2006年江苏某项目市场调研报告_secret

1、PAGE PAGE 58项目市场研究报告目录页码 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc139789894 第一部分：市宏观市场研究 PAGEREF _Toc139789894 h 4 HYPERLINK l _Toc139789895 1.市2003-2005年一季度国民经济运行状况分析 PAGEREF _Toc139789895 h 4 HYPERLINK l _Toc139789896 1.1.市GDP总量稳步提升，人均GDP突破2000美元 PAGEREF _Toc139789896 h 4 HYPERLINK l _Toc139789897 1.2.市城市人

2、口持续增长，城市化进程不断加快 PAGEREF _Toc139789897 h 4 HYPERLINK l _Toc139789898 1.3.市财政收入稳步增长，金融运行态势良好 PAGEREF _Toc139789898 h 5 HYPERLINK l _Toc139789899 1.4.招商引资不断推进，有力带动经济发展 PAGEREF _Toc139789899 h 6 HYPERLINK l _Toc139789900 1.5.固定资产投资持续高速增长 PAGEREF _Toc139789900 h 6 HYPERLINK l _Toc139789901 1.6.人均可支配大幅上升，

3、城市居民消费购买力增强 PAGEREF _Toc139789901 h 7 HYPERLINK l _Toc139789902 1.7.近期重要宏观政策研究 PAGEREF _Toc139789902 h 7 HYPERLINK l _Toc139789903 1.7.1.央行第三次加息，宏观调控力度加大 PAGEREF _Toc139789903 h 7 HYPERLINK l _Toc139789904 1.7.2.2006年“国六条”政策研究 PAGEREF _Toc139789904 h 8 HYPERLINK l _Toc139789905 1.8.综合分析 PAGEREF _Toc

4、139789905 h 13 HYPERLINK l _Toc139789906 1.8.1.城市市场发展前景容量可观，城市综合实力跃上新平台 PAGEREF _Toc139789906 h 13 HYPERLINK l _Toc139789907 1.8.2.宏观调控政策出台、中低价商品房成为需求主体 PAGEREF _Toc139789907 h 13 HYPERLINK l _Toc139789908 2.市重要城市整体规划研究 PAGEREF _Toc139789908 h 14 HYPERLINK l _Toc139789909 2.1.市行政区域划分原则 PAGEREF _Toc1

5、39789909 h 14 HYPERLINK l _Toc139789910 2.2.行政区域特点以及行政区域之间的竞争关系分析 PAGEREF _Toc139789910 h 14 HYPERLINK l _Toc139789911 2.2.1.区域行政功能规划特点 PAGEREF _Toc139789911 h 14 HYPERLINK l _Toc139789912 2.2.2.区域竞争关系分析资源整合，区域互助互补原则 PAGEREF _Toc139789912 h 14 HYPERLINK l _Toc139789913 2.2.3.“连南接北，承东启西” 的整体城市格局 PAGE

6、REF _Toc139789913 h 15 HYPERLINK l _Toc139789914 2.3.市整体规划对区域的支持 PAGEREF _Toc139789914 h 15 HYPERLINK l _Toc139789915 2.3.1.市城市概况 PAGEREF _Toc139789915 h 15 HYPERLINK l _Toc139789916 2.3.2.市城市定位和发展目标概况 PAGEREF _Toc139789916 h 16 HYPERLINK l _Toc139789917 2.3.3.第三产业结构比重逐年增加，吸纳外来人口能力增强 PAGEREF _Toc139

7、789917 h 17 HYPERLINK l _Toc139789918 2.3.4.“一城三区” 规划构建市现代化城市蓝图 PAGEREF _Toc139789918 h 18 HYPERLINK l _Toc139789919 2.3.5.加大推进多个重大基础设施建设力度 PAGEREF _Toc139789919 h 19 HYPERLINK l _Toc139789920 2.3.6.形成“内部成网、外围放射” 的城市交通骨架 PAGEREF _Toc139789920 h 19 HYPERLINK l _Toc139789921 2.4.综合分析 PAGEREF _Toc13978

8、9921 h 20 HYPERLINK l _Toc139789922 2.4.1.双重经济动力推动市城市扩容 PAGEREF _Toc139789922 h 20 HYPERLINK l _Toc139789923 2.4.2.“一城三区”城市发展战略落实，城市东部面临发展机遇 PAGEREF _Toc139789923 h 20 HYPERLINK l _Toc139789924 3.市房地产市场发展状况及特征分析 PAGEREF _Toc139789924 h 21 HYPERLINK l _Toc139789925 3.1.市房地产市场特点 PAGEREF _Toc139789925

9、h 21 HYPERLINK l _Toc139789926 3.1.1.市房地产市场发展概况 PAGEREF _Toc139789926 h 21 HYPERLINK l _Toc139789927 3.1.2.土地市场逐年放量，年平均增长率超30 PAGEREF _Toc139789927 h 22 HYPERLINK l _Toc139789928 3.1.3.房地产市场高速发展，供应略小于需求 PAGEREF _Toc139789928 h 24 HYPERLINK l _Toc139789929 3.1.4.市商品房价格增长速度比较快，房价不断攀升 PAGEREF _Toc13978

10、9929 h 25 HYPERLINK l _Toc139789930 3.2.市房地产市场发展环境分析 PAGEREF _Toc139789930 h 26 HYPERLINK l _Toc139789931 3.2.1.有利因素 PAGEREF _Toc139789931 h 26 HYPERLINK l _Toc139789932 3.2.2.不利因素 PAGEREF _Toc139789932 h 26 HYPERLINK l _Toc139789933 第二部分：市房地产现状特征分析 PAGEREF _Toc139789933 h 27 HYPERLINK l _Toc1397899

11、34 1.市房地产市场板块划分原则 PAGEREF _Toc139789934 h 27 HYPERLINK l _Toc139789935 1.1.市房地产市场区域划分原则 PAGEREF _Toc139789935 h 27 HYPERLINK l _Toc139789936 1.2.市房地产市场各大板块特征分析 PAGEREF _Toc139789936 h 27 HYPERLINK l _Toc139789937 1.2.1.城中板块城市中心成熟居住区 PAGEREF _Toc139789937 h 27 HYPERLINK l _Toc139789938 1.2.2.城南板块产业居住

12、区域、开发区成熟居住区 PAGEREF _Toc139789938 h 28 HYPERLINK l _Toc139789939 1.2.3.城西板块老城区居住区 PAGEREF _Toc139789939 h 29 HYPERLINK l _Toc139789940 1.2.4.城东板块未来的产业居住区域、新兴的房地产板块 PAGEREF _Toc139789940 h 30 HYPERLINK l _Toc139789941 1.3.分析结论 PAGEREF _Toc139789941 h 31 HYPERLINK l _Toc139789942 1.3.1.从价格因素的角度来分析 PAG

13、EREF _Toc139789942 h 31 HYPERLINK l _Toc139789943 1.3.2.从城市规划及区域竞争的角度来分析 PAGEREF _Toc139789943 h 31 HYPERLINK l _Toc139789944 2.市住宅市场各竞争板块项目研究（住宅） PAGEREF _Toc139789944 h 31 HYPERLINK l _Toc139789945 2.1.城中板块 PAGEREF _Toc139789945 h 31 HYPERLINK l _Toc139789946 2.1.1.城中板块竞争项目概况 PAGEREF _Toc139789946

14、 h 31 HYPERLINK l _Toc139789947 2.1.2.城中板块主力产品类型面积分析 PAGEREF _Toc139789947 h 32 HYPERLINK l _Toc139789948 2.1.3.城中板块产品价格及主力总价分析 PAGEREF _Toc139789948 h 32 HYPERLINK l _Toc139789949 2.1.4.城中板块内部配套设施分析 PAGEREF _Toc139789949 h 33 HYPERLINK l _Toc139789950 2.1.5.城中板块后续供应量分析 PAGEREF _Toc139789950 h 33 HY

15、PERLINK l _Toc139789951 2.2.城南板块 PAGEREF _Toc139789951 h 33 HYPERLINK l _Toc139789952 2.2.1.城南板块竞争项目概况 PAGEREF _Toc139789952 h 33 HYPERLINK l _Toc139789953 2.2.2.城南板块主力产品类型面积分析 PAGEREF _Toc139789953 h 34 HYPERLINK l _Toc139789954 2.2.3.城南板块产品价格及主力总价分析 PAGEREF _Toc139789954 h 35 HYPERLINK l _Toc13978

16、9955 2.2.4.城南板块内部配套设施分析 PAGEREF _Toc139789955 h 35 HYPERLINK l _Toc139789956 2.2.5.城南板块后续供应量分析 PAGEREF _Toc139789956 h 36 HYPERLINK l _Toc139789957 2.3.城西板块 PAGEREF _Toc139789957 h 36 HYPERLINK l _Toc139789958 2.3.1.城西板块竞争项目概况 PAGEREF _Toc139789958 h 36 HYPERLINK l _Toc139789959 2.3.2.城西板块主力产品类型面积分析

17、 PAGEREF _Toc139789959 h 36 HYPERLINK l _Toc139789960 2.3.3.城西板块产品价格及主力总价分析 PAGEREF _Toc139789960 h 37 HYPERLINK l _Toc139789961 2.3.4.城西板块内部配套设施分析 PAGEREF _Toc139789961 h 37 HYPERLINK l _Toc139789962 2.3.5.城西板块后续供应量分析 PAGEREF _Toc139789962 h 37 HYPERLINK l _Toc139789963 2.4.城东板块 PAGEREF _Toc1397899

18、63 h 37 HYPERLINK l _Toc139789964 2.4.1.城东板块竞争项目概况 PAGEREF _Toc139789964 h 37 HYPERLINK l _Toc139789965 2.4.2.城东板块主力产品类型面积分析 PAGEREF _Toc139789965 h 38 HYPERLINK l _Toc139789966 2.4.3.城东板块产品价格及主力总价分析 PAGEREF _Toc139789966 h 38 HYPERLINK l _Toc139789967 2.4.4.城东板块内部配套设施分析 PAGEREF _Toc139789967 h 38 H

19、YPERLINK l _Toc139789968 2.4.5.城东板块内部配套设施分析 PAGEREF _Toc139789968 h 38 HYPERLINK l _Toc139789969 2.5.市房地产市场重点竞争项目分析 PAGEREF _Toc139789969 h 39 HYPERLINK l _Toc139789970 2.6.市场后续供应量分析 PAGEREF _Toc139789970 h 42 HYPERLINK l _Toc139789971 3.项目竞争力分析 PAGEREF _Toc139789971 h 43 HYPERLINK l _Toc139789972 3

20、.1.项目地块基本信息 PAGEREF _Toc139789972 h 43 HYPERLINK l _Toc139789973 3.1.1.项目地块地理位置 PAGEREF _Toc139789973 h 43 HYPERLINK l _Toc139789974 3.1.2.项目地块地形地貌 PAGEREF _Toc139789974 h 44 HYPERLINK l _Toc139789975 3.1.3.项目主要经济技术指标要求 PAGEREF _Toc139789975 h 44 HYPERLINK l _Toc139789976 3.2.项目周边环境情况 PAGEREF _Toc13

21、9789976 h 44 HYPERLINK l _Toc139789977 3.2.1.区位环境 PAGEREF _Toc139789977 h 44 HYPERLINK l _Toc139789978 3.2.2.人文环境 PAGEREF _Toc139789978 h 45 HYPERLINK l _Toc139789979 3.2.3.社会治安 PAGEREF _Toc139789979 h 45 HYPERLINK l _Toc139789980 3.2.4.环境情况（自然景观、空、水、声、尘） PAGEREF _Toc139789980 h 45 HYPERLINK l _Toc1

22、39789981 3.3.项目周边交通条件 PAGEREF _Toc139789981 h 45 HYPERLINK l _Toc139789982 3.3.1.对外联系干道 PAGEREF _Toc139789982 h 45 HYPERLINK l _Toc139789983 3.3.2.主要公交线路 PAGEREF _Toc139789983 h 46 HYPERLINK l _Toc139789984 3.4.项目周边市政配套情况 PAGEREF _Toc139789984 h 46 HYPERLINK l _Toc139789985 3.4.1.购物、商贸、农贸生活服务设施 PAGE

23、REF _Toc139789985 h 46 HYPERLINK l _Toc139789986 3.4.2.酒店、娱乐休闲设施 PAGEREF _Toc139789986 h 46 HYPERLINK l _Toc139789987 3.4.3.医疗卫生设施 PAGEREF _Toc139789987 h 47 HYPERLINK l _Toc139789988 3.4.4.文化教育设施 PAGEREF _Toc139789988 h 47 HYPERLINK l _Toc139789989 3.4.5.银行、邮局、供电局营业厅 PAGEREF _Toc139789989 h 47 HYPE

24、RLINK l _Toc139789990 3.5.市场竞争分析 PAGEREF _Toc139789990 h 47 HYPERLINK l _Toc139789991 3.5.1.板块内竞争 PAGEREF _Toc139789991 h 48 HYPERLINK l _Toc139789992 3.5.2.板块间竞争 PAGEREF _Toc139789992 h 48 HYPERLINK l _Toc139789993 3.5.3.综合分析 PAGEREF _Toc139789993 h 48 HYPERLINK l _Toc139789994 3.6.项目SWOT分析 PAGEREF

25、 _Toc139789994 h 48 HYPERLINK l _Toc139789995 4.市商业市场研究和分析 PAGEREF _Toc139789995 h 49 HYPERLINK l _Toc139789996 4.1.市消费型商业业态分析 PAGEREF _Toc139789996 h 49 HYPERLINK l _Toc139789997 4.1.1.市消费型商业业态分布 PAGEREF _Toc139789997 h 49 HYPERLINK l _Toc139789998 4.1.2.综合分析 PAGEREF _Toc139789998 h 50 HYPERLINK l

26、_Toc139789999 4.2.市现有商城营运现状分析 PAGEREF _Toc139789999 h 51 HYPERLINK l _Toc139790000 4.2.1.市现有商城概况 PAGEREF _Toc139790000 h 51 HYPERLINK l _Toc139790001 4.2.2.综合分析： PAGEREF _Toc139790001 h 51 HYPERLINK l _Toc139790002 4.3.典型业态经营现状分析 PAGEREF _Toc139790002 h 错误！未定义书签。 HYPERLINK l _Toc139790003 4.4.项目所在地商

27、业状况分析 PAGEREF _Toc139790003 h 51 HYPERLINK l _Toc139790004 4.5.潜在客户市场调查分析 PAGEREF _Toc139790004 h 52 HYPERLINK l _Toc139790005 5.4.1.本项目目标客户群研究 PAGEREF _Toc139790005 h 52 HYPERLINK l _Toc139790006 5.4.2.本项目主力客户群阶段性市场研究 PAGEREF _Toc139790006 h 53 HYPERLINK l _Toc139790007 5.市房地产市场未来23年市场期望及预测 PAGEREF

28、 _Toc139790007 h 53 HYPERLINK l _Toc139790008 6.1.主要市场特征 PAGEREF _Toc139790008 h 53 HYPERLINK l _Toc139790009 6.2.市场预测 PAGEREF _Toc139790009 h 55 HYPERLINK l _Toc139790010 6.2.1.市场供应预测 PAGEREF _Toc139790010 h 55 HYPERLINK l _Toc139790011 6.2.2.市场需求预测 PAGEREF _Toc139790011 h 56 HYPERLINK l _Toc139790

29、012 6.2.3.价格预测 PAGEREF _Toc139790012 h 56 HYPERLINK l _Toc139790013 7.市场研究结论及策略建议 PAGEREF _Toc139790013 h 56 HYPERLINK l _Toc139790014 7.1.市场调查总结 PAGEREF _Toc139790014 h 56 HYPERLINK l _Toc139790015 7.2.项目市场突破点 PAGEREF _Toc139790015 h 57第一部分：市宏观市场研究市2003-2005年一季度国民经济运行状况分析市GDP总量稳步提升，人均GDP突破2000美元（图省

30、）用国际通行的房地产发展阶段与人均GDP数值关系看房地产市场的发展状况。根据国际惯例，人均GDP达到1300至8000美元，房地产便步入住房需求、房价调整最快的高增长期。市2005年人均GDP突破2000元，平均增长率超11%，较高的增长率表明城市的经济处于快速发展时期。2005年人均GDP突破2000美元，表明市整体经济正由缓慢发展期迈向快速发展时期。市城市人口持续增长，城市化进程不断加快2005年末,全市户籍总人口502.77万人，其中市区60.57万人。全市非农业人口125.21万人，占人口总数的24.89%，市区非农业人口30.37万人，占人口总数的50.14%。市人口稠密，全市人口密

31、度869人/平方公里。到2010年市人口将达到520万人，按照2005年末502万城市人口计算要在2010年达到规划520万人口。每年的人口增长近5万人口。大量的人口涌入带来对住房的需求从而带动市房地产市场的发展。随着城市人口的持续增长，外来人口的增加将导致消费者对住房需求的增加，这在很大的程度上促进了市房地产业的发展。市财政收入稳步增长，金融运行态势良好（图省）财政收入增幅较快：2005年末市完成财政总收入113.95亿元，比上年同口径增长30.2%。地方一般预算收入46.91亿元，增长34.3%。其中营业税、企业所得税和个人所得税分别增长26.7% 、21.3%和62.2%。财政总支出82

32、.26亿元，同比增长27.7%，地方一般预算支出62.37亿元，增长26.0%。财政支出结构不断优化，对“三农”、社会保障、抚恤和社会救助等领域的资金保障力度加大，分别增长39.8%、45.5%和50.9%。金融运行态势良好，服务功能不断完善。2005年末市金融机构各项存款余额676.51亿元，比年初增加95.72亿元。其中：企业存款220.70亿元，比年初增加32.18亿元；居民储蓄存款388.46亿元，比年初增加50.25亿元。年末金融机构各项贷款余额489.26亿元，比年初增加78.43亿元。其中：短期贷款298.93亿元，比年初增加17.42亿元；中长期贷款116.60亿元，比年初增加

33、33.00亿元。个人住房、汽车、教育等消费贷款发展迅速。物价水平保持平稳。2005年末市居民消费品价格总指数为101.6%，物价上涨1.6%。八大类商品和服务价格3升5降。食品类、居住类、烟酒及用品类分别比上年上升4.9%、2.9%和1.9%，衣着类、家庭设备用品及维修服务类、医疗保健和个人用品类、交通及通讯类、娱乐教育文化用品及服务类价格分别比上年下降1.7%、3.0%、0.2%、3.1%和0.5%。上述数据表明现阶段市的经济环境是较为理想的，同时出于城市发展规划的需要，市政府也在花大量的资金不断的改善城市内外部环境以及投资环境。招商引资不断推进，有力带动经济发展（图省）2005年全年市新签

34、外资协议项目253个，增长18.2%；实际利用外资4.9亿美元，（商务部新统计口径）；协议利用外资11.22亿美元，增长41.4%。进出口规模继续扩大，全市进出口总额达19.28亿美元，增长53.5%；出口总额达13.41亿美元，增长40.6%。外经合作不断增强，2005年新签对外承包劳务承包合同金额达1.68亿美元，比上年增长25.4%；实际完成对外承包劳务营业额1.65亿美元，比上年增长15.8%。经济形态的不断优化为市城市未来的发展提供了很好的经济基础平台。另外市在招商方面实现了较大规模的飞跃，这在一定的程度上积极推进了市经济的发展。固定资产投资持续高速增长（图省）2005年市完成全社会

35、固定资产投资403.13亿元，同比增长31.6%。其中，城镇集体以上固定资产投资218.96亿元，增长39.3%。第一、二、三产业分别完成投资6.97亿元、216.80亿元和179.36亿元，分别增长30.6%、35.5%和27.3%。城镇投资171.34亿元，增长41.3%，房地产开发完成投资47.62亿元，增长21.2%，农村投资143.20亿元，增长24.3%，城镇工矿区私人建房投资4.36亿元，增长66.7%，农村私人建房19.74亿元，下降9.2%，5-50万元零星投资16.87亿元，增长174.8%。实现民间投资295.84亿元，占全社会固定资产投资的比重达到73.4。其中：私营个

36、体经济投资113.12亿元。（图省）从这一组数据可以看出，全社会固定投资额的不断增长，城市建设步伐加快，综合功能日益完善，市房地产开发力度逐年逐步加大，亦即是预示着房地产市场将呈现出不断走好的趋势，房地产投资总额近年来持续增长，表明市房地产市场非常活跃。人均可支配大幅上升，城市居民消费购买力增强（图省）城乡居民生活水平不断改善。2004年市城镇居民人均可支配收入为9695元，增长13.8%，同年市农民人均纯收入完成4574元，增长12.1%，2005年市城镇居民人均可支配收入为11122元；同比增长14.7%。（图省）随着收入水平的不断提高，居民消费支出也同步增长，住宅消费能力大幅度提高，给市

37、房市地产业带来了巨大的商机，有力地推动了市房地产市场的良性发展。近期重要宏观政策研究央行第三次加息，宏观调控力度加大中国人民银行决定，从2006年4月28日起上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%。其他各档次贷款利率也相应调整。金融机构存款利率保持不变。本次上调金融机构贷款利率是为了进一步巩固宏观调控成果，保持国民经济持续、快速、协调、健康发展的良好势头，进一步发挥经济手段在资源配置和宏观调控中的作用。本次加息是2004年起央行第三次加息，2005年宏购调控效果的不尽人意， 民众的观望情绪也提前进入终结，在被舆论讽刺为调控变

38、“空调”的情况下，此次政府再次动用行政手段加强调控也不足为奇了。而利率作为调节经济的杠杆，是调控房地产市场最有力的速效药，我们有理由相信，此次央行基准利率的上调打响2006年宏观调控之战的第一炮。虽然这次加息并非仅仅针对房地产行业，但是由于国内90%以上的房地产开发商都是依靠贷款进行开发的，而且贷款金额基本上都占了总开发金额的50%以上，在不到1年半的时间内连续三次加息，对房产商带来的压力是十分巨大的。银行提高存款利率上升了0.27%，对房地产企业会有较大的影响和冲击，过去房地产企业融资有限，能通过股市融资的必须是上市的房地产企业，通过信托融资风险又大，往往房地产企业的运作都是通过银行融资，加

39、息后，使房地产融资渠道受限。但也有一点好处，就是提高了他们使用资金效率及结构调整。本次央行加息不但不会降低居住型购房者，反而会加大这部份刚性需求消费者的置业计划。因为，对于有真正的房产需求者来说，利率的上调并不会给购房成本大幅提升，从而不会抑制购房的有效需求，相反，利率上调挤出了一大部分房产的假需求者，使得对房产有真正需求的人能够跨进购房者行列。持续加息似乎已成定势，继续等下去，只会使未来的贷款压力越来越大，不如赶在新利率实行前完成置业计划，不但可以在实行新利率前节省一部分利息支出，还可以采取固定利率的方法避免加息风险，因此相信在持续加息的情况下，消费者对固定利率的关注会增加不少。2006年“

40、国六条”政策研究2006年“国六条”细则内容一、切实调整住房供应结构 （一）制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市（包括县城，下同）人民政府要编制住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。 各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布。直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案；其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。各级建设（规划）主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，督促各地予以落实。 （二）明确新建

41、住房结构比例。“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。 二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用 （三）调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）

42、转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。 （四）严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。 （五）有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付

43、款比例不得低于30。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20的规定。 （六）保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。 （七）加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要加强对房地产

44、开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足13或已投资额不足14，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。 三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度 （八）严格控制被动性住房需求。各地要按照国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知的要求，加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内。要量力而行，严禁大拆大建，在没有落实拆迁安置房源

45、和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁，不得损害群众合法利益。 四、进一步整顿和规范房地产市场秩序 （九）加强房地产开发建设全过程监管。对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查。对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。 （十）切实整治房地产交易环节违法违规行为。房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚；对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣

46、、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。 五、有步骤地解决低收入家庭的住房困难 （十一）加快城镇廉租住房制度建设。廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要稳步扩大廉租住房制度覆盖面。尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。要落实廉租住房资金筹措渠道，城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。 （十二）规范发展经济适用住房。各地要继续抓好经济适用住房建设，进一步完善经济适用住房制度，解决建设和销售

47、中存在的问题，真正解决低收入家庭的住房需要。严格执行经济适用住房管理的各项政策，加大监管力度，制止违规购买、谋取不正当利益的行为。严格规范集资合作建房，制止部分单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。 （十三）积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。 六、完善房地产统计和信息披露制度 （十四）建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。城市人民政府要抓紧开展住房状况调查，全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明

48、度。要完善市场监测分析工作机制，统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息。 （十五）坚持正确的舆论导向。要加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，要严肃处理。房地产市场的发展模式将得到改变以往房地产开发的模式是谁拿到土地，就由谁来决定建筑什么样的房子。这就导致了开发商生产的住房越来越向高端产品靠拢。如果政府用细则、量化的方式把这个比例规定下来，那么未来国内房地产开发商就得在一个限定的模式下进行开发，国内房地产市场的中低端产品也就会越来越多。以前有人

49、说过，房地产开发商生产的房子是给富人做的，穷人就不要进入到这个市场来。这里所指的“富人”如果是指有钱来购买，就当然没有多少错，在市场中哪一个人不是通过货币支付来进行的？但如果这个“富人”是指有多少钱才进入这个市场，那么就大错特错了。因为，钱少一点的人也是有钱，要进入这个市场就是价格问题了。在现代文明社会中，居住是每一个公民基本的生存权利，因此，一个文明社会的政府都会生产绝大多数民众有支付能力的住房，如美国。如果中低档产品多了，价格自然会便宜，进入市场的民众也就多了。我想这也是该政策之目的所在。市场住房结构配比得到全面调整，促使消费群体回归本原国六条中采用强制性的方式来调整房地产市场住房结构也会

50、转变中国居民以往的住房消费模式。在以前，国内的房子做得越来越大，消费者也只能是被动地接受，购房面积越来越大，负担也就越来越重。而在中小套型的产品占主流时，不仅会使大套型产品的价格高于一般均衡的价格水平，也会让中小套型的产品的价格均衡水平向下移。在这种情况下消费者住房模式就会发生很大的改变。比如在香港与日本，90平方米以下的住房占90%以上。 还有，住房产品面积的限制不仅能够增加产品的供给，也能够减少民众对住房的需求。因为，住房面积限制在一个较小的范围，在价格统一的情况下，每一套住房的总价格自然下降。还有以往生产一套住房的土地可以生产两套住房时，供应增加一倍而需求减少一倍。在这种情况下，整个房地

51、产市场供求关系会发生很大的变化。整个房地产市场的价格也必然是向下行。 直接从土地市场全面规范房地产市场，加速市场洗牌进程国六条有诸多的量化指标，最典型莫过于四大“百分之七十”，相对于“过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整”，以及“对超出合同约定动工开发日期满年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足或已投资额不足，且未经批准中止开发建设连续满年的，按闲置土地处置”这些硬性规则来说，这两者可以看作是游戏新规则，而四大百分之七十，则是直接决定了楼市的供应

52、量，供应结构，让原本充满挑战神秘莫测的楼市动态，让楼价一千元的城市和楼价一万元的城市行业形态之差异，变得简单直接，乃至丧失新意。中央政府要将房地产由市场经济为主导，转变为以计划经济为指导的信号。和过去粮食、生产资料计划经济年代不同，房地产的计划经济，并不计划每年每城市的供应量，而是对供应结构进行限定，通过控制和审查各级政府编制的用地计划、住房建设规划，对楼市结构进行控制，并监控供应量。是国家对房地产行业以计划经济为主，市场经济为辅的新管理思路体现。关于计划经济和市场经济乃至自由经济，到底谁优谁劣，过去几年国内官方学术界曾经剧烈争论，虽无形成定论。但有一点是达成了共识的，那就是任何国家的经济体系

53、里，三者都是并存的，只不过谁多谁少，对于关乎民生的行业，影响国家经济发展的基础性行业，一定是以计划经济为主导的。综合分析城市市场发展前景容量可观，城市综合实力跃上新平台在苏中经济圈及苏锡常都市圈的双重推动下市经济运行总体上呈现稳步、健康的发展态势，经济运行出现了符合国家宏观调控要求的积极变化。市的经济总量登上了一个新台阶，人民的生活水平得到进一步的提升，预示着市经济发展正逐步进入快车道，工业化和城镇化进程全面提速。市城市综合实力越上新台阶。宏观调控政策出台、中低价商品房成为需求主体国家一系列宏观调控政策的出台，切实稳定住房价格，既要防止房价大涨，也要防止房价大跌。而控制住房价格上涨势头，真正的

54、目的就在于防止大起大落，促进楼市健康发展，这是国家一系列宏观调控政策出台的核心所在。打击房地产投资者，促使整体房地产回归到居住的本性，是此次宏观调控的主要目的。因此房地产市场回归到居住的本性后，对于普通以居住作为目的的消费者而言，中低价房将更具有吸引力成为市场的主力消费产品。市重要城市整体规划研究市行政区域划分原则（图省）市为江苏省省辖市，下辖两区四市：海陵区、高港区、兴化市、姜堰市、泰兴市、靖江市。行政区域特点以及行政区域之间的竞争关系分析区域行政功能规划特点海陵区：市的政治中心、核心商业中心、科教区、旅游区、核心商业区、科技产业中心； 高港区：市高新科技产业区、化工区、医药产业区、交通枢纽

55、；兴化市：市的核心农产区、轻工业区；姜堰市：市的交通枢纽，轻工业中心、旅游区、教育区；泰兴市：市的精细化工业中心、农产区、轻工业区；靖江市：市的船舶冶金工业中心、农产区、核心交通枢纽区域竞争关系分析资源整合，区域互助互补原则海陵区、姜堰市：形成市重要的教育区；姜堰市、靖江市：形成市的交通枢纽；高港区、泰兴市：市重要的医药化工产业区；兴化市、泰兴市、姜堰市、靖江市：市主要农产区泰兴市、姜堰市、靖江市：市重要的工业区；综合以上分析：市“两区四市”最终形成的竞争格局是，区域资源整合，互助互补的竞争格局。这在一定的程度上提升项目的城市整体竞争力，促进城市的整体发展，这是每个城市所必需的。“连南接北，承

56、东启西” 的整体城市格局市正在加快拓展城市空间，实施“连南接北，承东启西”。 “连南”：城区与高港区、科技产业基地形成连接，打造新城市的行政文化中心与生态住宅中心；“接北”：城市北部与兴化市形成连接带动区域发展；“承东”：随着火车站的建立与宁启铁路的通车城市，城市向东发展与姜堰市形成基础产业带和物流产业的增长区从而形成新的城市组团；“启西”：由于市城市的西部紧靠扬州，因此西部土地资源相对匮乏。因此采用逐步发展的城市开发策略，是建设一个美好的未来新城市的重要指导思想。科学合理地把城市规模做大，形成新的城市框架，用三年的时间将市建设成大城市框架，五年达到大城市标准。规划期末市区形成：布局合理，功能

57、完善，交通便捷，竞争能力较强的区域中心城市。城市发展总方向南进、东并市整体规划对区域的支持市城市概况（缺经济区位图）市地处江苏省中部，长江北岸，西面连接扬州市、北面和东北毗邻盐城市、东面紧依南通市、南面与苏州、无锡、常州三市以及镇江市所辖扬中市隔江相望。面积5793平方公里，人口503万。是长江下游的滨江城市。下辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四个县级市和海陵、高港两区，市历史悠久，人文荟萃，是施耐庵、郑板桥、梅兰芳故里，中国人民解放军海军诞生地，春兰集团、扬子江药业集团摇篮。市区位优越，地势平坦，有良好资源条件和经济基础，东西承接上海、南京两大经济圈，南北联接苏南、苏北两大经济板块，是长江三角洲工业

58、发达、商贸繁荣的中心城市之一。改革开放尤其是“九五”以来，经济和社会发展取得了令人瞩目的成就，城市面貌发生了日新月异的变化。市人民正紧紧围绕力争五年总量翻番、八年全面小康的宏伟目标，以对外开放为第一动力，以沿江开发为突破口，以工业化为第一方略，加大改革力度，加快发展步伐，加快城市化进程，加强两个文明建设，加快融入苏南经济板块和上海经济圈，成为江苏新的经济增长极，成为长江三角洲城市群中的后起之秀。市城市定位和发展目标概况市城市定位市是历史文化名城,现代化的工业、港口城市。至2010年,市区建设成为长江下游经济繁荣、文化发达、社会文明、科技进步、环境优美的现代化园林城市。经济目标“十一五”期间经济

59、持续快速协调健康发展，地区生产总值年均可比增长12，力争比“十五”期末翻一番，人均地区生产总值达到4000美元左右；经济综合竞争能力明显增强，自主创新能力显著提升，形成一批拥有自主知识产权和知名品牌、核心竞争力较强的优势企业；社会目标人民群众富裕程度和生活质量明显提高，城乡之间、区域之间、社会成员之间收入分配差距扩大的趋势逐步缓解；就业相对充分，社会保障体系基本完善，公共服务体系更加健全，基本实现教育现代化，民主法制、精神文明建设全面加强，社会治安和安全生产状况进一步改善，构建和谐社会取得明显成效；经济增长方式实现较大转变，科技进步、人力资源对经济增长的支撑作用明显增强，资源利用效率显著提高，

60、单位生产总值能源消耗比“十五”期末下降20左右，生态市建设取得阶段性重要成果，环境污染得到有效治理，生态和人居环境有较大改善；社会主义市场经济体制比较完善，开放型经济水平全面提升。到2010年，总体上全面建成小康社会。人民生活目标居民人均住宅建筑面积、人均可支配收入和人均消费性支出等人民生活指标达到国内领先的小康生活水平。城市建设目标一是把市建设成为长三角现代制造业基地；更加注重依靠科技进步和人力资源开发，完善自主创新机制，不断增强科技创新能力；更加注重经济发展与人口、资源、环境相协调，大力发展循环经济，建设资源节约型、环境友好型社会。二是推进经济国际化进程。进一步提升我市经济国际化水平，在更