物业管理基本制度与政策讲义第19讲第五节物业服务企业资质管理制度

1、第五节物业效劳企业资质管理制度大纲要求：物业效劳企业的性质和地位；物业效劳企业资质管理的必要性；物业效劳企业资质等级的申请和核定；不同资质等级企业承接工程的规定；物业效劳企业资质证书的变更、注销与撤销；物业效劳企业资质管理违规行为的法律责任。2004年3月，建设部发布?物业管理企业资质管理方法？，规定了物业管理企 业资质的条件、分级、申请、审批和年检等内容。2007年11月，建设部对?物 业管理企业资质管理方法?进行了修订，发布了？物业效劳企业资质管理方法？(以 下简称？资质管理方法？)，将“物业管理企业统一修改为“物业效劳企业， 取消了企业资质年检的有关规定。实行物业效劳企业资质管理制度，对

2、标准物业 效劳企业的行为，维护业主的共同利益，营造公开、公平、公正的物业管理市场 环境发挥了重要作用。知识点一：物业效劳企业的性质和地位 (常考点)物业效劳企业是从事物业效劳活动的市场主体。作为市场主体，应当具有相应的主体资格，享有完全的民事权利能力和行为 能力，能够独立地承担民事责任。如果物业效劳企业不具备独立的法人资格，与其进行交易的相对人的合法权 益难以得到有效保障。?条例？明确规定，从事物业管理活动的企业，必须是独立的法人。按照？民 法通那么？的规定，法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民 事权利和承担民事义务的组织。具备以下条件：(1)依法成立。(2)有必要的财产或者经

3、费。(3)有自己的名称、组织机构和场所。（4）能够独立承担民事责任。知识点二：物业效劳企业资质管理的必要性 （常考点）物业效劳企业资质管理是?条例?设定的行政许可，？条例?之所以规定实行物 业效劳企业资质管理制度，是基于以下四个方面的考虑：（一）实行物业效劳企业资质管理，是贯彻落实?行政许可法?的重要措施?行政许可法?第二十三条规定：”提供公共效劳并且直接关系公共利益的职 业、行业，需要确定具备特殊信誉、特殊条件或者特殊技能等资格、资质的事项, 可以设立行政许可。物业效劳具有准公共效劳的性质。（二）实行物业效劳企业资质管理，是标准物业管理市场的必要手段在物业效劳企业开展的不同阶段，根据其客观条

4、件和综合实力的变化， 确立资质的逐级晋升制度，有利于鼓励企业做大做强，扶持一批物业效 劳品牌企业，及时清理和整顿管理水平低和经营不标准的企业，促进行 业优胜劣汰，营造公开、公平、公正的市场环境。（三）实行物业效劳企业资质管理，是实现业主知情权和选择权的客观需要在物业管理市场开展的初期，对不同管理规模、效劳水平、竞争能力的企业 核定相应的资质等级，有助于公开市场信息，消除买卖双方的信息不对称，协助 业主理性地进行市场比较和判断，通过招投标方式选择质价相符的物业效劳企 业，减少交易本钱，促进交易便捷，切实保护业主作为物业效劳买方的知情权和 选择权。（四）实行物业效劳企业资质管理，是促进物业效劳业健

5、康开展的必然选择实行物业效劳企业资质管理制度，有利于提高物业管理的专业化程度和技术 含量，延长建筑物使用寿命，有利于转变物业效劳开展方式，推动节能减排，为 物业效劳业的持续健康开展提供了保证。物业效劳企业资质管理的必要性:（一）贯彻落实?行政许可法?的重要措施（二）标准物业管理市场的必要手段（三）实现业主知情权和选择权的客观需要（四）促进物业效劳业健康开展的必然选择知识点三：物业效劳企业的资质等级 （必考点）（一）取得各级资质的条件?资质管理方法?规定，物业效劳企业资质等级分为一、二、三级。各资质等 级物业效劳企业的条件如下：资 质注册资本专业人员的要求管理物业类型企业管理级 资 质 _00

6、万元 以上物业管理专业人员以及工 程、管理、经济等专业类 的人员不少于30人。其 中，具有中级以上职称的 人员不少于20人，工程、 财务等业务负责人具有相 应专业中级以上职称；物 业管理专业人员按照国家 有关规定取得职业资格证 书。管理两种类型以上 物业，各类物业的房 屋建筑面积多层 住宅200万/;高 层住宅100万小 独立式住宅（别墅） 15万m2；办公楼、 工业厂房及其他物 业50万m2o建立并严格执 行效劳质量、效 劳收费等企业 管理制度和标 准，建立企业信 用档案系统，有 优良的经营管 理业绩。级资质4, Q.00 万元 以上物业管理专业人员以及工 程、管理、经济等专也类 的人员不少

7、于20人。其 中，具有中级以上职称的 人员不少于10人，工程、 财务等业务负责人具有相 应专业中级以上职称；物 业管理专业人员按照国家 有关规定取得职业资格证 书。管理两种类型以上 物业，各类物业的房 屋建筑面积多层 住宅100万m2；高 层住宅50万谓 独立式住宅（别墅） 8万而；办公楼、 工业厂房及其他物 业20万m%建立并严格执 行效劳质量、效 劳收费等企业 管理制度和标 准，建立企业信 用档案系统，有 良好的经营管 理业绩。级 资 质0万 元以 上物业管理专业人员以及工 程、管理、经济等专业类 的人员不少于10人。其 中，具有中级以上职称的 人员不少于5人，工程、 财务等业务负责人具有

8、相有委托的物业管理 工程。建立并严格执 行效劳质量、效 劳收费等企业 管理制度和标 准，建立企业信 用档案系统。应专业中级以上职称；物 业管理专业人员按照国家 有关规定取得职业资格证 书。（二）资质证书的颁发和管理国务院建设主管部门负责颁发和管理一级物业效劳企业资质证书。省、自治区人民政府建设主管部门负责颁发和管理二级物业效劳企业资质证 书，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业效劳企业资质证书的颁 发和管理，并接受国务院建设行政主管部门的指导和监督。设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业效劳企业资质证书的颁 发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。（三）资质

9、等级与工程承接（必考点）资质等级可以承接的物业类型一级资质各种物业管理工程二级资质30万而以下的住宅工程，8万m2以下的非住宅工程的物 业管理三级资质20万n?以下的住宅工程，5万一以下的非住宅工程的物 业管理知识点四：物业效劳企业资质等级的申请与核定（一）新设立物业效劳企业的资质申请新设立的物业效劳企业应当自领取营业执照之日起30日内，持以下文件向 工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：（1）营业执照；（2）企业章程；（3）验资证明；（4）企业法定代表人的身份证明; 物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书 和劳动合同。新设立的物业效劳企业

10、，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。（二）物业效劳企业资质等级的核定申请核定资质等级的物也效劳企也，应当向房地产主管部门提交以下材料：（1）企业资质等级申报表；（2）营业执照；（3）企业资质证书正、副本；（4）物 业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动 合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；（5）物业效劳合同复印件；（6） 物业管理业绩材料。资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质 等级条件的企业核发资质证书。一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民 政府房地产主管部门审查，审查期限为20个工

11、作日。知识点五：物业效劳企业资质证书的变更、注销与撤销（一）资质的变更和注销（1）物业效劳企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更 手续后30日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续。（2）物业效劳企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更 手续后30 n内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资 质等级。（3）物业效劳企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理 营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。（二）资质证书的撤销?资质管理方法?第十八条规定，有以下情形之的，资质审批部门或者其上 级主管部门，根据利害关系

12、人的请求或者根据职权可以撤销资质证书：（1）审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出物业效劳企业资质审批决定 的；（2）超越法定职权作出物业效劳企业资质审批决定的；（3）违反法定程序作出 物业效劳企业资质审批决定的；（4）对不具备申请资格或者不符合法定条件的物 业效劳企业颁发资质证书的；（5）依法可以撤销审批的其他情形。知识点六：物业效劳企业资质管理违规行为的法律责任（一）？条例?规定的法律责任?条例?第六十条规定：“违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理 的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以 上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。以欺

13、骗手段取 得资质证书的，依照本条第一款规定处分，并由颁发资质证书的部门撤消资质证 书。（二）物业效劳企业的法律责任（1）物业效劳企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民 政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以I： 3万元以下的罚 款。（2）物业效劳企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府 房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。（3）物业效劳企业不按照本方法规定及时办理资质变更手续的，由县级以上 地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，可处2万元以卜的罚款。（三）资质审批部门的法律责任（轮换考点）?资质管理方法?第二十二条规定：“资质审批部门有以下情形之一的， 由其上级主管部门或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其 他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任： 对不符合法定条件的企业颁发资质证书的；（2）对符合法定条件的企 业不予颁发资质证书的；（3）对符合法定条件的企业未在法定期限内予以 审批的