2008年温州市房地产市场调研报告_secret

1、PAGE 温州市房地产市场调研报告*有限公司投资策划部2008年12月第一部分 区域经济一、区域位置温州市位于浙江省东南部，东濒东海，南毗福建，西及西北部与丽水市相连，北和东北部与台州市接壤。全市陆域面积11784平方公里。海域面积约11000平方公里。其中市区面积1187平方公里。温州市现辖鹿城、龙湾、瓯海3区，瑞安、乐清2市（县级）和永嘉、洞头、平阳、苍南、文成、泰顺6县。有119个镇、143个乡，30个街道办事处，5390个村委会，287个社区，229个居委会。温州市是浙江省人口最多的城市，2007年末全市户籍总人口764.57万人，其中市区人口142.36万人，人口密度每平方公里648

2、.82人。截止2007年温州各区域面积及人口分布：县(市、区)面积（平方公里）人口（万）2007年鹿城区29469.13龙湾区27932.49瓯海区61440.75瑞安市1271116.05乐清市1174119.59洞头县10012.59永嘉县267491.33平阳县105185.40苍南县1272125.08文成县129336.93泰顺县176235.24二、区域经济2007年温州经济综合实力稳步提高，国民经济呈现“稳健运行。后劲增强、质量提高的特征”，经济总量稳居全省第3位，经济综合实力居全国百强城市行列。温州市主要国民经济指标（表）指标单位2006年2007年2007比上年增长(%)户籍

3、总人口万人756.48764.571.1生产总值亿元1837.52158.9114.3人均生产总值元243902838713.2工业总产值亿元4136.134951.2220.0农业总产值亿元111.36118.940.8财政总收入亿元241.09293.2621.6出口总额亿美元80.81101.4825.6实际利用外资亿美元4.636.1833.5社会消费零售总额亿元779.15906.4616.3全社会固定资产投资总额亿元645.55737.0314.2金融机构人民币存款余额亿元2818.813376.1719.8金融机构人民币贷款余额亿元2205.642721.1723.4城市居民人均

4、可支配收入元217162400212.2农村居民人均纯收入元7543859113.9至2007年末温州已拥有30多个国家级生产基地称号，80个中国驰名商标，38个中国名牌产品，157个国家免检产品，一大批浙江省著名商标、省级名牌产品。17家企业集团跻身首页中国企业集团竞争力500强。国家级工业产业基地名称 地域名称 地域中国不锈钢无缝管生产基地龙湾中国制笔之都鹿城、龙湾中国五金洁具之都龙湾中国锁都鹿城中国拉链之乡永嘉中国鞋都温州中国商务礼品生产基地苍南、平阳中国休闲鞋生产基地瑞安中国汽摩配之都瑞安中国塑料薄膜产业基地瑞安中国服装名城温州印刷包装及医药机械全国产销基地瑞安中国眼镜生产基地鹿城国家

5、火炬计划智能电器产业基地乐清中国塑编之乡平阳中华全国钻头（建工）生产基地乐清中国合成革之都龙湾中国电子元器件产业基地乐清中国泵阀之乡永嘉、瓯海中国精密模具生产基地乐清中国（温州）剃须刀生产基地鹿城中国断路器产业基地乐清中国金属外壳打火机生产基地鹿城中国防爆电器生产基地乐清中国电器之都乐清中国休闲服装名城乐清中国印刷城苍南中国皮都平阳温州市工业园区园区名称重点发展方向温州经济技术开发区应用高新技术和先进适用技术改造、提升、整合现有产业温州经济技术开发区滨海园区新兴产业（含出口加工区2平方公里）光机电一体化、电子信息、新材料和生物医药等高新技术产业 及其相关联产业高端传统产业（文具、包装印刷、水暖

6、器材）及相关联产业温州鹿城轻工特色园区重点发展高新技术产业、装备工业、高端的传统产业（眼镜、剃须刀、金属外壳打火机业）及其相关联产业浙江省瓯海经济开发区重点发展高新技术产业、高端的传统产业（制锁业、眼镜、金属制品）及其相关联产业浙江省瑞安经济开发区机械制造、汽摩配件、高分子材料及其制品，电子信息、新材料、生物医药等高新技术产品；改造提升现有产业浙江省乐清经济开发区新型电气元件、高中压电器及成套设备、电子专用设备及仪器仪表、通讯、网络产品、计算机软件及应用系统等相关联产业乐清虹桥科技园区新型电子元器件、模具、钻头及相关行业瓯北泵阀工业园区泵阀、高端鞋服及相关行业，应用高新技术及先进适用技术改造、

7、提升现有产业温州扶贫经济开发区重点发展高新技术产业、改造提升现有传统产业浙江省平阳经济开发区包装机械、金融设备、医用明胶及高性能、绿色精细化工产品系列，承接温州市区梯度转移产业平阳昆阳服饰工业园区服装、服饰业、灯具、工艺礼品及其相关联产业苍南灵溪示范工业园区自动化仪表、印刷、家具业、承担扶持西部山区经济等综合工业，承接温州市区梯度转移产业三、人民生活城乡居民社生活水平继续提高，2007年全年职工平均工资25740元，比上年增长13.1%。据抽样调查，全年城市居民人均可支配收入24002元，增长12.2%，实际增长8.4%；人均消费性支出17533元，增长12.0%，其中食品类支出6379元，占

8、36.4。全年农村居民人均纯收入8591元，增长13.9%，实际增长9.4%；在全市139个欠发达乡镇中，已有137个欠发达乡镇农民人均纯收入高于全国平均水平。农村居民人均生活费支出6109元，增长4.7%，食品类支出2720元，占44.5%。城市居民人均住房建筑面积33.52平方米；农村居民人均生活用房面积42.25平方米。全年缴存住房公积金20.80亿元，自房改以来累计缴存101.47亿元，年末余额70.41亿元。全年发放住房公积金贷款21.07亿元，累计发放贷款97.11亿元，年末贷款余额57.49亿元。至2007年底，市本级经财政审批发放住房补贴人数7674人，累计发放住房补贴2.96

9、亿元。全年经济适用房计划开工面积21.6万平方米，在建面积53.1万平方米。城乡居民家庭消费继续升级(见表10),其中年末每百户城市居民家用汽车拥有量25.85辆，每百户农村居民家用汽车拥有量6.85辆。四、城市规划作为浙江省省域三大中心城市之一的温州，整体规划是从大温州概念出发，打破了以往“小规划、小温州”的格局，形成“一主(中心城市，含主城区和永强副城区)二辅(为瑞云、乐柳)五组团(指上塘组团、洞头组团、半岛组团、藤泽组团、桐浦组团)”的城市空间形态，形成中心城市的总体框架。各城区、组团间通过绿色开敞空间相隔离，以快速干道、轻轨相连接，形成以大罗山。吹台山、三洋水网为绿核的高度城镇化区域。

10、规划确定温州的城市性质为“中国东南沿海重要的商贸、工业、金融、港口、旅游城市，浙东南的区域中心城市，具有滨海山水特色的历史文化名城”。根据相关规划，至2020年末，温州规划市域总人口约为八百九十万人，城镇化水平约为百分之七十三点五左右，其中温州都市区规划人口为四百四十万人左右，城市建设用地约为四百一十四点六平方公里。中心城市规划简要： 中心城市的城市规划区：包括鹿城区、瓯海区、龙湾区、洞头县行政辖区和瓯北片、七里片（以瓯北柳市快速路为界），面积1423.6平方公里，及珊溪水利枢纽工程饮用水源保护区（即赵山渡坝址以上流域面积2304平方公里），合计总面积为3727.6平方公里。城市性质：我国东南

11、沿海重要的商贸、工业、港口、旅游城市，浙南闽东北的区域中心城市，具有滨海山水特色的历史文化名城。规划期限：近期20032007年，中期20082012年，远期20132020年，远景2020年以后城市规模：规划确定温州近期（2007年）城市人口为200万人左右；中期（2012年）城市人口为225万人左右；远期（2020年）城市人口不超过260万人。近期（2007年）城市建设用地为179.26平方公里（人均89.63m2），中期（2012年）用地为206.5平方公里（人均91.78m2）,远期（2020年）用地为259.71平方公里（人均99.89 m2）。城市形态与发展方向背倚大罗山、吹台山等

12、绵延青山，面向瓯江和东海，形成“负山面水的半环形”的城市形态，由“沿江城市”向“滨海城市”拓展。中心城市按照主城区、永强副城区、瓯北片、七里片、洞头片等组团规划建设，组团间由自然山体、水体和规划绿楔等生态廊道隔离。城市发展按照“东拓、西优、南连、北接”的策略：东部向永强、洞头拓展；西部以生态保护、水源涵养、优化发展为主，限制大规模开发建设；南连瑞安；北接乐柳、上塘。第二部分 房地产行业发展现状及趋势一、历年房地产投资情况2007年，全社会完成固定资产投资737.03亿元，比上年增长14.2%。按经济类型分，国有单位投资245.40亿元，增长9.3%；非国有单位投资437.30亿元，增长18.4

13、%；农村私人投资54.33亿元，增长5.0%。2001-2007年温州市固定资产投资及其增长速度：从2001年以来的社会固定投资走势来看，虽然总体来看呈现增长的态势，但近7年以增幅却呈下滑的趋势。2007年温州完成房地产开发投资192.49亿元，增长14.1%，其中住宅建设投资143.63亿元，增长20.5 %。全年房屋施工面积2460.34万平方米，增长6.6%；竣工面积529.89万平方米，增长27.1%；商品房销售面积297.13万平方米，增长13.1%，其中住宅销售面积262.86万平方米，增长11.4 %；商品房销售额223.15亿元，增长45.7%，其中住宅销售额198.45亿元，

14、增长50.5%。根据温州银监分局2008上半年温州房地产信贷运行报告显示，截至6月底，温州全市房地产贷款余额531.98亿元，比年初增加30.05亿元，增幅为5.99%，增幅同比下降4.78个百分点。其中，全市购房贷款余额367.84亿元，比年初增加18.37亿元，增幅仅5.26%，增幅同比下降7.63个百分点；房地产开发贷款余额106.4亿元，仅比年初增加7.66亿元，增幅7.76%。在国家宏观调控的态势和货币从紧的背景下，温州房地产贷款持续回落，房贷整体资金供给下降成为不争的事实，特别是进入6月份以来，中国银监会接连下发关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知和关于对房地产委托贷款情况进

15、行调查的通知，“残存”的几条资金救急途径面临进一步收紧甚至堵塞的境地，令开发商的神经愈加紧张。报告称：“在房地产贷款得到抑制的影响下，温州房地产业有望逐步降温。”而温州房地产市场出现的新变化与杭州方面基本接近，即“交易量明显下降、价格逐步回稳甚至回落”。2008年上半年，温州全市房屋施工面积2088.62万平方米，比去年同期下降1.5%，已连续6个月处于负增长态势。在销售面积方面数据显示，上半年，温州全市商品房销售额77.17亿元，同比减少49.6%，其中住宅销售额57.64亿元，同比减少59%；同时，该市二手房交易量也明显下降，据温州市房产交易产权管理中心数据统计，上半年温州鹿城区普通二手房

16、交易量为3315套、面积27.35万平方米，成交面积同比下滑24.21%。值得注意的是，上半年温州市区新上市商品住宅每平方米均价13450元，同比上升37.91%。国家统计局发布的数据显示，6月份温州新建住房销售价格环比涨幅为1.2%，排全国第四；90平方米及以下新建住房销售价格环比涨幅为1.4%，排全国第三。温州市历年房地产投资额完成情况 温州市历年施工面积走势 历年竣工面积情况 历年销售面积情况二、土地供应情况2007年温州土地投放和新盘供应创下新低。2007年全年土地出让规模不到300亩，较2003年的443亩、2004年的291亩、2005年的350亩和2006年的881亩都低，许多原

17、计划在今年出来的土地最终意外地并没有投放到市场。而根据年初的计划，08年土地投放量将达1200亩；但截止10月份，实际有效成交仅670余亩，较2007年有所增加，但实际完成率仅为60%不到，余下两月出让土地也极为有限，仅市中心小幅商业用地。而近三个月土地土地市场交易走势如下：2008年10月土地市场供应土地10宗，成交1宗；供应面积194482平方米，成交面积8324平方米。9月土地公告在10月出让的9宗地块，实际流标7宗，成交1宗，取消1宗（因地块情况复杂，中止出让），而10月公告10月出让的3宗土地全部流标。在10月流标地块中除瑞安2块外，其他土地共同表现为起始价超亿元。房地产市场销售逐步

18、萎缩，供给压力大，使得土地交易市场成交冷清。总体而言，受当前楼市低迷的影响，土地市场需求萎缩，政府供地节奏减慢，企业拿地更加谨慎。上述地块多次流标，可能迫使政府调整地价，使之地价逐步向理性回归。前2月土地成交的月度情况起伏比较大，其中10月份供应土地量最大，成交量最少，11月供应面积213094平方米。市中心鹿城区原长运集团南站地块计划于近期出让，目前尚未正式公告。该地块位于飞霞南路与龙泉巷交叉口西北角（原温州长运集团有限公司），用地面积1835987平方米，建设规模小于45900平方米，其中商业小于8000平方米，土地用途为商服、住宅用地，招标出让起始价为57809万元，楼面价为12594元

19、/近期土地出让特征分析：1)规划用途分析：10月供应10宗，主要以商住为主，占6宗，住宅3宗，商服1宗。2)出让面积、价格分析：10月出让面积超近万方的6宗，起始价超亿的7宗。3)出让区域分析：10月温州市区依然无地块出让公告，但原长运集团南站地块规划条件已完成即将出让，在楼市低迷背景下，处于旧城区的该地块，其投标情况如何，对后市起着直接“导向”作用。本月土地供应量区域主要集中在瑞安、乐清和平阳。8-9月份土地成交率均超过50%，而10月份仅在10%以内，说明开发商信心指数在10月份创下新低。四、城市商品房施工销售状况去年，市区大盘迎来了少有的交付高峰期。新田园住宅区、江滨路丽江花园、黄龙康城

20、、南瓯景园、同人花园和南瓯明园等大盘，都已交付使用，由于这些楼盘建筑面积大多超过15万平方米，有些甚至达20万平方米，交付总建筑面积已超过100万平方米，再加上其他安置房等大型楼盘的交付使用，这使得市区二手市场增加了不少房源。有关人士认为，大盘如此密集交付，近年来这在市区楼市还较为少见。2008年10月份温州市区住宅批准预售面积6.08万平方米，合同销售面积1.25万平方米，销售套数115套，销售面积于上月环比下降64%。据不完全统计本月已达到预售条件尚未领取预售证项目的预售面积在15万方以上。截止2008年10月底，温州市批准预售住宅面积66.43万方，实现销售面积44.28万方。2008年

21、10月份,温州市区商品住宅销售量为115套,总销售面积1.25万方，总销售面积跟9月环比下降64% 。其中鹿城区成交72套，瓯海区成2套，龙湾区成交29套，开发区成交12套。鹿城区成交量遥遥领先于其他区，各区成交量与上月环比都有大幅度的较少。温州市区及周边各县市（实行网上销售县市）商品房销售总销售量为330套，总销售面积4.79万方，成交持续低迷。其中住宅销售面积3.70万方，商业销售面积1.09万方，本月无办公销售面积。2008年10月温州鹿城区住宅成交均价20903元/，瓯海区住宅成交均价13268.41元/，龙湾区住宅成交均价11253.24元/,开发区住宅成交均价11253.24元/。

22、开发区和鹿城区成交均价有所下滑，而龙湾区和瓯海区有小幅度的增加。前几个月鹿城区楼盘由于受个盘（鹿城广场）影响因素较大，对整体均价拉动性很大，所以鹿城区均价一直较高。10月相比前几个月均价有明显下降趋势，但鹿城区住宅均价本月还处于高位是因受个盘（中梁银座）影响因素。但从本月成交均价来看，温州房地产市场价格开始高位震荡并呈现走低迹象。总体而言，温州房产市场价格受个案影响较大，价格起伏明显，但自今年以来，整体上呈现下滑的趋势。2008年10月份温州二手房成交327套，环比减少30%，同比降少32%。二手市场从6月开始成交量就持续下滑。而本月周成交量也用样呈递减态势。从中介公司10月份登记资料来看，在

23、购买用途上看，现今的市场住宅投资基本上消失了，买房的都是急需用房的市民，比如结婚等，连小套换大套的市民也开始减少。在考虑购买的区域以江滨、市中和新城为主，其中江滨板块所占比例最大。主要是因为江滨板块具有稀缺的景观资源，加上周边聚集大量的高档物业。在房价变化方面，大南门、江滨路以及新城一带的高端住宅，由于先前上升幅度较大，如今在降幅方面也领先于其他区域。倒是市中、下吕浦区域由于中小套型居多，居住条件优越，成为多数购房者主要选择区域，因此房价降幅有限。二手市场的疲软也直接影响到中介公司的生存，使得一些中介公司一个月也没有成交一单，使得中介行业目前面临前所未有的洗牌考验。与2007年比较，今年温州市

24、区二房交易量较往年下滑明显，特别是今年下半年以来，更是呈现明显的下线下滑的趋势。第三部分 市区各房地产板块研究行政上，温州市区主要分为三区块：以老城区为主的鹿城区、新区龙湾区以及瓯海区，但从房地产开发情况来进行板块划分，则主要分为市中心板块、江滨路板块、南浦板块、新城板块、西片板块、瓯海大道板块。一、市中心区域板块市中心板块包括：大南门片区小南门片区人民路片区、水心住宅区及学院路片区，以高层为主的中档住宅占据着繁华地段，寸土寸金，是温州主要住宅小区之一。随着区域内旧城改造建设的不断推进，众多中高档安置房替代以往老旧低矮房子矗立在城市的市中心，在一定程度上提升了本区域楼盘的品质。大南门区域集中了

25、鸿瑛大厦、华盛大厦、华都大厦、高乐大厦、联合广场、金马大厦、南方大厦、国正大厦、锦春大厦、月光大厦、莲花大厦等高层住宅，还有在建的世贸中心；人民路以百好花园与得月花园为代表。本板块楼盘以高层中档的楼盘为主，房源户型面积主要在140190平方米，二手房成交价集中在1.7万元2.5万元/平方米之间。由于是黄金地段，该板块的容积率普遍偏高，绿化率偏低，一些楼盘在设计上也不尽合理，居住品质难以保证，但相对于其他板块，城市核心区的地位、完善的配套等等都是其他区域无法取代的。优势在于优越的区位和成熟的商业配套，劣势则在于过多的车流量形成的噪声和污染，对于房产品质影响较大，另外造成容积率过高，绿化过低。由于

26、该板块建设较早，户型设计上存在很大的硬伤，如功能分区不明，低得房率，以及超大户型，高总价等是项目最大的显而易见的劣势。二、江滨路板块一直以来，江滨板块的楼盘与长期倍受市场关注的新城板块相比，相对平静，许多买家在选择买房区域时，通常第一候选区域为新城。而江滨路因为分布的楼盘大多为大厦高层，受绿化、小区环境、使用率的限制，受市场的关注率要远低于其他区域。目前，江滨板块集中的居民中有不少是拆迁后回迁的居民。而在江滨板块的各个大厦相继完工交付，让市民能远眺江景，享受宽阔空间的时候，江滨路才开始逐渐被市民所重视，逐渐走俏市场。江滨片区由郭公山一带开始，至江滨东路为止，面积1.85平方公里，在远景规划中为

27、轻轨站点，并在环城东路至株柏路段设商业步行街，是温州未来新商业中心区。随着西大门道路拓宽工程的竣工和江滨西路绿化景观及江心西园的建成以及高品质新楼盘的相继推出，江滨路西段很快成为温州房市的另一大热点。江滨版块在城市中不可复制的景观价值，在于防洪堤景观工程的建成，将形成温州城市最为亮丽的江滨景区，另外在商业氛围上，繁华竞逐，众多的咖啡、酒吧、美食娱乐场所，而往东，则形成了电器、橱柜、家具等高档家居用品市场，加上由各大厦的底商集合而成的东门步行街，江滨路建成区的商业氛围已初步形成。值得一提的是，绿城房产45.8万平方米鹿城广场建成之后，将成为温州市区标志性的都市综合体，极大地提升江滨路板块的功能、

28、形象与影响力。目前区域价位基本接近3万元/平方米以上。三、南浦板块该区域楼盘有着近15年建设开发历史，从多层住宅向中高档小高层住宅过渡，从早期的无人问津到现在的炙手可热。区域内无工业厂房，属纯粹住宅商业配套规划，有着温州最完善的教育设施配套：温州市艺术幼儿园、六中分校、二十一中学，南浦集团小学，温州第三幼儿园等，是区域住宅重要组成部分。火车站的建成对失去商务带来了巨大的变化，并形成了以车站大道为中心的商圈，而时代广场的崛起，使区域商业层次趋于完整成熟，南浦板块必将成为新兴热点投资区域。近年来，南塘的改建将成为具有典型江南风格的高档住宅区，以及多个高档楼盘的结顶交付使用，彰显了南浦住宅规划的整体

29、形象。南浦处于市南浦商业圈内，可以充分分享成熟商圈的人流和影响力；区位优势明显，连接新城区与老城区的一重要区段，南浦区域内商业规模大，有开发成集购物、餐饮、娱乐的shopping mall、又有纯购物的百货公司时代广场。安置房较多对整体区域内楼盘价格起滞后作用，目前整体价位约在13000元/平方米以上。四、新城板块十多年前的新城是一片荒芜的田地，经过十多年的开发该板块成为了温州重要的居住、商务中心。随着新城的各种公建配套的建设，以府东路到新城大道为主线的新城商圈正逐渐形成。从新城站到物华天宝这段不足两公里的路段上，众多写字楼屹立在道路两边。目前，该区块楼盘融合了多层、高层、小高层等多种形态，一

30、般规模较大，且档次都位于中高档。其中杨府山片区是新城区域比较重要的区块，目前该片区已被定位为温州市唯一的CBD中央商务区，目前该区域正在发展规划中，届时该区域将会有众多高档酒店、写字楼和住宅能，有力地拉动新城板块，乃至整个温州的商务发展，潜力巨大。本板块有着温州最大的住宅区新田园住宅区和温州最高档的别墅群。市政设施虽不完善但初具规模，唯一缺乏的是教育建设的投入。本板块内楼盘都具有这样的一个共性：面积较大主力户型在140180平方米，新楼盘价格普遍较高基本在17000元/平方米以上，容积率较低、绿化率较高，占地面积较大，有着较好的物业管理，品质较高。五、西片板块温州西片板块为温州传统的居住区域，

31、由于受区域环境的影响，该板块一直不被市场所看好，多年来房价也只是随着温州房价的整体走势而波动，始终是温州市区房价最低的区域，不过随着温州房价逐渐突破大多数人的购买极限，温州西片板块的性价比开始显现出来，特别是近年建成的一批新楼盘，性价比的优势尤为明显，具有代表性的有：黄龙康城、山水名都、凯裕花园等楼盘。温州西向大致以勤奋路及过境公路为界，主要包括黄龙住宅区、新桥头住宅区、水心住宅区、葡萄棚住宅区、新桥住宅区这五块重点居住区域，是温州城市化发展的重要区域，主要以居住、商贸及交通运输几大功能为主。过去，西向片区的规划发展相对滞后，紧邻着温州老工业区，环境状况不佳，道路建设落后，生活配套设施不够完善

32、。但随着城市西面的改建力度加深，西向片区的潜力也在进一步提升。西向片区坐落着温州多个工业区，如鹿城工业区、中国鞋都，人流庞大。另外全省最大的客货运综合站双屿公路主枢纽客运中心。它带动了周边配套设施的进一步发展。另外通过西进城口的道路改造，目前西向片区的交通条件已经大有改善。在西向片区有温州最大的风景点景山公园，是温州人民休闲之地的首席之选。而在市政府的城市规划中，黄龙是构成温州3大购物中心之一，因此相信在不久的将来，市区西进将会形成以西进城口为中心的繁华商圈。目前在售楼盘金轩家园售价约为13700元/平方米，中梁银座售价约为17000元/平方米。六、瓯海大道板块本区域发展由西到东沿瓯海大道发展

33、，西侧梧田一带住宅建设年代都在上世纪90年代甚至更久，以多层为主。这些上世纪90年代建造的老房子成交均价每平方米9000元。这一带的二手房之所以比较坚挺，和瓯海中学有关。只要是瓯海中学的学区房，哪怕是1990年前建的，地段差、户型差的破旧二手房也要单价7000元/平方米；而2000年后的次新房，单价在每平方米9000元左右。该片区建设较早前期无规划以至于住宅与工业区相连，使该片区房价难有更大的突破。而东侧的地块平整且无工业，对于该区块未来发展而言，三垟湿地规划建设的意义不亚于瓯海大道的通车，这不仅是该片区更是温州城市的独特竞争优势。13平方公里的湿地面积是比西湖还大的城市生态之地，在城市东南面

34、发挥着强大的吸纳力，迅速提升区域品位和档次，将来周边将聚集大量住宅和商业项目，将有可能成为温州的豪宅聚集地。第四部分 典型楼盘分析1、中瑞曼哈顿项目占地113亩，总建筑面积约17万平方米，容积率2.43，绿化率高达50%以上。小区内拥有近万平方米的中央主题公园与7000多平方米的主题花园；政府沿江路工程穿梭其间，70米宽景观绿化带将构筑一条水岸生态美景；凭风依水，三江汇聚，怀揽鹿城苍山雄水，达到人与自然的和谐统一。项目在很多方面创新了温州高尚住宅的新概念：第一，全江景大视线。该楼盘栋栋坐北朝南，户户望江，阳光水岸，每栋专设豪华江景观光电梯；第二，人车分流，生态停车。大板抬高，视界更加开阔，并使

35、小区彻底做到人车分流。突破传统地下车库空间，为原本枯燥的地下空间引入空气、阳光和绿化，创造真正的生态景观停车库；第三，空中私家别墅。“空中别墅”每户均为上下跃层设计，面积约在300平方米左右。每户独有30平方米的空中私家入户花园、挑高6米的中空豪华客厅、主卧总统套房享受、江景浴室等；第四，高端住宅物业管理。中瑞将邀请世界知名物业入驻管理物业，享受英式贵族服务。中瑞曼哈顿“空中别墅”由中瑞财团旗下的中瑞温州房地产开发有限公司开发完成。中瑞财团是由温州九家实力雄厚且在各自所属行业领域处于龙头地位的民营企业共同出资、发起设立的财团性控股企业，也是全国首家无地域限制的正式以“财团”命名的控股有限公司。

36、该盘主要以大户型180平方米以上大户型为主，目前已开盘楼盘销售基本完成，售价约为23000元/平方米，下阶段开盘时间尚未确定。2、绿城鹿城广场绿城鹿城广场是由绿城集团开发的首个都市综合体项目。项目位于温州市中心区江滨路与车站大道交会处，紧临瓯江，与滨江景观带相邻。绿城鹿城广场建筑面积：地上总建筑面积约45.8万平方米，其中购物中心约9万平方米、五星级酒店约6万平方米及办公约8.8万平方米（号称浙江最高楼计75层，建筑高度预计350米标志性塔楼）、住宅约22万平方米。项目定位为集商业、居住、办公、酒店于一体的现代化都市综合体。规划设有市民广场、号称浙江最高档次并集休闲、餐饮、娱乐、购物于一体的一

37、站式现代化购物中心，国际知名的超五星级酒店，国际甲级写字楼，以及国内一流的高品质人文社区。鹿城广场购物中心是本项目的核心组成部分，购物中心地上四层，地下二层，业态涵盖高档百货、精品超市、电影院、KTV、餐饮、娱乐以及时尚零售店等。绿城鹿城广场购物中心落成之后，将成为温州首个SHOPPING MALL。目前在建的为五幢精装修江景住宅，计建筑面积22万平方米，以部分户型设有270度观景阳台，五星级酒店式豪华江景大堂，3.4米左右层高、跃层户型则约7米左右层高的客厅，主人独立电梯入户，户型面积约在300平方米左右（部分为跃层复式），售价约在4万元人民币左右/平方米。主要科持人居系统分别为：户式中央空

38、调、户式中央新风系统、降噪系统、户式中央热水系统、户式中央吸尘系统、户式中央净（软）水与直饮系统、进口电梯及控制系统、紫铜管给水道系统、智能家居系统、现代信息网络系统、小区智能安防系统、户式集中排风系统、进口橱柜、进口厨房电器、地板采暖系统、进口卫浴。3、东南嘉一国际广场东南嘉一广场位于民航路温州大学原址，紧临黎明西路、学院西路，毗邻大南门中心区，地段是东南嘉一广场的先天优势，规划总建筑面积约36435平方米，由4幢带“空中院馆”“入户花园”的小高层公寓及沿民航路铺展的大型商业会馆组合而成。该楼盘建筑整体立面采用干挂进口花岗岩，建筑造型为纯欧式新古典风格，一梯一户，主打户型为160228平方米

39、，16套300平方米以上的尊贵复式跃层建筑，建筑全部南北通透，东西采光。新颖的“入户花园”是吸引眼球的绿色玄关，入口中央大堂挑高米，公共部位按五星级标准装修。根据网上售房系统信息显示，该楼盘住宅共102套，其中有90套为平面住宅，面积在127至233平方米左右，另外12套跃层住宅，面积在281至394平方米左右。该项目住宅每平方米均价为26980元，此单价已含室内精装修，并赠送一个车位的使用权，而其每平方米商业用房均价为5万元。4、丁香园丁香园位于温州大道站瓯海中学旁，共有三幢，建筑风格清新明快，充满居家感的现代时尚风格。户型设计以中小面积的三室两厅一卫为主，建筑面积从90128不等，部分户型配有空中花园设计，把优雅景致由内而外的全面升华，全明设计，阳光居室，南北通透，以创意的理念将空间利用最大化，开拓中小户型经典。目前仅余少量余房，售价约为13000-14000元/平方米左右。5、中梁银座中梁银座位于人民路、鹿城路两大城市干道交汇之地，交通便捷，集多重价值于一身，贯穿繁华