福隆长泰项目土地资源盘点与评估报告课件

1、福隆长泰项目土地资源盘点与评估报告的主要内容项目进展汇报上一阶段报告结论回顾土地价值评估的技术思路土地价值外部影响因素分析土地价值内部影响因素分析地块的分级与价值的评估围绕上述问题，工作小组主要进行了三个方面的工作地块的实地查勘政府官员及企业高层人员的访谈信息资料的分析交通通达性地形地貌特征资源体系构成资源的分布周边的配套设施待拆民居状况区域发展的历程、现状区域内部交通体系现状、未来发展规划区域配套设施发展的规划区域土地利用现状、出让规模、潜在出让规模、出让的限定条件区域内部项目发展历程、项目分布、土地利用性质、开发进度目标项目发展的历程、发展的现状、土地的权属关系、资源体系构成企业的意向取地

2、规划基于项目本体资源条件下，综合考虑区域的发展现状，未来的发展规划形成对目标地块价值的分级评估项目进展汇报上一阶段报告结论回顾土地价值评估的技术思路土地价值外部影响因素分析土地价值内部影响因素分析地块的分级与价值的评估结论1珠三角城市群特征：各城市间的交通脉络初步打通，建立相向联系各中心城市经济发展迅猛城市建筑物高密度聚集各城市间基础设施初步一体化城市间社会、文化交流加快人口流动加快，向中心城市聚集特征：交通、信息网络更加完善，开始建立双向或多向联系各城市基础设施进一步完善产业聚集逐渐形成，不同产业开始分别向不同城市迁移，城市分工进一步深化海峡西岸城市群1大伦敦城市群特征：与其它城市群对接，形

3、成城市绵延区，进入更高一层的发展阶段交通、信息网络架构成熟，城市间往来迅速、密集，呈多向联系产业聚集度高，城市分工明确，形成互补效应23雏形期成长期成熟期阶段指标城市群雏形期人均GDP小于3000美元海峡西岸成长期人均GDP大于3000美元，小于10000美元珠三角成熟期人均GDP大于10000美元以伦敦为核心的城市群以厦门为中心的海峡西岸城市群正处于向更高级别演进的过程中，这是项目发展的有利大背景厦门的中心城市功能将进行扩充和转移，大厦门概念形成，城市休闲功能将会凸显，这是项目发展的机遇结论2未来将会形成以厦门为中心的城市群03年岛外城市化率仅为23%03年岛内城市化率达到93%，岛内城市化

4、进入尾声06年全市化率达到68%，预计07年将达到70%84年经济特区扩大到全岛80年厦门设立经济特区，同年建成区面积12平方公里00年岛内城市建成区20平方公里厦门城市建设开始第一阶段：岛内城市化第二阶段：岛外城市化第三阶段：城市群形成主要城市北京深圳厦门商贸中心板块（CBD）国贸/金融街 蔡屋围五缘湾/思明居住功能板块团结湖/潮阳公园白沙岭/香蜜湖湖里/思明产业核心板块亦庄龙岗产业区/宝安产业区集美/海沧政务功能 板块中南海福田中心区思明空港板块顺义宝安黄田湖里城市休闲配套板块玉渊潭/北海莲花山/华侨城五缘湾/环岛路都市休闲功能板块温榆河/怀柔大梅沙/仙湖？远郊旅游观光度假板块十渡/八达岭

5、南澳/巽寮湾东山马洋溪板块具有丰富的旅游生态资源，是承接大厦门城市休闲功能的最佳区域，这是项目发展的有利条件结论3与市区约3060分钟，快速路提供的方便交通，但往往不在日常通勤距离内1良好的大环境，区域整体开发强度不高，自然环境突出2临近或通往远郊风景名胜区的途中4区域内有多种项目组成的复合的休闲功能5区域内有高端人群，并且拥有追求新生活方式的愿望3本区域条件目前50分钟到达，未来环夏高速30分钟到达位于天柱山脚下，区域空气佳，水土好，植被条件好，被大多数厦门人认为是厦门的“后花园”大厦门地区民营经济发达，区内拥有众多高收入人群片区生态资源良好，是厦门人认可的未来休闲区区域内将兴建高尔夫、网球

6、运动基地、中华汉文苑等重大项目，丰富而集聚的硬件设施将形成强大的休闲功能北京深圳无锡片区怀柔、密云大梅沙马山区位距市区60公里，车程约小时距市区30公里，35分钟车程距市区35公里，30分钟车程自然/人文资源雁栖湖、红螺寺、雁栖湖、慕田峪长城海、沙滩太湖、灵山大佛内在产业休闲旅游港口、物流医药、加工制造休闲项目滑雪场、采摘园、培训基地、疗养基地主题公园、海洋生物馆高尔夫、垂钓中心、国际赛马场“都市休闲板块”形成条件黄金距离自然环境突出高端人口支撑复合功能关键节点厦门人置业观念发生转变，岛外置业成为发展趋势，这是项目发展的现实支撑结论4项目发展已具备良好的外部环境条件，但成功推进还必须基于对项目

7、自身条件的清晰认识Source: Roland Berger & Partners外部条件内部因素项目成功的内外影响因素以厦门为中心的海峡西岸城市群正处于向高级阶段演进的过程之中大厦门的城市概念正在形成，厦门的城市功能将进行扩充和转移，休闲功能凸现厦门人的置业观念发生转变，岛 外置业成为发展的趋势马洋溪区域的发展机遇、限制条件项目本身的资源体系项目的限制条件企业对于项目的认识SUCCESS项目进展汇报上一阶段报告结论回顾土地价值评估的技术思路土地价值外部影响因素分析土地价值内部影响因素分析地块的分级与价值的评估土地价值评估的技术思路土地价值评估资源盘点外部因素区域背景、区域土地政策、项目外部交

8、通、项目取地难易度、项目距离中心区距离、内部因素地块资源与限制条件土地评估方法选择全区域覆盖法及综合定级法项目进展汇报上一阶段报告结论回顾土地价值评估的技术思路土地价值外部影响因素分析土地价值内部影响因素分析地块的分级与价值的评估旅游区概况旅游区土地政策区域项目概况区域盘点总结马洋溪旅游生态区成立于04年，其规模从初期的20多平方公里扩大到目前138平方公里旅游区概况04年11月份马洋溪旅游生态区正式成立，初期生态区只包含十里和旺亭两个村，面积20多平方公里06年11月份旅游生态区规划扩大，山重和后坊两村划入旅游区，旅游区的总体规模扩大到138平方公里。06年扩大的区域04年初始成立时的旅游区

9、旅游区具有丰富的生态旅游资源，具有发展旅游业的良好基础天成山位于长泰的东南部，海拔342米，面积2.86平方公里。天柱山国家森林公园位于长泰县东南部，东与厦门天竺山森林公园交界，南临龙海市角美镇。龙凤谷拥有2000多公顷的亚热带森林“氧吧”，谷深约10公里 马洋溪漂流，全程8公里，60多道弯，70余个跌水区。仙灵旗位于山重村，海拔963米，植被丰富、空气新鲜，山间怪石嶙峋。钉顶山位于马洋溪东北部，山内有景点顶山仙湖，常年有水，形成一处高山湿地。天柱山国家森林公园是著名的旅游景点，是旅游区重要的名片资源天柱山国家森林公园位于长泰县东南部，东与厦门天竺山森林公园交界，南临龙海市角美镇。 自古就有“

10、临漳第一胜处”之美誉，现被誉为“闽南之宝地”、“厦门的后花园”。天柱山于1995年11月1日被授予国家森林公园，由加拿大富林国际集团公司与亭下林场中外合作开发，目前已进入对外营业状态 。除天柱山外，区内的天成山也是极富旅游观光价值的名山，未来价值提升潜力很大天成山位于长泰的东南部，海拔342米，面积2.86平方公里。距厦门30公里、漳州29公里、长泰县城8公里 ，是长泰县“古八景”之一，拥有“双髻晴云”的美誉。天成山属南亚热带海洋性季风气候，年均气温21四季如春，气候宜人，自古以来便有长泰杨氏家族以山为园，诗书传家、习武卫国的佳话。 而福建第一漂的存在直接将旅游区的影响力扩大到区域之外，是旅游

11、区明星项目长泰漂流位于长泰县十里村、角泰公路旁，距县城6公里、漳州30公里、厦门32公里。长泰漂流“激情漂”河段，全程8公里，60多道弯，70余个跌水区。 为配合旅游区生态景观资源的开发，旅游区启动了基础设施及配套设施的开发建设酒店2家，未来将会建设56家星级酒店全区目前共有小学4所区内有2条公路通往厦门经济特区，旅游中心区到各村的道路已开通，但未完善有待扩宽规划区内已开通程控电话，移动信号覆盖全区基础配套设施全区共有各种小型水电站16座未来将进一步打通贯穿旅游区东西和南北的交通要道，实现各个旅游景点的便捷到达未来实现的外部道路规划1、厦门市区-角美镇-长泰县中心（年底贯通）2、厦成高速（20

12、10通车）3、山重-安泰宫-厦门（年底贯通）4、后坊-东孚镇（年底贯通）5、深圳-汕头-福州-厦门-集美高速铁路（距馨香谷30分钟路程）马洋溪内部道路规划6、旅游大道16324生态旅游区最终的建设目标是成为国家级的旅游度假区旅游度假区远景目标是通过约十年的开发建设，最终使旅游区成为国家级的旅游度假区远期目标中期目标省级旅游度假区串联的景点体系开发分散的景点体系开发2004.1120102015大区域体系的整体开发国家级旅游度假区区域级旅游度假区区域用地分别归属林业局管委会农村集体所有林业局所拥有的林地，包含生产性林地及生态林地林地可以转化为建设用地，生态林转为建设用地条件苛刻通过林转非的方式获

13、取土地难度相对较低宅基地、自留地旅游生态区土地权属林业局所有国有土地管委会所有集体所有土地，供农民使用的宅基地、自留地须经过征用的方式转化为国有土地然后才能出让土地的获取难度较高供管委会所有的国有土地需通过招牌挂或者协议（少量）方式获取，受限于出让指标，土地获取难度较大旅游区土地政策林地需要先办理林转非手续并到土地部门登记后方可变为国有土地进行出让获取林业厅批准转为建设用地到土地部门登记挂牌出让林地生产用林每平方米需交纳6元土地 性质转换费用生态用林每平方米需交纳10元土地性质转换费用林转非一般流程林地生产用林生态用林国有土地的招拍挂三角逻辑图长泰国土局省国土厅旅游区管委会开发企业企业通过自身

14、资源与国土厅达成项目年度出让指标的共识提报项目规划设计方案，通过管委会审批后报县政府审批通过县政府审批后将项目用地转入土地局会同管委会实行招拍挂程序背景：县土地局及管委会对于马洋溪旅游区土地出让审批权限单个项目每次土地出让数量不超过 120亩。正常情况下，旅游区每年只有300-500亩的土地指标，但弹性很大根据出让方式的不同旅游区拆迁将分成两个方向进行土地获取费用包括两方面：协议价格（协议土地费、青苗补偿费）+地块内居民拆迁费用居民拆迁费用由评估公司确定，并写入土地获取协议中，资金由企业支付，由开发区政府负责推动实施拆迁协议出让招牌挂出让商住用地的拆迁由政府负责，拆迁资金由企业事先垫付政府从商

15、住用地招拍挂获取的出让金中抽出部分资金返还前期企业垫付的拆迁费用住宅结构框架结构（元/m2）混合结构（元/m2）砖木结构（元/m2）土木结构（元/m2）临时住宅（元/m2）补偿标准4453952752253050马洋溪旅游生态区拆迁补偿参考标准 商业补偿标准为每平方米900 1000元 目前旅游区内有11个重大项目正处于推进过程中，项目分布集中于中心区区域项目概况泛华生态博览园馨香谷福隆老年公寓绿长城园艺公司天铜旅游度假村天颐居住区上扬生态园台湾企业家山庄连氏酒店福隆3000亩意向地块乐统项目馨香谷紧邻天柱山国家森林公园，是一块资源价值比较突出的地块馨香谷位于天柱山南面，与上扬生态园和水上运动

16、娱乐中心相邻，占地1180亩。馨香谷气候环境优越，适宜开发种植各种香料作物如留兰香、月桂等。2006年福隆通过收购的方式获得馨香谷项目，目前由长泰馨香谷生态观光公司运作。台湾企业家山庄规划用于建设台商会所 ，目前项目处在前期规划阶段台湾企业家山庄位于马洋溪旅游区的中心区域十里村2006年通过挂牌出让的方式获得了166.21亩，出让价格为18.9万元/亩，项目规划用地为325亩。该地块容积率小于1.15，用于建设台商会馆，未来还将有150-200亩的土地出让。连氏酒店是旅游区内重点建设的四家酒店之一，目前主体部分已经封顶连氏酒店位于马洋溪旅游区西南角，属于旅游综合功能区范围内。连氏酒店规划用地1

17、10亩，容积率0.83，用于建设五星级酒店，2006年通过挂牌方式从政府手中获得21.8亩的用地。连氏酒店是旅游区内重点建设的四家星级酒店之一，其余的三家是天龙山酒店（四星）、汽车旅馆（五星）、泛华高尔夫酒店（五星）。泛华生态博览园由泛华集团运作，其一期用地已经出让完毕，目前正进入二期用地协商博览园总共规划用地2400亩（一期1300亩，二期1100亩）。目前一期用地已经全部出让完毕，泛华和政府正就二期用地进行洽谈。一期用地1300亩构成2001年通过协议方式获得385亩土地2004年通过挂牌方式获得175亩土地剩余用地通过租赁的方式获得博览园内的发现之旅是旅游生态区起步最早的住宅项目，其成功

18、运作已对区域发展产生示范效应整个“发现之旅”住宅项目的开发用地规模86万平方米。一期和二期均为别墅，三期为别墅和酒店式公寓。项目一期于2003年底开盘，实现均价3280元/平方米，二期2004年8月开盘均价4000元，三期别墅价格预计将达到8000元/平方米。天铜山旅游度假村临近旅游中心区，区位优势比较明显天铜山旅游度假村规划用地1500亩，其中75%是山地，几乎不能用于建设，只有200-300亩的土地能用于建设。目前天铜山度假村已取得用地56.1亩，另外天铜酒店取得用地8.2亩，总共获得土地64.3亩。上扬生态圈临近福隆老龄产业用地，目前还处于规划阶段上扬生态园位于旅游区中部，在馨香谷下方，

19、生态环境优良，适于居住。规划用地2000亩，目前通过挂牌形式已经获得45.6亩的用地，其余土地将陆续获取。上扬置业有意再获取1500亩土地建设台商学校、国际学校以及野训营。 序号项目名称已获取土地面积（亩）意向土地面积（亩）框架出让面积（亩）挂牌价格（万元/亩）项目性质容积率 项目进展情况备注挂牌出让面积（亩）协议出让面积（亩）1泛华生态博览园172.5 385.0 1842.5 2400.0 18.8生态居住村1.2一期用地已经开发建设一期1300亩（2001年协议出让385亩其余租赁+2004年挂牌出让172 .5亩)；二期1100亩，分6次出让。2馨香谷100.0 1080.0 1180

20、.0 15.9生态居住村1.0规划设计阶段1180亩(400亩生态林100亩池塘20亩路网),剩下300-400亩可挂牌3福隆银晖老年公寓1300.0 1300.0 /老年居住小区1.2规划设计阶段4福隆3000亩意向地块3000.0 3000.0 /1.2方案设计阶段5绿长城园艺公司8.5 0.0 8.5 17.7园林展示、销售厅1.0规划设计阶段6连氏大酒店27.1 82.9 110.0 21.8酒店0.83接近封顶马洋溪旅游生态区项目详细情况列表序号项目名称已获取手续面积（亩）意向土地面积（亩）框架出让面积（亩）挂牌价格（万元/亩）用地性质容积率 项目进展情况备注挂牌出让面积（亩）协议出

21、让面积（亩）7上扬置业公司 45.6 1954.4 2000.0 17.1生态居住村0.80规划设计阶段8台湾企业家山庄166.2 158.8 325.0 18.9商住1.15规划设计阶段建设台商会馆9福建乐统房地产开发有限公司110.0 190.0 300.0 13.2/0.51规划设计阶段10天颐桃园250.0 750.0 1000.0 商住 0.7已开始动工98年与政府接洽，99年市政府协议出让给到250亩11天铜旅游度假村（酒店8.2亩+度假村56.1亩）64.3 1435.7 1500.0 酒店17.5；度假村36商住酒店0.9；度假村0.58规划设计阶段总规划1500亩（山地占75

22、，无法建设）平地200300亩，其旗下有两家公司分别拿地，分别是天铜山旅业有限公司与金鸿邦房地产公司合计694.2 635.0 11794.3 13123.5 按照正常情况来推测，旅游区项目启动规模的大面市时间将集中在2010-2011年2007年2008年2009年2010年2011年连氏酒店泛华天成生态博览园天颐桃园生态园台湾企业家山庄馨香谷天铜旅游度假村乐统项目老年公寓项目上扬生态园绿长城园艺3000亩意向地规划设计阶段规划设计阶段集中上市期从一般规律来讲，项目从规划设计到建成面市的周期约为3年左右。07年旅游区多数的项目正处于规划设计阶段。考虑到建设的周期及不可测因素造成的延误，项目启

23、动规模上市时间集中在2010-2011年。区域内的项目面临着开发周期重叠，同质化的矛盾，区域未来竞争环境会恶化已获取手续的用地面积1329.2亩项目规划用地面积13123.5亩项目平均用地面积在千亩以上产品面市周期规模区域未来竞争环境产品面市周期规模项目容积率都在1.2以下用地性质基本为商住用地景观资源相似多数项目处于规划阶段多数项目启动规模面市周期集中于2010-2011年项目的平均规模都在千亩以上，开发周期很长马洋溪具备发展旅游业的先天优势，区域项目开发较集中，未来的竞争环境会更趋激烈我们必须明确项目本体的资源条件，未来采取针对性的行动，最大限度地规避风险！马洋溪生态旅游区具有丰富的旅游资

24、源，具有发展旅游业的先天优势；区域的基础设施建设正在加强，旅游区的配套资源正处于完善过程中。旅游区在土地出让方面正逐渐规范，整体规划性增强。区域盘点总结区域背景土地政策区域项目开发较集中，且呈现出同质化，未来的竞争环境会很激烈。项目情况项目进展汇报上一阶段报告结论回顾土地价值评估的技术思路土地价值外部影响因素分析土地价值内部影响因素分析地块的分级与价值的评估馨香谷3000亩意向地块老龄产业用地福隆项目概况项目构成及规模馨香谷地块老龄产业用地意向地块已成立长泰馨香谷生态观光公司运作项目，项目占地1200亩长泰福隆银晖老龄产业有限公司项目，项目占地1300亩福隆意向地块，项目占地3000亩福隆长泰

25、马洋溪项目山地自行车训练场植物园与高尔夫训练场天柱山国家森林公园皮划艇训练基地馨香谷生态观光园项目用地上扬生态圈老龄产业意向地块馨香谷项目临近天柱山，于07年初通过收购的方式启动，目前由长泰馨香谷生态观光公司运作馨香谷馨香谷地形图项目紧邻天柱山国家森林公园，其北部即为厦门天竺山风景区，天柱山和天竺山属于同一脉系整个旅游生态区的建筑容积率规定在1.2以下，项目容积率估计不超过1项目用地范围为图中红色标示区域，面积约1200亩馨香谷项目概况土地状况地貌特征交通状况地块内现有部分建筑物，用于接待和员工办公建筑物比较简陋和陈旧，目前作为接待处和员工办公中心，未来需要拆迁，但难度很低馨香谷项目概况土地状

26、况地貌特征交通状况整个项目用地包含了可建设的生产林地及不可建设的生态林地两部分，林地最初以租赁的方式获取馨香谷项目用地归林业局所有福隆通过收购的方式获取馨香谷地块，并挂牌获取100亩土地。土地最初以租赁的方式从林业局转入企业手中土地最初用地性质为林地，包含了生产用林以及生态用林馨香谷地块生态林不可开发，必须保持原生态06年土地整顿后，以租代征的方式已经不可行权属获取方式土地性质初始利用其中可建设的生产林地占地约400亩，集中于项目地块的西南部可建设部分不可建设部分可利用土地陡峭山地道路水系生态林土地规模约400亩约300亩1020亩100亩400亩利用方向建筑物建设依地势而定道路景观生态保护利

27、用难易度易难易易限制馨香谷土地利用状况表馨香谷土地利用状况图北可建设用地分布区域生态保护林目前已有部分林地实现了林转非，并于06年以挂牌的方式出让给福隆出让地块所在区域06年福隆集团以挂牌的方式获取了馨香谷内100亩土地的使用权出让的地块主要位于馨香谷的西南部，地块间呈现出点状分布另有130亩林地已和林业局达成出让共识，其中可建设用地约70亩S1S2S3S4S5S6S7地块标志面积（亩）S118S215S35S411S532S617S72意向出让地块馨香谷1200亩 非建设用地1050亩剩余建设用地50亩已出让100亩原有建设用地20亩林转非130亩 还有250亩可转化为建设用地整体地貌项目用

28、地范围内存在着山体、低谷、平坡地以及水塘等水系展示山地展示谷地展示馨香谷项目概况土地状况地貌特征交通状况馨香谷地貌特征资源的总体分布水系水系上扬界碑124336473529278101113153738大棚低谷水系道路低谷水系低谷水系低谷北可建设用地分布区域生态保护林道路低谷水系建筑物高压线路大棚道路水系地块的内部存在着较多的水体，未来可以打造成亲水景观资源馨香谷内部水系的面积约为100亩左右。北部的水塘呈“凸”字形，周边的地块起伏很低。靠南的水塘呈现“人”字形，部分水域面积延伸入山谷。北部的水塘三面环路，交通可达性较好靠南的水塘西面，北面临路，但东面延伸入山谷部分可达性较差水塘水塘水塘水塘桥

29、桥北山地、平坡地可建设地块内的山地和平坡地交错分布，高差大的陡峭山地直接利用难度较大平坡地资源山地资源山地资源可建设部分约800亩馨香谷可建设部分的山地和平坡底呈现出交错分布山地约为300亩左右，部分陡峭山地会增加开发的难度山地及坡地资源的开发尽量依托地形，不做破坏性开发保护性生态林地约400亩陡峭山地坡地地块内部的道路档次较低且不成体系，外部通路还处于修缮过程中项目内部的道路属于土路，档次较低，且道路体系仍没有搭建起来2010年建成的厦门-成都高速公路在距馨香谷3公里处会有一个出口内部土路内部土路馨香谷项目概况土地状况地貌特征交通状况馨香谷资源盘点总结土地状况馨香谷项目概况地貌特征交通状况馨

30、香谷土地归林业局所有，除了已挂牌出让福隆的100亩土地外，其他土地还处于租赁状态。地块内存在水塘、山体、谷地及平坡地等。可建设部分水体面积约100亩，山地约300亩，平坡地约400亩地块内部道路档次较低，且不成体系，外部道路还处于修缮过程中项目于07年初通过收购的方式启动，用地规模约为1200亩，项目临近天柱山项目地块为规划中的老龄产业用地，目前地块还未出让项目位于旅游区十里村，北邻上扬生态圈，西南角靠近发现之旅生态博览园，南部是高尔夫球场。项目规划为老龄产业用地，目前未出让。项目规划容积率在1.2以下用地范围为图中红色边框围住的区域，面积约1300亩。上扬生态圈馨香谷发现之旅生态博览园高尔夫

31、球场中华汉文苑老龄产业用地项目概况土地状况地貌特征交通状况对于地块的未来出让，当地政府将根据用地性质的不同分成协议和招牌挂两种方式采用老龄公寓用地及周边商住用地捆绑出让的方式，开发老龄公寓是获取周边商住用地的前提。老龄公寓用地采取协议的方式出让，而捆绑的商住用地则采用招拍挂的方式老龄产业用地出让不做排他性要求，其他开发商可以进入实际地规模根据总体规划来确定 马洋溪生态旅游区管委会蔡书记政府对于老龄产业用地出让有什么规定？ 世联福隆长泰项目组捆绑的商住用地 招拍挂出让老龄公寓用地 协议出让老龄产业用地出让示意图目前福隆已和当地政府达成初步的用地协议，明确了项目未来的意向用地规模初步意向用地规模规

32、模约1100亩，首期规模300-500亩左右。老年公寓一期建设项目已在长泰发改委备案，总建筑面积21万平方米，其中公建配套1万平方米。一期建设周期约为3年福隆和政府达成的初步协议但实际用地规模的确定还有赖于项目的总体规划方案，目前还不能确定项目建设 项目一期土地的出让 项目总体规划方案制定与政府达成意向用地协议和政府达成的意向用地规模为1100亩，首期用地300-500亩。老年公寓一期项目备案规定总建面21万平方米地块资源价值的评估总体规划方案的制定管委会协助福隆通过规划方案审核确立项目总体规模长泰县土地出让指标马洋溪土地出让指标项目的启动规模项目的建设进度出让地块的获取项目一期的建设项目未来

33、工作安排老龄产业用地流程项目用地归开发区所有，地块内仍居住着一些原居民，未来需要拆迁地块内存在130户原居民，未来需要拆迁。居民主要分布在地块的南部及东部沿线，内部也有部分原居民自然村落民居老龄产业用地项目概况土地状况地貌特征交通状况土地归开发区所有农作物整体地貌项目地块地势高差较大，主要包含山地、平坡地、峡谷及少量的水塘山体峡谷1水塘11老龄产业用地项目概况土地状况地貌特征交通状况平坡地老龄产业用地地貌特征资源的分布505153525455565857596267636466697086101水系水系水系地块内部可供利用的水系资源较少，只零星的分布着小面积的水塘内部拥有6处大小不一的水塘。水

34、塘的分布零散，且不和流动水源相连水塘多分布于原有村落的旁边。峡谷地块内L型峡谷带将地块割裂开，使开发的难度增加南北向存在L型的峡谷将地块一分为二，东边地块以南北向山脉为主，西边以西北-东南向山脉为主。地势高差从3090米不等，利用难度较高峡谷面积约占整个地块面积的1/8。峡谷峡谷山地、平坡地平坡地约占项目用地的一半，而L型峡谷两侧的山地绵延带开发难度较高山体分布于L型地块的东西两侧，绵延于地块之内，开发难度较高的山地约388亩开发难度较低的平坡地约700800亩山体绵延带山体绵延带峡谷带项目地块土地利用情况（亩）山地的利用尽量依托地形，因势利导地块外部三面临路，但内部基本无成型的道路体系，主要

35、为自然踩踏而成的泥路地块三面临路，距离开发区管委会的距离在3km左右。地块的西面临近旅游大道，预计今年底贯通。地块的东部和南部是6m宽的农村公路，未来将进行拓宽。地块内部基本上是自然形成的泥路，内部道路支撑体系很薄弱。内部泥路自然踩踏而成的道路老龄产业用地项目概况土地状况地貌特征交通状况旅游区总图局部放大图旅游大道6m宽村路老龄产业用地资源盘点总结土地状况老龄产业用地项目概况地貌特征交通状况项目用地为规划中的老龄产业用地，意向用地规模已和政府达成协议，地块目前仍未出让项目用地归开发区所有，地块内部还有130户原居民需要动迁，依用地性质不同，拆迁会有所差异地块包含山地、峡谷、平坡地及少量的水塘，

36、峡谷将地块一分为二，易建设的平坡地约占项目用地的一半。地块外部三面临路，其中南部路况较好；内部基本无成型道路体系，多为自然踩踏而成的村路项目地块位于馨香谷和老龄产业用地之间，为福隆意向获取区域项目地块处于馨香谷、银晖老年公寓以及上扬生态圈围合地带。地块规划方向未定，容积率指标受旅游生态区总体限定，低于1.2。项目用地范围为图中红色线条圈定的区域，面积约3000亩意向地块项目概况土地状况地貌特征交通状况地块目前仍未出让，但未来出让福隆可能存在着两个潜在的竞争对手目标地块目前仍未出让，福隆面临着泛华和上扬两个潜在的竞争对手。政府将根据三方的总体规划决定未来的受让人。泛华用地范围扩展方向上扬用地范围

37、扩展方向泛华福隆上扬3000亩目标地块3000亩意向地块的竞争关系其中上扬目前的用地规划范围和福隆意向地块存在着直接的用地交集上扬生态园的用地范围和3000亩意向地块存在着一部分用地交集。用地范围的重叠会给未来地块的出让增加难度用地交集上扬生态园用地交集上扬规划用地福隆意向用地矛盾项目用地归开发区所有，地块内部仍有部分原居民需要拆迁地块内的需要动迁的民居土地的权属归开发区所有意向地块项目概况土地状况地貌特征交通状况整体地貌地块内部主要有山体、平坡地及少量的水塘，无突出的核心优势资源预计可建设用地的规模占地块的50%左右，约1500亩。15671726谷地山体水塘15761726意向地块项目概况

38、土地状况地貌特征交通状况地块内部基本无道路体系，而外围则由简易的村路相连地块南部路况较好，通往馨香谷的道路将会重修内部为原生态山林，基本无道路123村级公路幸福路口黄土路45硬化路土路意向地块意向地块项目概况土地状况地貌特征交通状况意向地块资源盘点总结土地状况意向地块项目概况地貌特征交通状况土地归属于开发区，地块内有少量的动迁居民地块内部主要是山地、平坡地及少量水塘，无优势核心资源内部基本无道路体系，外部是简易村路项目为福隆意向地块，目前仍未出让项目进展汇报上一阶段报告结论回顾土地价值评估的技术思路土地价值外部影响因素分析土地价值内部影响因素分析地块的分级与价值的评估土地分等定级的原理及方法马

39、克思地租理论级差地租的存在是土地级差存在的客观基础马克思区位论区位论说明了城市地域经济活动的分布规律阿伦索的竟标理论是分类定级全域覆盖评价的基础原理方法土地分类定级土地综合定级土地综合定级综合定级首先抽掉土地用途的差别，根据因素在地域上的分布差异体现土地质级的差别，是在模糊用途情况下评定区位差别的。土地分等定级的一般步骤对地块按照网格法进行划分并明确各网格地块的资源状况。步骤1根据城市区域特征及内部结构特点，选择定级因素指标体系步骤2按照替代原则，就各地块区域条件与其所处区域的平均条件相比较，确定各地块的分数。步骤3对各影响因素的分数进行综合，最终确立本项目的价值体系。步骤4网格分析法地块分级

40、分析的方法：网格分析法，是要对地块进行重新划分以期找出在各种影响因素下各地块的土地价值。网格划分的原则：由于方格网划分产生的大量边角地要进行整合。地块的划分在能反映地块实际资源的前提下尽量保持地块的方正。网格的大小由可能取地的范围面积和合理的网格数量决定。基于土地分等定级的原理，结合项目实际情况，确定项目的分等定级方法基于项目的拿地方式、拿地节奏和拿地规模在三个地块上各不相同，针对地块之间和每个地块内部条件存在的差异，分别选取相关评价指标予以打分，最终将两项打分加以综合确认项目分等定级的标准。评价指标确立地块间评分地块内部网格划分各网格地块评分地块间权重确立综合评分宗地内部交通条件拆迁情况内部

41、景观资源开发的难易程度地块间评价指标对外交通的便捷程度距离中心区的距离土地获取的难易程度地块内部评价指标评估的指标体系评估的技术思路各评价指标权重值以及评分标准的确立项目本体因素权重值优较优一般较劣劣拆迁的难易度0.190801006080406020-400-20内部交通条件0.217801006080406020-400-20景观资源0.176801006080406020-400-20可建设程度0.417801006080406020-400-20区域影响因素权重值优较优一般较劣劣距离中心区距离0.2801006080406020-400-20对外交通便捷度0.3801006080406

42、020-400-20土地获取难易度0.5801006080406020-400-20地块间的评价指标注：因素权重系数以及打分结果的确定是根据测算以及专家经验确定地块内部的评价指标根据地块间的评估指标对三个地块进行打分地块间评估指标权重值馨香谷老龄产业用地300亩意向地块距离中心区距离0.213507060对外交通便捷度0.267656045土地获取难易程度0.520907050地块间评分馨香谷得分=75.87老龄产业得分=66.27意向地块得分=50.80三个地块评分结果地块权重系数地块地块权重系数馨香谷地块0.394老龄产业地块0.343意向地块0.263馨香谷地块网格划分馨香谷A1A2A4

43、A5A6A7A8A9A10A11A12A13A14A15A3由于馨香谷地块有400亩生态保护林是不能够建设的，因此地块分格的范围仅限于馨香谷西南区域的800亩土地。可建设地块分为15个方格，方格所代表的土地面积在30100亩地块视觉景观价值评价一类景观地块A4，A5，A9二类景观地块A1，A2，A3，A8，A6，A7， A10三类景观用地A12，A13，A14，A15A1A2A4A5A6A7A8A9A10A11A12A13A14A15A3优秀水景优秀山景地块现状及资源盘点A1和A4地块A1A2A4A5A6A7A8A9A10A11A12A13A14A15A3A1A4A1道路水系平坡地马术俱乐部A

44、4马术俱乐部道路水系平坡地A1和A4地块资源状况较为类似，地块的西部紧邻马路，马术俱乐部与地块隔路相望。地块内部地势平缓，内部与水系相连，亲水景观资源较好地块现状及资源盘点A5和A9地块A1A2A4A5A6A7A8A9A10A11A12A13A14A15A3A5A9道路山体水系A5A9道路山体水系两个地块地块呈标准的方形，并分布在同一个水系景观资源的南北两端。两个各地块内部分布着较大面积的山体资源，内部有道路通过地块现状及资源盘点A3和A7地块A1A2A4A5A6A7A8A9A10A11A12A13A14A15A3A7A3A7两个地块属于馨香谷的边角地，内部基本为山系所覆盖，开发建设的难度较大

45、道路系统目前匮乏，无水系资源山体山体山体山体地块现状及资源盘点A2和A6地块A1A2A4A5A6A7A8A9A10A11A12A13A14A15A2A6A2A6两个地块内部都覆盖着一部分山系，距离水系资源的距离比较近地块内部有道路沟通内外山体山体平坡地平坡地水系道路水系山体山体道路地块现状及资源盘点A2和A6地块A1A2A4A5A6A7A8A9A10A11A12A13A14A15A10A8A10A8水系水系道路道路平坡地平坡地两个地块内部绝大部分是平坡地，内部有道路通过A10地块的西北方向临近水系资源，而A8地块的东北方向临近水系资源道路地块现状及资源盘点A11、A12及A14地块A1A2A4

46、A5A6A7A8A9A10A11A12A13A14A15A11A12A14A12A14A11山体山体山体平坡地平坡地平坡地道路山体山体三个地块位于馨香谷边缘地带，距离中心水系资源较远地块内部主要有山体和平坡地，无其他优势资源。除了A12地块有土路通向地块内外，其他两个地块基本无成型道路A1A2A4A5A6A7A8A9A10A11A12A13A14A15A13A15A13A15地块现状及资源盘点A13、A15地块两个地块都处于馨香谷南部边缘区域，距离中心水系资源较远两个地块内部都是平坡地，无山体存在地块内部没有成型的道路体系平坡地平坡地山体山体采用专家打分法，对馨香谷各网格地块进行打分区域因素权

47、重值A1A2A3A4A5A6A7拆迁难易度0.190100100100100100100100内部交通0.217402006035300景观资源0.17670401090802010可建设程度0.41790601090404010区域因素权重值A8A9A10A11A12A13A14A15拆迁难易度0.190100100100100100100100100内部交通0.21740303030203010景观资源0.176354030252030可建设程度0.41780509030707570网格地块打分综合考虑地块权重系数，馨香谷各网格地块最终评分结果433.64130.551026.92826.

48、481322.60522.161521.991121.83221.04918.01615.861422.941214.5339.8279.82地块项目权重系数馨香谷地块0.394老龄产业地块0.343意向地块0.2633000亩意向地块网格划分整个地块占地面积约为3000亩，划分为18个网格地块。单个地块的面积约为50200亩 B1B2B3B4B5B6B11B10B9B8B7B12B13B14B15B16B17B183000亩意向地块地块资源盘点B6、B11及B18地块三个地块南面临硬化道路，B18地块的西面是简易村路，B11地块的东面也是简易村路三个地块内部地势较为平坦，南部临路面分布着一些

49、民居B1B2B3B4B5B6B11B10B9B8B7B12B13B14B15B16B17道路民居道路民居民居道路道路山体山体山体B18B6B11B18B6B11地块资源盘点B16、B15、B6、B4、B9及B10地块B1B2B3B4B5B6B11B10B9B8B7B12B13B14B15B16B17道路道路山体/少量坡地山体/少量坡地山体/少量坡地山体/少量坡地山体/少量坡地山体/少量坡地B16B15B5B10B4B9B16B15B6B4B9B10B9和B10地块的东面临着村路，其他地块不临路，6个地块内部基本上是陡峭山地，开发难度较大无优势景观资源地块资源盘点B14、B13、B3及B8地块B

50、1B2B3B4B5B6B11B10B9B8B7B12B13B14B15B16B17B14B13B3B8道路道路馨香谷上扬生态园山体/坡地山体/坡地山体/坡地山体/坡地B14B13B3B8B13和B14地块的东面临着村路，B8地块西面临着村路，6四个地块内部山地和平坡地交错分布，山地占据了一定的比例无优势景观资源地块资源盘点B14、B13、B3及B8地块B1B2B3B4B5B6B11B10B9B8B13B14B15B16B17B12B2B7B1B12B1B7B2道路馨香谷上扬生态园道路平坡地/部分山地平坡地/部分山地平坡地/部分山地平坡地/部分山地B13和B14地块的东面临着村路，B8地块西面临

51、着村路，6四个地块内部山地和平坡地交错分布，山地占据了一定的比例无优势景观资源采用专家打分法，对意向地块各网格地块进行打分区域因素权重值B1B2B3B4B5B6B7B8B9拆迁难易度0.1909010010010010080859595内部交通0.21750181510860353025景观资源0.176403525221860423827可建设程度0.417806530151070753530区域因素权重值B10B11B12B13B14B15B16B17B18拆迁难易度0.190705587939597957580内部交通0.217356533273015107075景观资源0.176255

52、530252720554560可建设程度0.417358075473725158085网格地块打分综合考虑地块权重系数，3000亩意向块最终评分结果B1312.50B812.06B1411.77B910.71B214.77B1820.38B1118.87B17 18.60B1 17.98B6 17.88B7 16.41B7 15.84B1010.49B310.30B169.51B159.37B48.23B57.38地块地块权重系数馨香谷地块0.394老龄产业地块0.343意向地块0.263老龄产业用地网格划分网格的大小由可能取地的范围面积和合理的网格数量决定。综合考虑网格的大小在20-100亩。C1C2C3C4C5C6C7C8C9C10C11C12C13C14C15老龄产业用地地块资源盘点C1、C5、C9及C13地块A1C2C3C4A5C6C7C8A9C10C11C12A13C14C15C1C5C9C13道路道路峡谷峡谷峡谷峡谷道路C1C5C9C13四个地块都位于L型大峡谷的东面，地块内部的地势较为平缓，坡度较小四个地块的东面临着村路,其中C13地块的南部还临路，C1地块的北部也临路C13地块内有少量民居，其南面临路有一小水塘坡地坡地坡地坡地民居水塘地块资源盘点C1