同致行XXXX年淄博博物馆地块项目定位

1、【谨呈：山东金泽房地产开发有限公司】博物馆地块项目定位本报告仅供客户内部使用，在获得同致行书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。同致行顾问 2011.3Chapter 1宏观市场分析Chapter 2项目解析Chapter 3项目定位 政策环境 淄博住宅市场 商务市场项目指标 项目配套 整体定位 产品定位 形象定位 报告框架政策环境解析“新国八条”政策解读浅析1、政府高度关注房地产行业发展，国家总理温家宝2010年多次提到房价问题；2、2010年“4.15”、“9.29”等楼市调控政策密集出台，房地产市场出现积极变化；3、房价过快上涨势头得到初步遏制。但即使是调控年房地产

2、企业依旧处在“春天里”：13家房企2010年度净利润增长率超过100% ，2011年1月份更是有10个城市涨幅超过10%；4、巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房。“新国八条”政策背景：“新国八条”涉及政府问责、保障供应、税收信贷、引导需求等多个方面，调控力度进一步加大“新国八条”政策内容：“新国十条”颁布，“9.29”政策出台，调控力度继续加强，而“新国八条”的出台，可谓没有最严，只有更严，一次次政策的叠加，已经难言楼市调控最严何时能够定型政府问责 税收信贷 保障供应 引导需求71253468进一步落实地方政府责任“新国八条”总体可以归纳为以下四个方面：

3、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制加大保障性安居工程建设力度调整完善相关税收政策，加强税收征管。强化差别化住房信贷政策。严格住房用地供应管理。合理引导住房需求。坚持和强化舆论引导。“新国八条”解读分析：新政重点就在对住房“去投资投机化”、“去赚钱效应”，并采取严厉的住房信贷政策及房地产税政策，达到挤出房地产泡沫、改善居民基本居住条件的目的。政府问责 保障供应 税收信贷 引导需求巩固和扩大调控成果 遏制投资投机性购房 解决城镇居民住房问题 实现房地产市场平稳健康发展 控制房价过快上涨 “新国八条”解读分析：政府问责方面问责可操作性加强2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支

4、配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责 对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。 文件“落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制”，并明确了问责的具体范围；将中央对地方政府问责的内容一一列出，与过去的问责制度相比，有了详细考核指标； “年度新建住房价格控制目标”、

5、“新建住房价格上涨幅度”等内容都是民众可以直接感知的，地方政府调控房价的回旋余地缩小。 保障供应方面千方百计放大供给 通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面，努力增加公共租赁住房供应 ；加强保障性住房管理，健全准入退出机制；增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查 严肃查处对擅自改变保障性住房用地性质的行为。对已供房地产

6、用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。 “新国八条”首次规定了将建制镇纳入住房保障工作范围，并提出了保障性住房来源 ； 土地供给和中低价位的普通商品房供给增加，能够平抑楼市成交价格的上涨；严格控制土地使用权转让，对开发商土地闲置和擅自改变住房用地性质查处力度加大。 税收信贷方面抑需求差异化加强 调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。 加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税

7、提供基础； 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率 再次加强了对投资及投机购房者的控制，第二套房贷款增加，将使得投资者最多只能贷款不到四成，“贷款利率不低于基准利率的1.1倍”也为提升二套房贷款利率留下了空间，可以进一步抑制投机购房。执行的时间没有具体确定，可能促成消费者规避政策短期之内成交量加速上涨。相对于此前两轮调控，最大的特点就是“抬高门槛，强化力度”，都是为了抑制过度消费和投资需求；建立和完善个人住房信息系统，显然是为之后的“

8、房产税”探风铺路；相比之前执行差额收取营业税和应用房地产价格评估技术，再次严格了二手房交易税费，交易成本明显上涨。进行土地增值税清算和稽查，将有效地遏制部分开发商过快上涨价格。引导需求方面行政干预前所未有 在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加

9、大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。限购是“新国八条”奏效的关键 ，也是最具杀伤力的。全国性的严格限购，限购政策继续收紧，相比目前北京部分城市不论已有，只论限购的政策更加收紧，行政干预加强，可能使得市场成交量出现明显的下调；由于对未来买房难度预期加大，地方政府的限购令可能反而会鼓励有了一套住房的本地居民加快再购买一套住房。因此新国八条之后还需要有更完善的配套政策，而且需要各职能部门配合执行形成合力。否则，新国八条的执行实施效果仍会有不确定性。 加强舆论引导监控，通过舆论引导居民理性消费。 短期内对普通房地产市场和三四线城市的影响，要大于高端房

10、地产市场和一线及主要的二线城市，负面影响将是阶段性的。市场影响:业内人士普遍看淡市场，对2011年楼市预期不容乐观各方观点:同致行观点:政府是“打压”，而非“打死”楼市新政瞬间而至，定性了2011年楼市政策基调依然是调控和“限制”。出发点是打压房价过快上涨，遏制投机炒房，实现房地产健康稳定发展；“国八条”细则巩固并加强了去年的高压态势，与2010年的3次政策相比，调控力度更大、要求更严、决心更强；看似严厉的调控后续政策中，只有限购最具有实质的杀伤力，因为之前的提高首付、二套房贷基准利率等仍无法有效打击资金实力雄厚的投资投机者；楼市矛盾是市场供需问题，更是民生问题，此前楼市商品市场化严重，政府缺

11、位，如今新政频出，与其说是楼市居住本质回归，不如说是“政府责任归位”。同致行观点:楼市短期利空，长期利好新政再次发力主要是对投机性购房进行调控，但政策采取了一刀切的形式，改善型购房和部分刚性需求受到了“误伤”影响，大户型的销售或许将会下滑； 政策针对的是地方政府和投机者，如限购、加息、提高信贷利率等只能是阶段性调控行为，倒是“房产税”值得期待。所以可以预见短期内买卖市场双方将会进入观望僵持状态，量价都会有一定下挫，三月“两会”召开将是全年风向标；而楼市的刚性需求、消费人口基数、中国城市化进程以及房产天然的保值增值功能、市场规律决定了楼市必然欣欣向荣，经过调控能形成健康稳定发展的市场，是最大利好

12、消息！同致行观点:开发企业面临整合洗牌不仅仅是2010年以来的一系列楼市政策调控，国家“十二五”规划等也明确预示房地产行业将进入一个较长期的调结构理性发展阶段，以前的“挖个坑就能赚钱”的暴利时代一去不返；房企将面临新一轮行业洗牌，走品牌化、集约化、精品化路线是必然出路；低碳、环保、绿色等成为未来产业发展的新方向，这也给房企在物业设计、材料应用和居住理念等方面提供了巨大的创新空间和发展机遇；对于“万保招金”等品牌和实力雄厚的大型企业，受调控影响有限，不过是业绩涨幅多少的问题，倒是中小型房企可能遭受重大打击。同致行观点:“后调控”时代，商业地产成为宠儿 因此，我们判断，在一系列的楼市调控政策出台后

13、，二、三线城市的商业地产将投资的唯一一个出口，因此 2011年将成为一个商业地产年。针对此轮调控，潘石屹指出，与前两轮调控不同，在新一轮调控中将执行更为严格的限购政策。本地“限三”外地“限二”，已经可以抑制过百万家庭可能的购房需求。目前，楼市资金有流向商业地产的趋势。第二套住房的按揭贷款首付款比例已经提高到六成，利率达到1.1倍，均超过商业地产。潘石屹表示，资金流向商业地产可给投资性住房需求“降温”，商业地产可能成为调控的缓冲区。潘石屹：资金转向 商业地产或成调控缓冲区在本次的“国八条”中，商业地产不在限购范围之列；二套房贷款利润达1.1倍，首付款比例达六成，超过商业地产；高通胀时代，资金必然

14、寻求升值保值之道，楼市高压调控，商业地产必然将成为资金升值保值的不二之选；淄博住宅市场分析2010年住宅市场回顾淄博2010年，淄博实现全年商品房销售面积353.2万平米，基本上与预售面积持平，达到供求两旺的良好局面。预售与销售对比2010住宅年市场回顾2010年，淄博房地产市场持续火爆，在销售量连续攀升的同时，中心区的房价也随着销售量的增加而随着攀升。与去年同期比较，价格上升25.9%。销售均价走势2010年住宅市场回顾2010年淄博楼市狂热。11月淄博城房指数达到全年历史高位135.24，环比上升1.8%，同比上涨25.9%。楼市均价高位运行。房价指数走势2010年住宅市场回顾2010年多

15、次开盘，全年销售额约为5亿，销售业绩良好。热销楼盘黄金国际基本资料：项目定位：高档综合住宅社区物业地址：张店区华光路与世纪路交汇处。占地面积：392000平方米建筑类别：高层总建筑面积：100万平方米2010年住宅市场回顾淄博目前第一大盘，2010年2次开盘，所推产品基本售馨，全年销售额约为4亿，销售业绩良好。热销楼盘鸿嘉星城基本资料：项目定位：高档综合住宅社区物业地址：柳泉北路与果里大道交汇处占地面积：146万平方米建筑类别：高层、别墅总建筑面积：120万平方米2010年住宅市场回顾项目总投资额近18亿元，以游乐为主题的大型城市综合体。开盘当天劲销400套!热销楼盘名尚城市广场基本资料：项目

16、定位：城市综合体物业地址：张店鲁泰大道和西五路交汇处占地面积：450亩建筑类别：住宅、商铺总建筑面积：60万平方米2010年住宅市场总结1.2010年淄博住宅，销售面积、均价均在历史高位上运行，社区大盘深受市民热捧1.2010年淄博住宅市场供需两旺。销售面积较09年大幅19%，销售面积处于历史高位运行。2.2010年，淄博住宅市场持续火爆，销售均价随之攀升。与去年同期比较，价格上升25.9%。均价在历史高位上运行。3.2010年，淄博社区大盘销售业绩良好，深受市民热捧。2011年住宅市场表现1.2011年，楼市预期不容乐观，住宅市场深受政策影响。1.国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开

17、国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。 会议确定的相关政策措施，简称“新国八条”。2.住房部：2011年开工建设1000万套保障性住房。淄博市将新增廉租房300套，新开工经济适用房5400套，公共租赁住房3000套。3.2011年2月8日央行宣布再次上调存贷款基准利率。进一步缩紧流动性。政策环境2011年住宅市场表现1.全国楼市深受政策影响，淄博楼市表现不佳，即使知名楼盘，也有价无市。1.2月份，受各类调控政策叠加影响，北京、上海、广州和深圳等一线城市的楼市成交量大幅萎缩，部分城市下跌幅度甚至达八成，房价下行压力逐渐累积。2.2011年1月，淄博新建住房较2010年12月环比下

18、降49%，2月份环比1月份下降19%。2011年淄博整体成交冷清。3.在2010年表现优越的楼盘，2011年成交不理想，处于有价无市的状况。市场表现2011年住宅市场表现2011年2月11日，远景玉城再次推出108套房源。开盘当天以老客户签约为主，成交仅2套！远景玉城基本资料：项目定位：高档住宅社区物业地址：西八路与中润大厦交汇处占地面积：108亩建筑类别：花园洋房总建筑面积：7.8万2011年住宅市场表现2011年1月16日8#、9#曾进行小规模的开盘，有120平米，130平米两种户型，销售情况不理想。紫园基本资料：项目定位：高档住宅社区物业地址：张店张店区政务中心对面 占地面积：20000

19、0平方米建筑类别：高层、别墅总建筑面积：240000平方米2011年住宅市场表现2010年最为热销的楼盘，在政策调控的2011年下，出现有价无市的现象。2010年热销楼盘黄金国际2月19号，黄金国际 F区5号楼盛大开盘。共推出119套单位，共6种户型。开盘当日，实际均价约为7020元/平方米。开盘当天实际到场客户约73批次左右，开盘前期蓄客排号的为35批次。当日成交42套，销售率35%。2011年住宅市场总结1.2011年淄博住宅深受政策影响，成交萎靡，未来市场产品集中推售，加深竞争程度。1. 2011年国家多种政策频出，全国楼市深受政策影响。部分城市成交大幅下跌，房价下行压力逐渐累积。2.2

20、011年，淄博住宅市场成交不振，楼市观望情绪浓厚，优质楼盘也遭受拖累，处于有价无市的状态。3.2011年，淄博社区大盘均有大量的推盘计划，华侨城，紫园，鸿嘉星城等均有推盘计划，市场产品集中爆发。淄博商务市场分析三产结构：工业占据主导，服务业发展保持较高增速，商务需求将存在较好的增长趋势全市实现地区生产总值(GDP)2866.75亿元，同比增长13.7%，增幅较上年提高0.5个百分点。其中，第一产业增加值105.3亿元，增长4.7%；第二产业增加值1766.57亿元，增长12.4%；第三产业增加值994.88亿元，增长17.4%。人均生产总值63464元，增长13.5%，按年均汇率折算为9430

21、美元。05年至10年，淄博经济发展态势良好，平均增速高达14%；三次产业比例由上年的3.6：62.8：33.6调整为3.7：61.6：34.7。第三产业所占比重略有提高。同时，近5年第三产业的发展也保持了较高的增速，发展态势良好。从淄博近几年三产发展状况来看，淄博是一个工业化城市，第三产业也在不断的发展，商务需求存在较好的发展空间。商务市场淄博商务市场处于发展阶段淄博商务办公物业仍然处于发展阶段，硬件条件及办公环境有待提升；第二产业主导城市经济，现有办公物业仍以低成本、中低素质的普通办公业为主，无法满足第三产业逐步发展带来的需求，尤其是不能满足创业型、转型企业、中大型企业以及驻外机构的需求。随

22、着淄博第三产业的发展，商务环境与形象的提升问题亟待解决。中高端写字楼存在较大的需求空间。阶段划分起步阶段发展阶段商住阶段专业写字楼阶段阶段特征前店后厂的形式，以自建厂房为办公物业，办公环境较差随着个体经济及私营经济的发展，企业数量快速增长，对写字楼的需求增加。网络的普及使得居家办公概念得及推行，SOHO型物业开始得到认同。服务型企业、转型企业、驻外机构的增加，对写字楼形象要求较高。产品特征硬件较低，商务形象不突出硬件设施及服务得以相对较好体现商住结合，功能综合；面积较小，总价低，投资性强；硬件配置以及物业管理方面的水平明显提高，5A智能化出现商务市场写字楼/商务公寓物业集中在中心城区，主要沿世

23、纪大道和柳泉路城市主干道分布柳泉路世纪路商务市场12345678101112131415161718华侨城商务楼黄金国际商务楼玉龙大厦金茂大厦中房时代大厦蓝钻国际恒基花园汇美大厦新空间大厦国贸大厦世纪商务中心圣亚大厦中房大厦荣宝斋金昌大厦钻石大厦威通国际华夏国际淄博张店商务物业主要集中在世纪大道和柳泉路等城市主干道，初步形成了淄博中央商务区。淄博现有写字楼形象较差商务市场户型面积集中在50-120平米之前，主要面向中小型创业型企业客户项目名称户型面积国贸大厦70150世纪商务中心3080荣宝斋120260钻石大厦39120华夏国际33126玉龙大厦4050金茂大厦4090中房时代大厦60150

24、新空间创业广场60120华夏国际60平米金茂大厦46.5平米玉龙大厦49平米商务市场目前在售写字楼目前淄博均价最高的写字楼项目，均价8600元/平米，户型面积大，置业门槛高！新空间创业广场基本资料：项目定位：高档写字楼物业地址：柳泉路与万杰路交汇口西南占地面积：1.2万平方米建筑别：写字楼、公寓、商业总建筑面积：5.3万平方米目前在售写字楼复合型项目，兼具住宅、写字楼、商铺等产品，写字楼均价6300元/平米，销售良好！金晟丽水景苑基本资料：发展商：淄博金晟云龙置业有限公司物业地址：华光路与中心路交汇处占地面积：45亩建筑类别：住宅、写字楼、商铺总建筑面积：8.6万即将入市写字楼大型城市综合体物

25、业，拥有国际五星级酒店作为配套，淄博首席5A甲级写字楼通乾拉菲基本资料：项目定位：世界级都市多元体物业地址：鲁泰大道与世纪路交汇处占地面积：6万平米建筑类别：住宅、写字楼、酒店总建筑面积：35万平米即将入市写字楼淄博目前规划的第一高楼，纯写字楼物业，以商务办公为主的中型体量的超高层综合型物业。汇金大厦基本资料：项目定位：高档写字楼物业地址：泉路和鲁泰大道交界处占地面积：30亩建筑类别：写字楼总建筑面积：11.8万平米即将入市写字楼由2栋32层高层住宅、1栋32层写字楼、沿柳泉路2层商业群围及3、4层公寓组成，可容纳近千人的入住。世纪新世界广场基本资料：开发商：山东世纪金源置业有限公司物业地址：

26、柳泉路与联通路路口占地面积：5万平米建筑类别：写字楼、公寓、住宅总建筑面积：12万平米商务市场总结1.2011年，商务物业受政策限制不大。但淄博目前办公商务物业入市门槛高，且未来大量写字楼入市，加剧市场竞争。1. 服务业发展保持较高增速，商务需求将存在较好的空间。2.写字楼/商务公寓物业集中在中心城区。4.现在售写字楼物业销售情况一般，未来一段时间将有大量写字楼涌入市场。3.小户型，置业门槛低的公寓受市场追捧。淄博房地产市场总结1.1. 经历了2010年楼市的大旺，淄博楼市整体处于高位运行。2 在国家政策调控的背景下，淄博当地政府也因应出台部分政策，2011年的淄博楼市在一定程度上将受政策影响

27、。4.2011年，淄博楼市表现欠佳，2010年颇受市场追捧的楼盘，也遭受市场冷落，市场观望气息浓厚。3.未来市场，无论是住宅还是写字楼，将有大量产品入市，市场竞争将进一步加剧。Chapter 1宏观市场分析Chapter 2项目解析Chapter 3项目定位 政策环境 淄博市场 项目指标 项目配套 整体定位 产品定位 形象定位 报告框架“汇金大厦”项目位于淄博高新技术开发区柳泉路和鲁泰大道交界处 。项目解析新村西路商场西路西五路西四路本案外部解析城市中心，紧邻城市主干道，交通优越项目位于城市中心位置，交通基础良好，具备吸引全市企业及投资客户的基础48西侧原有村屯南侧原有村屯地块四临及资源地块资

28、源良好，周边建筑景观状况一般西北北侧东北西侧东侧西南南侧东南侧从地块内部看四周，南侧为东方商务大厦，紧邻新村西路；东侧为鲁中家具城，紧挨西四路；西侧为西五路；北侧为新世界步行街，紧邻商场西路；地块内部场地项目平整；目前尚未有与项目地块紧邻的开发项目。项目四至交通状况分析外围具备较好的交通条件和利好因素，现状道路相对较好商场西路商场西路商场西路西五路西四路新村西路新村西路新村西路地块南侧为新村西路，路况较好，为淄博中部主干道之一；地块西侧为西五路路，淄博南北主干道之一；地块北侧为商场西路东侧为西四路，为新世界步行街所在路段；目前地块与外部连接的道路状况较好，挤挨已有市政主干道较近；新村西路商场西

29、路金晶大道西五路项目解析西四路项目解析外部解析项目周边商务氛围较浓，为淄博市中心商务休闲区项目位于城市中心，各类配套集中，是淄博市民购物，办公，休闲娱乐的中心；配套商业设施：新世纪步行街、王府井广场、东方家居城，鲁中家具城；金融、银行：中信银行、建设银行、工商银行、淄博商业银行；酒店：凤阳大酒店、淄博饭店；休闲公园：淄博中心广场；商务楼：东方商务大厦、华夏国际、钻石大厦、蓝钻国际、劳动大厦；政企单位：张店地税局、淄博烟草局、市劳动局；教育配套设施：和平小区小学、西六路小学、城西幼儿园、理工大学；其他市政配套：淄博博物馆、中国陶瓷馆、张店区图书馆、赢和中医；项目解析 项目紧挨淄博中心广场、中国陶

30、瓷馆、淄博博物馆，是淄博市民休闲娱乐的核心区域。2.项目紧挨淄博两大步行街新世纪步行街、王府井广场，是淄博市民休闲购物的核心区域。3.项目紧挨淄博重要的商务办公楼，包括东方商务大厦、钻石商务大厦、华夏国际、荣宝斋，是淄博重要的商务办公区域。4.项目附近各种市政、商业配套完善，银行、酒店、学校、幼儿园、图书馆、休闲广场，生活气息浓厚。片区环境解析淄博中心商务休闲区城市核心社会各类资源聚集地中央商务区+休闲娱乐区城市核心：城市标志性区域，经济、文化、商业门户休闲娱乐区：淄博两大商业步行街紧挨项目，淄博中心广场、中国陶瓷馆、淄博博物馆、张店图书馆等市政设施完善，是淄博最为重要的休闲娱乐区。社会各类资

31、源聚集地：金融机构、酒店、政府机关、休闲娱乐聚集中央商务区：紧挨淄博重要的商务办公楼，东方商务大厦、钻石商务大厦、华夏国际、荣宝斋、劳动大厦、蓝钻国际聚集了大量的商务人士，是淄博最为重要的中央商务区。项目初步研判区域交通发达，处于中心城区，社会各类资源的聚集地，是目前淄博的中央商务区与休闲娱乐区目前淄博住宅市场处于历史高位运行！2011年，国家各类宏观调控措施打压住宅市场，市场出现调控后的回调。商务市场的市场价值逐步呈现，但在淄博，写字楼市场竞争激烈，2011年，随着各大楼盘写字楼物业的加推，市场竞争进一步加剧。而在公寓市场方面，由于置业门槛低，产品功能丰富，颇受市场追捧。发展研判：抓住市场空

32、白点，以市场需求为导向，通过整合、教化、示范、引导，结合本项目的特质，打造一条属于本项目且符合市场需求的成功之路。本项目发展方向研判53Chapter 1宏观市场分析Chapter 2项目解析Chapter 3项目定位 政策环境 淄博市场 项目指标 项目配套 整体定位 产品定位 形象定位 报告框架项目整体定位 自我评判谨慎乐观！ 核心思考如何跳出竞争做竞争？ 如何寻求细分市场的占位者？56项目定位=项目核心价值点的整合附加值交通枢纽资源价值项目价值点区位主题定位产品价值复合性价值物业价值体系的营造关键因素列表项目的开发战略物业价值体系的营造关键因素列表区位城市价值：招商城市主场复合性价值：建外

33、soho主题形象价值：博客公社景观资源价值：中信红树湾58 项目需要超越竞争，为了即保证利润最大化又缩短项目的开发周期，必须在产品开创“蓝海”，创造全新的价值，突破传统竞争 ！重要性价值链 规划景观功能复合品牌容积率价格形象交通产品创新竞争维持竞争弱化主题提炼竞争强化 参考以上项目成功之处，结合本项目的特质分析。同致行认为,本项目成功的主要因素在于：关键驱动因素=产品创新价值+复合性价值+主题占位价值复合性的价值塑造策略通过价值塑造，实现市场的突围！总战略关键词：61 项目的市场突围的三大策略主线： NO1概念提炼与主题占位之软性攻击线 NO2项目价值与功能价值之硬性攻击线 NO3营销创新与营

34、销执行之终端攻击线市场突围：项目市场定位的“铁三角论”竞争者：产品/消费力/业态规划/价格/物管核心要点：卖点（差异化）消费者：升级生活/消费力持续提高/投资者需求增加/追求潮流时尚/尊尚文化品位核心要点：偏好性（美誉度）项目资源: 城中心板块/中央商务区/中央休闲区/交通/配套 核心要点：商务与休闲文化的演绎（专属性特区）项目形象定位主题占位价值复合性的价值塑造第一层复合性的价值塑造形象定位震憾性标志性市场竞争中的角色市场占位的需要区域位置的角度项目资源的独有项目溢价的需要主题占位价值第一层复合性的价值塑造 异域风情、物品借代、阶层锁定、暧昧博出位等在概念泛滥的市场，出路何在？概念思考 灵感

35、：后现代主义后现代主义设计风格摒弃了现代主义的形式化的观念，强调时空的统一性与延续性，历史的互渗型及人性的主导作用。这里提到了作为人的作用在里面。追求以人为本的人文主义原则，一切以人的存在为中心。后现代主义阐述的是设计作为一项活动，涉及的不仅是物品，而且还是一种生活方式，文化观念。后现代主义是鼓励人的创造性。作为个人来说，个人的经验，背景，意愿和喜好在不同的知识范围，生活圈子，文化领域都会有不一样的创造与设计。所以，设计师也应该在不同的圈子中生存，后现代主义把设计看作是人的意志的自由的施展与发挥。 67后现代主义对于居所的广义定义日常居住身份感投资其他功能社区品质居住体验文化体验社交体验投资体

36、验休闲体验狭义居所广义居所68 本案“后现代主义”的理论集成 后现代主义建筑与文化理论 去工业化，有机性、多样性、尊重多元需求 城市中心项目开发中的城市综合体理论 功能复合、一站式、1+1大于2的特有效应广义居所理论 褪去简单的居住功能，满足多样居住需求体验 本案“后现代主义”的所需支持3、产品方面：通过精工化、创新化实现高性价比2、功能方面：通过有机复合实现居民多目标的诉求5、园林方面：精细化可参与性的体验式园林的营造1、规划方面：实现物质层面和精神层面的双满足4、社交方面：实现邻里关系与相互交流渴望的满足7、个体方面： 通过附加自我完善自我提高的实现6、商业方面：符合后现代主义风情商业8、

37、社区方面：实现有机发展和公共共享权益的提高本案对后现代主义居所的演绎居住体验文化体验社交体验投资体验休闲体验广义居所（淄博中心广场步行街，王府井）（淄博中心商务区）（博物馆、陶瓷馆）（项目产品）（认可本案客户群体）后现代主义空间哲学金泽后现代城案名主推：72项目产品定位产品创新价值复合性的价值塑造第二层复合性的价值塑造产品定位市场需求项目特性市场现状的角色市场政策引导的需要市场竞争状况的角度市场空白的填补区域位置的角度项目地块条件的角度项目周边资源的角度项目溢价的需要领导者垄断价格产品有不可重复性过河拆桥追随者搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者补缺者目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新

38、产品和需求点挑战者改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值次/非主流市场敏锐的机会主义者项目产品定位策略补缺者挖掘差异客户配套需求的补充实现产品的差异开发空白市场的差异化塑造高性价比的居所强调新的主题概念强调产品的特色与价值细分市场的占位挑战者核心问题1产品的发展方向我们是兼顾：补缺者核心：挑战者+项目产品建议SOHO公寓+商业soho公寓商住混合体区域所必须具备的产品类型；政策引导，有利于商业物业的进一步发展；长期发展角度纯写字楼产品销售情况一般；主要原因是面积过大。住宅市场竞争激烈，市民偏向社区大盘市场现状角度结论：SOHO模式最为适合此项目地块现状角度地块受限，不适合发展住宅物业。地块所在区域独特，商务、休闲资源丰富。公寓为主导的标杆启示：设计需要融合城市文化、具有趣味