2006年上半年北京房地产金融市场分析报告_secret

1、2006年上半年北京房地产金融市场分析报告2006年上半年，在贷款过快增长与中央不断强调紧缩的形势下，北京市房地产金融市场运行平稳。数据显示，上半年，北京市完成全社会固定资产投资1207.2亿元，同比增长23.6%，增幅同比提高9.2个百分点，低于全国投资增速6.2个百分点；完成基础设施投资310.l亿元，增长78.2%，第三产业完成投资414.6亿元，增长43.9%。 由于房地产业在上半年被银监会列为高度关注的七大行业之一，中央宏观调控政策的重点也放在了房地产业和金融业。上半年，针对国内以房地产投资过快增长引起的经济过热情况，以控制信贷增长、收紧房地产有关贷款为主要内容的金融政策频频出台。

2、北京市各家商业银行在房地产信贷方面也表现出谨慎的态度，但是，对于房地产信贷中的住房按揭、土地储备、土地开发、大型房地产企业的项目开发等优质项目中，仍然竞争激烈，如中国银行明确提出扩大优质房地产商贷款，提高房地产贷款比重。 北京的总部经济特征构成了信贷的买方市场，优质客户数量多、议价能力强，市场条件决定了贷款利率浮动难以在高位运行。 从当前情况可以看出，北京市房地产金融市场上半年出现的问题首先是“开发企业对银行的依赖加大”，而“地区投资结构不合理”以及“大宗、高价的土地供应模式”导致的问题都是值得重点注意的。当所有矛盾集中到了最后，问题的焦点都在围绕着银行打转，即便是在2005年以及2006年两

3、次宏观调控的压力下，这种对银行的过度依赖依旧在加大，将风险集中加诸其身，最终结果可想而知。不过，从上半年的数据分析也可以看到，下半年北京市综合房价上升的势头将会有所遏制；房地产贷款增速将会出现下降趋势；新增贷款风险也将得到有效控制，这些现象可以看出北京市金融市场在寻求解脱这种依赖所做出的努力。 从北京市上半年房地产市场及金融市场的运行情况来看，主要存在以下问题。 银行贷款仍旧过大 上半年，在持续的宏观调控形势下，北京市投资增长23.6%，投资仍是拉动GDP增长的主要因素。从投资构成来看，房地产开发投资占固定资产投资的53%，而同期全国房地产投资占固定资产投资的比重为18%、上海市为33%。 北

4、京市房地产开发投资占地区生产总值的比重，也达到了19%。在房地产投资的构成中，银行贷款又占据了相当大的份额，2006年上半年，北京市房地产开发企业金融贷款3395亿元，占同期完成房地产开发投资额的53%，占全社会固定资产投资额的28%，占地区生产总值的10%。 这一投资结构，显然这不利于地区经济的稳定健康发展，但是，要解决这一多年积累形成的问题，需要一个过程，否则替代产业不能及时跟上，可能影响到整个地区经济总量的合理增长。同时，过高的房地产投资比重和信贷规模又不可避免地隐藏着巨大的金融风险，在经济政策调整或经济形势出现萧条而导致房地产市场的降温附，信贷资产的质量将会受到严重影响，房地产市场的危

5、机将迅速波及金融业，进而影响整个地区经济的稳定。自有资金不足引发烂尾危机 上半年，北京市房地产开发企业贷款同比增长401%，贷款额占到位资金比例为26.8%，同比提高3.8个百分点，自有资金及定金预售款下降17.9%，同比降低16.2个百分点，使开发企业加大了对银行的依赖。 从北京市房地产市场的情况来看，自有资金不足是引发房地产开发项目危机的主要因素。据统计，截至2006年5月底，北京市烂尾楼有30项(25个老项目，5个为新增项目)，其中因开发商资金不足造成的烂尾楼占60%70%。 由于近年来市场竞争加剧，行业规模利润率趋于下降，房地产开发作为为数不多的几个高利润行业之一，对银行放贷具有较高的

6、吸引力。银行“闸门”打开，大肆放款，加大了金融风险和楼市风险，在实践中也为一部分开发商骗贷创造了某种契机，存在巨大的信贷风险。个人信贷风险日趋严重 据调查，北京市购房者中，有三成月供占其月收入达到%，而且按揭购房群体有低龄化趋势，贷款购房队伍日益庞大，消费信贷的巨额增长将居民未来收入转化为当前需求。 根据国际经验，贷款购房者队伍的膨胀是金融风险的预警信号。 从当前北京市房地产市场发展的状况看，个人住房贷款开始进入国际公认的风险暴露期。在房地产市场发育程度比北京市高的上海，个人住房贷款质量总体已开始呈现下降趋势。据上海市银监局统计，到6月末，上海中资商业银行个人住房不良贷款余额16.6亿元，比年

7、初增加1.1亿元，不良贷款率0.67%，截至去年年末，上海房地产贷款出现连续3个月以上违约的自然人客户达7869户，比上年年末增加2650户，增长50.78%。北京市这方面的有关数据虽未公布，但这一规律性的风险是难以避免的。 以银行信贷为主的住房金融体系，过分强调扩大房贷规模，忽视房贷结构，在商品房空置面积绝对量居高不下、商品住宅平均销售价格仍然偏高、国内贷款持续高速增长等背景下，难以有效控制和分散风险，这都在一定程度上影响着房地产金融市场的健康发展，可能引发经济泡沫进而威胁到经济安全运行。大宗、高价的土地供应模式加大了房地产金融风险 北京市自从2004年实行房地产开发用地“招拍挂”出让以来，

8、天价地块频频出现。在2006年上半年公开出让的37宗土地中，有18宗出让价超过亿元。在房地产本来就供不应求的市场状况下，不断出现的“地王”，影响着购房者和开发商对于房价的预期，促使房价进一步攀升。 这里存在的问题相当突出，一是开发商拿到大宗土地后、很少有资金实力进行一次性开发，往往采取分期逐步开发的方式。在地价和房价持续上涨的情况下，也会以时间换取利润，享受土地囤积带来的巨大收益。这在一定程度上降低了土地产出效率和楼市供应速度，削弱了政府调控土地和房地产市场的能力。二是带来了巨大的金融风险。参与竞买大宗高价土地，需要很强的资金实力，从当前开发商受让土地的资金来源中也不难看出，这种资金实力的竞争，实际体现为开发商和银行的关系、贷款额度。这样，银行贷款用于竞争获取政府有限供应的土地，