德勤房产税务培训

1、房产税培训资料 2006年05月30日目 录纳税义务人 征税对象征税范围计税依据税率税收优惠涉外税收政策征收管理2纳税义务人房产税由产权所有人缴纳产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳产权出典的，由承典人缴纳产权所有人、承典人不在房产所在地的或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人。无租使用他人房产的使用人为房产税纳税义务人出租房屋的单位和个人为房产税的纳税义务人房屋交易中凡购买方未取得产权的（如只取得一定年限或永久使用权）从1999年1月1日起由购买方缴纳房产税 3征税对象房产税的征税对象

2、是房屋“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有拄），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。 4征税范围房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收城市：是指经国务院批准设立的市；城市的征税范围为市区、郊区和市辖县县城，不包括农村县城：是指未设立建制镇的县人民政府所在地建制镇：是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。建制镇的征收范围为镇人民政府所在地，不包括所辖的行政村。工矿区：

3、是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地，开征房产税的工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。 5征税范围（续）房产税是划区征收的一种税，对非开征区的房产，不分其经济性质与用途，均不征税。 个人出租的房产，不分用途，均征收房产税纳税单位与免税单位共同使用的房屋按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税对超龄使用的房屋，不论是否还提取折旧费，都要核定其价值计征房产税（辽）对装修装饰增值的部分，记入固定资产科目的征税，否则暂不征（辽）作为抵押贷款房屋评估增值征税问题：同上处理（大连）6征税范围（续）凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地

4、下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。财税2005181号文件大连市范围内自用的地下建筑房屋原价折算为应税房产原值的标准按以下规定执行：工业用途房产以房屋原价的50%作为应税房产原值；商业和其他用途房产以房屋原价的70%作为应税房产原值。 7房产税依照房产原值一次减除10至30后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。-辽宁省及大连市的扣除标准为30%没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入

5、为房产税的计税依据。新建房产尚未建成或未办理验收手续，但已投入使用的，依照基建计划价值或估计价值减除30%后的余值计税;决算后，依照入账的实际价值的房产余值计税。融资租赁的房屋，在租赁期内，其房产税由出租方按计税余值计算征收。出租房屋取得的租金收入中含有房屋附属设备以外的其他设备租赁费的，凡能划分者，可从租金收入总额中扣除其他设备租赁费征收房产税；否则，按租金收入总额计征房产税。将房屋转手出租所取得的租金收入，应扣除其支付给原出租方的租金征收房产税。计税依据8房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价 。 房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计

6、算价值的配套设施，主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网，照明线从进线盒联接管算起。 为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。 国税发2005173号文件计税依据（续）9税 率房产税的税率，按照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%按

7、照房产租金收入计算缴纳的，税率为12 对个人按市场价格出租的居民住房，房产税暂减按4的税率征收（自2001年1月1日起执行） 财税2000125号文件10税收优惠 下列房产免纳房产税： 国家机关、人民团体、军队自用的房产； 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产； 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产； 个人所有非营业用的房产； 经财政部批准免税的其他房产。 除以上规定外，纳税人纳税确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税。 中华人民共和国房产税暂行条例11税收优惠（续）个人所有非营业用的房产免征房产税。经批准关闭、停产的企业在停产期间闲置未用的房产免纳房产税。

8、因进行大修，停止使用在6个月以上（含6个月）的房产免纳房产税。高新技术企业和高新技术项目新建或新购置的生产经营场所，自建成或购置之日起5年内免征房产税。12涉外税收政策从1993年7月1日起，对外商投资企业、外国企业及外籍个人征收的房产税靠并到内资企业适用的房产税上来，从法规依据到具体政策的解释均按市局统一规定执行。（大）房屋座落在大连市范围内的外商投资企业、外国企业、外籍人员及华侨、港、台同胞等人，征收房产税执行与内资企业统一的税收征策。但对上述单位和个人出租的房产计征房产税时一律按房产原值减除30%后余值的1.2%计征。（大）以外币为记帐本位币的，按照填开纳税凭证当日国家外汇管理机关公布的外汇牌价折合成人民币缴纳房产税。 13征收管理纳税人将原有房产用于经营的，自生产经营之月起征收房产税；纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税；纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税；出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税；国税发2003第89号文件纳税人在办理验收手续前已使用的新建房在投入使用的次月起征收