2022年房地产住宅价格表的制作

1、住宅价格表的制作策略中心 技术资源部 二00六年四月一、定价目标二、价格制定 1、公式（重点） 2、取值（重点） 3、步骤三、价格审核（重点）四、价格统计五、定价说明书六、实例演示内 容 导 航中原你给我卖高点价，可以不用开盘当天就卖完现在穷啊！房子都买不起了！定价唔好太高或者太低，发展商同个客都接受就得啦，快D卖晒收钱发展商客户代理商快速、均衡、销售控制合理的价位定价方法取得发展商认同目 标一、定价目标二、价格制定 1、公式 2、取值 3、步骤三、价格审核四、价格统计五、定价说明书六、实例演示内 容 导 航 销售总额折前综合折扣 实收均价 = 总建筑面积原 理注意：折前销售总额不能用均价总建

2、筑面积 单价折后单价折前 = 综合折扣 单价折前单位建筑面积 综合折扣 = 总建筑面积2种常用的方法方法一、水平系数层差法单价折后=总价建筑面积 =（总价不考虑赠送面积+总价赠送面积） 建筑面积 =（单价不考虑赠送面积建筑面积+单价赠送面积赠送面积）建筑面积 =试算价（1+水平系数）层差 干扰建筑面积 +单价赠送面积赠送面积 建筑面积修正基准与修正标准不统一，规律性不强 或=单价已考虑赠送面积（建筑面积+折算后的赠送面积）建筑面积 =试算价（1+水平系数）层差 干扰 （建筑面积+赠送面积折算率实用率） 建筑面积方法二、系数修正法单价=均价综合系数 =均价（1+水平系数）（1+垂直系数）（1+特

3、殊系数）（1+增值系数） =均价（1+水平系数）（1+垂直系数）（1+特殊系数） （1+赠送面积折算率实用率建筑面积）（推荐）公式源自市场比较法；以均价为基准进行各影响因素逐一修正（因素相乘，非相加）；系数的规律性更强；通过综合系数，直观表现任意两个单位的价格差幅；注意：综合系数需进行平均值归1处理借鉴：市场比较法公式评估价格=参照物市场价格交易情况修正系数交易日期修正系数 区域因素修正系数个别因素修正系数 参数释义均价 项目要实现的均价。水平系数 反映各户型在同一水平面（一般以中间楼层为准）的价值差异。包括户型、朝向、景观、噪声、畅销度五大因素；垂直系数层差反映各户型在垂直方向的价值差异。包

4、括景观、视野、通风、灰尘、噪声、虫害、安全、私密性、心理优越度、乘电梯便利度等。特殊系数干扰反映各户型在垂直方向上局部楼层的价值突变。如机房、建筑物遮挡等干扰、带4、8楼层的风水讲究、非赠送面积的奇偶层差异等。增值系数反映赠送面积等方面的增值。如赠送凸窗、入户花园、露台、阳台等（注：送装修的金额应以总装修款加到总房价中）。赠送面积不计容积率部分的水平投影面积。折算率反映赠送面积的可利用价值性。实用率等于套内建筑面积建筑面积。一、定价目标二、价格制定 1、公式 2、取值 3、步骤三、价格审核四、价格统计五、定价说明书六、实例演示内 容 导 航水平系数=各因素的价格差幅分值10100打分标准好9-

5、10分较好7-8分一般5-6分较差3-4分差1-2分水平系数修正项目一、平面设计1.1客厅尺寸布局1.2餐厅尺寸布局1.3卧室尺寸布局1.4厨房尺寸布局1.5卫生间尺寸布局1.6户内过道合理性1.7入户门私密性1.8实用率1.9户梯比二、景观视野2.1客餐厅2.2主卧2.3次卧2.4厨卫三、朝向(日照通风)3.1客餐厅3.2主卧3.3次卧3.4厨卫3.5电梯间采光通风四、噪声灰尘4.1客餐厅4.2主卧4.3次卧4.4厨卫4.5阳台入户花园五、其他调整6.1户型面积调整6.2供求关系调整操作：以中间的标准层作为打分基准层；10分制，分5个等级；项目组、售楼代表各人分别打分，取平均分或最优打分；各

6、因素的价格差幅等于本楼盘打分项目中最好与最差的价格差幅；好处：10分制相对于100分制更直观，简单；相对于直接取系数更客观；只需调整各因素价格差幅，便可使水平系数合理化，无需再调分值；方法一：直接取系数水平系数方法二：各因素的价格差幅分值（推荐）评价：系数取值和调整繁锁四大水平因素重要性景观户型朝向噪声普通住宅一般公寓高档住宅朝 向南北东西+1.5-2.5+2.5+2.5+1.0-20-1.5可上下浮动1%广东节能标准窗墙比 东西0.3 北向 0.45 南向 0.5假设：同一户型的厅、房、厨卫为同一朝向水平系数各因素差幅取值参考打分项目取值范围考虑因素一、平面设计0-21%1.1客厅尺寸布局0

7、-4%开间、进深、位置的合理性；电视墙、沙发墙的利用性；1.2餐厅尺寸布局0-3%开间、进深、位置的合理性；1.3卧室尺寸布局0-3%开间、进深、位置的合理性；1.4厨房尺寸布局0-2%开间、进深、位置的合理性；1.5卫生间尺寸布局0-3%开间、进深、位置的合理性；1.6阳台入户花园0-1%开间、进深、位置的合理性；观景阳台与生活阳台设置的必要性1.7户内过道合理性0-1%有没浪费现象1.8入户门私密性0-3%是否能从电梯厅或公共走道看到客厅、餐厅、卧室、洗手间等1.9实用率最大与最小实用率之差1.10户梯比0-1%二、景观视野看园林好15%、看园林中等10%、看园林一般5%，无景观02.1客

8、餐厅有观景阳台（50-60%）/无观景阳台（30-40%）2.2主卧有观景阳台（30%）/无观景阳台（20-25%）2.3次卧（15%）2.4厨卫（5%）三、朝向(日照通风)单边户型一般比中间户型高1-2%3.1客餐厅（50%）3.2主卧（25%）3.3次卧（15%）3.4厨卫（10%）3.5电梯间采光通风0-1%四、噪声灰尘0-10%需考虑是否采取了隔音措施4.1客餐厅0-3%4.2主卧0-3%4.3次卧0-2%4.4厨卫0-0.5%4.5阳台入户花园0-1%五、其他调整6.1户型面积调整0-2%小户型建造成本相对较高，可提高单价6.2供求关系调整0-10%项目内部竞争；与其他项目现户型的竞

9、争沙漏矩形梯形倒梯形椭圆5种基本垂直系数模式矩形模式的应用价格分布：价格直线（y=x+b）上升,层差相同，各楼层单位价格适中；适用范围：景观视野较佳的单元。矩形模式-案例向小区，看水景，视野好价格分布：价格直线（y=x+b）上升,层差相同，各楼层单位价格适中；适用范围：景观视野较佳的单元。梯形模式的应用价格分布：压低低层和高层单位价格，拉高中层单位价格；适用范围：向小区外，景观视野较差的单元。低楼层无景观，价格不能高高层层无景观，视野差，价格不能高中层单位承担主要的价格压力梯形模式-案例朝社区路，对面拟建厂房或住宅区，楼距较小价格分布：压低低层和高层单位价格，拉高中层单位价格；适用范围：向小区

10、外，景观视野较差的单元。倒梯形模式的应用价格分布：拉高低层和高层价格，压低中层单位价格；适用范围：看园林，楼距小（应用时须降低高层系数，慎用）。低层看园林可拉高其价格中层景观一般，视野较窄，价格不能高高层无景观，楼距小，应压低其价格（此曲线不合理）倒梯形模式-案例看小区园林，楼距小价格分布：拉高低层和高层价格，压低中层单位价格；适用范围：看园林，楼距小（应用时须降低高层系数，慎用）。椭圆模式的应用价格分布：拉高中高层价格,降低中低层价格,低层和高层价格适中；适用范围：向小区外,地面只有小面积园林,外围景观差,但视野开阔。低层看小面积园林，起价可适中中低层无景观视野差，价格不宜高中高层视野好价格

11、开始攀升高层视野好，但无景观，价格不宜太高椭圆模式-案例朝龙观路，楼下商业街广场，对面为5-8层汽车维修厂、医院价格分布：拉高中高层价格,降低中低层价格,低层和高层价格适中；适用范围：向小区外,地面只有小面积园林,外围景观差,但视野开阔。沙漏模式的应用价格分布：拉高中低层价格,压低中高层价格,低层和高层价格适中；适用范围：向园林,楼距适中。低层看小面积园林，起价可适中中低层看园林价格可拔高些中高层景观较差，视野一般应压低其价格高层视野采光较好，价格可适度拉高沙漏模式-案例小区中间，看园林，被楼包围，距离适中价格分布：拉高中低层价格,压低中高层价格,低层和高层价格适中；适用范围：向园林,楼距适中

12、。特殊系数考虑因素：影响垂直方向局部价值突变的因素干扰：机房噪声、建筑物遮挡、车库入口、平台影响、景观视野突变层；风水：带3、4、6、7、8、9的楼层；奇偶层差异：非赠送面积的奇偶层差异；其他：如复式的尊贵感、共享空中花园等。增值系数（折算率）考虑因素：将赠送的面积换算成统一价格口径凸窗：真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能区的面积比率、必要性；阳台：室外、室内、景观、必要性、私密性；露台：景观、朝向、噪声、必要性、私密性；入户花园：景观、朝向、噪声、必要性、私密性、封闭的可能性；隐形衣橱：占所在功能区的面积比率、必要性；夹层：高度、采光通风、景观视野、布局合理性。增值系数=赠送面积折算率实用率建筑

13、面积） 单位成本 单位建安成本（1+30%） 保底折算率= = 均价 均价 参数释义： 单位建安成本取值参考（多层1100、小高层1600、高层2100）R综合=（R一次性P一次性+R按揭P按揭）（R关系P关系+1-P关系）（R前期P前期+1-P前期） =（0.9615%+0.9885%) (0.9910%+1-10%) (0.9740%+1-40%) =0.9770.9990.988 0.9643 =0.964(取整到小数点后3位)综合折扣付款方式及优惠(实例)：一次性付款：96折(R一次性），假设占15%（P一次性）银行按揭：98折（R按揭），假设占85%（P按揭）关系户：额外99折（R关

14、系），假设占10%（P关系）销售前期：额外97折（R前期），假定销售率为40%（P前期）注：销售中后期促销优惠也应考虑进去一、定价目标二、价格制定 1、公式 2、取值 3、步骤三、价格审核四、价格统计五、定价说明书六、实例演示内 容 导 航步 骤水平系数垂直系数增值系数特殊系数综合系数折后单价表折后价格表折前价格表折后单价分析折后总价分析价格统计表销售统计表折后单价=均价综合系数折后总价=折后单价建筑面积折前总价=折后总价综合折扣系数一、定价目标二、价格制定 1、公式 2、取值 3、步骤三、价格审核四、价格统计五、定价说明书六、实例演示内 容 导 航推售控制目标中期产品质素后期自住景观型客户价

15、格敏感度低产品质素前期：价格标杆自住为主完全享受型客户完全不考虑价格，抢到就行产品质素中期产品质素前期：产品质素后期自住中高享受型价格敏感度产品质素前期：低价入市，火爆，快速回笼资金投资为主追求空间型客户价格敏感度高产品质素中期投资、自住空间与高度并重型价格敏感度中高产品质素前期：通常的滞销单位自住为主视野空气享受型客户价格敏感度中等产品质素面积:各单位的建筑面积、套内建筑面积各栋建筑面积、套内建筑面积总建筑面积、总套内建筑面积方法: 项目组及售楼代表核对各单位面积； 分栋汇总，将查丈报告分栋汇总面积和总面积标注在旁边核对.价格:检查单元格引用是否正确（特别是奇偶层面积）;用函数SUM求和时,

16、要注意不要把不应求和的隐藏单元格计算在内;乘除时是否用函数ROUND进行四舍五入。准确性审核价格审核将标准层综合系数标于平面图上价格审核合理性综合系数1009782839391957684价格审核合理性单价各单元排序是否合理？同一单元不同楼层价差是否合理？是否有因误操作造成的明显错误？（曲线突变）有利于售楼员掌握价格规律，便于引导客户。注：若有竞争对手价格，可加入比较均价5000小区内外价格屏障价格审核合理性单价12365748均价5000小区内外价格屏障均价排序是否合理?均价差额是否合理?与对手相比价格是否有竞争力?各单元最低最高价是否合理?各单元最低最高价差额是否合理?竞争性单元差额是否合

17、理?与对手相比价格是否有竞争力?了解各户型单价区间的数量分布为制定推售方案提供依据均价5000小区内外价格屏障9均价5000价格审核合理性总价各单元排序是否合理？同一单元不同楼层价差是否合理？是否有因误操作造成的明显错误？（曲线突变）有利于售楼员掌握价格规律，便于引导客户。注：若有竞争对手价格，可加入比较价格审核合理性总价小屏障:小区内外3房97-10212345678无屏障:水景3房与园林3+1102 110小屏障:园林2+1与路边3房78 97大屏障:园林2+1与路边2房78 659各户型的总价排序是否合理?各户型的最低最高总价及差额是否合理?各户型间的竞争度设计是否合理?与竞争对手同类产

18、品是否有竞争力?投资性物业的租金能否大于月供?10栋北面10栋南面6栋北面5栋北面1栋北面6栋南面5栋南面1栋南面总价位置销售分阶段模拟图销售前期销售中期销售后期合理性总价(推售控制)一、定价目标二、价格制定 1、公式 2、取值 3、步骤三、价格审核四、价格统计五、定价说明书六、实例演示内 容 导 航总体性统计折前价格表统计1栋2栋合计均价0.964折后总面积（） 4,270.23 5,089.07 9,359.30 折前销售总额（元）22,773,000 26,681,000 49,454,000 47,673,656 折前销售均价（元）5,333 5,243 5,284 5,094 1栋2

19、栋合计均价0.964折后平层面积（） 3,873.67 4,717.77 8,591.44 平层折前总额（元）202160002435400044,570,000 42,965,480 平层折前均价（元）5,219 5,162 5,188 5,001 1栋2栋合计均价0.964折后复式面积（） 396.56 371.30 767.86 复式折前总额（元）255700023270004,884,000 4,708,176 复式折前均价（元）6,448 6,267 6,361 6,132 折后价格表统计1栋2栋合计均价总面积（） 4,270.23 5,089.07 9,359.30 折后销售总额（

20、元） 21,953,002 25,720,176 47,673,177 折后销售均价（元） 5,141 5,054 5,094 1栋2栋合计均价平层面积（） 3,873.67 4,717.77 8,591.44 平层折后总额（元） 19,488,476 23,476,628 42,965,104 平层折后均价（元） 5,031 4,976 5,001 1栋2栋合计均价复式面积（） 396.56 371.30 767.86 复式总额（元） 2,464,525 2,243,548 4,708,073 复式均价（元） 6,215 6,042 6,131 折前价格表分户型统计2房2+13房3+1合计套数（套）1111591091建筑面积（） 713.96 854.39 5,924.09 1099.00 8591.44折前销售额（元） 3,503,000 4,537,000 30,522,000 6,008,000 44,570,000 折后销售额（元） 3,376,892 4,373,668 29,423,208 5,791,712 42,965,480 折后套均总价(元） 306,990 397,606 49