2006年上海某连锁酒店项目可行性研究报告_secret

1、PAGE - PAGE 52 - *路*项目可行性报告 上海*酒店投资管理有限公司 2006.7目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc139811231 一、项目概况 PAGEREF _Toc139811231 h 2 HYPERLINK l _Toc139811232 二、市场分析 PAGEREF _Toc139811232 h 3 HYPERLINK l _Toc139811233 三、项目周边情况 PAGEREF _Toc139811233 h 11 HYPERLINK l _Toc139811234 四、功能定位及改建设想 PAGEREF _Toc13

2、9811234 h 13 HYPERLINK l _Toc139811235 五、财务分析 PAGEREF _Toc139811235 h 14 HYPERLINK l _Toc139811236 六、结论与建议 PAGEREF _Toc139811236 h 18 HYPERLINK l _Toc139811237 七、附件 PAGEREF _Toc139811237 h 19*路*项目 一、项目概况1. 项目法人上海*酒店投资管理有限公司2. 项目名称*路*项目建议书3. 建设地点地理位置位于杨浦区*路*，北近平凉路、西沿*路。原物业情况建筑物为四层，主体排架与部分框架钢筋混凝土结构，原为

3、原上海跃进电机厂。总建筑面积为6273平方米，其中1层部分（1092平方米）为餐饮营业用房、24层可作为酒店客房用房。 二、市场分析1.市场综述随着国内旅游业的繁荣，对上海现有酒店业的供应结构提出了新的要求，进而在传统酒店业态之外，经济型酒店顺势而起。由于低廉的价格、舒适干净的住宿环境，经济型酒店迅速占据了中小企业商务人士、国内游客和部分入境游客的细分市场。与传统酒店相比，经济型酒店起点较高，以连锁和网络化形式起步，项目投资和财务成本控制严格，不管是在目标市场的契合性、经营管理、投资初始成本方面都具备竞争优势。目前，无论是国内酒店业，还是国际知名品牌，经济型酒店的竞争日趋激烈。锦江之星、如家、

4、莫泰、中江之旅等国内品牌正在迅速扩大规模，而“宜必思”、“假日快捷”、“速8”、“美兴”等外资品牌业已介入这个新兴的市场。2.主要指标 酒店规模根据“中国经济型酒店网”统计数据测算，经济型酒店规模主要集中在每家100300间客房数，建筑面积大多在450012000平方米之间。锦江之星平均为143间客房/家，每间客房平均建筑面积为35平方米；如家快捷平均为116间/家，客房平均建筑面积为39平方米；格林豪泰平均为144间/家，客房平均建筑面积为45平方米；速8酒店平均为107间/家，客房平均建筑面积为50平方米（见图1：主要品牌的经济型酒店规模）。相对而言，莫泰连锁和宜必思的规模较大，分别平均为

5、247间/家和282间/家。见图1：主要品牌的经济型酒店规模资料来源：中国经济型酒店网 房价与出租率根据“上海市旅游事业管理委员会”统计数据，20032006年15月，上海一、二、三星级酒店的平均房价为160241元/间/天范围之间，其平均出租率仅维持在58.864.5之间，且呈日趋下滑态势（见图2：上海一、二、三星级酒店市场）。图2：上海一、二、三星级酒店市场资料来源：上海市旅游事业管理委员会与之相比较，根据上海市旅游委市场管理处数据显示，目前上海的经济型连锁酒店市场表现引人关注，平均出租率达到80以上，相当部分的低星级酒店客源转移至经济型连锁酒店内。究其原因，价格适中（目前国内经济型连锁酒

6、店价格多在180元左右)，网点众多，统一管理，是其市场竞争力所在。 经营方式不论是新建物业，还是利用旧厂房、旧旅馆、或旧仓库等予以改造，投资方在前期投入后，通常采用特许经营或委托管理方式进行经营。委托管理，是由业主方委托酒店管理公司经营管理，人员由酒店管理公司配备、培训、管理，委托方只需缴纳一定额度的管理费。而特许经营，是品牌化和规模化的互动结果。只有拥有一定数量的自营店和形象店，一定的经营理念和品牌商誉，良好的信誉和市场感召力的品牌，拥有订户中心、旅行社等经营资源，有成功的单店及连锁店的管理模式，才能为加盟者提供品牌、管理、销售、培训等全方位的支持。因此，加盟者需缴纳一定额度的品牌使用费和管

7、理费用，酒店管理公司则输出品牌和管理模式。据调查，如家快捷分别收取酒店总收入的3作为特许经营的服务费和管理费；锦江之星，收取年营业收入的3作为管理费；莫泰168以营业收入的510作为管理费；而速8酒店是采取以营业收入的5.6，且根据市场变化进行调整。3.主要品牌介绍锦江之星锦江之星是锦江国际集团的组成部分，通过锦江酒店管理公司锦江酒店持有其20股权，专营经济型酒店。酒店业务分为旅馆管理公司和投资管理公司两个实体，分别提供经济型酒店管理和经济型酒店的投资业务。锦江之星是国内较早涉足经济型酒店市场的酒店品牌，并随着2003年新亚之星的加盟，市场占有率进一步扩大。同时，随着整个集团的发展战略，锦江之

8、星的重心从上海转移到全国，逐步实现与锦江酒店管理下的星级饭店的联动。根据 “长江证券” 于2005年4月份的分析研究，通过规模的加速扩张，锦江之星在股权份额不变的前提下，20052006 年的投资收益增长率将接近100。速8酒店Super8Motels（速8），是全球最大的经济型酒店运营商之一，在全球最大连锁经营企业500强中位列第34位，目前运营近2100家酒店。2004年4月，速8酒店进入中国；同年6月8日，其第一家酒店在北京王府井开业。目前，速8酒店分布国内43座城市，已经开业和即将开业的共计72家。2006年6月28日，上海和景速8酒店正式开业。这是速8在上海开业的第六家加盟酒店，也是

9、在中国已开业的第23家，拥有164间客房，门市价根据标准间、单人间和商务套间不同，分别为268388元/间/天。鉴于自行建造投资较大，速8在中国只采取特许加盟形式，按照速8标准进行转型或改造，对于客房数量在100间左右的规模，每间客房前期投资约5万元左右。如家酒店2002年6月，首都旅游国际酒店集团和携程旅行服务公司共同投资组建如家酒店连锁（Home Inn）。2006年5月，如家第131家店上海镇坪路店顺利签约，也是上海开设的第15家店。目前，如家快捷品牌已经覆盖全国20个省和直辖市，遍布北京、上海、天津、杭州、广州、深圳、成都等40个国内主要商务城市。同月，如家荣获中国旅游饭店业协会主办的

10、“2006中国经济型酒店品牌先锋”。根据对上海如家快捷的调查，每家店的规模大多集中在100套客房左右。其中，如家上海鲁迅公园店的规模最小，仅配有80间套房，而如家上海徐家汇店的规模最大，提供171间套房。门市价根据不同区位有所差别，单人房为179199元/间/天，标准大床房219259元/间/天，标准双人房239299元/间/天，套房为319元/间/天。莫泰连锁2002年，上海美林阁酒店及餐饮管理有限公司把投资方向定为发展经济型旅店，成立上海莫泰（Motel） HYPERLINK /liansuo.htm 连锁旅店管理有限公司。就区域布局而言，莫泰以上海为基地，长江三角洲为发展圈，积极寻求区域

11、性突破。就区位选择而言，项目选址均位于国道、城市主干道或地铁、机场、火车站和汽车站等周边地区。莫泰坚持买断为主、租赁为辅的投资方式，以直接投资为主、参股合作为辅，加盟项目面积要求在4000-9000平方米之间。目前莫泰已有28家连锁酒店，在建项目32家，经营中的总客房数超过6000间。通过直营投资、品牌加盟、兼并同业等方式，预计2006年内客房总数超过10000间。4.发展方向在发达国家，经济型酒店占酒店市场份额的70%，而在国内该比例目前尚不足10%，市场空间巨大。同时，随着国内旅游业的兴旺、会展经济的繁荣、以及世博会的举办，将直接带动酒店业的需求。当然，国外经济型酒店品牌的进入，将对现有的

12、经营格局带来一定的冲击，但同时带来的是新的理念。目前，上海市旅游管理委员会正逐步推动上海中小旅馆的连锁和网络化，包括从产权、管理经营、规范标准和营销四个层面推动中小旅馆的连锁经营。因此，管理逐步走向专业化、规范化，由分散走向集中，进而实现集团的连锁化经营将是经济型酒店的市场取向，而其成本控制、区位、配套能力、品牌与网络也将是其成功的关键因素。三、项目周边情况1. 知识创新区布局的规划杨浦区现有土地面积60.61平方公里，区位环境资源开发潜力大。有15.5公里长的滨江带，有黄浦江下游规划中唯一的生态岛复兴岛，有正在开发的新江湾城，有17.7公里长的独立内河水系，绿化基础良好，越江交通、快速交通、

13、轨道交通也正处于大规模的开发建设中。为充分发挥这些资源的集聚优势，杨浦知识创新区发展规划纲要提出，在大学校区与科技园区周边建设开发公共社区，为校区、园区提供公共服务和后勤保障。从布局上看，西片规划主要依托复旦、同济等大学以及众多的科研机构创建一批知识型现代化社区和设施配套齐全的人文街区，包括新江湾城、五角场城市副中心等地区，近期将重点建设中央社区；东片规划将依托理工、水产等大学以及周边的科研生产基地创建一批知识型现代社区，包括复兴岛、定海地区。2.杨浦区旅游业概况 杨浦区人文荟萃，地杰人灵，是上海最大的教育科学文化区和居住区，有知名高校十多所、中小学数百所，科研院所100多家，常住人口124万

14、。多年来，在市、区两级政府的支持下，杨浦区旅游局依托杨浦知识创新区的建设，推动“三区融合，联动发展”的理念，凸现百年工业文明、百年高校文明、百年市政文明优势，开展特色专项旅游；发挥杨树浦传统市政和工业集中的优势，开展以行业博物馆为游览主线的近代历史文化行业博览游；依托江湾五角场市级副中心和创智天地、大学形成商、旅、文、科相结合的旅游产品体系；以共青森林公园、黄兴公园、杨浦公园、新江湾绿地公园为主体，结合节庆活动开展都市绿化休闲游；以节兴市，并充分挖掘区内人文和历史资源，大力发展区域旅游事业。3.区内旅游企业截止到2005年12月底，全区共有160多家住宿业单位。其中，星级旅游饭店15家（四星级

15、1家，三星级2家，二星级10家，一星级2家）、国际旅行社1家、国内旅行社38家。新华旅游社有限公司、杨浦休养旅行社有限责任公司、上海翠明假日旅行社有限公司三家国内旅行社连续多年被评为全国百强企业。4. 周边发展情况区域周围的交通十分便利。除十多条公交线路外，由比邻的杨浦大桥、内环高架为去虹桥机场、浦东机场、铁路上海站提供方便。周围高档商务楼已形成一定规模，配套设施齐全。沪东工人文化宫近在咫尺。目标客户主要为商务旅行人士，均价为190元/间.天。四、功能定位及改建设想1. 功能定位根据周边地区的市场调研及财务测算分析，考虑其位置所处的商圈，该物业适合改建成为城市商务连锁酒店，装修按经济型标准，服

16、务中突现商务功能（在商务中心设置共用电脑，传真机、复印机等，客房中接入宽带）。在不改动结构的基础上,将首层改建成酒店大堂和餐厅，二层至四层为客房，北侧七层辅助用房用作职工生活、工作、办公、仓储等用房，改建后可设置客房95套。考虑到宾馆的定位和周边的情况，宾馆内不设健身房或其它娱乐设施。2. 改建设想1)该物业距离平凉路主干道约50米，闹中取静，保留原有结构，主要作内外部装修，按照经济型酒店的要求进行装修改建。2)改建后建筑面积为6273平方米，客房总套数95套。3)预计开工时间2006年8月上旬，建设期至2006年11月底，2006年12月底开业。五、财务分析固定资产投资估算（见下表）序号项目

17、名称单价数量合计总价(元/平方米)（平方米）（万元）（万元）1前期费用设计45627328.2360监理费37.86627323.75报监、中标交易费1.5962731招标代理费7.9462734.98决算审计费3.2562732.042建安费用土建（结构加固、插层）14002596273878878装饰（包括洁具、淋浴房595拆除及垃圾外运53门窗113强电、弱电149给排水工程74消防工程78绿化工程20室外总体593设备费用电梯2500002（台）50180空调（设备和安装）7860103（95+3+5）81热水热泵1700002（台）34水箱1500001个154配套费用自来水9562

18、7360282电2956273185环保（化粪池、垃圾箱）16627316水，环保、*等检测验收662734有线接口286273185客房家具及相关配置700095676不可预见费706273447工程总造价2409627315112. 收入预测：客房共计95套，按190元/套.天,第一年考虑部分建设期，入住率为75%，第二年85%，第三年进入稳定期，入住率90%，至第五年，考虑建筑功能的老化，同时经济型酒店的竞争加剧，入住率85%一直持续到第十年。另外餐厅部分按承包经营考虑，面积950平方米，年收入76万元（见下表）。如按出租考虑，租金2.2元/平方米.天，即，76万元/年序号年度客房入住率

19、客房年收入（万元）餐厅年收入（万元）年收入合计（万元）1第一年75%494765702第二年85%560766363第三年90%593766694第四年90%593766695第五年90%593766696第六年85%560766367第七年85%560766368第八年85%560766369第九年85%5607663610第十年85%5607663611总计 =SUM(ABOVE) 563376063963. 年成本测算（见下表）序号项目名称金额(万元)备注1经营成本202(GOP59%)1.1人工费用7313%1.2能耗费用407%1.3物料、洗涤费407%1.4销售费用285%(含佣金

20、)1.5维修费用112%1.6管理费用101.5%2营业税金及附加355.5%小 计237年均客房收入563*41%+76*5.5%3非经营成本3403.1折旧151按固定资产投资额分十年期摊销3.2租金1253.3利息64第一年按固定资产投资总额的80%，银行同期贷款利率计算，以后每年按还款金额逐年递减(利息费用计入前5年成本).年经营成本合计5771+2+3六、结论与建议经过我们上海*酒店投资管理有限公司各部门分析论证，一致认为此项目的投资建设，符合科学发展观，符合发展现代服务业的市委、市府精神，符合*集团公司盘活国有资产，解决分流人员就业的目标要求。数据表明，此项目具备投资价值。七、附件

21、附件一、设计说明附件二、客房配置费用明细附件三、上海市房地产权证附件四、外立面效果图附件五、总平面图附件六、1-4楼平面布置图附件七、外立面图附件八、项目地理位置图 附件一 设计说明第一章 建筑扩初设计说明一、设计依据1国家和上海市相关建筑设计规范与标准民用建筑设计通则 JGJ 37-87旅馆建筑设计规范 JCJ 62-90建筑设计防火规范 GBJl6-87(2001版)建筑工程交通设计及停车库(场)设置规范DBJ08-7-96公共建筑节能设计标准 GBJ08-107-20042基地的地形图、原建筑施工图3业主提供的设计要求。4现场调研资料二、工程概括 本工程位于上海市杨浦区*路*，基地南北长

22、约76米，东西长约30米，占地面积约1455平方米。原建筑为四层厂房，改建为四层酒店楼，现拟进行装修改建，成为经济型商务酒店。 本建筑按二类建筑，防火等级一级设计。三、酒店单体设计设计本着最大限度利用原有条件、尽量减少再投资的原则，在原建筑框架基础上进行内外装修。建筑重新分隔，变化使用功能。保留原建筑楼梯、电梯增设一台服务梯，改建设备用房，拆换原外窗及部分外墙，修建外立面。 底层为酒店大堂、咖啡厅，酒店配套设备用房等。原男女厕所、水池、泵房、空调机房等均予以改造或调整。酒店配套设施职工餐厅、男女更衣、淋浴、内部办公等设置在夹层。二至四层为宾馆客房；客房层中间设置走道，每间客房按照常规面积大小进

23、行布置， 一个柱距布置二间客房；二四层每层共设95间客房。根据民用建筑消防规范楼梯间应采用封闭楼梯间的要求，另增加一室外消防钢梯符合规范要求。四、交通设计 交通流线设计上，将不同人流加以区分：宾馆主要入口设置在*路路口，大堂内增设总台、服务用房和休息区域；工作人员入口设置在建筑物东侧。建筑底层大堂一层设置咖啡厅，服务宾馆住宿人员兼对外营业。建筑北侧辟一车行道，从*路进出，可平行停17辆小型车；车道同时可为宾馆、服务用房货运车辆临时使用。五、建筑造型设计 外立面尽量保持原建筑结构的基础上作一些修饰，使之具有现代酒店建筑的风格。建筑底层餐厅及主要入口处采用无框大玻璃窗，铝塑板雨棚，简洁大方，尺度和

24、形式人；二层以上各层将原窗拆除更换，配合条形室外空调机架，产生韵律感。墙面以米白色涂料粉刷为主，底层柱子采用铝塑板饰面。六、室内装饰设计 本酒店面积适中，处于闹市区，交通便利。在设计中凸显此酒店的独特品位，空间上营造温馨的气氛，采用肌理感强的材质、集中照明的暖光源、有色的大块几何造型，并使元素达到和谐统一，让人感觉到大都市的现代气息，体验时尚、品位的空间，让客人入住有全新的感官享受，真正做到宾至如归。第二章 给排水扩初设计说明一、设计依据1建筑给排水设计规范 (50015-2003) 二设计内容1给水设计2排水设计3环境保护三、工程概况本工程为一幢四层酒店，其中一层为大堂、咖啡厅、水泵房，二-

25、四层为客房四、给水设计1水源由市政管网引入二路DN150供水管，形成环网，供基地生活及消防用水。2供水方式本工程生活用水由市政管网直接供给。3用水量估算a酒店旅客以150L/床位.日计，共156个床位。b员工按50L/人.日计，以50人计。c水量估算见下表 序号 用水人数最高日用水量最高时用水量 备注 1 178 23.4TD 2.34TH 客房 2 50 2.5TD 0.25TH 员工未预见水量 2.92TD 0.292TH 共计 32.12TD 3.212TH五、热水设计1热水主要供应酒店客房。2热水由电热水炉供给。 3热水采用上行下回机械循环系统。六、排水设计1室内污、废水和流，室外污水

26、排入市政管网。2本基地总排水量为每天58立方。3污水排入市政管网，污水管为1根De225。七、管道材料 1冷热水管采用PP-R冷热水管，热熔连接。 2排水管采用硬聚氯乙烯管及其配件。第三章 暖通扩初设计说明一、暖通空调设计依据采暖通风与空气调节设计规范 (GBJ50019-2003)；民用建筑防排烟技术规程 (DGJ08-88-2000)：通风与空调工程施工质量验收规范 (GB50243-2002)；公共建筑节能设计标准 (DBJ08-107-2004)；民用建筑工程设计技术措施-暖通空调动力(2003版)其它一些可适用的规范、规程、标准等；建筑专业提供的平、立、剖面图。建设单位的设计要求。二

27、、设计范围和要求 本建筑的空调设计、锅炉房、水泵房及变配电间和卫生间的通风设计。三、室外空气计算参数 计 算 参 数 夏季 冬 季地理位置 北纬3110东经12126大气压力 KPa 100.53102.51空调室外计算干球温度 34.0 -4通风室外计算干球温度 32 3空调室外计算湿球温度 28.2 空调室外计算相对湿度 83 75室外平均风速 m/s 3.2 3.1主导风向 ESE SE NW WNW四、室内空气设计计算参数 夏 季 冬 季新风量 噪声标准 名称温度()相对湿度 ()温度()相对湿度 () (m3h人 dB(A) 办公室 26-28 65 1820 30 40 门厅 26

28、-28 65 1618 20 50 咖啡厅 24-27 6555 1822 20 50 客房 25-27 6550 1820 30 50五、空调设计 1一四层值班室、客房、服务间,值班室,消防控制室采用分体空调。 2一层大堂，咖啡厅，以及二四层走道采用吸顶空调。六、通风设计1.卫生间设置机械排风系统，换气次数按1015次/h。2.水泵房，其余辅助用房采用自然通风系统。3.变配电室采用自然通风系统。主要设备列表：序号名称规格及参数台(个)数所在位置服务区域1排气扇L=100m/h99卫生间卫生间2排风机L=700mh32屋顶卫生间序号名称规格及参数台(个)数备注二四层一拖分体式 2HP95标准间

29、拖分体式1.5HP8（5+3）办公区，辅助用房第四章 *设计方案说明一、设计依据1政府管理部门批准文件2其它专业提供的工程设计料3业主的设计任务书4采用的规范标准： 1).10KV及以下变电所设计规范 GB50053-94 2） 建筑物防雷设计规范 GB50057-94(2000版) 3) 火灾自动报警系统设计规范 GB50116-98 4)民用建筑*设计规范 JGJT16-92 5).智能建筑设计标准 GBT50314-2000 6).建筑设计防火规范 GBJl6-87(2001版) 7)供配电系统设计规范 GB5005295 8)低压配电设计规范 GB5005495 9）.民用建筑电线电缆

30、防火设计规范 DGJ08-93-2002 10)有线电视系统工程技术规范 GB50200-94 11)建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范 GBT50311-2000二、供、变配电系统 (1) 本工程负荷类别为动力，照明，空调等。本工程为二类建筑，其负荷等级二级。在底层设10kV变配电间，提供380V220正常电源，事故电源由附近变压器另外引至。水泵房重要负荷均有两路电源至末端进行切换。另外消防，计算机等机房均需配备一定容量的不间断电源，以保证主机的安全运行和数据的不丢失。负荷总计约400KW。备用负荷总计约30KW。 (2)功率因数补偿采用集中补偿与分散就地补偿相结合的方式，在变电所的低压侧

31、和区域配电柜处，设置补偿电容柜，使变电所高压侧功率因数不小于0.9。另外各类灯具的镇流器应是高功率因数。(3)各*设备设置防雷设施，于变电所内装避雷器，各单体的总配电柜及用于信息系统的配电终端箱柜内装防浪涌设备。 采用TN-S制保护方式，设备管道进户处设总等电位联结，接地方式采用在室外打接地极。 本工程为改造工程，如果原建筑保护接地与避雷接地共用一组接装置，本次设计的总等电位端子箱如果可以连接至原有接地点，则本次设计接地形式采用共用接地体。三、电力设计 (1)配电系统采用放射及树干式系统。 (2)普通配电箱柜均选用安全型配电箱柜；水泵房等潮湿场所选用防潮型配电箱柜。 (3)户内电缆采用WDZ辐

32、照交联低烟无卤阻燃电缆或WDZN辐照交联低烟无卤阻燃耐火电缆沿钢制桥架敷设。分支线采用WDZB-BV型无卤阻燃塑料绝缘铜芯线穿电线管或钢管及沿钢制架敷设，至消防设备的线路穿金属管暗敷，如有明敷处，则须涂防火涂料。四、照明设计 (1)贯彻“绿色照明”原则，优先采用细管径荧光灯，节能灯及有3C标志和安全认证的电子镇流器。计算机房采用间接照明的方式。重要机房，消防通道等设置应急照明及诱导照明。选用成套的镍铬电池及逆变装置。 (2)照度标准 门厅，服务台 300400LX 节能灯 早餐厅及咖啡厅 300400LX 节能灯，高效荧光灯 办公 300400LX 高效荧光灯 机房 100150LX 荧光灯

33、走道 100200LX 荧光灯，节能灯 房间 100200LX 荧光灯，节能灯，壁灯 有装修处，将有机结合装修设计，确定照明方式及灯具形式。五、避雷系统设计 本工程为第三类防雷建筑物。 利用原有防雷接地。 六、电话通讯系统 本系统由语音(电话)和数据通讯两部分组成。 语音（电话）通讯部分：设电话交换机，服务大厅和大厅等场所均考虑设置投币电话或磁卡、IC卡电话，以方便办事人员使用。在二层设弱 电间，电话电缆由室外引来至弱电间，经二次配线后引至各个用户点；电话干线及次干线电缆选用HYA型，穿线槽敷设；支线选用HBV2x0.5型，穿金属管沿建筑物墙，地面，顶板暗敷设。 计算机数据通讯系统：利用设置的

34、计算机中心，可按需配置计算机，根据需要考虑分设局域网，通过网络设备连接各个部门和区域的数据通讯网络，与需要的部门或对象的计算机进行信息交换。通过该网络可实现计算机联网，并可通过远程网的接口与CHINANET或INTERNET等各种形式的互联网联网。大楼内计算机网络的水平配线采用第五类对绞线，以方便信息点用途的改变和互换。每层设弱电室，配置光配线架、网络设备和楼层配线架等；其中网络设备可根据需要配备，包括集线器、服务器、ATM交换器、路由器、光端机等，以便根据需要按系统、专业、区域建立各种不同的局域网系统。七、消防报警和联动灭火系统消防报警系统采用分布式系统。大楼内设消防区域控制器，均可独立完成

35、对火灾信号的自动监测和联动相应的灭火系统投入运行。按规范要求设置烟感或温感探测器，及煤气探测器、手动报警按钮、水力报警阀、水流继电器等火灾报警装置，偶有火灾即可报警并显示火灾位置，经确认后，由消防报警系统联动相关区域的报警装置发出警铃信号和紧急广播信号，并按规范要求，切断该区域的空调和新风机电源，联动各相应排烟机和灭火设入使用。 消火栓按钮可直接起动消防泵并可报信号给消防中心。 变电所，排烟机房设置专用电话分机。每层设重复显示屏。八、电缆电视分配系统 由城市有线电视台引入的有线电视信号亦送入二层总弱电间机房的前端设备：同时，在此机房内还配置数套自办电视节目播放设备，可按需放送自办的多套电视节目

36、。 所有电视信号经前端设备的调制、混合、放大等处理，采用邻频和增补技术，混合为一路电缆电视信号通过电视电缆分配系统送至各终端。 有线电视系统采用860HZ双向网络传输技术，信号传输网络由同轴射频电缆、放大器和分配器组成，系统经双向光工作站或双向放大器放大，以分支分配方式设计。本系统另可作为宽带接入网，既可有收看电视的基 本功能，又可提供多功能信息服务。到用户终端的信号电平满足683db设置电缆电视分配系统。有线电视电缆或光缆经电视前端分配各楼层弱电间，內干线选用SYKV-75-9型，穿线槽敷设，分支线选用SYKV-75-5型，穿金属管沿建筑物墙，地面，顶板暗敷设。九、安保系统 底层设安保中心，

37、各重要的走道，电梯轿箱及出入口处和其它一些必要的场合，均设置监控摄像机，以达到动态监控、微观取证的要求。重要的资料室，库房，财务等场所按需设置手动报警按钮，或电磁门触点和红外线微波监探测器、碎玻璃探测器等防盗报警装置。安保中心接收所有的监测信号，并实时显示和记录，发现异常即刻报警；并采用数字式硬盘录像系统，具数据加密、视频信号丢失报警及权限管理和交接班功能；具手动录像，定时录像和报警触发录像等功能。并可实现摄像监控和防盗报警系统的联动控制。 电梯轿箱内设与机房及安保中心三方通话功能并具报警功能；安保中心设置报警显示屏，同时可示出各电梯位置及上下行方向；另应有电梯故障的声光警报。 十、有线广播和

38、紧急广播系统 本工程设有线广播系统，各区域扬声器可与消防紧急广播系统兼用。平时，可通过本系统实现有选择的区域有线广播，火灾时还可由消防中心控制实施相关区域内的火灾紧急广播。第五章 消防设计说明一、编制依据1）火灾自动报警系统设计规范 (GBJll688)2）建筑设计防火规范 (GBJl6-87 2001版)3）自动喷水灭火系统设计规范 (GB500842005)4）民用建筑水灭火系统规程 (DGJ08-94-2001 Jl0089-2001)二、建筑部分1、防火分区 建筑内各部分防火分区按规范要求及平面功能的布置合理划分，每个防火分区的建筑面积不大于规范规定要求。酒店各层为个防火分区，每个防火

39、分区面积2500平方米。本工程按建筑面积500平方米划分防烟分区，一个防烟分区不跨越防火分区。2、消防疏散每个防火分区内设有两个疏散楼梯，每个疏散楼梯均能直接通向室外。主楼标准层中的最远疏散距离小于40米，尽端小于22米。疏散楼梯采用防烟封闭楼梯间。 酒店的两台电梯中有一台作为消防电梯。3、建筑材料大楼内的建筑及装修材料按其耐火等级采用相应的防火标准材料。结构钢梁和钢楼板均涂防火涂料。三、给排水部分一、设计依据 1建筑设计防火规范 (CBJl6-87 2001版) 2民用建筑水灭火系统规程 (DGJ08-94-2001 J10089-2001) 3自动喷水灭火系统设计规范 (GB5008420

40、05)二、设计内容1.消火栓系统2.喷淋系统3.移动式灭火器具三、消火栓系统1.系统用水量室内 室外15L/S 20L/S2.本工程室外消防用水由市政给水管网供给。室內消火栓由消火栓泵供给，消火栓泵采用由市政管网直接吸水的方式。消防泵型号为XBD2.4/15-80-150-7.5/Z(Q=15L/S,H=24M,N=7.5KW)。4.每层均设置一定数量的DN65室内消火栓,DN65x25M消防水带，DNl9水枪及消防泵启动按钮。5.室内外设置一定数量的DNl00三出水消火栓。四、喷淋系统本工程喷淋系统按轻危险级社计。系统用水量：15L/S。 喷淋泵采用由市政管网直接吸水的方式喷淋泵型号为：XB

41、D3.8/15-80-185-11/Z。（Q=15L/S H=38M N=11KW）。喷淋泵和湿式报警阀均设于水泵房內，水力警铃引至值班室。6. 系统设置套水泵接合器五、移动式灭火器具本基地均属A类火灾，为中危险级。每层均设置手提式磷酸铵盐干粉灭火器若干只。六、管道材料 1消防管道均采用镀锌钢管，丝口连接。七、暖通部分 宾馆走廊,大堂和客房均采用自然排烟。八、*部分负荷等级本工程消防水泵及喷淋水泵为二级负荷，其它负荷为三级负荷。 2、事故照明 消防通道和人员密集场所等设置应急照明及诱导照明。采用成套镍铬电池及逆变装置。连续工作时间不少于60min。 3、火灾自动报警控制系统 酒店和办公楼等区域

42、设置火灾自动消防系统，保护等级为二级。酒店层设消防控制中心配置集散型的火灾自动报警和联动灭火设备；按规范要求设置烟感或温感探测器，手动报警按钮、水力报警阀、水流继电器等火灾报警装置，遇有火灾即可报警并显示火灾位置，经确认后，由消防报警系统联动控制系统发出警铃信号，切断相关的电源，并启动各相应的灭火设备投入使用。 大楼内消火栓按钮可直接起动消防泵并可报信号给消防中心，消防中心内还配置强控柜，火灾时可直接对消防泵、喷淋泵、扫坝讽肌、正压送风机等实施强控。第六章 环保设计说明一、编制依据1环境保护法规 A中华人民共和国环境保护民法，1989年12月26日 B 国务院环保委、国家计委、经委、(86)国

43、环字003号文建设项目环境保护管理办公，1986年3月 C.中华人民共和国大气污染防治法，1995年8月25日 D中华人民共和国固体废物污染防治法，1995年10月30日(1996年4月1日起实施) E 上海市人民政府，上海市环境保护条例，1994年12月通过，1995年5月起实施 F 建设项目环境保护设计规定 G 环保局对此项目的审批意见2环境质量标准 A大气：大气执行国家环境空气质量标准(GB309796)二级标准 B地面水：地面水执行国家地面水环境质量标准(GB383888)类标准 C噪声：噪声执行国家城市区域环境噪声标准(GB309693)二类标准3排放标准 A大气执行大气污染物综合排

44、放标准(GBl629796)二级标准 B水质执行污水污水综合排放标准(GB897896)一级标准 C.噪声执行城市区域环境噪声标准(GB309693)二类标准二、给排水部分 1本工程污染源为生活污废水 2室内污、废水分流，室外污水经化粪池处理后与雨水下一起排入市政管网3. 本基地总排水量为每天58M。三、暖通部分 1.选择设备时，根据工业企业噪声控制设计标准和城市区域环境噪声标准等的有关规定，应采取下列降低生源的措施； 2应尽量选用高效率、低噪声设备(如通风机等) 3设备(如通风机、空调室内机)与风管或风口连接时用软接头，基础采用减震器。第七章 卫生防疫设计说明一、设计充分考虑建筑自然采光和通

45、风需要。二、空调新风量设计满足规范要求。三、厨房人员通过更衣室进入厨房四、厨房流线生、熟分开不交叉第八章 劳动保护设计说明一、客梯选用经劳动部门认可的产品二、为防止减少漏触电事故的发生，本工程浴室、厨房等潮湿场所的插座回路均设置性能可靠的漏电保护开关，并专设PE线与接地体联结。三、电缆桥架外壳接地，电缆垂直敷设时距地1.8M以下部分加金属（管）保护，所有配电线路金属管保护，以防漏电事故的发生四、消防设备机房、水泵房及空调机房等设备机房内设置事故照明五、安装高度低于24M的灯具其它金属外壳应可靠接地第九章 安全保护设计说明底层设安保中心，各重要的走道，库房，电梯轿箱及出入口处和其它一些必要的场合，均设置监控摄像机，以达到动态监控、微观取证的要求。重要的资料室，库房，财务等场所按需设置手动报警按钮，或电磁门触点和红外微波双监探测器、碎玻璃探测器等防盗报警装置。安保中心接收所有的监测信号，并实时显示和记录，发现异常即刻报警；并采用数字式硬盘录像系统，具数据加密、视频信号丢