2006年南京别墅市场调研报告_secret

1、 PAGE 64 -南京别墅市场调研报告*整合行銷機構2006年8月目 录第一部分 南京宏观市场研究1一、南京在长三角城市群中的空间结构关系1二、南京宏观经济运行状况3三、南京房地产行业概况10第二部分 南京近期房地产市场分析12一、2006年上半年南京房地产市场宏观政策12二、2006年上半年南京房地产市场特征14三、南京楼市近期政策环境分析14四、南京、江宁、河西、仙林等板块板块20012006年房地产上市量、存量及年平均销售量分析16第三部分 南京别墅市场基本分析17一、南京市别墅市场发展沿革17二、影响别墅市场的相关政策20三、2005年南京别墅市场回顾22四、南京别墅市场发展趋势展望

2、38第四部分 江宁区别墅市场分析研究41一、正在销售项目41二、在售项目分析48二、2006年江宁别墅现状总结及未来展望54第一部分 南京宏观市场研究一、南京在长三角城市群中的空间结构关系长三角地区北起通扬运河，南抵杭州湾，主要包括上海、江苏、浙江共16个城市，地区面积10万平方公里，仅占全国土地面积的2.2%、全国人口的10.4%，2005年却创造了18.6%的国内生产总值，成为中国经济最发达的地区，被看好为世界第六城市群。南京位于长三角的西端，是长三角次中心城市，也是上海向苏北、苏中和安徽辐射的二传手，南京在长三角的地位体现了“翼”的作用。从整个长三角的生产力布局来看，南京定位于国际制造业

3、与资本转移的载体。在当前中国经济良好运行的大背景下，在日益繁荣的经济环境中，长三角的房地产市场仍具旺盛的潜力和机遇。南京作为长三角西北部发展的重心，其房地产市场随着城市发展、经济水平的不断提高而前景良好。二、南京宏观经济运行状况南京宏观经济范畴隶属长三角经济圈，经济构成是以工业制作为主体的经济格局。作为省会城市，借助行政优势并依托上海为龙头的长三角经济基础，全市经济发展总量逐年增加。近年来，南京不断加快改革开放步伐，积极有效地调整产业结构，经济持续快速发展，城市综合实力显著增强，在全国城市综合实力“五十强”评选中名列前茅。1、南京2000-2005年GDP情况及增长率比较近年来南京经济持续健康

4、发展，经济快速增长。自1999年以来全市GDP均保持在10%以上的速度增长，2005年全市GDP已达到2413亿元，同比增长15.2%。2、南京财政收支情况及增长率比较南京市财政收入近几年来增速较快，基本上保持了18%以上的增长速度，在长江三角洲地区的城市中名列前茅。南京宏观经济环境稳健，在长三角大的经济背景驱动下，未来35年经济会展现持续的发展活力，这也必将会进一步促进房地产业的良性发展和城市化进程的推动。3、南京人民生活水平状况分析（1）、人均可支配收入随着经济的发展，社会的进步，人均可支配收入也随之稳步增长，近几年来人均可支配收入变化情况如表所示。（2）、历年恩格尔系数变化恩格尔系数用以

5、表示食物支出占个人收入的比例，是衡量一个社会经济发展水平的重要指标。即：恩格尔系数= 食品支出总额 /家庭或个人消费支出总额 根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。虽然，单纯由恩格尔系数来判定居民的生活水平不全面，但它在一定程度上是可以正确地反映居民生活质量的改变趋势的。由上图可看出，南京的恩格尔系数是呈不断下降的，表明南京城市居民的生存资料消费比重在不断下降，消费结构已完成由温饱向小康型结构的升级，按照联合国粮农组织对恩格尔系数的划分标准，南京居民的总体生活水平正在迈进“富裕”的门槛。（3）

6、、南京历年消费价格指数（CPI）居民消费价格指数是反映一定时期内，城乡居民所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数。可以通过观察和分析消费品的零售价格和服务价格变动，测算出这些因素对于城乡居民实际生活费支出的影响程度。从图表中可以看出，从20002002年，南京居民消费价格指数都是负增长状态，而居住类消费价格指数却一直为正增长； 2003年至今，居民消费价格指数和居住价格指数一直都有小幅升降。（4）、人均住房面积收入与支出的增长说明居民生活整体水平有了明显的变化；随着南京整体国民经济健康、持续的发展，人民生水平不断得到改善，生活质量不断提高。人均住房面积不断增加，2005年人

7、均住房面积由2000年的10.1平方米增加到24.3平方米；同时居住环境得到明显改善；（5）、居民结构、消费特点及购房意向对比南京市人口总数为680多万，文化程度较高，消费主体稳定，居民可支配消费收入中档偏上，消费能力较强。住宅等大宗耐用消费需求属成长型，上升较快。江宁区目前人口总数约100万，消费水平一般。消费主要集中在老城区。商业形成夫子庙、新街口、湖南路三大主要商圈，商业主题定位各具特色，不仅大型百货、购物中心发展较快，而且苏果、好又多、华联、金润发等大型连锁超市较高密度分布城区。日常消费配套不足，除与老城市区交接处有麦德隆、百安居大型仓储式批发购物中心以及东山镇层次较低的商业集中区外，

8、缺乏新的特色主题商业中心和物流配送中心。老城区“情结”较重，但随着拆迁改造，城市规划的发展，老城区向东西、南北方向扩展加速，人们选择河西、江宁、城东片区居住的趋势明显增强。江宁人购房多集中于江宁区内，但江宁的住宅消费也以老城区市民为主，多以投资为目的，并未能将已购住宅作为“第一居所”。三、南京房地产行业概况2001-2005年，南京市的房地产业得到了快速发展，也带动了一大批相关产业的发展，对南京市国民经济的发展贡献巨大。房地产业的发展在不断改善着南京市民的生活，相当一部分市民从以前的简居生活提升到康居生活甚至优居生活，无论是生活观念还是居住质量，都发生了较大的变化。但是，随着房地产市场的快速发

9、展，也出现了一些新情况、新问题，主要是：商品房价格上涨过快，投资结构不尽合理等。年份房地产投资（亿元）住宅投资（亿元）办公楼投资（亿元）商业用房投资（亿元）2001111.075.5410.99.02002137.6396.5715.8110.942003183.8129.3313.2713.692004292.9214.118.5922.72005296.0209.0217.2126.27年份施工面积（万平方米）住宅施工面积（万平方米）新开工面积（万平方米）住宅新开工面积（万平方米）竣工面积（万平方米）住宅竣工面积（万平方米）20011052.88775.17502.25421.79402.

10、76309.0920021184.4909.6576.1467.8434.59374.4320031556.851254.97739.28635.12392.82336.2420042310.521827.421061.30825.36644.45559.5420052708.052136.37820.66642.39646.09583.52第二部分 南京近期房地产市场分析一、2006年上半年南京房地产市场宏观政策宏观新闻一：据南京市城调局调查统计数据，2006年3月南京市的房屋销售价格指数为104.6，比上年同期上涨4.6%，涨幅比2月份提高了0.5个百分点。南京楼市的销售价格在经历了10个

11、多月的涨幅回落后首次出现回升。各家媒体纷纷抛出“南京楼市开始回暖”等言论，市场舆论导向“涨”声一片。宏观新闻二：2006年4月22日扬子晚报报道 21日在宁召开的全省房地产工作会议上，国家建设部住宅与房地产业司副司长姜万荣接受记者独家采访时如是说，“如果部分地区房价仍然保持强劲反弹趋势，不排除国家再次出台更严厉的房地产调控措施的可能性。”国家统计局4月份发布的企业景气指数显示，今年第一季度房地产业景气指数比上季度上升1.9个百分点，这已是该数字连续第二个季度上升。同时，北京、广州、深圳等地的房价近期都再次飙升，有的城市住宅均价在调控背景下同比上涨近20%。对此，姜万荣指出，去年国家对房地产市场

12、实行宏观调控后，长三角地区成效明显。但今年以来，国内部分城市出现了房价强劲反弹的势头，这一现象已引起关注。他透露，一旦房价持续强劲反弹，将会带来诸多社会矛盾，不利于房地产市场健康有序地发展，国家势必会出台更严厉的调控政策。目前，对全国主要地区房价走势的综合调研已展开，以此作为出台调控政策的依据。宏观新闻三：五月份房地产市场最重要的事情就是国务院出台了新的房地产市场调控政策，简称“国六条”。在5月30日国务院办公厅又转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，共15条。该政策将会引发未来大户型住宅的开发量减少，必然导致大户型住宅的供应量减少，大户型住宅在未来的房地产市场中将成为稀确

13、产品，这最终将造成大户型住宅的价格上扬。对信誉好的房地产开发企业非常有利，对信誉差的小房地产开发企业将产生致命打击。政策对打击抄房的投机者有很大的作用，减少了投机者的购房量。宏观新闻四：新华网北京8月16日电 针对房地产信贷可能带来的高风险，中国银行业监督管理委员会出台具体措施，督促银行业金融机构加强和改进房地产信贷管理。 严禁银行业金融机构向项目资本金比例达不35%(不含经济适用房)等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款，严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款。对于囤积土地和房源、扰乱市场秩序的开发企业，要严格限制新增房地产贷款。防止开发企业利用拆分项目、滚动开发等手段套取房地产贷款。二、20

14、06年上半年南京房地产市场特征国民经济增长出现过热土地市场维持平稳房地产市场环境宽松抑制购房需求得到释放市场交易量增加宏观调控初现苗头三、南京楼市近期政策环境分析2006年上半年房地产市场政策层面上基本延续了2005年的政策、法规，仅在一些方面出台针对性的法规、文件，说明在调控效用上上半年是在2005年的环境前提下持续的。1、调控影响仍在，但效用在减弱2005年政策调控在实施之初对市场、开发商、消费者均产生了直接的影响作用，房地产投资降低、市场交易量锐减、价格停止上涨趋势、购房者持币观望等等现象都在说明宏观调控下房地产市场变化情况。随着调控不断的实施，市场、开发商、消费者对调控目的清晰认识，各

15、方面对调控后的市场逐渐有一定程度的适应，政策调控不再像实施之初人们想象的那样压力重重。因此，我们认为2005年的宏观调控其效用是在逐渐减弱，在没有新的调控政策继续出台，或者政府重新强化执行已出台的政策，其效用依然会在逐渐弱化。2006年1季度政府既没有强化已出台的政策也没有出台新的政策、法规，同时1季度南京地方国民经济水平稳定快速的增长以及不断增长的房地产市场需求等环境因素，受这些因素的推动南京房地产市场会逐渐扭转前期涨幅回落的情形。与此形成反差的是2005年实施的政策调控对市场的影响依然保持着弱化的态势，宏观调控效用明显减弱。2、2006年下半年政策形势预测2006年上半年房地产市场变化情况

16、出乎大部分人士的意料，尤其与调控之初人们对未来市场的预测的结果差距明显，政策调控的主导是政府，而实际调控的结果也同样在政府意料之外。根据市场综合因素，我们认为2006年下半年房地产政策形势可能会出现以下几方面变动：（1） 短期大规模出台针对性较强的房地产调控政策可能性较小目前作为政策实施主导者政府正在观望房地产市场的走势和变化情况，正如去年购房房者“持币观望”的情形，政府需要研究市场变化原因并观察一段时间市场变化走势，真正找到“问题”所在才会出台相应的调控措施。（2）出台的政策可能是在去年政策的基础上进行针对性的调整或进一步深入执行2005年出台政策无论是涉及部门数还是文件内容的细致化都超过之

17、前任何一次宏观调控，并且取得了明显的效果。为了继续发挥去年政策的作用，2006年新的调控政策将会继续完善去年调控政策，适当调整政策内容并会进一步强化政策的执行和落实。（3）不会出现过激性的政策政府调控的目的已经清晰，不是打压房地产的发展，而是面对增长过快的房地产市场控制其增长速度，无论是政府还是行业人士都希望房地产市场能持续增长，只是要求能稳定、健康的发展。通过宏观调控后对市场的观察和不断地理解，政府在宏观调控上的心态不断地走向成熟，认识到完全依赖调控中的行政干预往往很难达到预期的效果，只有理性、实效的政策和措施才是调控的思路。四、南京、江宁、河西、仙林等板块板块20012006年房地产上市量

18、、存量及年平均销售量分析（单位：）南京市江宁河西仙林上市量销售量当年存量上市量销售量当年存量上市量销售量当年存量上市量销售量当年存量2003338.6万400.16万-61.56万/83.2万/2004886.1万808.0万-78.1万255.4万153.4万102万204.4万123.3万81.1万3.0万10.6万-7.6万2005790.5万806.3万15.8万236.2万198.4万37.8万179.8万127.4万52.4万28.7万12.2万16.5万2006一季度152.6万161.5万8.9万27.6万44.5万-16.9万7.1万26.9万-19.8万04.5万-4.5万

19、从2003年至2006年，南京市商品房销售量逐年增加。从江宁、河西等新区的供销情况来看，江宁2004，05年供应量约为500万平方米，销售量在350万平方米左右，供销比约为1.4：1。这样的供销状况主要由于新区整体建设周期较长，配套设施尚未完善，影响了消费群体对这些区域的选择。随着交通、配套、市政等利好的不断实现，一城三区战略的实施，江宁、河西的房地产市场不断好转，成为2006年南京房地产市场的热点区域。第三部分 南京别墅市场基本分析一、南京市别墅市场发展沿革南京的房地产市场在迅猛发展的同时，也带动了别墅市场的复兴。特别是世纪之交，联排、双拼别墅等“经济型” 别墅涌入市场，并迅速被市场所认可，

20、更预示着南京别墅市场春天的到来。而别墅的内涵与外延亦发生了一定变化，使用对象从以前的少数特权人士到现在更多的富有人士；功能从以前的临时修养之所拓展到作为生活起居的第一居所，从单纯的住所拓展到居住、办公兼有。(一)基本概念1、“别墅”释义： HOUSE VILLA TOWNHOUSE“别墅”，中国古代叫“别业”，望文生义别：即别处也；墅：野土也，山野（自然）之间；泛指郊外有天地的园林居所，可以理解为第二处物业。字典中的“别墅”解释是：在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅。作为居住空间，别墅是最具空间感与舒适度的住宅终极产品，可以说，别墅开发建设的水准基本反映了当地房地产行业的发展水平。2、别墅

21、特征： 别墅永远是为少数人建造，只有少数人才有条件享用； 别墅意味着占用着大量稀缺资源，除奢侈占用土地之外，别墅大都依风景区、天然水域等稀缺资源而建造； 别墅必须体现个性化，不能大批量生产。利用丘陵地貌等随处可见诗情画意的自然景观，用山之隽秀海之浩淼装点自家的窗棂，亦是平生快事。综观目前南京的大型别墅项目多沿“山、湖、河”而建，紫金山的帝豪花园别墅，百家湖的百家湖岛中岛，翠屏山的翠屏国际花园，秦淮河畔的左岸名苑等，不胜枚举，作的多是山、湖、河文化的文章。3、别墅消费需求分类：新上市的别墅其含义正逐渐扩大，除了从功能到形式上已有很大发展外，开发商也越来越注重别墅区别于其他物业的特别因素，尤其是几

22、项核心要素竞争更为激烈，这也是刺激市场逐步升温的要点所在。 居家生活型别墅：就是把别墅作为第一居所需求，这种项目主要针对少部分经济实力雄厚的成功人士建造。 度假型的别墅：也就是两套房，一套在市区，一套在郊区，5天在市区，2天在郊区5+2生活模式。 出租型别墅：这种项目在北京、上海等经济发达地区较多。南京有帝豪花园等，有着很多外国公司的高级主管或外企员工，他们一般不买别墅，但公司高额的住房补贴使得他们有能力租住别墅。 旅游型别墅：那就是在旅游风景区或度假区建造的带有经营性质的别墅。有分时度假功能，享受一种独特的家庭氛围和人性化，度假就在自己的家里。 办公型的别墅：一般是一个大公司把一栋别墅买下来

23、自用，既有了花园式的办公环境，又有了高级管理人员的寓所。 投资型别墅：由于很多别墅能够获得较高的租金收益，具有较高的投资价值，使其颇受投资者关注。（二）别墅的发展变迁南京现代别墅开发的历史可以追溯到1992年，当时以3000元平米起售的养龙山庄，率先将欧式风格的别墅引进南京，让南京人耳目一新，同期出现的还有豪宅帝豪花园、东方花园。从1992年到现在，南京别墅的变迁过程大致可分为三个阶段： 1. 第一次浪潮：别墅的兴起与衰落从上世纪九十年代初期紫金山麓别墅群开始算起，南京的豪宅发展历史已经有十多年的时间了。这十年来，在钟山风景区自然风光的庇护下，紫金山东麓环陵路一线，南起马群，北到312国道北侧

24、的聚宝山，一批重量级的高端物业相继落户：万泰钟山高尔夫、国投马术场、阳光聚宝山等项目，在紫金山腰画了个半圆，快速实现着东郊豪宅的延续，使得紫金山麓地区形成了南京第一座首善居住区。近年来，各地别墅区逐渐增多，“豪宅”显得到处都是，但市场中可真正称得上豪宅的物业却屈指可数。2. 第二次浪潮：经济型别墅唤醒别墅梦随着城市经济的发展，南京中产阶层大幅度的增长，经济型别墅的需求唤醒了别墅市场的第二次繁荣，先是江宁百家湖经济开发区别墅区的崛起，再到2003年三山板块别墅群的纷纷亮相，经济型别墅一度成为了市场的主导。3. 第三次浪潮：各地别墅大战拉开序幕随着南京市的跨江大发展政策的实施，二桥三桥相继落成、规

25、划的过江通道等跨江交通系列利好，使得拥有老山、汤山优越自然资源条件的江北别墅项目纷纷跃起。南京城际交通状况的改变，句容、溧水、安徽（香泉湖72墅、蒙塔卡利100套意大利田园风格别墅）等拥有天然景观资源的别墅项目也迅速冲击南京别墅市场。至此，南京别墅市场格局已经发生了重大变化，逐渐形成了以江宁为主，市区其他周边区域为辅的局面，一时间浦口、句容、溧水、安徽等远郊地区别墅项目，陆续上市。二、影响别墅市场的相关政策时间政策类别影响2002/511号文件招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定土地结束协议出让，实行招拍挂2003/245号文件土地由国土资源部发布，要求停止别墅类用地的土地供应，清理违规设立的各

26、类园区，严格控制各类园区的商品房开发，严禁以科技、教育等产业优惠政策名义取得土地后用于商品房开发。2003/6121号文件中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知信贷由中国人民银行发布的此金融政策，文中特别提出“要加强房地产开发贷款管理对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。”更要求开发商必须有30%的自有资金。被业内人士广泛评价为“中国房地产行业的冬天已经来临”“开发商的资金链被掐断”。2003/9关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知国土资发2003356号土地严格控制高档商品房的土地供应。凡高档商品住房、写字楼等商业性用房积压较多的地区，要严格限制土地

27、供应量，或暂停供应土地。停止别墅类用地的土地供应。2003年地产新政包括土地革命、银行信贷紧缩及房屋销售司法解释等，特别是前两个方面，分别从土地、资金两个方面对房地产业进行了规范，导致土地资金获得的难度提高，开发成本增加。但对于早期囤地的别墅开发商来说，土地的逐步限制，反而成为了奇货可居。时间政策类别影响2004/371号文件关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知土地被业界称作“大限”，严控土地2004/4存款准备金利率上调金融对房地产的影响是资金的供应方面，主要是银行资金来源上进行了限制，与以往的信贷紧缩相结合将加速对实力较弱的房地产开发商的淘汰过程。2004/4

28、四大行业提高资本金比例房地产金融房地产成为国家宏观调控的目标，国家对房地产行业过热的判断将在短期内抑制行业投资过快和销售速度上升过快。2004/4土地市场清理整顿土地进一步加大国家对包括房地产在内的基建项目的审查力度，通过对土地管理的严格控制，来抑制房地产投资过快的增长。2004/10基准利率上调利率基准利率的上调直接提高了购房者和开发商的资金成本，对抑制购房需求起到积极作用，另外，再对未来升息预期下，对购房需求预期也有一定打压作用。2005/6南京地产新政房地产对面积超过144，容积率小于1.0的物业加收契税2006/4国土资源部:将对高档独门独户“别墅”进行限制日前，国土资源部有关负责人表

29、示，将出台对“别墅”的准确界定，并对高档住宅和别墅用地、进行不同程度的限制。独门独户独院的那种，占地面积又相当大，容积率非常低的这种，可能今后要纳入这个别墅范围。现在相对的低密度住宅，要纳入到高档住宅或高档公寓的范围内，要对它用地进行严格限制，但是别墅呢，独门独户的别墅，那肯定是要严禁的。目前部分城市郊区的联排、双拼别墅以及TOWNHOUSE项目，并不属于别墅，应划入高档住宅的范围。对这类住宅用地，要进行严格限制。 2006年4月，多家媒体报道：国土资源部即将对将对高档独门独户“别墅”进行限制。虽然没有得到确切消息，但整个政策走向已经十分明朗，国家对消耗土地资源的高档别墅已经逐步量起红灯。三、

30、2005年南京别墅市场回顾（一）区域分布2005年，南京市别墅供应主要集中在江宁区，以三山板块和禄口板块为重点，其次江北的六合板块也有相当数量的别墅供应，其它如城中和城东的别墅供应量则相对较少。各板块市场格局明显，江宁别墅市场依旧“独占鳌头”如图所示，2005年1-11月份南京别墅市场总体供应75万平米左右，江宁占了近70，遥遥领先其它各区域。（二）供销状况1、联排别墅最受市场青睐，独立、双拼、叠加别墅供销比例均衡2005年南京别墅市场共计供应别墅2688套，合计建筑面积63余万平方米，比2004年全年供应量下降了22；全年别墅去化量为1507套，去化面积36.7万平方米，比2004年全年销售

31、量下降了36；2005年的总供销比达到56.06。 联排别墅供销量稳居榜首虽然联排别墅的销售率是所有类型别墅中最低的，2005年的总体销售率在45左右。但联排别墅的供应和销售数量均占到了总体别墅供销量的54以上，在供销的绝对数量上稳居榜首位置。独立、叠加、双拼别墅供销发展均衡三类别墅的供应及销售体量大体相当，且销售率均保持在70左右，相比2004年有较大幅度的提升，说明别墅市场经过几年的发展，已经愈加成熟，产品差异化已经得到体现，各类型、各档次的别墅均已锁定了其相应的一部分消费人群，消费者也更多的从自身条件去考虑，选择相应的类型。纵观全年，别墅市场表现出“低推盘、低去化、低销售率”的三低发展走

32、势虽然别墅客群特征不同于普通住宅，但由于受到房产新政等整体市场环境的影响，2005年南京整体别墅市场供应量和去化量均比2004年有所降低。2005年南京别墅市场后期的推盘节奏缓慢，销售方面也受到一定程度上的冲击，在极不稳定的整体楼市环境下，广大消费者怀着持币待购的心态不敢投资，开发商压力骤增，纷纷打出特价、折扣等变相降价手段招揽人气，后期在部分低价位楼盘的带动下，整体别墅市场才逐渐有所回暖，但表象依然不容乐观。2、2005年新项目开盘时间与体量的供应上下半年差距显著2005年别墅新开盘供应体量在时间分布上，明显的后期推盘大幅缩减，即使在“金九银十”的传统热销旺季开盘量之和也不及去年同期一个月的

33、开盘量。自新政推出的2005年6月份起，半年以来的开盘量总和甚至不及年初1月份开盘量的75，开发商推盘节奏明显放慢。根据往年的季节开盘走势，以及潜在别墅项目的开盘规划，预估计2006年年初将会产生一个别墅集中开盘的高峰期。（三）销售价格1、2005南京别墅市场价格波动较大2005年南京别墅市场整体价格升幅明显降低，联排别墅价格下降趋势明显，与叠加别墅均价几乎持平，整体别墅均价维持在6670元/。联排别墅价格有所降低2005年联排别墅平均成交价格为4870元左右/平方米，相对往年有所降低。2005年联排别墅销售量最大，但其中近半数的销售量是由江北的华欧国际友好城和江宁禄口的奥斯博恩联手造就，该类

34、别墅的均价始终维持在31003600元/的低价位，因此在很大程度上影响了整体联排别墅的价格的正常增长。独立、叠加、双拼别墅价格涨幅不大由于玛斯兰德等低价位别墅的热销，使得独立别墅的整体销售价格在2005年未能得到大幅度提升，均价维持在9600元左右/平方米；叠加和双拼别墅同样由于新推盘量的减少，失去了阶段性调价的有利空间，叠加别墅成交均价为4800元左右/平方米，双拼别墅成交均价为6900元左右/平方米。2、目前热销别墅的价位水平类型楼盘名称面积（）开盘时间开盘（套）开盘面积（）销售量（套）均价（元/）独立别墅玛斯兰德350-4252004年12月68253506567007000联排别墅山水

35、华门二期B170-2402005年8月848815436500奥斯伯恩246-2872005年10月1306650253100华欧国际友好城170-2302005年4月368512002563600双拼别墅玛斯兰德270-3802004年12月10731525976600叠加别墅奥斯伯恩139-2005年10月1086950502800热销独立别墅面积在350420之间，价格在67007000元/不等；热销联排别墅面积在170-280之间，价格根据所在区域的不同分为两个档次：3100-3600元/和6000-6500元/热销双拼和叠加别墅价格决定销量，相对价位较低的玛斯兰德和奥斯博恩在2005

36、年的双拼、叠加别墅销售中大放异彩，月平均销售量分别达到9套和25套之多，双拼别墅主力面积270-380，叠加别墅主力面积140平米左右。3、主要的价格影响因素虽然2005年整体别墅市场价格变动幅度不大，价格的升幅有明显的减速迹象，但应充分考虑到影响价格变动的两个决定因素：一是江北和禄口板块的两个低价别墅楼盘的热销，另一个则是别墅推盘节奏在下半年的集体停滞。江北华欧国际友好城均价3600元/的联排别墅、禄口奥斯博恩均价2800元/的叠加别墅是2005年最为热销的别墅产品之一，除去吸引了众多消费者的青睐之外，这类低价别墅的出现使得处于上升中的别墅总体均价，产生了一个较大幅度的压低，表现在数据上就产

37、生了2005年别墅市场价格升幅不大，甚至降低的情况。“六一新政”的推出可作为全国房产市场的榜首年度事件，系列政策带给房产市场的冲击，不仅体现在房产物业的滞销、房产价格的降低等方面，在开发商方面更是紧急调整推盘节奏，静待市场的早日回暖，因此在整个后半年的别墅市场鲜有新盘推出，大部分别墅项目都在消化前期推出的尾盘，用过去两倍甚至三倍的时间来消化过去等量的产品，因此在整体上出现了低供应量、高供销率的现象。从而也使销售价格缺少了阶段性上升的空间。（四）建筑形态联排别墅稳居榜首 与2004年相比，南京市2005年的别墅供应仍然以联排为主，所占比例相较2004年的57.65略有下降，独立别墅所占比例则从2

38、004年的13.92上升到今年的15.44，双拼别墅无论是绝对数量还是所占比例均有较大幅度的下降，而叠加供应量大幅增加，已经可以与独立、双拼分庭抗礼。总体来看，联排、叠加等经济型别墅开发仍保持高势头，随着国家和各级政府出台了限制别墅用地供应的规定，别墅用地一时间成为了相对紧缺的资源，但随着社会经济发展，高端人群数量的增多，市场上对于别墅的需求却不断提高，因此，在有限的用地面积上做出更多的产品，才有可能满足这部分的需求。而叠加和联排的别墅形式无疑是比较好的选择，尤其是叠加，可以极大的提高用地的容积率，因此得出结论：经济型别墅的大行其道，并不仅仅是为了降低总价，也有增加市场供给，满足更多消费需求的

39、考虑。（五）建筑风格欧式风格建筑仍是目前别墅市场的主流，但与早期欧式、美式一统天下的格局相比，目前在售的项目不再仅仅是简单的模仿照抄，已经开始注重风格的多元化。随着经济型别墅的流行，一些高级白领开始成为别墅的消费者，整体客户群年龄下降，对于现代简约风格的接受程度也相应提高，现代简约式的建筑呈逐渐增多之势；一些新的建筑风格也开始出现，如“巴厘原墅”为南京别墅市场带来了东南亚的别样风情，迅速征服了购房者；同时一个项目内也不局限于一种风格，出现了多种风格的相互融合。在实际销售中，多元混合风格别墅的销售率较高，主要是因为这部分别墅推出时间早，销售时间长而造成；而东南亚风格的别墅因上市时间迟，销售率上处

40、于较低水平。对于购房者而言，多元化的风格无疑增加了选择的范围。建筑风格的多样化源自市场定位的差异化，这体现了各项目为避免同质化竞争而做出的努力。（六）户型分析1、单体面积小型化成为趋势别墅在售项目户型面积统计 面积类型面积范围（）平均面积（）独立200900395双拼180380249联排170340211叠加130330182从表中可以看出，独立别墅的单体平均面积接近400平方米，与其豪华尊贵的地位相吻合；双拼别墅的平均面积不到250平方米，面积上开始趋向小型化；而叠加和联排的平均面积只有200平方米左右，经济型别墅的特点充分表露无疑。别墅分面积销售情况类型面积区间（）总户数销售户数销售率独

41、立450以上1518455.63%350450886675.00%350以下14812383.11%双拼300以上14510773.79%2503001388662.32%250以下836173.49%联排250以上1302519.23%20025058821336.22%200以下67745667.36%叠加170以上1009898.00%170以下25917166.02%从表中可以看出，在独立、联排中，均是面积较小的别墅销售率高，说明客户群购买别墅时，总价仍是重要的参考因素。独立别墅的平均面积在350平方米以下的项目，如翠屏国际二期、爱涛漪水园、秦淮绿洲等，销售率都在80以上；而平均面积在

42、450平方米以上的项目，如养龙山庄三期、瑞景文华等，销售率基本不超过50，可见，高端别墅的消费者仍然非常注重产品的面积大小。2、户型设计紧凑化随着经济型别墅的流行，别墅的单体面积下降，从而在户型的设计上也越来越紧凑，尤其以联排、叠加等形式为代表。客厅、卧室的开间和进深尺寸有所降低，不是一味的追求空间的阔绰，并且相当多的经济型别墅仅仅设计了三个卧室。3、别墅开始配备双车位随着私家车的普及，高收入家庭拥有两辆车已经成为趋势，被作为第一居所的郊区别墅配备一个车位已经不能满足这部分人群的需求，因此如翠屏国际城、巴厘原墅等项目在别墅产品中设计了更大的车库，建筑面积一般在50平方米左右，足够停放两辆轿车。

43、但目前仅限部分独立别墅中采取了这样的设计。（七）配套服务设施在对16个在售别墅项目的统计中，综合会所、网球场、便利店的比例是最高的，一半以上的项目都准备做这部分的配套，游泳池和其它运动休闲设施的比例也很高，达到50左右，表明以上这几类设施是比较符合业主的消费需求的，适合作为别墅项目硬件设施的首选。商务中心数量的增多，则表现了当今快节奏的工作对现代人的影响。医疗室的出现，体现了当前别墅配套更加人性化的发展趋势。部分新兴项目，如“奥斯博恩庄园”，打造运动型别墅概念，抛弃了传统别墅配备网球场。高尔夫的习惯，转而规划羽毛球场、篮球场、极限攀岩、山地自行车、老人门球、儿童游戏区等大众运动设施，从而实现了

44、产品差异化，在销售上也取得较好的效果。家政服务成为别墅物业服务项目的主要部分，另外，与日常生活相关的园林、干洗等服务也占有较高的比例。目前，中国还没有出现真正的有钱的闲人，别墅的居住者仍然要将大量的精力投在个人事业上，不愿在家庭日常杂务上花费太多的时间和精力，因此各项物业服务内容对他们而言是必要的，在别墅项目规划中提供便捷有效的物业服务对销售将起到促进作用。（八）客群分析权威部门的一份分析资料表明，目前南京居民住房消费形式已由原先的“金字塔形”转变为“橄榄型”，即中高档公寓与经济型别墅开始成为住房消费的主要对象。这种消费方式已接近欧美发达国家的消费模式。 住房消费形式上的这种转变，与南京经济的

45、发展迅猛有直接的关系。目前，南京别墅的消费人群已从最初的外资企业经理、私营企业主向金融业、IT业、商贸业及文体界的杰出人士汇集，在这其中，中低档别墅虽然有被当作第一、第二居所之分，但绝大部分是用来居住的。 1、主要年龄及家庭结构别墅消费客群以3550岁为购买集中的群体。3540岁的群体为购买数量增长最快的区域，别墅买家已呈现出年轻化的趋向；夫妻两人或者三口家庭结构的别墅购买者占到50%左右。别墅买家已呈现出知识化、年轻化的趋向，一批拥有高等学历，年轻“富薪一族”已成为购买别墅的生力军。2、身份与职业 南京港、化工科技园、经济开发区等催生大量高收入人群南京港、化工科技园、经济技术开发区正在开发之

46、中，以国外大企业为主，随着区域经济的启动，将吸引大量国内外相关大型企业入驻，随之而来的高级管理技术人员将成为南京常住人口的一部分，入驻企业人群消费不可忽视。 新东郊入驻企业带来潜在消费客群新东郊地区是南京市内现有国营大型企业外迁的主要地点，这些企业对于办公场所的消费相对其他企业要奢侈的多，拥有可以即进行业务洽谈，又可以用来周末放松度假的场所对其是理想的选择。 外籍企业的大量进入外籍企业的进入，造就了大量的高端经营管理人才，他们受过良好的高等教育，对工作日之外的静谧、闲适的生活较高的追求，使得他们寻找作为忙碌工作之余放松的第二居所成为可能。 外地企业人士消费随着外地企业驻南京机构数量的逐渐增多，

47、中高级工作人员的居住带来第二居所消费需求。 商务消费南京企业与外界交流的日益频繁，商务活动往来愈加密切，需要可以满足商务交流、娱乐休闲，工作与度假相结合的场所，将享受优美的自然风景与愉快的业务洽谈相结合。3、居住经验目前80以上的客户是没有居住别墅经验的，也就是说这个市场是靠开发商及相关机构在引导，因此别墅的需求弹性与产品创新有相关性，创新的产品可以扩大别墅的市场需求。（八）交付使用状况江宁区的别墅发展时间最早，目前早期的几个别墅项目已经交付使用，但在交付使用过程中也出现了一些问题，现总结如下：1、交付时质量不达标运盛美之国在交付时，因施工尚未结束，没达到交付要求，故推迟了交付时间，而后来终于

48、交付后，又迟迟不能出示检验部门开出的竣工交付备案表，同时发现一期的房子大部分都有渗水的情况出现，并且花园、绿化与原先规划不符，面积大大缩水，另外整个小区的用电竟然是临时用电，引起了业主的强烈不满，2、实际入住率低主要发生在一些景观别墅中，这些别墅通常被用作第二居所，因此平时居住人数不多，在这种情况下，能否按时交纳物业费就成了问题，同时过低的入住率也会影响项目后期的销售。3、前期规划不合理，影响实际使用依据规定，别墅项目的车位配比应该为1:1.5，但很多项目在进行规划时仅仅按照1:1来设计，随着私家车比例的不断提高，别墅业主一家拥有两部车已经非常普遍，这样停车难的问题就变得突出，不少人只好将车停

49、在小区内部的道路上，既不美观也缺乏安全性。4、私家花园内种菜如苏源颐和美地交付使用后，部分业主竟然在花园内种菜，引来了物管和其他住户的指责，这也违背了别墅的高档生活理念。总体来看，除了上述问题外，别墅的交付使用还是得到业主认可的，早期项目如江南文枢院、水韵别墅、百家湖花园等，均已正常交付使用，有的小区实际入住率已达到90。明年是别墅交付的高峰，将军路沿线的瑞景文华、爱涛漪水园、翠屏国际等项目均有大批别墅交付，届时可以实际检验别墅交付过程中的问题。四、南京别墅市场发展趋势展望1供应格局逐渐转变别墅市场出现低中高档项目分布较为均匀的态势，而且区域的分布比较明朗:市内别墅、近郊别墅、远郊别墅。江宁占

50、有比例的下降，使得别墅市场竞争格局正逐渐转变，江北、亚东紫金山地区的市场份额有所增加，把原先单纯的区域竞争上升到全市范围内的同质竞争。2产品类型多元化2003-2005年，经济型别墅大量涌入别墅市场，带动了别墅市场的中低端需求，大大增加了别墅的整体市场供需。产品类型单一的顶极豪宅开发，已经转变到了经济型独立、联排、双拼、叠加别墅类型，产品的层次更多，产品类型更加丰富。满足了多方人士的居住需求，也使得投资的门槛降低，拉动了别墅物业的投资市场份额。一部分别墅定在与高档住宅相同价位的档次上，这使得一部分想住别墅，却难以承受高档别墅价格的购房者获得了目标，经济型别墅的应运而生，使得原先的“金字塔”型消

51、费结构得到了变更，扩大了别墅市场容积量，使整个中上层消费群都被吸纳成为购买群。此外，从现有的别墅销售情况来看，单套别墅面积在200250平方米的最为好销。3、新材料新技术的应用 近来一些新建别墅在样式上的选择已具有了南京别墅未来发展方向的苗头；从注重外表的豪华到注重内容的实用，从空壳房到简装房再到精装房，发展的曲线较为健康。未来南京别墅将完全摒弃砖混，逐步淘汰半框架结构，全框架结构房将独领风骚，而像佳湖绿岛那样大量运用新型建材的情况，将成为今后别墅建设中常见的情景。在安全、服务和管理三者之中，由于别墅总量的上升，大量别墅聚集地将会出现，这也使政府及开发商对配套设施的投入更为积极。而别墅区的物业

52、管理也将更具人性化，使其在周到和严密方面与现有公寓式物业管理拉开距离。4功能走向多样化以前的别墅主要是为了满足居住功能，同时也是身份地位的象征。现在则不仅用于居住，还是休闲、娱乐、社交的重要场所。如奥斯博恩庄园就定位为度假运动庄园。随着第二居所的兴起，别墅的休闲功能更为突出。5地理位置不断扩大以前的别墅领地主要集中在江宁和环紫金山板块，但随着城市建设及经济的发展，到更远的地域开发别墅已经被市场认同。主城区及旧有别墅板块内土地供应量的减少、地价的翻天覆地，越来越多的开发商将眼光放在了自然资源优越的新兴板块和远郊板块。别墅板块已经四面开花，如现在正在升温的东郊板块、周边句容、溧水、浦口等，已逐渐自

53、成板块。6消费群体正在发生变化南京的消费者在别墅消费上经历了三个阶段：起步阶段以外销为主，如帝豪别墅等；第二阶段，别墅购买者以市场经济催生的首批富裕人士为主，这一群体除了海归人士，主要是在第一轮商品房购买潮中消费高端商品房的买家和投资客；第三阶段是随着经济发展催生的大量中产阶层，其中自住型客户的比例较高，主要的客户群年龄大约在40岁到50岁之间。增长比较快的是35岁到40岁之间的客户。部分产品仍保持别墅的高档性，其定位于整个社会的顶尖人士，但由于经济类型的变更，其已不再仅仅局限与某一阶层，而是社会多类别，从最初的外企高级人员、私营企业主发展成为包括金融业、IT业、商贸业的多阶层顶尖一族。而且随

54、着南京经济的发展，本地富人一族数量的不断扩大，以及外向型经济的不断扩容促使外地高收入人群的涌入，使得别墅群的购买力极大增强，这种别墅的潜在消费群将成为推动别墅市场发展的一大要素。7、未来预期：短期看稳，长期看涨 别墅价格在未来几年时里仍会呈稳步上升趋势别墅需求的强有力支撑土地供应的受限银行的抑制因素办公型别墅、旅游型别墅及分时度假别墅形态刺激别墅需求的放量追求环境及舒适的别墅居住观念 经济型及高端别墅需求旺盛，中端别墅市场竞争会更加激烈。第四部分 江宁板块别墅市场基本分析江宁的别墅主要集中在百家湖片区和将军路一带，从百家湖区域到将军路区域，慢慢的向九龙湖、方山区域扩展，随着城市的扩张与交通的发

55、展，区域将向第一居所过渡。百家湖区域在传统的格局中，是作为独立板块存在的。在江宁的楼盘中，百家湖地区起步较早，迄今为止沿湖地块已经基本开发完毕，不会再有别墅项目的开发，板块开发基本接近尾声。翠屏山别墅群是近年形成的一个新的热点别墅区，由于该地区独特的地性，良好的自然景观环境，随着三山区域的开发，共青团路的接通以及其他不断出现的利好消息，已经较大限度的刺激该区域的发展，成为南京未来的中档别墅主要聚集区。而九龙湖、方山区域目前市场几乎空白，但将来发展可能会是江宁别墅未来供给的有力补充。一、正在销售项目1.明月港湾项目地址：江宁区岔路口金盛路988号 项目简介：明月港湾位于江宁区岔路口板块内，外秦淮

56、河畔多样化高品质泊岸社区，总建筑面积35万平方米，高绿化率覆盖。明月港湾由多层、小高层、联排别墅产品构成。小区内曲水流觞、景观复杂丰富、幽静和谐、举目皆景、处处换景。明月集团秉承“建筑幸福生活”的宗旨，为市民打造出的明月港湾花园项目一直被公认为是一个“让生活幸福的地方”。现一组团月亮湾四期29栋、30栋和33栋在八月底即将开盘销售。该期三栋住宅楼在2005年8月31日开盘，将于2006年2月15日施工完毕。即将销售的三栋住宅楼均是多层（6层），本期预售的房屋套数共有84套，其中第29、33栋楼均有24套房屋，第30栋楼有36套房屋，主打套型为两室一厅和三室一厅，面积在80-105平方米。 明月

57、港湾位于江宁区岔路口,占地面积34.5万平方米;建筑面积35.6万平方米,套型为125平方米三房二厅二卫；87平方米二房二厅二卫；146平方米四房二厅二卫。在交通方面，地铁一号线南延线已经定案，明月港湾将是很大的受益对象。周边环境：明月港湾北与秦淮区仅一路之隔，西邻华夏实验学校，省水利学校，南邻规划中的省级实验小学。316、106路公交车直抵欧倍德、麦德龙大型仓储式超市。 配套设施：106路公交总站建于小区北侧，小区内设捷飞国际双语幼儿园、上海华联超市、商业广场。规划中的健康会所、篮球场、网球场、游泳池将投入建设。 2.玛斯兰德项目地址：江宁将军大道8号 项目简介：该小区主要是以双拼和独立别墅

58、为主，面积在200-300平方米左右。土建施工基本完成，样板房室内装潢和外墙涂料施工都进入收尾阶段；商业区售楼部的装璜已经基本完成，并有三栋楼准备主体验收；湖区的环湖路沥青中粒铺设已经完成，水电预埋也已基本完成。目前该项目一期已经销售完毕，二期预计10月中下旬开盘，大约有100多套别墅，以双拼别墅为主，面积在260平方以上，并有少量的独立别墅，面积在350平方以上，售价都不低于5000元。玛斯兰德占地720亩，规划建设有500余幢双拼及独栋别墅，计划分三期开发。玛斯兰德靠将军路沿线的一条美式风情商业街计划明年开始招商。周边环境：2万平方米的湖区景观，美式风情购物小街。 建筑风格：北美因其出产地

59、寒冷、干燥，且多雪，故大斜坡顶成为它主要的识别标志。3.复地朗香项目地址：江宁经济开发区佛城西路138-158号 项目简介：本案位于南京市江宁经纪技术开发区西南部，距南京市中心新街口18公里，至禄口机场25公里。地处牛首山风景区，南临佛城西路，北靠将军山脉，占地约495亩。小区周边自然景观丰富，山水环绕；有韩府山、翠屏山、将军山、牛首山；东侧有康厚湖约89亩，西北面沐英湖约150亩，牛首山河从小区南面穿过，远处有高湖、翠湖、百家湖等。整个小区地势北高南低，地形地貌丰富，加上得天独厚的自然环境，本案即将建成一个自然环境优美的纯别墅小区。小区目前拟分为三期开发，一期开发的范围为基地沿佛城西路北侧的

60、东南区，主要以独立与双拼别墅为主，2004年中旬即将建成。二期开发为基地西南区，主要有双拼和联排别墅。三期主要以基地北部的山体开发为主，该区块地形起伏，植被丰富，是整个基地自然条件环境最好的区块，较适合别墅的整体开发与规划。由于不受30米等高线限制，因此在地势较高的坡地商也能建造别墅，是低容积率的特点能够充分施展发挥！沿佛城西路规划有小区会所与艺术馆园区，同时小区建造有幼儿园和沿街商店等配套项目。 南京江宁经济技术开发区西南，名胜之地牛首山，将军路成熟别墅板块，复地集团精心打造复地朗香别墅。低密度，纯天然，以远山为屏，静湖为庭，尽享朗阔山水视野。总建筑面积约13万平方米，将分三期开发，一期已顺