法学系房地产法课件10

1、第10章 房地产税费问题(wnt)共三十二页一、房地产税的特征(tzhng)1、纳税主体多样性和普遍性2、征收对象(duxing)具有复杂性3、具有地域性共三十二页二、我国现行(xinxng)的房地产税费制度税收制度：主要有十种税流转税:土地使用权转让及不动产销售营业税（5%）、城市维护建设税、土地增值税财产税:房产税、契税、城镇(chngzhn)土地使用税、耕地占用税、所得税:房地产所得税（企业所得或个人所得税）行为税:印花税、固定资产投资方向调节税共三十二页关于(guny)营业税的最新规定 自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收(zhngshu)营业税；

2、个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收(zhngshu)营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。共三十二页非普通住房1、房产证面积在140以上 2、住宅小区容积率在1.0以下(yxi) 3、实际成交价格在同级别土地平均地价的1.2倍以上 共三十二页普通住房凡同时符合单套建筑面积在120平方米以下（含120平方米）、住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）的住房为普通住房。根据建设部等关于做好稳定住房价格工作意见的通知(2005年5月9日)，普通住房标准：住宅小区建筑容积率在10以上、

3、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格12倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上(xingshng)浮动的比例不得超过上述标准的20共三十二页城市维护建设税： 对缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人，就其实缴的税额为计税依据而征收的一种税。（附加税）税率：以纳税人所在地分类，三档比例税市区7%、县城(xinchng)、镇5%、其他1% 共三十二页教育费附加：对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，以各单位和个人及其实际缴纳的税额为计税依据征收的一种(y zhn)税

4、收。（附加税）税率：3%共三十二页土地增值税 对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其所得(su d)的增值额计征的一种税。共三十二页 以赠予的方式转让房地产如何缴纳(jion)土地增值税 某房地产公司开发建设了20栋豪华别墅.为广告促销,该公司将其中一栋价值150万元的别墅送给了当红某影星.此后媒体对此事广为报道,其余别墅很快销售一空. 但申报纳税时,该公司以送影星的别墅是无偿赠送行为(xngwi),不属于土地增值税的征税范围为由,没有进行土地增值税申报.税务机关认定其赠送的别墅不纳土地增值税的行为(xngwi)是错误的.双方争议,诉至法院.共三十二页中华人民共和

5、国土地(td)增值税暂行条例实施细则财法字1995第6号第二条 条例第二条所称的转让(zhunrng)国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让(zhunrng)房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让(zhunrng)房地产的行为。 共三十二页财政部国家税务总局关于土地增值税一些(yxi)具体问题规定的通知财税字1995048号细则所称的赠与是指如下情况：（一）房产所有人，土地使用权所有人将房屋产权，土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。（二）房产所有人，土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体，国家机关将房屋产权，土地使用权赠与教育，民

6、政和其他社会福利，公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金会，希望工程基金会，宋庆龄基金会，减灾委员会，中国红十字会，中国残疾人联合会，全国老年基金会，老区促进会以及经民政部门批准成立(chngl)的其他非营利的公益性组织。共三十二页其他免税(min shu)规定 对居民个人拥有的普通住宅，其转让(zhunrng)时暂免征收土地增值税。共三十二页个人所得税 对个人转让自用5年以上，并且(bngqi)是家庭唯一生活用房取得的所得，免征。共三十二页房产税：就房屋的评估价值向产权所有人或使用人征收的一种税。征收范围(fnwi)：城乡的生产经营性用房。共三十二页契税中华人民共和国契税暂行条例 1

7、997年7月7日中华人民共和国国务院令第224号发布 在境内转移土地、房屋权属时，向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收(zhngshu)的一种税。共三十二页第二条本条例所称转移土地、房屋权属是指下列(xili)行为： (一)国有土地使用权出让； (二)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换； (三)房屋买卖； (四)房屋赠与； (五)房屋交换。 前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。共三十二页第三条契税税率为35。 契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度(fd)内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。共三十二页 第六条有下列

8、情形之一的，减征或者免征契税： (一)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征； (二)城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征； (三)因不可抗力灭失(mi sh)住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征； (四)财政部规定的其他减征、免征契税的项目。共三十二页财政部相关(xinggun)规定个人购买自用普通住宅，暂减半征收(zhngshu)。法定继承人继承土地、房屋权属，不征。共三十二页印花税纳税(n shu)主体：在我国境内书立，受领应税房地产凭证的单位和个人在国外书立，受我国法律保护、在我国境内适用的应税房地产凭证的单位和个人共

9、三十二页税率：比例税率：产权转移书据万分之五 租赁合同千分之一定额税率：土地(td)、房屋证 每件五元。共三十二页房地产费土地(td)使用费房地产行政性收费：手续费、登记费、勘丈费、权证费房地产事业性收费：拆迁管理收费、房屋估价收费共三十二页手续费：1、买卖的，按实际成交价向买卖双方各收1%的手续费2、上首(shn shu)白契，按实际成交价，向买契人收1%的手续费3、办理房地产继承、析产、分割、赠与等手续的，按房屋估价向承受人收取1%的手续费共三十二页例：房地产二手买卖税费一、卖方应交纳税费：1、营业税（个人转让满五年普通住宅免征(min zhn)，转让购买满五年的高档住宅，按房价与原购买价

10、的差价的5%征收）2、城市维护建设税和教育费附加（所交营业税的7%和3%征收）3、土地增值税（二手转让，立而不征）4、印花税（双方按房价万分之五）共三十二页5、个人所得税（对个人转让自用5年以上(yshng)的唯一生活用房免征）6、交易手续费（广州：双方按3元/平方米）7、评估费（事业性收费）8、中介费（成交价的1%-3%）9、上缴土地收益（房改房，广州免）共三十二页二、买方应交纳的税费1、契税按房价3%5%征收个人购买自用住宅(zhzhi)，减半征收（个人普通住宅(zhzhi)1.5%, 土地别墅高级度假村3%)2、印花税3、交易手续费4、产权登记费（80元/套）5、证件费（100元左右）6

11、、补交土地出让金（房改房、经济适用房：房价的1%）共三十二页二手房交易”阴阳(yn yn)合同”避税纠纷 陈先生想买一套二手房,2005年5月份,他通过中介看中了一套100平方的次新房,经过多次协商，买卖双方最终决定以6000元/平方的价格成交. 在签定合同的时候,中介给陈先生拿出了两份格式相同的合同,唯一的区别是其中一份合同上的成交价是4000元/平方.中介解释说:4000/平方的合同是在房地产交易中心过户时使用的,主要是为了少交税费.陈先生当时(dngsh)觉得少交税费是对自己有好处的事情,就没有多想签了合同。 不多久,陈先生搬进新家.三个月左右,陈先生发现该房存在严重的质量问题,根本无法

12、居住.在和原房主及中介多次交涉要求退房未果后,陈先生最终选择了向法院起诉.共三十二页三、关于(guny)物业税的争议 1、概念： 物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地(td)、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。 比如说公路、地铁等开通后，沿线的房产价格就会随之提高，相应地，物业税也要提高。 共三十二页2、目前我国关于开征物业税的设计框架 将现行的房产税、城市房地产税、土地(td)增值税以及土地(td)出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，就是把买房子前要收取的税费，放到买房子后按年分期逐步收取。共三十二页3、物业税的开征(kizhng)条件A 完善的不动产登记制度B 科学严密的不动产价格评估制度及会计制度共三十二页内容摘要第10章 房地产税费问题。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。房产税：就房屋的评估价