定州项目提案00修改

1、发展商：荣烽地产提 案： 中策顾问（zonce）日 期：2010年7月【定州南庄子社区改造项目 整合推广策略案】国际文化创品牌1本案着重解决的四大问题：1、如何有效规避定州北部生活环境，以提升楼盘品质？ 2、本案作为高货值、大规模社区(89万平米)， 其需求总量的保证和客户群的精确？3、如何最大程度挖掘国际文化优势，成功塑造项目品牌个性？4、如何有效实现整合营销传播（IMC）战略战术？2目录 ContentsPART 1中策顾问 Zhongce consultant1.1、中策哲学 Zhongce Philosophy1.2、中策荣誉 Zhongce honor1.3、中策经典案例 Zhong

2、ce The classic example1.4、中策架构 Zhongce Structure PART 2市场分析 Analyze2.1、定州地理位置及行政区划分析 administrative divisions2.2、定州国民经济分析 Economic analysis2.3、定州市未来城市发展规划 future urban development planning2.4、定州市房地产市场分析 The real estate market analysis PART 3项目分析 Analyze3.1、项目概况 Item Survey3.2、品牌愿景 Brand Vision3.3、市场

3、竞争 Compete3.4、项目客群 Object Client3目录 ContentsPART 4策略 Strategies4.1、 引导策略 Strategies4.2、 策略 Strategies4.3、 策略核心 Strategies CorePART 5创意 Idea5.1、案名 Name5.2、案名释义 Explain5.3、视觉展示 Visual display5.4、广告层面 Advertising5.5、广告创意 IdeaPART 6战术 Tactics6.1、推广计划 Strategies Plan 6.2、攻势风暴 Offensive 6.3、媒体费用估算 Medium

4、Budget 6.4、战术解析 Tactics4PART 1 中策篇1.1、中策哲学 Zhongce Philosophy1.2、中策荣誉 Zhongce honor1.3、中策经典案例 Zhongce The classic example1.4、中策架构 Zhongce Structure51.1、 中策哲学 Zhongce Philosophy 中道，乃中庸之道，中者，天下之正道；庸者，天下之正理。所谓策，以谋略见长，以智取胜，善于创造财富行中庸之道、汲大国之精髓、承文化之优良，立足本土，盘踞中原，运筹帷幄，而决策天下，乃中策。 中策代表的是不偏不倚，寻求的是一条长远发展的正路并持之以恒

5、，这是中策人所追寻的理念，而能做到不偏不倚，才是真正的强者。 角色定位：您值得信赖的合作伙伴。 让最好的企业成为我们的客户，让我们的客户成为最好企业。立足当下，放眼未来，中策将作为优质高效的代名词屹立于行业之中。 为您提供专业的全程服务，成为您值得信赖的合作伙伴，是中策不变的追求 61.2、中策荣誉 Zhongce honor 2005年河北省十佳房地产策划顾问公司 2006年石家庄房地产业协会会员单位 2006年河北省最具影响力房地产营销策划机构 2006年石家庄市2006年度放心房产经纪机构 2006年中国（石家庄）楼市总评榜最佳营销代理年度大奖 2007年通过ISO9000国际质量管理体

6、系认证，成为河北省第一家具有国际认证的房地产经纪公司 2007年3月晋级房地产经纪壹级资质企业 2007银河网首届石门楼市网络评选省会十佳营销代理机构大奖。71.3、中策经典案例 Zhongce The classic example华夏家园 建筑面积 36.7万平米达诺现代城 建筑面积 15万平米西城印象 建筑面积 20万平米金域首府 建筑面积 40万平米橄榄城 建筑面积 40万平米栾城水榭花都 建筑面积 12万平米达观天下 建筑面积 25万平米 等数十个项目（涉及商业及住宅开发）81.4、中策架构 Zhongce Structure人力部总经理职能部门管理中心行政部财务部监察部客服部创意设

7、计管理中心项目销售管理中心设计部文案策划部石家庄区域沧州、衡水区域邢台、邯郸区域保定区域9PART 2 市场分析篇2.1、定州地理位置及行政区划分析 administrative divisions2.2、定州国民经济分析 Economic analysis2.3、定州市未来城市发展规划 future urban development planning2.4、定州市房地产市场分析 The real estate market analysis102.1、定州地理位置及行政区划分析 administrative divisions 地理区位：定州市地处河北省中部，位于京、津、石三角区的战略腹地

8、，自古就有“九州咽喉地、神京扼要区”之称，市区距石家庄机场38公里，半小时可以上天；距天津港220公里，两小时可以出海。京广铁路、107国道、京珠高速公路和正在建设的京郑高速铁路客运专线纵贯南北，朔黄铁路、定河公路横穿东西，省级公路四通八达，是华北地区重要的交通枢纽。 11因此：定州市特殊的区位环境 促进了目前定州市经济的大繁荣。 122.2、定州国民经济分析 Economic analysis 农业基础雄厚。全市耕地面积126万亩,基础设施完善,生产条件优越。粮食、油料进入全国百强,蔬菜成为特色产业。肉牛、花生、脱水菜、腌渍菜等十多种农副产品和加工产品畅销国际市场。工业经济快速发展。定洲电厂

9、、长安汽车、旭阳焦化、伊利乳业四大支柱企业带动了定州经济快速发展。民营经济快速发展，形成了铸造轧钢、钢网编织、体育用品、纺织加工等优势行业。第三产业快速增长，内部结构进一步优化。全市共有各类市场93处，其中专业市场24处，为构筑定州新的产业优势奠定了基础。 132.3、定州市未来城市发展规划 future urban development planning 定州市市委市政府紧紧抓住渤海经济圈和“十一五”发展规划，根据定州实际，在新一轮整体规划中，将定州定位为：“历史文化城”，冀中地区新兴的汽车、能源、煤化工为主的产业区域性中心城市。根据三年大变样和建设中等城市以及保定市“一主三次”【保定市一

10、城四星规划=保定+清苑+满城+徐水+安新）、一主三次规划=一城四星+定州+涿州+白沟白洋淀温泉城】城镇产业发展布局，在近期旧城改造的同时，积极构建经济、旅游、教育、文化、医疗六大中心，辐射和带动周边区域，提高城市承载力。 14因此：根据定州市20082020年远景规划，定州市将分为如下几个区域：铁东片区 主要功能：行政办公、商贸金融及休闲旅游生活区铁西片区 主要功能：现代制造、绿色食品生产及物流西北区域 主要功能：文教体育及生活居住新区规划新区 主要功能：本区域位于城市高速路东侧，为现代服务业及生活居住新区。 152.4、定州市房地产市场分析 The real estate market an

11、alysis前提1、结合了整个定州在售楼盘销售情况与即将上市楼盘情况2、通过对约五十位调查对象的走访，其中有效对象为41位，职业分别为周边商企工人、公务员、教师、私企老板、医生、自由职业者等等。年龄段为20岁至65岁。从而得出较为准确、切合整个定州市场的调研报告。整个调研报告能够准确概括定州房地产市场的详细情况。161、政策影响 对其他在售楼盘的销售率与众多定州市民的走访和调查可以清楚得知：2009年12月份以来国家出台的一系列相关房地产调控政策对定州房地产市场造成了一定的影响与大众购房者的观望态度。（但影响不大）所以，定州仍存在一定的潜在消费购房群体。 而其大众购房群体的整体购房心理是依据其

12、自身的需求状况而定，其中包括刚性需求及改善型需求。172、楼层结构 所有年龄段的购房人群购房倾向于高层式住宅。（高层中较低层数销售率较高） 183、户型结构 定州大众购房群体均倾向于卧室为三室结构；厅为两厅结构；卫生间为两卫结构。 194、户型面积大众购房群体购房意向集中于90-130平米。 205、销售价格 大众购房群体能够接受购房价格区间为2400-2800元/平米。高层式住宅价格高于多层式住宅价格。 216、户型格局 分为两大特点即所有卧室朝阳或客厅和主卧朝阳；各种需求各半，无明显比例区分。 227、户型建筑设计 所有大众购房群体均要求采光极好、南北通透、景观较好、社区配套较齐全。 23

13、8、交房标准 所有购房人群倾向于毛坯房 249、楼盘整体关注度 大众购房群体对购房整体配比要求较高。 25PART 3 项目分析篇3.1、项目概况 Item Survey3.2、品牌愿景 Brand Vision3.3、市场竞争 Compete3.4、项目客群 Object Client263.1、项目概况 Item Survey1.8KM2.1KM2.5KM4KM2KM27交通主干道交汇位于老城区、配套设施齐全自身业态结构丰富，城市综合素质区域未来规划、发展的支持Strength：Weakness：位于老城区，周围环境较差拆迁成本较大，拉升整个项目投资概算回迁户影响项目品质体量庞大，推广周期

14、较长、费用较大OpportunityThreat城市行政中心未来发展方向城市北部未形成真正的景观地产项目定州房地产市场发展尚不成熟，开发项目虽多，代表性项目却很少未来周边规划市政机关的兴建大规模社区更容易形成完善的物业配套，更受消费者欢迎整体规划体量较大，市场消化量有限，开发周期较长，有一定的开发风险、市内项目几近现房，竞争压力大项目SWOT分析28本案核心优势1、现有优势 定州北部发展潜力优势 未来行政中心的建设 交通便利 紧邻主干道（清风大街、兴定西路） 国际文化 本案具备无法比拟的体量以支撑国际化社区的推广与兴建。 2、地标性产品 利用定州北部地标性建筑群形成对整个定州市场的辐射与吸引。

15、293.2、品牌愿景 Brand Vision品牌目标： （发展商）成为定州市标杆性的地产精品制造商；30品牌愿景 Brand Vision品牌观念： （项目高度）能够代表定州国际文化特征的旗帜楼盘；31品牌愿景 Brand Vision营销整合： （营销态势）实现精神利益带动物质利益的整合营销理念；32品牌愿景 Brand Vision品牌影响力： （影响力）成为定州年度最大影响力楼盘；33品牌愿景 Brand Vision历史价值： （居住感受）历久弥新的建筑群和值得传颂的高尚住区；34荣烽地产项目品牌愿景历史价值历久弥新的建筑群和值得传颂的高尚住区；营销整合：将实现精神利益带动物质利益的

16、整合营销理念；品牌观念：能够代表定州国际文化特征的旗帜楼盘；品牌目标：成为定州市标杆性的地产精品制造商；品牌影响力：成为定州年度最大影响力楼盘；353.3、市场竞争 CompeteA、两个不可取的极端方式在对竞争环境进行分析的过程中，只强调项目自身的均好性只能是孤芳自赏，往往因为过分轻敌而丧失了决胜的良机。而将竞争范围泛化则会走入另一个极端，很快使自己阵脚大乱，无的放矢。36B、定州市场总体项目调研区域序号项目名称开发商项目地址中山路以北1领秀城保定隆基泰和房地产定州市兴定路煤厂对面2盛世豪庭河北陈氏房地产开发有限公司兴华路北,商业街东3金世豪庭保定世纪恒远房地产中山路北4明月豪苑（）期河北东

17、升房地产定兴路与明月街交叉口5京津悦明园定州市京津房地产开发有限公司兴定路与原107国道交叉口东南角6中天新郡河北中天房地产定曲路地道桥西100米路北7恒泰国际河北景康房地产西关北街小学南侧中山路以南8旭景园二期河北腾宇房地产开发有限公司中山西路与博陵街交口西南角9御景名门铭智房地产开发有限公司中山路与博陵街交叉口10巴里岛创利宏泉房地产南门外大街安佳建材城北11风景城河北香江房地产定州市中山公园儿童游乐场12金利公寓金顺房地产开发公司博陵街南段路西13清风园河北通达房地产清风南路公安局对面14昱新家园定州市和力房地产开发有限公司中兴中路与清风南路交口西南侧定州主要楼盘及位置37分析 通过以上

18、表格可以看出，目前楼盘主要集中于建设街中山路为中心的重点区域，其为近年来定州房地产市场的热点板块，东部及城西的开发量比较少；1）本项目位于北部区域，目前竞争楼盘较少，北部区域尚未集中放量；2）由于目前政府大力改造城中村，预计近几年，房地产热点区域将集中于城区部分改造。潜在的拆迁项目必将成为项目的重点竞争对象； 38序号项目名称规模均价优惠政策销售率1领秀城21万平米2800元无优惠现排号2盛世豪庭20万平米预计2500元无优惠未开盘3金世豪庭50万平米2400元无优惠80%4明月豪苑（）期14万平米2750元无优惠90%5京津悦明园3万平米2600元无优惠90%6中天新郡110万平米2050元

19、无优惠60%7恒泰国际66万平米2350元无优惠90%8旭景园二期26万平米2400元一次性优惠2%5%9御景名门27万平米2850元一次性付款优惠4%60%10巴里岛15万平米2680元无优惠50%11风景城70万平米2890元一次性付款每平米优惠50元、开发商资金雄厚，如果首付20万，可先付10万，其余一年内付清 80%12金利公寓3万平米2600元无优惠50%13清风园6万平米2400元无优惠95%14昱新家园15.6万平米2700元一次性付款每平米优惠50元 20%定州主要楼盘均价及销售率39分析 通过调查分析，在售楼盘与去年相比，价格上涨幅度在200400元平方米左右，高层中以中间楼

20、层价格最高，基本差价为：13层差价为1020元，416层为3050元，16顶层为1030元，整体销售率可随工程进展达到80%以上；大型楼盘基本采用滚动式分期开发的模式，高端项目价格基本都在2600元平米以上，并且还有上涨的趋势； 40序号项目名称建筑形式主力户型面积景观规划1领秀城高层三室一厅、三室两厅100130平米水系、法式雕塑2盛世豪庭多层、小高、高层两室两厅、三室两厅89140平米无景观3金世豪庭高层三室一厅、三室两厅103125平米水系、园林景观4明月豪苑（）期高层两室两厅、三室两厅95124平米水系、景观小品5京津悦明园高层三室两厅116140平米无景观6中天新郡多层、高层两室两厅

21、、三室两厅85125平米艺术园林7恒泰国际多层、小高、高层两室两厅、三室两厅84135平米无景观8旭景园二期高层两室两厅、三室两厅96128平米无景观9御景名门多层、高层三室两厅114130平米人工湖、休闲广场10巴里岛高层，小高、多层两室两厅、三室两厅91137平米水系、绿地11风景城高层三室一厅、三室两厅112135平米绿地、公园12金利公寓高层两室两厅、三室两厅82132平米无景观13清风园高层三室两厅100130平米无景观14昱新家园高层两室两厅85100平米水系、绿地定州主要楼盘建筑形式与户型41分析 建筑型态：高层占据主要份额：根据调研分析，目前市场上主要产品为高层建筑，但是纯板式

22、高层产品比较少； 主力户型：据调研分析，大众购房群体理想的户型为两室、小三室及三室，面积在90-130平米之间。一方面受生活水平提高的影响，另一方面受家庭人口结构影响，市场对三居室的需求在短时间内不会发生改变。中型及中型偏大户型在近几年仍占市场主导地位； 景观规划：景观规划以往不占据主要卖点：市区中心楼盘基本没有景观规划，但近期市场涌现的新项目对景观概念的设计和推广在逐渐增加，这在改变客户的消费观念同时也增加了项目差异化；42潜在竞争1、开元厂片区，占地260多亩，由河北铭信（即河北铭智、河北香江、河北通达等定州3大开发商联合组建）预计10月份面市；2、崇城国际，位于北门街原酱油厂，占地30多

23、亩，正在拆迁、售楼部装修，计划开发定州最高档的住宅小区，景观规划：热带雨林空中花园；3，有几个村镇开发新民居建设，价格在800-1000元/m2； 43综述：A、城区人口充足，适合目前城市扩展需求。B、房地产市场成熟，消费者消费态度明朗，消费趋向趋于理智。C、各项目间同质化严重，差异化程度低，普遍在迎合主力消费群体需求，考虑分阶层消费概念较少。D、推广主题不明显，缺少有利的文化支撑。E、开发热度高，产品投放量大，后期高层产品供应量偏大。F、有一定的地缘性，习惯在原居住地周边居住。 44C、调研总结 未来一年中，定州市场潜在供应量较大，有不少强劲竞争楼盘，这种竞争态势也为本案提出了操作要求：必须

24、走一条“和而不同”的推广路线。 “和”即凭借众多项目的纷纷亮相，一同制造区域地块的利好声势。“不同”的是，必须强调项目自身的特点和品牌优势，而避免单纯的低层面产品价格竞争。 所以，我们要把握助差异化的特色推广路线，明确推广主题，将国际化与特色化相结合，成功的走出一条和而不同的推广路线。45E、竞争策略面对整体市场：继续强调“以我为主”主动策略本案在面对整个市场竞争压力时，大可不必将竞争对手泛化。而更应该坚定不移的发掘和强调自身独特性，强调“以我为主”的主动竞争策略。面对区域市场：必须实现“区域领导品牌”的影响力充分利用区域市场新老交替的真空时期，凭借产品优势和品牌实力，迅速奠定本案在区域地产阵

25、营中的领导品牌地位，从而摆脱低层面的产品价格竞争，通过附加值的增加，使项目进入到一个独特无竞争的市场领域。46前提： 中策顾问专门派出六名公司主要人员，通过近5天时间的市场调研，走访该项目地块周边商企及企事业单位，对其进行相关分析，得出以下结论。所以，结论具有不仅具有时效意义，更具有现实意义，能够为我们的客群定位提供最有力的支持。 3.4、项目客群 Object Client47项目客群 Object Client公务人员企业人员商贸人员特种行业主要工作在政府部门及事业单位人员。如法院等主要工作在国有企业及效益较好的私企、外企等。如国家电网等。主要以汽车配件、五金、家居、销售、生意人等中学教师

26、、市级以上医院医生、律师、银行等客户群体横向分析48项目客群 Object Client公务人员企业人员商贸人员特种行业重点客群人气客群（人群数量之广泛性）普通科员普通职员普通职员教师、普通医生、律师处、科技级干部大型国有企业高层管理人员、私企区域负责人；国企、私企、中层管理人员小企业主、成功生意人主任医师、资深律师局级以上官员大型国有企业老总、高层管理人员大型私有企业主成功生意人自由职业人、医疗专家、校长客户群体定位纵向分析模型顶级客群 49项目客群 Object Client根据社会分工的二八原则，越接近金字塔顶端的客户群体范围较窄、客户基数较少。照此原则设计产品数量。资本阶级、大型企业主

27、（私有或国有）小企业主、高层管理人员、成功生意人；个体生意、政府公务人员、中学教师、高级律师普通职员重点客群 人气客群顶级客群高端客群中高端客群50总结： 经分析： 主力客群应为：周边居民、周边商户、教师、公务员等定州市中等收入群体以及外来常住人口。 领导客群为定州市内中高端收入者改善型置业者甚至奢侈消费的群体51 阶层需求的明确，是指导策略及创意的核心因素。52PART 4 策略篇4.1、 引导策略 Strategies4.2、 策略 Strategies4.3、 策略核心 Strategies Core53本案营销策略重点前提：1、差异化与地标性运作，是本案的最大特征之一；2、本案将考虑到

28、定州市场的市场认知与市场前景；3、本案承载着发展商缔造定州市领头品牌的关键作用；544.1、引导策略 Strategies对于国际文化与特色文化感较强的社会群体具备一定感知力，需要引导的潜在客户群对于国际与特色的生活趋于模仿与推崇的潜在客户群对话引导引领554.2、策略 Strategies对于任何产品而言， 购买动机就是一种自我满足和对一种生活方式的追求1、差异化产品对于购物者有许多诱因（即理由） 差异化产品需要完成购买者角色的需要、娱乐的需求、自我满足的需求、了解新趋势的需要、身体活动的需要以及感觉刺激的需要。 562、缺少附加值的产品不具备竞争力。 很少有产品和服务只是因此其本身的功能、

29、价值而被消费者购买。 在工业和后工业社会中，消费者通过消费商品而获得其社会和心理价值以及意义。 57“附加值策略”构成 (品牌营销+竞争力战术+阶层语境+产品特征)“同心圆附加值”解释图户型/价格社区气质外立面推广调性项目性格开发理念品牌文化品牌营销竞争力战术+阶层语境产品特征（细节之美）购房者消费心态感知过程58策略解读（一）最终目标：品牌营销A、能够支持较高的产品定位以及产品价格；B、品牌号召力越强越能够延伸更多的产品品牌；C、品牌资产值越高，面对周边项目竞争的反应空间及时间机会越大；D、品牌能够最大化的号召老客户传播新客户，从而降低推广成本与销售周期；59策略解读（二） 竞争力战术阶层语

30、境目标：通过战术手段摆脱低层面竞争，通过阶层语境实现与客群的双向沟通： 通过对当代消费者的哲学、理念、习惯、兴趣等深层次探寻和理解，在所有消费者的语境平台及思考习惯中，以引导而非迎合的姿态，将本案独特、稀有的竞争优势转译成品牌个性，从而形成真正的热销态势。 “英雄惜英雄的眼神，说明了一切”60策略解读（三） 产品特征 品牌、个性、语境都是吸引，最终决定购买因素的是物质条件，即产品本身。“从消费者的角度考虑居住的问题，细节之美令销售水到渠成”614.3、策略核心 Strategies Core策略点： 品质领袖定州、面向周边群体及延展城市中高端收入者、改善型置业者甚至奢侈消费的高品质国际化特色社

31、区。策略核心：精神与物质的双重打击策略描述：凭借本案的品牌与精神价值，召唤那些热衷国际文化、欣赏特色生活的阶层，以文化记忆中的“情感碎片”为代言物，将人们从这个切口引入到真正的建筑作品中（产品特征）。62【本案的精神驱动力】精神内核：尊享高品位国际特色生活精神63A：项目具有得天独厚的89万建筑面积，为定州目前市场上最大的开发体量，而这种开发体量同时也决定我们必须将眼光放长远，不仅仅局限于一系列中等体量的开发手段。而应该积极创新，选取定州所没有的宣传侧重点，占据市场空白点，进行有效的差异化运作。不仅可以很快的占领一席之地，也可以有效的避免价格竞争。 国际化要点：64B：国际化不仅仅是一句空口号

32、，而是应该切合的抓住 “国际”这两个字符，在宣传手段及推广包装上，应树立奢华、品位的高档社区。将国际感与特色化的韵味做足。65C：在初期的规划上，我们的项目具有低密度，高绿化率的绝对优势，在日益要求生活品质的今日，我们可以借助整个景观与绿化将国际化发挥的淋漓尽致，在景观方面，我们可以分为不同特色的组团景观。例如，英伦风格、北美风格、东南亚风格、中国风格、非洲风格等等，将景观融为一个国际，从而有效的抓住市场空白点，将国际化楼盘推入市场，以占据消费者心理。 66D：本案对于国际文化的观点：不去空喊“国际化”，也不会空喊“品位”，而是希望将国际文化的情感模式、居住模式作为具体、深入、细致地介绍、比较

33、、分析和讨论。来重新思考国际文化与品位之间相融合之后的真正意义。67E：但是，国际化是一个及其模糊的概念，如果不加以分类，规整，很容易陷入到与其他楼盘相似的无特色可言的推广包装方面。所以，在进行国际文化创品牌策略同时，我们要依靠庞大的社区体量，借助三期的开发周期，将国际化进行细分，如：一期我们将打造成中式皇家园林的风格，二期我们将打造成欧式贵族园林的风格，三期我们将打造成北美园林风情等。这样我们可以充分借助开发体量，将国际化细分，确定推广主题，在定州市场占据市场空白，吸引受众眼球。68本案策略要点回顾策略点：品质领袖定州的、面向周边群体及延展城市中高端收入者、 改善型置业者甚至奢侈消费的高品质

34、国际化特色社区。策略核心：精神与物质的双重打击精神表达：尊享高品位国际特色生活精神物质表达：产品特性“中式皇家园林” “欧式贵族风格” “北美园林风情” 69策略实现示意物质打击营销礼品礼的规格产品特性怡人环境专业服务物质表达“各种风格的组团、小品、景观 ”精神打击接受邀请感受“国际”的形式与尺度体验阶层社区精神内核：国际气派与国际景观所表现出的高品位国际特色生活精神；70PART 5 创意篇5.1、案名Name5.2、案名释义 Explain5.3、 视觉展示 Visual display5.4、广告层面 Advertising5.5、品牌个性 Brand personality5.6、广告

35、创意 Idea715.1、案名Name 由于整个推广策略点将差异化、国际化、特色化相结合。所以，我们不应只偏重于国际化案名，这样将会使我们的推广陷入被动，毫无目标，以致没有品质可言。所以，我们将案名分开，分为主案名与子案名，主案名不动，每一期、每一个特色更换一个子案名，这样可以有效的把握推广主题，以致于在定州市场创立新的楼盘特色。 而经过我们的仔细调研与市场分析，发现定州市场欧式风格的领军人物领秀城已经深入人心，如果我们将一期侧重点放到欧式风格，将不能避免直接冲突，造成推广困难，所以，我们抓住定州市场的中式皇家园林的缺失，将皇家园林的思想打入人心，占据市场份额，吸引购房人群。72一期推广主题：

36、中式皇家园林主案名：荣域子案名：国色天香案名：荣域国色天香英文：Honor Domain National beauty and heavenly fragrance SLOGAN: 园林至美 国风至尊5.1、案名Name735.2、案名释义 Explain荣：草木茂盛，引申为兴盛；受人敬重，与“辱”相对；光荣,荣耀；富贵;显荣；荣华；荣耀显达；结合本案：因开发商名称带有“荣”字；本案位于北部区域，是未来的行政区域中心；且本案推广主题为打造高品味国际生活特征高档型社区，荣耀、富贵，显达等等。故与之相呼应；域：在一定疆界内的地方；地区,区域；范围；结合本案：本案位于北部区域，是未来的行政区域中心

37、，为重点关注区域。故与之相呼应；国：国家”的意思；天子统治的 “天下”， 帝王；色：由物体发射、反射的光通过视觉而产生的印象；情景，景象；风景，景观；品质，质量；妇女美貌；天：自然界；上天，古人以天为万物主宰者；香：气味好闻；舒服；味道好；受欢迎，好的名声；美好；指年轻貌美的女子；国色天香：原形容颜色和香气不同于一般花卉的牡丹花。牡丹是中国传统名花，它端丽妩媚，雍容华贵，兼有色、香、韵三者之美，让人倾倒。如唐诗赞它：“佳名唤作百花王”。又宋词“爱莲说”中写有：“牡丹，花之富贵者也”，名句流传至名。“百花之王”、“富贵花”亦因之成了赞美牡丹的别号。后也形容女子的美丽；结合本案：因本案推广主题为打

38、造成高品味国际生活官邸，将领衔于定州市，社区雍容华贵、富贵、美好，与之相呼应，故本案名为荣域国色天香。 745.3、 视觉展示Visual displayA：售楼部视觉展示75A：售楼部建议 由于项目体量与定位所决定，售楼部无论在面积还是在装修、配套上都应在定州市首屈一指。配合以第一期的推广主题为中式皇家园林。所以，建议售楼部外装及内装保持皇家建筑风格，充分利用各个中国元素，将售楼部打造成皇家感觉的售楼部，一方面直接起到了形象宣传的作用，另一方面，也能够达到充分吸引受众的目的。 为了配合国际文化的体现与小区组团景观的特征，建议售楼部应有两大沙盘，一个为楼体外观沙盘，一个为景观组团沙盘。7677

39、7879B：建筑视觉展示80附加值提升 Description of the contents Description of the contents Description of the contentsTitle建筑科技、服务特色主题景观 e.g. 国际化园林现代化的建筑风格简约现代的外立面形象空间户型的革新 e.g. 入户花园、庭院等各项领先的住宅科技突出物管水平和优势娱乐性、服务性设施，弥补现有配套不足景观配套补偿高附加值保证产品设计总则81 根据我们前期的详细调研，发现定州楼盘采用人车分流的概念较少，有少数两个楼盘还将其作为一大卖点。所以，我们可以利用这项技术在定州市场的空白，给社区

40、提供一个更加吸引受众的条件 由于路网采取人车分流的设计理念，这样不仅保证业主最大的出行安全，也为小区的宁静、安逸提供了有利保障。设计理念828384C：户型展示85户型展示：86户型展示：87户型展示：88D：视觉展示89909192935.4、广告层面 AdvertisingA、传播力影响力（引起注意） 让业内传播渠道畅通（最快的、最专业的）； 让北部、南部乃至县区所有的购房者认知（最重要的、首要传播对象）； 让购房者以外的影响决策人群传播（间接的、无形资产）；B、品牌文化内涵（提升好感） 建立不同于以往房地产项目的大品牌形象； 宣扬自己的事业观、企业理想及由此而来的价值取向和文化观念（建立理论高度，增加优质产品的立足点）；C