2007年福州房地产市场分析报告_secret

1、PAGE PAGE 17福州市场考察报告一、福州概况1、地理概况1.1 位置福州位于福建省东部沿海，闽江下游,东濒东海，与台湾省隔海相望，西邻三明市和南平市，北接宁德市区，南连莆田市，全市总面积12,154平方公里，其中市区总面积1043平方公里，海域总面积.万平方公里，海岸线总长公里，占福建省岸线总长的三分之一。属于典型的河口盆地，盆地四周被群山峻岭所环抱，其海拔多在6001000米之间。东有鼓山，西有旗山，南有五虎山，北有莲花峰。境内地势自西向东倾斜。1.2 行政区域划分辖五区、六县、两个县级市和一个经济区，即鼓楼区、台江区、 HYPERLINK /view/472859.htm t _b

2、lank 仓山区、 HYPERLINK /view/520877.htm t _blank 马尾区、 HYPERLINK /view/74904.htm t _blank 晋安区5个区， HYPERLINK /view/190628.htm t _blank 闽侯县、 HYPERLINK /view/103216.htm t _blank 连江县、 HYPERLINK /view/190654.htm t _blank 罗源县、 HYPERLINK /view/190656.htm t _blank 闽清县、 HYPERLINK /view/190664.htm t _blank 永泰县、 H

3、YPERLINK /view/190669.htm t _blank 平潭县6个县，福清、长乐2个市和 HYPERLINK /view/370405.htm t _blank 琅岐经济区。1.3 气候条件属海洋性亚热带季风气候，全年冬短夏长，温暖湿润，无霜期达326天，年平均日照数为17001980小时；年平均降水量为9002100毫米；年平均气温为1620，最冷月12月，平均气温达610；最热月78月，平均气温为2429。年相对湿度约77%。近年来常出现热岛效应。福州主导风向为东北风，夏季偏南风为主，79月是台风活动期，每年平均台风直接登陆市境有2次。2、社会经济2.1 经济2006年全市实

4、现生产总值1656.94亿元，同比增长12.2，实现城镇固定资产投资696.69亿元，增长29.8；社会消费品零售总额775.53亿元，增长17.0；财政总收入235.72亿元，增长20.6；居民消费价格总水平为101.1；城镇居民人均可支配收入和消费性支出分别为14206元、9595元，增长12.2%、14.5%；全年实现进出口总额157.55亿美元，增长16.42。2.2 历史文化福州历史悠久、渊源流长，建城至今已有2200多年，福州历为汉闽越国都，三国建安郡、晋安郡，是国家历史文化名城之一。福州自古以来就是我国对外贸易的重要口岸，早在东汉时期，福州就与东南亚地区有贸易往来。改革开放以来，

5、福州成为全国首批14个对外开放沿海港口城市之一，享有国家赋予的经济技术开发区、保税区、台商投资区、高科技园区、海峡两岸农业合作实验区等优惠政策。 福州民风淳朴，文化昌盛，素有“海滨邹鲁”之美誉。目前，福州籍中国科学院、工程院院士有50余人，居全国各大中城市前列。2.3 人口特征全市常住人口为660万人，其中市区人口243万人，全市户籍人口609.39万人，其中市区人口170.85万人。按照规划，预测2020年主城城市人口达430万人。 3、规划福州的城市发展方向将以现中心城为基础，东扩南进、沿江向海，自鼓台老城区南台岛长乐市区滨海新区东南轴向扩展。主城空间结构方面，将以中心城区为中心，采取弹性

6、组团、轴向传递的渐进式发展模式。规划远期（2020年）形成“一城多组团”的结构，远景形成“一轴、两片、六组团”的总体布局结构。 一轴：由鼓台老城区向长乐滨海新区的城市拓展中轴线。两片：由中心城区和长乐新城区组成，其中包括南台岛西部地区和南台岛东部地区。六组团：闽侯组团、大学城组团、南屿南通组团、青口汽车城组团、长安琅岐组团、松下组团。交通规划上，轨道交通 拟增加环城线，轨道交通选线主要考虑组团间联系与东向发展的引导，主城范围内规划5条轨道交通线，其中一号线（东西线），南通南屿大学城金山新区五一广场远洋。二、福州房地产市场分析1、市场现状总体来说，目前福州房地产市场受到中央政府宏观政策及福州市政

7、府整顿房地产市场秩序的影响，年底银根紧缩的情况愈加激烈，市场观望气氛浓厚。1.1 十二月份市场现状截止2007年底，福州可售楼盘612个，可销售套数18328套，可销售面积169.45万平方米。12月份，住宅成交2302套，成交面积32.8万平方米，均价7718元/；别墅成交7套，均价14558.6元/平方米。从每天成交的情况了看，成交量波动很大，价格有小幅度的下调。1.2 07年111月市场分析2007年楼市仍一路挺进，成交看好，然而，随着“二套住宅”等地产金融调控政策的出台，10月份福州楼市来了个“急刹车”，成交量持续下降，楼市观望气氛浓厚。2007年前十一月，福州市固定资产投资826.5

8、3亿元，其中房地产投资334.2亿元，商品房屋施工面积2404.8万平方米，商品房屋竣工面积173.8万平方米，商品房屋销售面积496.3万平方米。、福房指数涨幅放缓福州一手房市场的11月福房指数涨幅明显放缓。11月价格指数为135.99，相比上月的135.65增长0.34点，该涨幅与上月增长0.点相比趋缓。经过了7、8、9月份较大的涨幅之后，10月与11月的涨幅相对平缓，11月月涨幅为0.25%，与平均0.66%的涨幅相比减小不少，与去年同期相比上涨8.72%。、交易清淡，成交量不断下降，销售价格继续上涨进入2007年以来，成交量一直下降，今年1月份成交量最高，达55.79万平方米；之后到7

9、月份，持续下跌；到8月份，出现萎缩后的首次放量增长；之后又开始持续下跌，成交量又明显萎缩，11月已跌至历史最低水平，只有15.54万平方米。与一月份相比，十一月下降了40.35万平方米，下降达72.2%。与去年同期的45.79万平方米相比，成交量下降了30.25万平方米，降幅达66.06%。虽然成交量远不及去年，但房价却一路高歌。从去年底均价突破5000元大关以来，2007年，房价节节攀升，到11月份，均价已达6959元/平方米。从一月的4953元/平方米上升到十一月月的6959元/平方米，上升了2006元/平方米，涨幅达40.5%。、中高价房成交比例有所上升在市场低迷的情况下，由于低价楼盘总

10、价低的缘故，加上部分购买对象大多为刚性的消费需求，出手买该价位住宅的消费者受到金融政策的影响小于其他价位消费者，观望比例较少，因此，在总交易套数下降的情况下，成交面积比例和成交金额比例反而有些许上升。11月福州市一手房商品住宅均价在5000元/平方米以下的成交套数为346套，比上月的631套少了285套，减少幅度高达45.16%；成交面积占总量的24%，与上个月的22%相比，上扬了2个百分点，成交金额占比也由上个月的12%升至本月的13%。、住房梯度消费出现福州市今年6月份出台了福州市经济适用住房销售管理若干规定。紧接着国家11月发布廉租住房保障办法、廉租住房保障资金管理办法、经济适用房管理办

11、法等政策；12月6日，福建省政府出台关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见；12月10日，福州市对经济适用房和廉租房供应对象标准重新进行了调整，在保障低收入家庭住房问题上迈出了实质性的一步。中低收入者可以选择保障性住房，普通的工薪阶层可以选择保障性住房或者限价房，有经济能力又想改善住房条件的就可以去选择商品房。商品房中，一些高品质高价位的楼盘受到了城市自住需求者的欢迎。2、区域成长情况2005年以来，福州经济发展迅速，房地产市场快速发展。、地区经济快速发展，人民可支配收入不断提高，购买能力加强2005年，福州地区生产总值1482.06亿元，2006年1656.94亿元，增涨11.8%。人均可

12、支配收入，从2005年的12757元增长到07年前十一月份的15321元。、房地产投资额和施工面积不断上涨，竣工面积和销售面积有所下降投资额在07年前是一个月，达到了最近三年的最高峰，达334亿元，比2005年增长了一倍。施工面积不断上涨也稳步增涨，但竣工面积和交易面积不断减少，07年前十一个月竣工面积只有05年的1/3左右，销售面积也有一定程度的减少。房地产相关指标受国家宏观调控和房地产开发成本的大幅度提高，以及市场的规范等多方面的相互影响，福州房地产开发快速增涨的势头将有一定的回落，逐步趋向平稳发展。3、土地市场情况和其他城市一样，福州土地市场也经历了年初、年中的“地荒”引发抢地，到年底三

13、块土地昨日集体流拍的两重天的骤变。据相关部门的数据显示，2007年，福州土地放量一千三百余亩，与前几年土地每年供应量保持在三千亩左右相比，今年福州土地市场可以用“地荒”二字来形容。夺地之争异常激烈，小地块当家，地块流拍，天价夺地，福州土地市场波澜起伏。2007年福州成交地块统计宗地编号位置面积竞得人用途成交价每亩单价（万元/亩）（平方米/亩）（万元）宗地2007拍01号鼓楼区，乌山西路福建省土畜产公司福州羽绒厂4404.3/6.61福州市鼓楼区建设投资管理中心商业2350355.89 宗地2007拍02号仓山区,南江滨路以南、港头河以北，港头岛滨江地块四40479.6/60.72福建正荣集团有

14、限公司商业、居住42200695.35 宗地2007拍03号仓山区,南江滨路以南、港头河以北，港头岛滨江地块五31538.1/47.31福建正荣集团有限公司商业、居住36100763.48 地2006拍16号鼓楼区，乌山西路与西二环路交叉口31009.5/46.51福建汇友源投资发展有限公司居住、商业金融（允许兼容办公）41500892.65 宗地200706号仓山区，福湾片工业集中区4号地块西北侧19219.47/28.83陈炳钿居住用地（限于作为福湾工业区工人配套公寓及服务设施）4880169.36 宗地200707号晋安区，新店镇厦坊村、金城投资区管委会北侧金城商业中心地块5349.3/

15、8.02福州旭源房地产有限公司商业金融用地（C2）、办公用地（C1）5000623.45 2007挂-02号鼓楼区，五四北路东侧琴亭村10560/15.84晋安区第二建筑工程公司商业金融用地（C2） 二类居住用地（R2）209001320.10 200708号地块一：群众路与广达路交叉口西南角，地块二：国货路与广达路交叉口西北角，地块三：广达路以东，儿童公园路南侧）茶亭街二期52443平方米（合78.66亩）世茂房地产控股有限公司地块一：商业金融用地(C2仅限于作为酒店、商务办公和商业用途) 地块二：商业金融用地（C2）、二类居住用地 地块三：二类居住用地（R2） 1151001463.91

16、200709号晋安区,官前路以南,东方公寓东北侧(原福州市汽车运输总公司用地) 2762.6/4.14福州康讯信息科技有限公司居住用地2750663.96 2007-10号台江区，交通路南侧（原上海街道交通三社区95-97座用地）2949/4.42福建省交通规划设计院教育科研设计用地(兼容办公)3120705.68 宗地200715号晋安区福飞北路东侧，南平路北侧166736(合250.1亩),厦门万科房地产有限公司地块A：公共绿地 地块B：幼儿园用地 地块C：居住用地2720001088.09宗地200716号公益路西侧（原福州市印刷纸品厂及绳缆厂地块）1954m2 福州闽翔房地产开发有限公

17、司办公用地2400819.24宗地200718号西二环南路东侧（长汀外旧屋区改造地块）22778 m2欧国强商业、金融（兼容办公）、居住用地 534001563.69 宗地200719号前横路以东，警官学院南侧（原市二轻机械总厂、盛宝电器公司及东侧地块）34887m2福建巨成实业发展有限公司商业、居住用地 42200806.82宗地200720号连江中路以东，凤坂河东侧（原莲凤小学预留地块）13162 m2 福州筑家房地产开发有限公司居住用地13000658.79宗地200721号连江中路西侧、省民政学校北侧（原福州自行车厂地块）8196 m2 福建福晟房地产开发有限公司居住用地1015082

18、6.02宗地200723号澳门路西侧，安泰河南侧地块A:2567 m2福州聚春园集团有限公司商业用地69301800.67(兼容办公)宗地200724号澳门路西侧，安泰河南侧地块B:2505 m2陈学伟商业用地58301552.34 (兼容办公)宗地200725号澳门路西侧，安泰河南侧地块C1:3111m2福州聚春园集团有限公司商业用地93401667.50 (兼容办公)地块C2:625 m2宗地200726号澳门路西侧，安泰河南侧地块D1:1999m2福州聚春园集团有限公司商业用地61101501.61(兼容办公)地块D2:715 m2 、“地荒”引发抢地从年初开始，夺地之争就上演了。在3月

19、27日的福州土地拍卖会上，五四北仅8.02亩的地块，以5000万元的高价拍出，比1600万元的起拍价高出了倍，单价为623万元/亩。9月11日，在福飞路某地块拍卖中，最终被万科以27.2亿元竞得，高出起拍价14.7亿元，业界称之为“911事件”。、小地块当家细数福州25幅挂牌地块，约有11块地为10亩以内的小地块，占总体供应量的44%。小地块当家是今年土地市场的又一大特征。然而，土地是房地产开发的源头，土地供应减少，不得已，众多开发商只好分兵转战异地，甚至周边县市。据悉，包括中庚、海润、金辉、融侨、融汇、开成、名城、仁文等在内的福州数十家地产公司均在异地开辟了新的战场。、年底土地流拍12月25

20、日，原本定下来的2007年最后一场土地拍卖，因参加拍卖的报名人数不足而取消，改为土地挂牌，揭牌时间为2008年1月4日。在年底银根紧缩，一系列的调控措施的出台，市场观望情绪严重。受整个市场的影响，福州房地产市场也出现了一定的波动，虽然价格不断上涨，但成交量下降。土地市场也受到了影响，一方面供应不足，本地开发商转战其他城市，另一方面年底又出现土地市场冷清，土地流拍，观望情绪很重。4、市场发展趋势、市场需求依然旺盛根据“福州市区住宅十一五规划”预测，2010年规划区住房需求总量8820万平方米，市区现存住宅总建筑面积为6650万平方米，因人口增长以及改善住房条件带动的住房需求量约为2170万平方米

21、；因旧房拆迁等原因产生的被动性住房需求量约为900万平方米；“十一五”期间需新建住房总量为3070万平方米，未来几年需求依然旺盛。、各大板块发展中，金山仍红，闽侯成为新亮点大福州的宏伟规划，使的金山板块房地产快速发展，经过六年的6年的发展，金山已成为福州楼市中最具活力的板块。多年的开发成就了全新的板块概念，区域内齐聚了福州各价位的楼盘，仍然是未来几年的发展热点。2006年底，4幅闽侯片区乌龙江畔土地成功拍出，成交价均比起拍价高出近两倍，由此，闽侯环乌龙江板块逐渐显山露水。20042005年，闽侯土地成交价每亩约为60万元70万元。然而时隔半年，闽侯南屿土地单价一跃为每亩140万180万元，翻了

22、一番。楼面地价从约650元/平方米上涨到1300元1700元/平方米。随着福州地产开发的南进加速，乌龙江畔将成为下一轮福州房地产的开发热土，今后水岸住宅的方向肯定在乌龙江畔。三、金山、大学城区域高档代表楼盘分析泰禾红树林物业类别联排、叠拼、高层开发商福州泰禾房地产开发有限公司地 址仓山区金山浦上大道与乌龙江交界处占地面积300000平方米建筑面积60万平方米物管公司物管费用1.80元/平方米月目前均价联排10000元/平方米左右车位价格自带户型200219交通状况18支、725支路等配 套五星级酒店配置的双会所（运动、休闲）、12班幼儿园、小学、卫生医疗中心主要特点1、地块位置很好，三环路和浦上路的交汇处，有五龙江江景又邻近金山公园2、规划配套完善3、类地中海的现代建筑风格融汇山水物业类别别墅开发商福州融汇集团地 址八县区闽侯乌龙江大学城占地面积20万平方米建筑面积12万平方米物管公司物管费用2元/平方米月目前均价独栋：15000元/平方米(约350万/栋)，联排220万/套车位价格带车库户型小独栋约240，联排:170200交通状况606、55、39、41、43、723、5支、942路（博仕后家园）配 套60亩长岛湾俱乐部主要特点1、乌龙江江面和500亩原生态江心岛2、别墅配套的福州第一大江湾俱乐部60亩长岛湾