住宅小区物业管理工作实施方案

1、住宅小区物业管理工作实施方案为进一步加强和规范全区物业管理工作，维护业主合法权益，根据浙江省物业管理条例浙江省物业服务企业信用信息管理办法X浙建201819号）、外市物业管理办法（绍政发201913号）、新时代加强党的领导提升现代社区治理水平的实施意见（试行）（区委办202045号）等文件规定,结合柯桥区实际,特制定本实施意见。一、指导思想以营造和谐社区为目标，以化解物业纠纷投诉问题为导向，以解决群众热点、难点问题为突破口，进一步完善物业管理工作体制，优化物业行业发展环境,全面提升柯桥区物业管理水平。二、基本原则按照加强指导、综合协调、属地管理、权责统一的原则，压实镇（街道）属地责任，充实镇（

2、街道）管理力量，有效发挥属地镇（街道）主导作用和社区引领作用。坚持统一领导、属地负责、分类管理、政策扶持，有序推进住宅小区规范化、长效化管理，推动行业进入规范发展的新格局。三、工作措施建立物业管理联席会议制度。加强对本行政区域内物业管理工作的领导和组织，建立由区建设局、镇（街道）及相关职能部门参加的物业管理联席会议制度，协调解决辖区内物业管理方面的重大问题，完善物业管理矛盾纠纷调处化解工作机制。物业管理活动实行区级、镇级、社区三级管理体制，按照属地管理原则开展相关工作。开发建设物业管理信息平台。区建设局会同有关职能部门建立可供业主进行投票决策、选聘物业服务企业、信息公开公示、物业纠纷投诉处理等

3、物业管理相关事项的物业管理信息平台，加强对住宅小区物业服务活动信息化监管，通过数据互通互联实现物业管理智能化、精细化、透明化动态监管。物业管理信息平台的建设、维护经费由区财政予以保障，不得向平台使用人收取费用。建立物业收费标准定期调整机制。区发改局会同区建设局根据物价上涨、人力成本以及业主对美好生活需求等因素，建立普通住房物业服务收费标准定期调整机制，并及时修订完善普通住房物业服务收费等级考核评分标准，切实提高物业服务质量和服务水平，确保物也艮务收费标准与服务质量质价相符。规范物业服务收费行为。新建普通住房的物业服务企业按照区发改局备案的服务等级及收费标准进行收费,并按照备案的服务等级和物业服

4、务合同约定的服务内容、服务质量提供相对应物业服务。物业服务企业定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、服务情况向业主公示,业主按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务企业能够催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务企业能够提起诉讼或者申请仲裁。区法院应积极采用小额诉讼速裁程序,提高业主依法缴费意识。机关事业单位、国有企业等单位工作人员无故拒缴物业服务费的，物业服务企业可将名单抄告欠缴人所在单位,由所在单位协助并督促缴纳，切实提高物业费收缴率。物业服务企业不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。供水、供

5、电、通信、有线电视等单位不得强制要求物业服务企业代收有关费用，确需委托物业服务企业代收有关费用的，理应签订委托代收协议并支付相对应费用。5.加强小区公共收益资金监管。物业管理区域内利用业主共有的道路、绿地、其他场地划设停车位或都U用业主共用部位、共用设施设备进行经营活动,所得收益依法归全体业主共有。公共收益资金在业主委员会成立前，由物业服务企业代管的，物业服务企业理应单独建账；业主委员会成立后，业主委员会要求自行管理的，物业服务企业理应在扣除合理成本后,将公共收益余额移交给业主委员会,并以业主委员会名义开设对公账户。属地镇（街道）、社区理应加强对业主共有资产的规范管理，能够镇（街道）为单位，通

6、过公开招标等形式,由第三方机构对辖区内每个住宅小区的业主共有资产分别建账、统一管理、定期公布并出具年度财务报告,向全体业主公示,公示时间很多于15天。业主共有资产的管理及审计费用支岀有困难的,可由镇（街道）承担。6.严格物业服务准入退出程序。一是优化前期物业招投标方式。新建住宅项目（含拆迁安置小区）的建设单位理应通过招投标方式选聘前期物业服务企业，建设单位理应在物业管理信息平台或属地镇（街道）招投标平台上发布前期物业服务招标公告。评标专家由区公管办或市、区物业行业协会专家库中随机抽取产生，招投标活动具体由属地镇（街道）负责监督。建设单位理应在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前，将招标公告或者

7、投标邀请书、招标文件等有关资料报属地镇（街道）。投标人少于三个或者物业管理区域规划总建筑面积小于四万平方米的，经区建设局批准，建设单位能够采取协议方式选聘物业服务企业。提倡业主大会和业主委员会采用上述公开招标方式选聘物业服务企业。二是严格物业服务解聘程序。物业服务合同期内，业主委员会对物也艮务质量不满要求解聘物业服务企业的，应于拟召开业主大会前三个月书面告知物业0艮务企业，并报属地镇（街道）、社区给予指导协调。物业服务企业同意整改的,属地镇（街道）、社区能够建议业主委员会给予物业a艮务企业三个月整改期，整改情况由属地镇（街道）组织社区、业主委员会和业主代表共同参与验收。未经业主大会依法解聘物业

8、服务企业的,业主委员会及其成员不得擅自作出解聘物业服务企业的决定。业主委员会超越职权擅自作出决定,解聘或指使物业服务企业强行进驻，造成经济损失或者不良影响的，由签字同意该决定的委员承担相对应法律责任。经业主大会依法解聘后，物业服务企业拒不履行退出主体责任和移交义务的,属地镇（街道）可请公安部门协助解决；物业服务企业仍不配合的,区建设局将该企业不良行为纳入信用考评。7.加强物业服务企业信用监管。各镇（街道）和相关职能部门要加强对物业服务企业的日常监管，属地镇（街道）能够结合环境卫生检查、文明城市创建、垃圾分类、拆违控违等工作实际制订属地物业管理考核细则并加强考核；各相关职能部门要按照各自职责将管

9、理执法延伸到住宅小区.严格查处物业服务企业违法违规行为，切实做管理进小区、执法进小区，打通管理执法“最后一公里“。要建立物业服务企业动态管理机制，完善物业服务企业信用档案。定期开展物也艮务检查抽查活动，重点加大对城区管理乱、服务差、侵犯业主权益、违规行为较多的物业服务企业查处力度，属地镇（街道）的考核结果和相关职能部门的查处结果要及时报送区建设局,区建设局根据考核结果和查出结果对相关物业服务企业予以通报批评，并按照浙江省物业服务企业信用信息管理办法予以惩戒，情节严重的，将该企业不良行为纳入信用考评，并及时抄送各镇（街道）和区公管办。信用考评定期向社会公布，作为实施分类监管以及业主选聘物业服务企

10、业、前期物业服务招标、物业管理示范项目考评等活动的重要依据。8.规范业主委员会履职行为。一是全面加强社区党组织领导作用，着力提高业主委员会委员党员比例。属地镇（街道）对符合条件的住宅小区要及时组织引导成立业主大会和业主委员会，缩短从小区交房到业主委员会成立的脱管期“，“脱管期从交房之日起不得超过2年，做到应建尽建。属地镇（街道）和社区党组织要严把业主委员会“人选关,积极推荐符合条件的社区”两委成员、机关干部、党员等通过法定程序当选为业主委员会成员,逐步提高业主委员会成员中的党员比例。社区党组织能够对业主委员会主任、副主彳甘戻选人提岀意见和建议，有条件的业主委员会要建立党支部,提高红色业委会覆盖

11、率，确保社区党组织对业主委员会的领导作用。业主有违法搭建、欠交物业服务费等违反物业相关法律法规和小区管理规约的情形且未改正的，不得担任业主委员会委员；已经担任的，理应按照规定依法予以罢免。二是建立指导监督机制。各镇（街道）要指导社区建立物业管理例会制度，社区党组织要定期组织社区、业主委员会（业主代表）、物业服务企业三方会议，研究讨论辖区内物业管理问题。业主委员会召开会议，理应事先告知社区并听取社区的意见建议。业主委员会组织召开业主大会，属地镇（街道）、社区理应参与指导、监督，确保业主委员会依法履职。社区要指导监督业主委员会建立事务公开、财务公开和离任审计制度，接受全体业主的监督。9.调整物业专

12、项维修资金交存标准。新建物业项目首次物业专项维修资金的交存标准调整为柯桥区房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的5%至8%,具体标准由区建设局会同区财政局根据柯桥区实际确定，报经区政府批准后公布。建设单位理应在办理房屋所有权初始登记之前,按照物业总建筑面积和区政府公布的标准向区建设局统一交缴。建设单位理应向购房人说明,并在房屋买卖合同中载明首次物业专项维修资金的交纳标准和方式，待物业交付使用时建设单位按照专有部分建筑面积及同一交存标准向业主收取,其余部分的首次物业专项维修资金由建设单位承担。本意见实施后新建项目物业统筹资金不再收取，在区政府公布调整后的交存标准前已办理商品房预售证的,其交存

13、标准按原规定标准剔除物业统筹资金收缴标准部分执行。.建立物业维修应急备用金制度。区建设局按首次物业专项维修资金总额的5%设立应急备用金，用于涉及房屋安全、停水、停电、电梯停运等紧急情况下的维修和更新。发生前述规定的紧急情况，需要立即进行维修和更新的，由物业服务企业或者相关业主提岀预算维修方案，经市场监管、消防等部门或专业机构确认，业主委员会或社区证明核实，可直接申请拨付应急备用金，确保电梯、消防设施设备正常运行和房屋安全。应急备用金使用情况理应在维修结束后10日内在物业管理区域内显著位置公告，公告时间很多于7日。.激励物业服务企业做优做强。充分发挥物业服务项目的示范引领作用，鼓励物业服务企业积

14、极申报物业管理优秀住宅小区（大厦）。物业服务企业服务项目获国家、省、市物业管理优秀住宅小区（大厦）称号的,区建设局分别给予一次性10万元、8万元、5万元奖励；日常检查考核年度综合排名优秀的,应给予适当奖励（日常检查考核办法由区建设局另行制订）。.充分发挥行业协会积极作用。物业服务行业协会应加强行业自律管理，开展行业内部考评、业主满意度测评等活动，促进物业服务企业信守服务承诺、提供优质服务、提高服务水平。加强物业服务行业协会建设,鼓励物业管理相关单位、从事物业管理研究的专家和物业管理相关专业技术人员加入物业服务行业协会。协会要定期组织开展物业从业人员比武竞赛和专业技能培训等活动，加大物业从业人员

15、培训力度，着力解决物业从业人员整体素质偏低问题,重点加大对物业项目经理、客服、消防、安保人员的培训力度，逐步提高物业从业人员管理技能和物业B艮务企业规范化管理水平。四、工作职责区建设局负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作；负责拟定物业管理相关政策，指导镇（街道）做好物业管理工作；负责住宅小区前期物业管理协议选聘的审定工作；负责归集和使用管理物业专项维修资金、物业保修金等。镇（街道）负责本辖区内物业管理工作，协调物业管理与社区建设之间的关系。负责组织、指导成立首次业主大会和业主委员会，指导、监督业主委员会组织换届选举工作；负责做好业主大会和业主委员会备案工作;受理并调处辖区内各类物业管理纠

16、纷;负责辖区内物业管理日常检查考核;负责辖区内首次业主大会筹备经费的交存、使用和管理工作；负责辖区内住宅小区前期物业管理招投标活动的监督管理工作；负责物业专项维修资金、物业保修金使用的初审工作。社区协助属地镇（街道）负责落实本社区内的物业管理和业主大会、业主委员会筹备、成立及换届选举工作,建立健全社区、业主委员会和物业服务企业议事协调机制，协调业主、业主委员会和物业a艮务企业之间的矛盾纠纷。区发改局负责做好普通住房前期物业服务收费标准的制定、备案工作.会同区建设局做好普通住房物业服务收费等级考核评分标准修订工作。区公安分局负责指导物业服务企业落实各项治安管理措施，督促物业服务企业做好公共秩序维

17、护工作；负责物也艮务企业保安员服务活动的业务指导和技能培训；负责指导物业服务企业划分物业管理区域内的停车位及行车路线，依法处置物业管理区域内停放的”僵尸车“和恶意封堵物业项目大门、车库入口等行为；负责开展群租房治理工作等。区民政局负责指导社区党组织加强对业主委员会的工作领导，督促业主委员会依法依规开展自治；负责探索以镇（街道）为单位，成立业主委员会联合会并进行注册登记；负责探索开展对业主委员会按照社会团体的性质进行备案管理；负责组织开展优秀业主委员会主任、委员先进评比活动等。区司法局负责做好物业纠纷调处相关业务指导并提供法律服务。区财政局负责落实相关扶持、补贴及奖励资金。区自然资源分局负责在居

18、住用地规划条件书中明确物业管理用房配建要求，配合区建设局做好对涉及建成的物业管理区域划分调整的协助工作。区生态环境分局负责对本辖区内的噪音污染防治、大气污染防治实施统一监督管理。区市场监管局负责依法查处住宅小区内不涉及许可的无照经营行为;负责物业服务收费的监督、检查，督促物也艮务企业做好明码标价收费公示工作；负责对住宅小区电梯安装、改造、修理及使用环节的安全监督管理，督促电梯使用单位和维保单位做好特种设备的使用登记、维护保养、定期检验、管理和作业人员持证上岗等工作，依法查处有关电梯的违法违规行为，组织电梯安全事故调查处理。区综合执法局负责对住宅小区侵占公共绿地、舌L搭建、饲养家畜等综合行政执法范围内的违法行为依法进行查处，对无证饲养犬类的行为进行监督管理，负责依法查处物业管理区域内破坏房屋外立面、违规装修等违法行为,负责物业管理区域内垃圾分类指导管理工作,负责城区商务区市容环境卫生的日常监管工作。区公管办负责指导物业项目招投标平台使用并做好专家服务保障工作。区消防救援大队负责指导物也艮务企业落实消防安全管理职责；负责依法查处物业管理区域内严重阻碍消