基准地价系数修正法优缺点及其应用

1、第五小组 基准地价系数修正法优缺点及其应用2017 05 01 目录内涵 优点 缺点 应用 基准地价修正系数法内涵 概念程序适用范围概念 利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。其基本公式如下： V=V1b(1Ki) Kj 式中：V：土地价格 V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价 Ki：宗地地价修正系数 Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数 程序 a.收集有关基准地价资料； b.确定待估宗地所处级别（区域）的同类

2、用途基准地价； c.分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表； d.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表 ,确定待估宗地地价修正系数； e.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正； f.求出待估宗地地价。适用范围 适宜用于政府已公布基准地价且基准地价修正体系较为完善的地区。可在短时间内大批量进行宗地地价评估，一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法。（1）适合于批量评估（2）适合于作为一些政策性地价标准制定的依据（3）适宜于市场不发达情况下的宗地估价（4）适宜于税收、抵押等保守性宗地估价目的基准地价的最大特点就是中庸和平均的特征，这

3、正好与保守原则相匹配。优点 2.国家征收土地使用税的依据1.宏观调控土地市场的依据 5.中央参与地方地产收益分配的依据4.进一步评估宗地地价的基础3.对土地利用和流动的引导1.基准地价与市场价格背离，地价政策混乱 对于基准地价的应用，目前市场上会出现使用混乱的情况。有些政府为了吸引投资，采用地价政策，低于基准地价的水平。土地市场供应应该公开透明，不能因为政策随意改动。对于公用土地的评估，目前市场上的评估很混乱，同一宗地采用不同的标准价格差异很大，造成国有土地流失。缺点 2.基准地价的修正因素不合理 基准地价的修正因素不合理主要体现在：选择的修正因素并不是主要的影响因素、部分修正因素权重赋予的不

4、合理、有些修正因素调整的幅度过大或者过小、有些修正因素在一定范围内可以修正超出范围无效、个别因素修正体系不合理。所有这些都可能造成评估结果和实际相差很大，如果不考虑市场情况，一味的采用基准地价系数修正法进行修正，得到的结果将与现实出入很大，带来评估的风险。2022/7/253.基准地价评估过程中的泡沫问题 对于样点地价，要修正到基准期日，再用基准期日的样点修正地价，经过一系列的计算以后得到基准地价。评估的是过去或者现在的价格，对于未来的价格是不可知的。所以很难判断基准地价中是否有泡沫。2022/7/254.不同时期基准地价划分标准不一样 由于每个城镇的土地级别数量不一样，不同时期同一个城镇的级

5、别数也不一样，因此很难进行城镇间的横向比较或者同一城市不同时期的纵向比较。例如，某市 2000 年基准地价商业 9 级别、住宅 7 级别、工业 5 级别，但是到了 2004 年三类用途都为 6 级别。所以很难对其进行纵向上的比较，无法准确把握土地的增长情况，容易造成宏观调控失误。2022/7/255.基准地价表现形式过多，难以统一 目前，基准地价的具体表现形式有级别价、区片价、路线价、楼面价格。有的地市提供一种，有的地市采用多种价格表现形式，这使得相互之间难以换算，且不同的地价表现形式采用不同的公式计算造成评估上的难度，而且容易造成结果的差异，不利于评估结果的统一。由此可见，由于基准地价内涵的

6、多样和本身的复杂性，造成我国使用基准地价系数修正法进行地价的评估时可能面对各种问题。2022/7/25应用基准地价系数修正法案例1估价对象情况某省某市主要商业街有一待估面积为2000m2的商业用途土地（具体区域因素、个别因素不列）。其出让时间为1998年1月1日，出让年限为40年，开发程度为三通一平，宗地容积率为1.5，现要评估该宗地在估价基准日2002年1月1日价格。该宗地属市区商业二级地段，该市二级地段商业用途基准地价为7000元/ m2（开发程度为三通一平，标准容积率为1）。基准地价公布时间为1996年1月1日。该市商业基准地价修正系数和修正系数说明见表1、表2和表3。表1 某市商业服务

7、用地修正系数说明表 （见下页）2022/7/25 影响因素优较优一般较劣劣商业繁华条件企业经营类别首饰高档服装家电服装饮食日用百货理发副食店等基本生活用品企业职工总数（人）4002504001502508015080距商业中心距离R/2R/2且RR且2R2R且4R4R 交通状况距公交车站距离（米）1001002002003003005005001000公交车站车流量（辆/小时）301530815585距火车站距离（千米）11223344距汽车站距离（千米）11223344 宗地条件宗地临街门面宽度（米）84824121宗地形状形状好形状良好形状规则形状不良形状差宗地自身深度距离（米）33779

8、91212容积率43210.50.90.5宗地临街道路道路级别（米）204010207107无人行道宽度（米）5351.5311.51区域交通管理规定无限制货车禁行货车禁行其他车不能停放汽车行道不能停放限制机动车通行宗地外界环境周围土地利用类型商业用地住宅生活用地市政小道公共建筑工业仓储交通用地园林风景其他用地未来地规划用途商业用地住宅生活用地公共事业教育卫生机关用地工业交通用地表2 某市商业服务用地修正系数表2022/7/25 影响因素优较优一般较劣劣商业繁华条件企业经营类别157.50-3.75-7.0企业职工总数（人）15.47.70-3.85-7.7距商业中心距离11.85.90 交通

9、状况距公交车站距离（米）43210公交车站车流量（辆/小时）3.81.80-0.9-1.8距火车站距离（千米）5.74.282.851.430距汽车站距离（千米）5.74.282.951.430 宗地条件宗地临街门面宽度（米）52.50-2.5-5宗地形状2.51.250-1.25-2.5宗地自身深度距离（米）10.50-0.5-1容积率7.33.670-3.67-7.3宗地临街道路道路级别（米）2.41.20-1.2-1.4人行道宽度（米）420-2-4区域交通管理规定210-1-2宗地外界环境周围土地利用类型7.63.80-3.8-7.6未来地规划用途73.50-3.5-72022/7/2

10、5容积率0.70.81.01.21.52修正系数0.850.91.01.51.21.3表3 商业用地容积率修正系数表表4 期日修正系数表日期1996.1.11997.1.11997.1.11999.1.12000.1.12001.1.12002.1.1地价指数1001021051091121131152估价要求用基准地价修正法评估该宗地于2002年1月1日的地价。3估价过程（1）确定对应基准地价通过查对基准地价，确定待估宗地属商业用途二级地，其对应的基准地价为7000元/ m2（开发程度为三通一平）。（2）确定宗地地价评估的修正系数根据宗地区域、个别因素条件,对照修正系数说明表中各项指标，确定各子因子情况从上到下依次为：一般、一般、一般、优、较优、一般、较劣、优、一般、较优、较优、一般、一般、较劣、一般、一般。则根据修正系数表，具体计算出宗地宗修正系数：K17.25（3）确定待估宗地适用年期修正系数Y0.9532022/7/25（4）确定期日修正系数则期日修正系数：T115/1001.15（5）确定容积率修正系数待估宗地容积率为1.5，本基准地价标准容积率为1。查商业用的容积率修正系数表，则KijKi/Kj1.2/11.2