2011年2月金华市区房地产市场分析报告_secret

1、2011年2月金华市区房地产市场分析报告第一章 宏观篇一、商品住宅行业政策1.2月1日，2011年春节团拜会，温家宝讲话 “防物价过快上涨，搞好房地产调控” 。2.上海出台房产调控细则，“沪九条”明确了改善型二套房首付六成、停购三套房、购房不足5年全额征税、房产税试点等政策。改善型二套房的公积金贷款首付比例从不低于50%调整至不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。3.兔年首次加息。央行决定，自2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。今日起，一年期存款利率已涨至3%，五年期以上贷款利率为6.6%

2、。4.国家住房和城乡建设部发布通知，决定从2011年2月9日起，上调个人住房公积金存贷款利率。上调个人住房公积金存款利率。当年归集的个人住房公积金存款利率上调0.04个百分点，由0.36%上调至0.40%；上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.35个百分点，由2.25%上调至2.60%。 上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.30%上调至4.50%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由3.75%上调至4.00%。开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上

3、浮10%执行。5.国务院办公厅发出通知，对新一轮房地产市场调控作出具体部署，要求进一步做好房地产市场调控工作。通知要求，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前出台住房限购实施细则。6. 京版“国八条”调控细则规定：自2月17日起，在北京市没有住房的非本市户籍家庭在北京购房，须提供连续5年以上缴纳社会保险及个人所得税的证明。7. 银监会下发关于进一步推进改革发展加强风险防范的通知，该通知明确要求各金融机构对房地产信用风险进行风险提示。严控信贷资金违规流入房地产。8. 杭州对商品房实行一价清和申报备案的管理。市物价、房管等部门联合发出通知，对

4、市区商品住房销售的价格实行申报备案管理。房地产开发企业申请商品住房销售许可时，申报每套房屋价格，提高销售价格的，应经市物价局申报备案公示，未经备案公示或调价理由不充分的，不得提价销售。开发企业销售过程中应按照“一房一价”的要求做好明码标价。市物价局和市房管局将通过相关网站对价格进行公示，进一步提高销售价格的透明度。杭州市区新建商品住房价格还将实行“一价清”制度，即凡是按规定配套的共用部位、共用设施设备（含供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、安防智能系统、信报箱等）的建设费用，不得在房价外向购房者另行收取。9.杭州、宁波、温州关于进一步做好房地产市场调控工作的通知出台。以宁波为例，限定三类人

5、暂停买房。在本市已有1套住房的宁波本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，下同）、能提供自购房之日起算的前2年在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的在本市无房的非本市户籍居民家庭，暂定限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；对本市已经拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在宁波向其售房。个人购买不足5年的住房，转手交易的，全额征收营业税。对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于

6、基准利率的1.1倍。二、土地行业政策1. 国土资源部：国土执法监管全国覆盖 全程监管2011年1月20日上午，国土资源部召开2010年第四季度挂牌督办违法案件新闻发布会。会上强调，我国国土资源执法监管工作不断强化，初步形成了“全国覆盖、全程监管、科技支撑、执法督察、社会监督”的执法监管体系。2. 国土部出台“19条” 房地产用地整治风暴将起“19条”的核心思想是整治“囤地”、“炒地”行为。国土部决定自今年3月至7月，在全国组织开展对房地产用地突出问题的专项检查。检查重点是，房地产用地特别是保障性住房用地未经批准擅自改变用途，违规供应土地建设别墅，违反法律法规闲置土地、囤地炒地等。第二章 土地篇

7、一、 土地出让分析序号土地位置土地面积（M2）土地用途规划指标要求出让年限（年）起始价(元/平方米)竞买保证金(万元)容积率建筑密度绿地率1金西东区块69067商住1.0-1.626%30%40、70年72415002金西东区块7592商住1.0-1.626%30%40、70年8692003汤溪镇寺平村1000商住4.0100%40、70年875804罗埠镇罗埠村8028商住1.5-2.04555%10-15%40、70年8803505金东区曹宅镇原李子园地块（03省道北侧）35581.3商住1.2-1.635%30%40、70年119120006金东经济开发区金港大道以南、金山大道以东、天山

8、路以北54337.4商住1.0-1.624%30%40、70年239880007澧浦镇下宅村金义南线北侧2100商服（加油站）30%40%15-20%40年15001608宾虹西路以南、意谐房产公司以西85411商住1.8-226%30%40、70年225011000出让分析：1月，共推出的7地块均位于郊区，为商住性质。其中以金东区曹宅镇原李子园地块（03省道北侧）出让面积355813最大；金西东区块土地面积69067，金东经济开发区金港大道地块54337.4，其余4地块面积均较小。2月，出让的土地位于白龙桥镇宾虹西路以南、意谐房产公司以西（约126亩），面积较大，建筑限高60米，容积率在1.

9、8-2.0，为商住用地。二、土地成交分析序号土地位置土地面积（M2）土地用途容积率起始价(元/平方米)成交价(元/平方米)竞得人（单位）楼面价(元/平方米)1金华职业技术学院东南侧、新330国道以北40000住宅2.5 3.045287508金华市学成房地产开发有限公司2502.67 2赤松镇山口冯村东南侧6666.67商住、停车场1.8576616金华市广天房地产开发有限公司342.22 3金磐新区方前路以南、文溪街以东12943商住1.01.618003200金华首创置业有限公司2000.00 4丹光东路以南、新业街以西9807商住1.21.526005600贾剑芬、施扬3733.33 5

10、环城南路以北、双龙南街以西8512商住1.3 1.81020013600浙江世纪龙腾物业发展有限公司7555.56 6环城南路以北、双龙南街以西、新渥街以东11632商住1.3 1.71005013450金华市新大新置业有限公司7911.76 7金西东区块69067商住1.0-1.67242550浙江华新创造置业集团有限公司1593.75 8金西东区块7592商住1.0-1.68692850金华市金悦房地产开发有限公司1781.25 9罗埠镇罗埠村8028商住1.5-2.0880940金华市禾丰置业有限公司470.00 10金东区曹宅镇原李子园地块（03省道北侧）35581.3商住1.2-1.

11、611914300鸿泰房产2688.0011航歌路以南、永康街以西3537商住1.3 1.797509760程外明5741.18 12金东经济开发区金港大道以南、金山大道以东、天山路以北54337.4商住1.0-1.623984250金华绿建房产2656.25 成交分析： 1月，共成功出让10地块，分别位于金西、金东、婺城新区、金磐新区以及市区以南。 2月，共成功出让两地块，分别位于金东经济开发区金港大道以南、金山大道以东、天山路以北和江南董宅菜市场航歌路以南、永康街以西，与1月相比，2月份出让、成交地块不仅显著减少，还出现了地块流拍。 截至到3月1日上午，宾虹西路以南、意谐房产以西一幅126

12、亩的商住地块仍无人报名，转为挂牌出让。挂牌截止时间到3月14日。业内人士分析认为，出现宾虹西路地块流拍，原因是多方面的。首先是近期国土资源部要求地块出让溢价50%以上要上报，使得政府大幅提高土地的起拍价，这让开发商一时无法接受。其次，楼市调控政策的“发威”，在“新国八条”及限购令、房产税、加息等多方面影响下，产生叠加效应，使得购房者进入观望态势。其次是开发商资金链紧张和土地市场放量。银行信贷额度紧张，直接导致开发商的资金链紧张。而土地供应方面，为解决供需紧张矛盾，2008年、2009年、2010年土地市场供应呈现梯度式增长，这也让开发商不再急着拿地。再次，随着各地深入调控政策的相继出台，金华市

13、房地产市场的预期也开始出现变化，购房者陷入观望，虽然“价格不降反升”，交易量却骤降，加上金华对新“国八条”深入调控细则还没有出来，由此引发开发商也陷入对市场的观望。 第三章 住宅篇一、成交量分析1.金华一手房成交量 本月商品住宅成交9.89万平方米，环比增长127%，增幅较大。很大一个原因是因为市场上1月底，2月份多楼盘相继开盘，加上一大批刚需客户和投资客的出手，从而使本月成交量直线上升。2.金华二手房成交量 本月共销售二手房3.12万平方米，环比下降50.3%，下降幅度较大。跨县市为异地购房需一次性付款，提高首套房、二套房首付，停止第三套房贷款，购房不足5年全额征税等宏观调控，直接影响市场上

14、的成交量。二、均价分析1.金华商品住宅成交均价本月商品住宅均价9831元/平米，与上月基本持平，同比增长68%。一年间从去年2月到现在2月，金华房价经过了5000多，6000多，7000多，8000多，9000多的跌宕起伏期，但总体上一直上扬。虽然国家宏观调控相继出台，但本月市场上依然“量价齐涨”。 第四章 区域篇一、江南板块1.楼盘汇总楼盘名称产品类型房源状况均价（元/）泰地世锦园高层以大面积房源为主，现剩余1套168顶楼房源，338平层（一梯一户）房源较多。以12层为例，价格为12880元/10000-12000冠达满庭芳多层面积86的户型，顶楼则为86+阁楼，总价在130万左右；2楼86

15、价格为90余万，现剩余房源较少，楼层在2楼和顶楼11500广天青城雅居多层现在售房源面积在89127，房源较多；地下车库20左右，每个13万左右10000新纪元香墅双拼别墅、高层、小高层现余有房源： 90、141高层，143小高层以及350双拼别墅高层：9700-12000双拼别墅：17000-20000嘉恒格林恬园多层二期于2011年3月13日推出116套房源，以92-143平米功能性三房户型为主11000左右祥龙福邸小高层小户型已售完。现在售面积有107，141，以8楼为例，107，127万包括车位（车位9.8万/个）10900金瑞名都（壹号公馆）多层、小高层12月22日开盘推出1栋多层，

16、5栋小高层共150套房源，以8590，160主力户型为主，空中叠排面积在180，200万，现房源剩余60套左右；车库25，15万，车位8万/个，采用与房子捆绑销售形式；一次性付款9.8折，按揭9.9折；多层：10480小高层：10589欧景名城 高层于1月27日开盘推出6栋高层384套房源，分别是2、3、4、8、11、18号楼，户型面积为150、170、180、190、266 12800 悦府江南高层（单身公寓）预计于明年5月开盘，共10栋高层，除去一栋16层高，其余均为18层高，户型面积在60至140平米，为公寓和二房、三房未定鼎尚华府高层（叠排、联排）叠排面积在140、170，联排290，

17、预计于5、6月份推出多层房源13000华庭常青墅排屋现余有8栋排屋，为2套双拼、1套4联排，面积在360左右，400万左右/栋11000泰地金水湾高层预计6月开盘，面积在80-280（平房），一梯两户10000-110002、板块小结 本板块在售产品类型丰富，涵盖多层、高层、小高层、排屋和别墅。多层面积在86-127，均价1.0 -1.11万/；小高层面积在107-180，均价1.05万/；高层以大户型为主，面积在140-290，有叠排、联排，均价1.0-1.3万/；双拼别墅1.72.0万/。本板块所涉及的高端楼盘较多，如欧景名城、金瑞名都、泰地世锦园从整体上看，江南房价已经破万，普通住宅产品

18、均价在1.0-1.3万/。二、江北板块1.楼盘汇总楼盘名称产品类型房源状况均价（元/）欧瑞德尚华庭多层、小高层二期将于2月28日推出多层以及一幢小高层，共163套房源，户型以两梯两户为主，面积在90140平方米9500银夏翠竹庭院高层预计于5月份开盘推出100余套高层未定御景花园多层、高层户型面积在86140，80%房源未出售，房源较多，余160余套左右多层：8400高层：7500五星清华园多层户型面积以118等改善型面积为主，现在售3幢，房源较多；车位4500元/平米，面积在25左右，（25车位11万左右）；周边县市的客户只能全额付款购买8000城市旺角 即将开盘 2.板块小结 本板块产品类

19、型主要有多层、小高层和高层，面积以86-90，118-140为主，目前市场上房源较多。多层均价8000-8400元/，小高层9500元/ ，御景花园高层均价7500元/。因受政策的因素，对于外地客户（包括跨县市）目前御景花园只能一次性付款交付。三、城北板块1.楼盘汇总楼盘名称产品类型房源状况均价（元/）上城华府三期排屋、高层去年底推出排屋113套，250联排为主，户型在200余300余平米之间，现余有2/3房源；预计于7、8月推出高层340套，主力户型为120左右三房排屋：11000高层：未定四季华庭双拼、叠加排屋于2011年1月开盘，户型以100300空中叠加排屋为主（双联别墅、叠加排屋和空

20、中叠加排屋），开盘期即销售达到80%左右，目前剩余房源很少10800（送车位）泰丰铭座多层预计于3月推出192套精装修单身公寓，面积约28，每套20万左右72002板块小结本板块产品类型包涵多层、高层和排屋，上城华府三期于去年底推出排屋113套，目前剩余房源较多，排屋面积在200余300余平米之间，均价1.1万元/；四季华庭高层（双拼、叠加）面积在100-300，均价9500元/（送车位）。四、金东板块1楼盘汇总楼盘名称产品类型房源状况均价（元/）金报留庄双拼、四联、叠加排屋、空中艺墅（高层平层、高层跃层）沿江双拼（南面）300万左右/套；沿马路双拼（西面）270万左右/套；北面双拼250-2

21、70左右万元/套；景观附近双拼280-300万左右/套13000金源新天地高层开盘推出高层（包括空中艺墅），面积在100200,178复式168万起价，高层仅剩一套10000广润翰城高层2月开盘推出主力户型在90170，均价1万元/平方米。2月23日前购房优惠至9.5折，再赠送新春特大惊喜8500-9000（扣除优惠折扣及赠送的车位价款之后）三江国际花园高层预计3月份最后一期开盘推出2栋高层，面积在12020015000欧源原墅独栋、双拼别墅预计5月份开盘推出29套独栋和60套双拼别墅未定18000左右四季尊域高层排屋预计上半年开盘推出面积在135平方米左右的空中叠加排屋未定四季春城多层预计上

22、半年开盘推出多层房源未定2.板块小结本板块产品以高层、排屋为主，大多楼盘于今年上半年开盘，目前市场上高层主力户型在90-200，均价1.0万元/，三江国际花园预计于3月推出，均价15000元/，属于高品质高端楼盘。金报留庄双拼别墅根据位置的不同，价格在250300万元左右/套；而部分别墅、多层和高层将于上半年陆续推出。五、婺城板块1楼盘汇总楼盘名称产品类型房源状况均价（元/）新悦润居小高层2011年1月8日三期推出4栋小高层，共计142套房源，截止到目前，小高层剩余40套左右房源，面积为128以上的大三房户型，均价在6980元/左右；目前剩余20多间75及200左右的高层底层商铺，一层层高4.2米，二层层高2.8米，一二层联体销售，均价在