涿州房地产市场分析报告课件

1、涿州房地产市场调查涿州城市规划涿州市概况Contents涿州市概况 涿州市地处河北省中部，保定市北部。市域东西横距36.5公里，南北纵距25.5公里，全市土地总面积742平方公里。东邻保定市的固安县，距天津港160公里，南连高碑店，距保定78公里，距省会石家庄220公里，北与北京市大兴县、房山区毗邻，距北京天安门公62公里，为首都北京的南大门。 涿州是位于京津冀区域经济规划的中心位置；是北京都市圈的紧密层；是河北省“一线两厢”经济发展布局一线上的中间结点。 涿州市有丰富的地热资源，其源于区域特殊的地质构造。地质构造运动形成北东南西方向断裂带和华北凹陷地槽；热流体满足国家使用标准，涿州市存在三块

2、可开发地扫田，埋藏深度2000米左右，温度50度，单井产水量每天约1600吨。因地质构成与河流冲刷等自然因素，涿州沙和砾石的储量极丰富，主要分布在冲积扇的山前地段和旧河道，应用范围广，是涿州重要的建筑材料资源。 涿州是一座历史悠久的文化古城，建制已有2300多年，有着丰厚的历史文化资源，涿州是三国时期刘、关、张“桃园三结义”的故地，为“三国义文化”的源头，有三国文化、郦氏文化、卢氏文化的深厚底蕴，现尚留有三义宫、辽代双塔、卢氏宗祠、郦道元故居、清行宫、永济桥等历史人文景观。资源状况 对外交通 涿州到北京有107国道、京石高速路和京广铁路等多条高速通道，从涿州到北京除了每天两列的火车外，还有91

3、7等长途公共汽车分别由天桥通向涿州城乡。从北京六里桥出发，驱车沿京石高速，近半个小时就可以到涿州地界。 涿（涿州）密（密云）高速、京（北京）白（白沟）连接线、廊（廊坊）涞（涞水）路、北京七环路的建成将会加速京涿一体化进程。 交通 内部交通 根据规划，涿州城市道路将形成“九纵八横、两环”的布局结构。九纵：由西向东分别为原107国道、棉花营东大街、规二路、教军场街、东兴大街、知味坊街、火炬路、经二路、东环路。八横：由北向南分别为北外环路、滨河二路、北环路、华阳路、范阳路、冠云路、三义街-龙马路、南环路。两环：内环由滨河二路、经二路、冠云路、棉花营东大街组成。外环由北外环路、东环路、三义街-龙马路、

4、原107国道组成，是对外高等级公路与城市道路相衔接的主要道路，承担涿州外围绕城的过境交通 涿州在大北京都市圈的功能定位：北京以南的新城、旅游休闲胜地，北京的产业扩散基地，为北京服务的都市型农业基地。涿州市确立了现代化中等城市和京郊生态新城的发展目标。实施工业立市、以城兴市、借京强市战略。 涿州城市规划涿州城市定位与发展战略 大北京都市圈的功能定位，有助于涿州产业环境的进一步优化，经济环境的进一步提升，有助于吸引更多的北京客群，有助于房地产市场的快速稳健发展。依托城市西侧、北侧的河道以及改为内河的原西关河，通过整治河道，增加两岸绿地提升城市的环境品质优化城市景观，体现滨河城市的特色。依据涿州城市

5、总体规划（2019-2020年），今后10年，涿州城市主要向东、向北发展，实现“东拓北延，适当西展，滨河城市”的空间发展战略。东拓北延，适当西展，滨河城市北延：向北延伸到拒马河。在北部建设新行政中心，结合轨道交通客运站的建设，形成全市公共服务设施中心。将沿107国道的南拒马河适当向西推出1公里左右，外迁107国道，使原107国道成为城市道路。 涿州城区跨过京石高速公路向东发展到东张村村西。 涿州城市空间发展战略两心：北部全市公共中心、西部老城区副中心。两轴：南北向的玫瑰大街发展走廊、东西向的范阳路发展走廊。四片：老城片区、城南片区、城北片区、城东片区涿州城市总体布局涿州城区将形成“两心、两轴、

6、四片，绿色环绕河滨城”的总体布局。玫瑰大街发展走廊全市公共中心老城区副中心范阳路发展走廊 涿州新中心区功能：政务中心/商务中心/文化中心/商业中心/高级居住中心 国内类似新城中心：未来涿州新中心区功能解读涿州市未来的产业规划将分为三个区域，即北部的生态旅游观光带、西部的现代农业发展带和南部的绿色产品生产带。产业规划生态旅游观光带现代农业发展带绿色产品生产带 目前涿州的生态旅游观光带是重点发展旅游业的地区，其房地产物业的类型多为别墅、高尔夫球场、旅游观光园等类型。涿州房地产开发处在初级阶段 涿州住宅市场开发商专业性不强，产品及规划设计水平较低，户型设计较差，园林景观规划缺乏新意，项目推广包装简单

7、，营销手法单一，市场领导者优势不明显，品牌影响力弱，整体房地产开发还处在初级阶段，随着涿州经济发展，人们收入稳步增涨，房地产开发即将步入快速发展阶段。涿州房地产市场发展趋势 项目大盘化 市场需求不均衡，北部新城区热点化 客户扩大化 项目品质化 产品品质涿州房地产市场调查涿州房地产市场发展水平及趋势住宅产品现状及变化趋势 建筑风格设计建筑风格以现代为主，立面以涂料为主，色彩以红、灰、白为主，建筑风格比较单一。随着市场竞争加剧，居住品味提升，品牌开发公司、代理公司进入，建筑风格会向多样化、个性化、差异化方向发展。景观环境设计 涿州大多数项目景观与园林规划，还停留在“种几棵树、铺一片草”的水平，少数

8、项目设计了中心广场、社区水系景观（如燕赵花园等），但是涿州购房者正向注重环境转变，对环境的要求越来越高。随着市场竞争加剧，园林景观会呈现多样化、主题化发展方向。产品现状及变化趋势 整体社区规划目前涿州大多数项目整体规划较差，仅有一些大盘在规划理念上有所创新，如鹏润水上花城采用“龙凤呈祥”的概念规划社区建筑。随着市场竞争加剧，社区规划会侧重概念性、多样性、复合性发展方向。户型设计 客厅面积较大，采光、通风好、功能较全，对于户型的附加功能（如双卫、明卫、全落地阳台、大露台、转角飘窗等），还没有表现出显性的需求。随着市场竞争加剧，户型设计将呈现与北京同步的潮流型，户型设计将趋于多样化、人性化、个性化

9、发展方向。建筑形态涿州在售住宅小区以多层板楼为主、高层板楼为辅，一般同一社区内高层价格比多层高，但是当地人对高层认可度不高，原因是高层物业费高，养房成本高；随着规划对容积率提高的要求，高层建筑逐渐增多，人们对高层也会逐渐认可。 配套设施在售住宅小区内，商业、教育设施普遍不足，基本没有会所概念；缺乏大型区域商业，商业业态较少，成为制约涿州住宅向高端发展的瓶颈。随着大盘开发，配套设施将呈现完善化、人性化发展方向。物业管理 物业管理皆为开发商成立物业公司自管，物业管理费很低，在0.31.5元/月/平米之间。随着以高层建筑为主，物业管理服务水平将逐步提高,物业费也将上涨。涿州公寓产品现状及变化趋势涿州

10、公寓产品少，仅在建材、设施的配备上略高于普通住宅（如采用断桥铝合金窗、彩色可视对讲等）。但总体上设计较差，设施配备档次低，物业服务只有安全巡视及公共区域保洁等最基本服务。 因物业费高、通风、采光差，不符合当地人居住习惯，当地人认可度不高。随着高层的增多，公寓也将增多，在产设计上将更注重实用性，设施会更完善，物业服务内容及服务水平也会逐步改善。 减免住房交易税费 2019年11月1日起，对首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。调整住房贷款首付比例和利率自2019年10月27日起，金融机构对居民首次购买普

11、通自住住房和改善型普通自住住房提供贷款，其贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%；放宽普通商品住房标准针对住房价格变化较大的情况，可对享受普通商品住房优惠政策的住房价格标准适当上调。调整销售住房缴纳营业税的时限2019年12月1日起，个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时不负担营业税。涿州鼓励房地产政策调整住房公积金贷款的额度和发放范围 住房公积金的贷款最高额度由30万元提高到40万元。对未缴存住房公积金的购房人，由正常缴存 住房公积金且未申请使用住房公积金个人住房贷款的职工（不少于2人）提供担保，可申请住房公积金个人住房贷款。房地产开发企业不得拒

12、绝为购房人办理住房公积金贷款。实行购房落户政策，为购买商品住房的外地购房者办理涿州城市户口。涿州房地产市场供应趋势随着涿州新城区规划的逐步实施，住宅潜在供应量有放大趋势。新增住宅逐渐从以老城城区中心为主转向以新城区为主。住宅规模化开发将成为市场的趋势。 随着涿州住宅市场的逐渐成熟，城区中见缝插针式的开发方式已到了尽头，按照现代生活方式，大规模地整合资源，缔造成熟社区的“大盘开发模式”已成为开发商最大限度地发挥资源优势，降低成本的最有效途径。涿州市房地产供应与销售分析销售现状特点 城市化快速推进，需求旺盛，交易逐步回升市场竞争不充分北京购房人群比例大市场营销处于初级阶段总体供求状况市场需求保持旺

13、盛外来实力开发商进入，市场竞争增强北京购房人群比例将进一步上升CHAPTER C 涿州市房地产市场调研 住宅市场价格趋势2019年后价格将进入新一轮上涨 2019年后中国经济将稳步上升，全国房价也将出现新一轮上涨。2019年以后，涿州住宅价格稳中有升是发展趋势，尤其是新城区中心的价格的上升趋势将更加明显。2019-2019年价格上升潜力不大，上涨幅度较小 2019-2019年由于北京房地产受前几年存量房的影响，将由供大于求到逐步走向供需均衡，预计这三年内北京房价上升幅度较小，相应会影响涿州房价上升速度，预计涿州房地产住宅平均价格每年上涨幅度在35%左右。涿州房地产价格分析 2019-2019年

14、价格上升潜力较大，上涨幅度将加大 经过20192019年存量房消化以后，由于北京各项基础建设逐步完善，尤其是轨道交通的建设，将促使2019-2019年北京房地产市场出现需大于供的局面，房价将进入新一轮快速上涨期。 受北京房价快速上涨、京石高速铁路客运专线通车、涿州新行政中心建成等诸多利好因素的影响，预计2019-2019年这三年内涿州住宅价格上升幅度将加大，尤其是北部新城区中心位置的价格上升幅度将成倍增长，预计每年上涨幅度在1520%左右。区域部分项目列表物业名称建筑形式规模装修标准均 价主力户型物业费（）（）（元/平米/月）竹语堂联排、双拼独栋 12万毛坯联排9000元/平米240-280

15、2.0双拼9900元/平米独栋10500元/平米金街财富中心酒店式公寓10万精装修装修9000元/平米30-80 1.5高层塔楼毛坯毛坯8200元/平米云景城多层板楼11万毛坯多层4900元/平米90-140 多层：1.2高层板楼高层4800元/平米高层：1.2汇元国际酒店式公寓3.1万毛坯5000元/平米30-80 1.5高层塔楼燕赵花园三期多层板楼12万毛坯多层4600元/平米90-140 多层：0.46高层板楼高层4100元/高层：1.2中央公馆小高层板楼5万毛坯4950元/平米110-170 1.2鹏润水岸花城多层板楼48万毛坯多层4100元/平米80-120 多层：0.4高层板楼-名

16、流橄榄郡多层板楼50万毛坯多层4600元/平米90-130多层：0.46高层板楼高层5000元/平米高层：1.5 建筑形式 在8个住宅项目中，建筑形式共有五种别墅、多层板楼、小高层板楼、高层板楼、塔楼，面积所占比例分别为8%、40%、12%、30%、10%。建筑形式个数面积比例名称多层板楼440%云景城、燕赵花园、名流橄榄郡、鹏润水岸花园小高层板楼112%中央公馆高层板楼430%名流橄榄郡、鹏润水岸花园、云景城、燕赵花园塔楼210%汇元国际、金街财富中心别墅18%竹语堂结论一:建筑形式以多层为主，比例超过40%。结论二:多层、小高层供应少，仅有名流橄榄郡、云景城、鹏润水岸花城3个项目。通过打造

17、差异化产品是本项目最好的市场切入点。结论三:纯塔楼社区比例仅占10%，只有汇元国际、金街财富中心2个项目，户型面积个数面积比例项目名称80-140平米580%名流橄榄郡、鹏润水岸花城、云景城、燕赵花园、中央公馆150平米以上112%竹语堂、中央公馆30-80平米28%汇元国际、金街财富中心户型面积 主力户型面积集中在80-140平米之间，以二居三居为主，面积比达80%（6个项目）。供应150平米以上大户型的项目有2个，其中一个是别墅项目竹语堂，另一个是普通住宅中央公馆，大户型的面积比例在12%左右。一居小户型产品主要出现在公寓项目中，比例在8%左右。 客群特征分析 涿州住宅市场客户分本地客户和

18、北京客户两类，涿州本地客户约占60%，北京客户约占40%。涿州本地客户二次置业客户（改善型） 机关干部、企业中高级管理人员等是此类客户的中坚分子，驻涿州中央直属机关人员占有一定比例。首次购买客户（解决型） 一是年轻人结婚需购买新房，二是涿州农村人口中的富裕人员进城购房。投资型（投资型） 涿州本地投资型客户数量较少，所占比例低。 拆迁客户（被动型） 此类客户因拆迁而被动购房，购房能力有限，对房屋的要求也较低。 区域市场客群分析北京客户 约占购房总量的40%，预计随着涿州住宅市场的成熟，高品质项目的出现，北京购房客户将进一步增加。养老型客户（养老型） 北京在涿州购房的养老型客户比例较大，这些客户一般居住在北京西南方向，如房山区、丰台区、石景山区、海淀区等。购买能力一般，但对项目生活配套、居住环境较挑剔。投资型（投资型） 北京在涿州购房的投资型客户逐渐增多，成交比例较大，涿州买房送户口制度，让更多在北京的外地人投资购买涿州房屋，这类客户经济基础雄厚，对市场的敏感度高，对项目也较挑剔，对高品质项目青睐有加。首次购房的年轻客户（解决型） 北京在涿州首次购房