旅游资源资产评估

1、旅游资源资产评估摘要:对旅游资源和游憩环境的价值评估在国外已进行了较广泛的研究,而且自20世纪50年代以来,在评估技术方面已取得较长足进步,其中最突出最常用的评估方法是旅行费用法、费用支付法和条件评价法。在中国此类研究开展较晚,旅游资源资产评估在我国是一个较新的研究领域,对其研究有着重要的理论与实践意义。旅游资源是一种特殊的资源形态,本文分析了旅游资源的价值构成,阐释了旅游资源资产评估的基本概念和评估意义。结合旅游资源的特点,本文构建出旅游资源资产评估的非经济评价指标体系和经济性评估指标体系。旅游资源的非经济性资产评价,主要是一种开发条件、开发潜力评价以及非经济性效益评价,为旅游资源的经济性评

2、估提供依据。而旅游资源的经济性资产评估则是通过其产品的预期收益指标与成本指标来间接核算出旅游资源的经济价值。最后运用资产评估的基本理论和原理,分析旅游资源资产的价格构成,构建了旅游资源资产评估模型,为旅游资源资产评估提供一种新的思路与方法。关键词:旅游资源;资产评估;指标体系;评估模型旅游资源资产评估是旅游资源市场化开发的理论基础和依据,有利于使旅游资源和资金投入达到优化配置,促进旅游开发健康有序地进行。在进行旅游资源开发和管理时,特别是市场化开发时,必须正确把握旅游资源价值评价,不能只顾经济价值而不顾社会价值和生态价值,要正确处理好开发与保护,经济效益、社会效益和生态效益三者之间的关系。1旅

3、游资源资产评估的研究现状111国内外旅游资源价值评估的研究进展对于像旅游资源此类资源的资产评估,国外环境经济学家对评估的理论、方法以及实例发表过许多著作和学术论文,如伦敦环境经济中心、美国未来资源研究所(RFF)等单位的学者的一系列研究成果。JohnVKrutilla等对美国墨尔斯峡谷和白云峰等地的娱乐价值进行了评估。D.M.Donnelly用旅行费用法(TCM)和条件评价法(CVM)对爱德华州钓鱼和鹿狩猎的价值进行了评估。其后，英国、泰国等国家先后应用TCM技术成功地揭示了森林、海滨、风景河流、峡谷、国家公园等旅游资源和游憩环境的户外娱乐价值。在评估技术方面，自20世纪50年代起取得了显著的

4、进步，其中最突出最常用的评估方法是旅行费用法(TCM)、费用支付法(EM)和条件评价法(CVM)。此外，在评估旅游资源和游憩环境价值时还有用到现行市价法、收益现值法、重置成本法、假想市场法、区别参数法、综合评估法、替代花费法、机会价值法等.在我国，类似的研究开展得较晚。国际上流行的TCM和CVM技术在90年代才逐步引入中国。近年来，随着/国家风景名胜资源上市0现象的发生以及旅游资源开发及景区的经营权转让在一些省市地区的相继展开9，引起各方面的广泛地关注。在学术界，也引发了人们对旅游资源价值问题与资产评估相关问题的思考与研究。如,彭新育等对旅游成本方法的理论模型、统计模型及模型应用的条件进行了全

5、面的探讨,并提出了评价旅游景点经济价值的数学模型。蒋洪强等对旅游生态环境成本构建了计量模型。黎洁对自然保护区生态旅游资源价值实现方式进行了研究。另外,许多学者对一些评估方法进行了实证研究:吴楚材等对张家界景区的旅游资源资产进行了实证研究;郭剑英等对旅行费用法进行实证研究;万绪才等对条件评价法进行了实证研究;奥桂林对森林旅游资源采用消费剩余理论进行资产评估的实证研究;陈浮等运用支付意愿、旅行费用等方法组合对九寨沟旅游价值进行了初步评估;王连茂等对香山公园森林游憩效益进行了经济评价。目前,对旅游资源资产评估的研究主要集中在对旅游资源资产质的规定性的研究和量的评估方法的探讨上,对旅游资源资产评估的基

6、础理论,如评估的指标体系的构建方面目前研究不多见。112常用评估方法述评（1）费用支付法。费用支付法（ExpenditureMethod,简称EM）形成于20世纪初,自20世纪50年代后广泛应用于森林旅游资源的评估。它是以效用价值论为基础,从消费者角度出发,以游客为旅游而实际支出的有关费用总和作为风景资源的旅游经济价值。费用支付法适用于开发较成熟的旅游资源经济价值的评估。缺点是费用支付法所得的结果是旅游资源的现实经济价值,而消费者剩余（潜在的旅游经济价值）未能体现出来,同时对未开发的旅游资源经济价值无法测定和评估。（2）条件评价法。条件评价法（ContingentValuationMethod

7、,简称CVM又称支付意愿法、模拟市场法。是一种直接调查法,是目前西方国家用于评估没有市场价格的物品如风景资源等经济价值最流行,也是应用比较成功的方法。现在一般已经被看作是非市场物品经济价值度量的一种标准方法。20世纪60年代，大卫（David）首次设计和应用CVM问卷来直接估计休闲地价值。条件评价法是通过对客源市场规模进行预测,并应用模拟市场技术,采用直接调查,诱导旅游者对某旅游资源的最大旅游意愿支付量,以此来推算旅游资源的经济价值。条件评价法可运用于所有类型（包括未开发和已开发）旅游资源经济价值的评估,同时也考虑了旅游资源潜在的经济价值。缺点是使用不当,容易导致评估结果偏差较大。（3）旅行费

8、用法。旅行费用法（TravelCostMethod,简称TCM）又称旅游成本法，是评估非市场物品最早的技术，由美国学者Clawson于1959年创立，1964年J.I.Kentsch对其进行了修改和完善，到20世纪80年代后才得到广泛的应用。旅行费用法是一种显示性偏好模型,也就是说它用旅游者实际的旅行支出来估计需求曲线，从中估计旅游资源的价值，即以消费者剩余来估计旅游资源价值，是消费者剩余理论的创造性应用。旅行费用法适用于客源市场较大、游客旅行费用差别较大，开发成熟的旅游资源经济价值的评估，其优点是在评估时考虑了潜在旅游经济价值，缺点是无法对未开发的旅游资源进行经济价值测算。旅行费用法的步骤基

9、本等同于条件评价法，有一点不同的是:其得出支付意愿期望的模型是根据马歇尔需求函数构造的，而不是条件评价法所用的希克斯需求函数，即它所用的原理是支出最小化，而不是效用最小化。条件评价法和旅行费用法本身不失为评价旅游资源经济价值的可选方法,但二者均是通过问卷调查的结果来进行估计的方法,其结果的可信度很大程度上依赖于问卷结果与实际情况的相符程度。同时这两种方法都是从消费者角度出发,仅仅构造出需求曲线,没有生产曲线,无法正确反映各种生产要素在价值中的贡献,更没有办法反映供需对价值的决定作用。2旅游资源的价值构成旅游资源是一种特殊的资源形态,属于/公共商品0或/环境商品0。它的价值构成不同于一般资源,其

10、价值首先决定于它的效用性,其大小则决定于它的稀缺性和开发利用条件。徐嵩龄认为自然性资源的价值包括存在价值、经济价值和环境价值。从旅游资源的价值构成内涵看,它的总价值(TEV)应包括使用价值(UV)和非使用价值(NUV)。旅游资源的直接使用价值构成旅游资源的经济价值,即旅游资源的市场价值。据国外评估实例,这类价值占资源总价值的份额很小,不超过5%而非经济价值(包括间接使用价值、选择价值、存在图1旅游资源的价值构成分类系统价值和遗产价值)是旅游资源的主体。3旅游资源资产评估的内涵311旅游资源资产的概念长期以来,中国的会计学把资产视为资金运用的同义语,这种定义是计划经济的产物,有明显的局限性。显然

11、,这种资产即资金的观念,已经远远落后于社会主义市场经济的客观实际,必须根据市场经济的经济规律和现代人的社会与生态意识的提高,重新界定资产的科学内涵。(1)资产是指能够带来效益的具有稀缺性的资源。经济学把能够带来收益的东西统称为资产。首先,拥有或控制资产能够带来效益,这种效益不仅仅指经济效益,还必须包括社会效益和生态效益;其次,这里所指的资源包括经济性资源和非经济性资源,不能把资源性资产的经济价值和非经济价值割裂开来。从旅游资源的概念可以看出,无论是天然的或是经过人类劳动投入的自然资源,还是历史文化遗产,通过合理的开发利用,同样能带来经济效益、社会效益和生态效益。另外,旅游资源也具有永续利用性和

12、不可再生性,虽然一些旅游资源具有遍在性,但大部分价值较高的旅游资源同样具有稀缺性,而且一旦破坏将不可再生。(2)资产是一集合性概念,可以用不同的标准进行分类组合。其中依据资产是否具有实物形态,可分为有形资产和无形资产。旅游资源也既有有形资产部分(如自然景观、景点,文物等),又有无形资产部分(如生态环境、知名度)。旅游资源资产既具有经济价值又具有非经济价值(社会效益和生态效益)。(3)资产的实质是一组权益,要正确处理所有权和经营权的关系。资产的实质是能给所有者或经营者带来权益。任何资产总是要划归特定所有者和特定经营者的。对旅游资源进行资产评估正是为解决旅游资源的所有权与经营权的问题而所做的一项有

13、意义的工作。综上所述,旅游资源资产是指在自然界和人类社会中,在一定的空间和地域环境条件下,由自然资源和人文资源形成的,能为旅游业提供经济价值、社会价值和生态价值的资源性资产。312旅游资源资产评估的概念资产评估是指评估机构根据特定的目的,遵循客观经济规律和公正的准则,按照法定的标准和程序,运用科学的方法,对资产的现时价格进行评定和估算。其核心是对资产在某一时点的价格进行估算。旅游资源资产评估是指根据旅游资源属性和特征,以及旅游资源开发的目的,遵循客观的经济规律和社会、生态价值标准,按照一定的程序,运用科学的方法,对旅游资源的价值进行全面的、综合的评估和评价。旅游资源作为特殊的资源,旅游资源资产

14、评估必须在一般资产评估理论和方法的基础上,对旅游资源的经济效益价值进行经济性资产评估,对旅游资源的开发条件与潜力以及非经济性效益进行非经济性资产评价。评估时,不仅仅要对其经济效益的有形价值和无形价值进行公正、合理地评估,而且还要对其社会、生态价值进行效益评价和效益货币化。313旅游资源资产评估的意义旅游资源资产评估无论是在旅游资源开发和管理方面,还是在旅游资源保护方面都具有重要的意义。(1)通过旅游资源资产评估,把旅游资源纳入国民经济核算体系,为资源开发、生态保护提供一个必要的度量手段,为区域旅游持续管理提供理论基础。(2)为旅游资源开发、旅游资源资产管理中的资产业务问题提供价值尺度,有利于旅

15、游企业开展融资业务,扩大招商引资力度,促进旅游资源的开发。通过向银行抵押代款或发行股票等向社会融资的方法,促进旅游资源的开发建设。(3)有利于旅游资源开发及经营管理中产权明晰,有利于解决景区管理中出现的责权利不对等的现象,使旅游资源实现有偿使用,保障各利益群体在分配中的公平与公正,使旅游资源开发利用社会化、市场化,保证旅游资源的开发、利用和保护走上良性循环发展的轨道。(4)促进旅游资源有序、合理的开发,使旅游资源走向市场化的道路,依靠市场机制的作用来优化资源配置;协调旅游资源开发与保护之间的矛盾,把旅游资源和游憩环境的消耗纳入旅游开发成本)收益系统中,实现环境成本的内在化,促进旅游资源的可持续

16、发展。(5)有利于旅游经营清算,及时了解旅游业经营状况,以便对决策进行调整。有利于资产纳税和国有资产保值、增值。有利于产权变动时,对资产进行重新核算,保护旅游企业和投资者利益,界定与维护各产权主体的合法权益。4旅游资源资产评估指标体系的构建旅游资源资产评估指标体系可分为3个层次:目的层、准则层、指标层（表1）。411非经济性资产评价指标体系旅游资源的非经济性资产评价是指从旅游资源的资源特征、社会价值和生态价值,以及开发利用的角度,对旅游资源进行全面评价,主要是一种开发条件、开发潜力与非经济性效益评价,为旅游资源的经济性评估提供依据。（1）旅游资源本体条件评价。它是旅游资源非经济性资产评价的主体

17、和核心。（2）旅游地理环境条件评价。任何自然、人文景观都不是孤立存在的,它是自然环境的产物,置身于一定地理环境氛围中,因此必须联系周围并作为一个整体来对其进行分析与评价。旅游资源所处的地理环境条件的好坏关系到旅游资源的开发潜力及经济价值量的大小。（3）旅游客源市场条件评价。客源数量是维持和提高旅游区经济效益的重要因素。旅游资源开发必须以客源市场为依据,客源多少直接影响到资源地旅游开发的方向、规模与形式。同时,有无客源和客流量的大小直接关系到旅游资源经济价值的实现和实现的程度。（4）区域社会经济条件评价。区域社会经济条表1旅游资源资产评估指标体系Iable1Indexsy童blof出就苗sasa

18、fiammtoftoufistictowces北经济性资产评柿聽新性资产评佔庞本指标目的同推则恳捋标斥412经济性资产评估指标体系对于大多数旅游资源来说,它们不能拿到市场上去交易,其经济价值(特别是货币化价值)的测定一直是较困难的事。旅游资源与旅游产品具有紧密的联系，根据它们的关系(R2P关系)，可将其划分为资源产品共生型、资源产品提升型和资源产品伴生型3种。因此,旅游资源的经济性资产评估可以通过其产品的预期收益指标与成本指标来间接核算出旅游资源的经济价值。41211成本指标(1)旅游资源的开发建设成本。按理旅游资源开发是指对资源本身的开发，但是现在旅游资源开发不局限在资源本身的开发，还包括在

19、选定资源的基础上，为了利用这些资源而对有关的接待条件等进行建设，以使旅游资源的所在地成为一个有吸引力的旅游环境和接待空间。(2)生态环境保护成本。由于环境污染和城市化的发展，/回归大自然0成了外出旅游的大多数人的重要动机。从这个意义上讲，洁净的水、清新的空气、幽静的空间，茂密的植被等本身就是一项旅游资源。旅游生态环境成本是指以自然为基础的某一旅游主体在其持续发展过程中，因进行旅游活动和旅游开发建设活动对生态资源造成破坏或污染，因此付出或耗用资产的转化形式。在旅游资源开发过程中，必须执行/谁开发谁保护、谁破坏谁恢复、谁利用谁补偿0的方针，把生态环境作为一种资源形式，实行/使用者付费原则(UPP)

20、O使生态环境资源价值得到补偿。(3)旅游管理成本。旅游管理是旅游资源实现其经济价值，促进旅游发展的重要保证。(4)旅游资源稀缺成本。资源的有限与稀缺说明除考虑开发的生产成本外，当期消耗一定资源必然放弃未来开发的机会成本也计量在内，这种成本被称为资源的/稀缺成本0。对于旅游资源这类以可再生资源为主的资源，虽然当期开发消费不至消耗殆尽，不复存在，但其再生周期也有个时间跨度问题，过度开发破坏生态系统会影响资源再生与资源质量，也可用/稀缺成本0表示资源再生前放弃的未来消费机会。/稀缺成本0的大小取决于在资源再生产中所投入的社会必要劳动时间。(5)税收及其它费用成本。主要指旅游资源资产收益所得税，由于旅

21、游资源的开发带来的其他利益的损失，如林木生产收益、农业生产收益等损失，以及动植物生存环境，以林为生的人的生活等的破坏要给予的一定补偿。41212收益指标旅游资源资产收益主要从两个方面进行收益现值评估。一是尚未开发的旅游资源预期效益评估;二是已开发的旅游资源现有效益的评估和未来效益的增长预期。(1)现有效益的评估指标。主要涉及的指标有:年平均接待量、游客人均消费额、游客人均接待成本、年平均净收益、年均收益增长率。(2)预期收益评估指标旅游客源市场预测。可采用Wilson提出的最大熵)引力模型Tij=PiAjexp(-LCij)式中：Tij为区域空间相互作用的强度；Pi,Aj为别表示在区域i,j的

22、经济强度变量，并分别赋予需求与供给的意义;L为衰减因子，决定了区域作用力衰减速度的快慢；Cij为两区域i,j之间的广义距离。利用Edwards和Dennis(1976)提出的用费用表示距离的计算式，可以得到更为准确的旅游引力预测。Cij=（X1#X2#X3+X4）PX5X6式中：X1为每升汽油的价格；X2为每公里消耗的汽油量；X3为每小时旅行的平均公里数；X4为旅行的时间机会成本，以每小时工资的1P4计算；X5为每次车载的人数，X6为旅行时间。游客平均消费水平。游客消费主要从旅游6要素）食、住、行、游、购、娱角度分析旅游消费状况。它包括门票支出、餐饮支出、住宿支出、娱乐、购物费用、交通费用、邮

23、电通讯、其他服务费用等。5旅游资源资产评估模型的探究511旅游资源资产的价格构成尽管旅游资源并不一定是劳动产品，其价格主要取决于收益，但是要使旅游资源变为人类可直接利用的资源，往往需要追加一定的人类劳动，从而形成各种费用，如旅游资源开发建设、保护的费用，旅游服务设施、基础设施建设费，生态环境保护费用，对被征用方的损失补偿费用等。这些劳动耗费都要求在旅游资源资产的使用权转让中得到补偿。此处所指的旅游资源在一定程度上具有产品的属性，其价值的构成中既包括消耗了一般人类劳动的劳动产品，又包含了以稀缺性和垄断性为基础的非劳动产品。因此，旅游资源资产的价格构成分为：旅游资源资产补偿价格的构成旅游资源资产补

24、偿价格是维持旅游资源的再生产或开发替代旅游资源，以及补偿旅游资源开发、管理与保护的追加劳动所需耗费的价格。主要包括：】旅游资源开发、建设规划费用；旅游生态环境保护费用；旅游资源管理费用；替代资源的开发费用。不可再生资源可用量有限，但人类对资源的要求是持续的、无限的，为此必须开发替代资源。为了保证人类社会的均衡发展，替代资源的开发费用应在该不可再生资源服务于人类期间适当预提。具体可由国家通过开征有关税费进行预提，再通过预算支出支持替代资源的开发项目。损失补偿费用。旅游资源资产的初次转让往往给转让方带来直接损失。例如转让山林搞旅游开发，不仅使农民失去劳动手段，而且失去林木等造成直接经济损失。这些损

25、失应由受让方补偿，计入该旅游资源资产的征用成本和转让价格中。旅游资源资产的地租本金化价格的构成地租本金化价格是根据旅游资源的绝对收益（绝对地租）和级差收益（级差地租），按社会平均资金利润率还原成本金的价格：】绝对收益，是指旅游资源资产不论是优等还是劣等，由于其有限性和独占性，其产品都能在社会平均利润水平之上加价形成超额利润;级差收益，是由于旅游资源秉赋不同所带来的不同收益。级差收益表现为超出行业平均利润水平的超额利润。绝对收益与级差收益归资产的所有者或使用权所有者所有。它们在旅游资源资产所创造的产品的价格中得到补偿。因此要取得旅游资源资产的使用权，必须支付超额收益本金化的价格。旅游资源资产底价

26、的构成旅游资源资产底价是剩余超额收益现值价格。它与地租本金化价格不同的是：不是通过地租的本金化，而是以中等品级资源为准，通过倒算的方法，在扣除一切耗费、利税、利息及高出中等品级的超额收益之后，求得旅游资源本身的固有的效用价值的货币价格。512旅游资源资产评估的评估模型旅游资源资产补偿价格的评估旅游资源资产补偿价格的评估主要是确定价格构成要素和各要素的计价标准。因此在进行旅游资源资评估时,首先应实地勘查评估对象,查阅有关详细资料与法规,获取评估的依据。其次,根据评估的对象的实际情况和有关法律依据,确定补偿价格的构成要素。第三步是确定各构成要素的计费标准。最后,将各构成要素的评估值加总。如果市场上

27、有同类参照物存在,则应将汇总的结果与参照物价格比较并调整。因此,旅游资源资产补偿价格的计算公式如下:P补=EFi?$t式中：P补为旅游资源资产的补偿价格；Fi为旅游资源资产的补偿价格的各构成要素评估值;$t为参照比较调整额。旅游资源资产地租本金化价格的评估旅游资源资产地租（绝对收益和级差收益）本金化价格的评估,实质上是评估旅游资源资产的超额收益现值。主要采用收益现值法。运用收益现值法评估旅游资源资产地租本金化价格的基本公式是：P租：二（R绝+R差）PL式中：P租为旅游资源资产地租本金化价格；R绝为绝对地租（绝对收益）；R差为级差地租（级差收益）；L为适用的本金化率（一般采用平均资金利润率）。旅游资源资产底价的评估旅游资源资产底价是剩余超额收益现值价格。它的基本公式：P底二$z#CP#Q式中：P底为旅游资源资产底价；$z为旅游资源高出中等品级的超