3房地产价格影响因素

1、复习旧课一、地租理论：地租的概念、级差地租、绝对地租、城市地租、地租与房地产价格二、区位理论：区位概念、农业区位理论、工业区位理论、中心地理论、决定区位的主要因素、区位理论的应用一、房地产价格的特点和作用（一）房地产价格的种类：按权益分：所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格按价格形成的方式分:理论价格、评估价格、实际成交价格 按实物形态分：土地价格、建筑物价格、房地产价格作用：调节供求关系、促进技术进步一、房地产价格的特点和作用（二）房地产价格的特点：1、房地产价格具有明显的权利性：所有权、使用权、出租权、抵押权2、房地产价值具有特殊性：使用价值和价值的统一3、房地产价格具有特殊的形

2、成机制：房、地、权不可分4、房地产价格具有显著的个别性：每种房地产价格都不同5、房地产价格具有多种表现方式：地价、房价、买卖价、租赁价、抵押价6、房地产价格总水平具有上升趋势一、房地产价格的特点和作用（三）、房地产价格的作用1、房地产价格在整个价格体系中，处于基础价格的重要地位，房地产价格水平在一定程度上决定着市场总体价格水平2、住房作为重要的消费资料，住房价格对调节居民的生活水平有重要的功能和作用3、房地产价格作为市场经济最重要的调节机制，还发挥着调节房地产市场供求总量和结构的重要作用 二、房地产价格的构成（一）土地价格和土地使用费1、土地价格的实质：通常表现为人们为取得土地的占有、使用、收

3、益和处分的权利而支付的费用2、土地价格的形式 土地使用权协议出让：协议价格 土地使用权招投标：招标出让价格 土地使用权拍卖：拍卖价格 土地使用权租赁：租赁价格 3、土地价格的差异性土地价格在地域空间上具有显著的差异，地价通常在市中心最高，随着距市中心距离的增加而降低 二、房地产价格的构成二、房地产开发经营成本指房地产开发商在取得土地以后，为开发所负担的一切经济代价，即除了土地取得成本以外的一切开发费用。房地产开发成本建筑安装成本其他开发成本施工前期成本（专业费用）销售费用管理费房地产开发税费贷款利息二、房地产价格的构成（三）房地产开发税费1、与房地产开发有关并可列入商品房成本进入房地产销售价格

4、的税费主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、企业所得税等2、与房地产开发有关的规费，是各类政府部门和公共事业部门向房地产开发企业征收的管理费，主要包括建设工程招投标管理费、工程定额编制管理费、建筑物命名收费、房地产登记勘测收费、人防建设费、绿化建设费等二、房地产价格的构成（四）房地产开发利润房地产开发利润表现为房地产开发企业年销售收入扣除开发经营成本（包括土地取得费用）以后的余额，由于房地产一定程度的垄断性，有时还可以获得垄断利润房地产是高投资、高风险、高回报并存的产业，在房地产经济周期波动的过程中，随着房价的上下波动开发利润也呈现出周期波动的特点，但总体上仍然是利润率较高的行

5、业 二、房地产价格的构成（五）中国城市房地产价格的基本构成要素1、销售收入2、土地取得费用3、前期工程费4、配套费5、建筑安装工程费6、管理费7、销售费8、税费9、利息10、利润 三、影响房地产价格的因素一般因素：整体性因素，全社会范围内影响房地产价格，包括社会、经济和政治方面区域因素：城市中不同区域的房地产价格不同，包括功能分区、环境、位置、基础设施保证度、公共设施完备度等方面个别因素：不同的房地产价格差异，包括位置、面积、地形地质、建筑构造、装修标准、朝向、用途等方面三、影响房地产价格的因素（一）社会因素1、人口状况：人口多，密度大，房价较高2、城市形成历史：城市历史悠久，房价较高3、城市

6、化状况：城市化水平提高，房价提高4、社会治安：社会稳定，房价提高5、心理因素：买卖时的心态，相信风水、迷信数字6、房地产投机：房价提高经济泡沫房价暴跌三、影响房地产价格的因素（二）经济因素经济水平：经济水平较高，房价较高经济增长状况：经济增长快，房价较高就业情况：就业环境好，房价较高居民收入水平：收入高，房价高金融状况：金融状况好，利率低，房价较高三、影响房地产价格的因素（三）政治因素政治因素主要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施三、影响房地产价格的因素（四）区域因素：城市中不同区域的房地产价格不同，距离中心

7、地越近房价越高城市中不同功能区的房地产价格不同，影响不同功能区房价的因素也不同商业区、住宅区、工业区等功能区在环境、位置、基础设施保证度、公共设施完备度等方面都不同三、影响房地产价格的因素（五）个别因素主要指房地产内在因素和周边环境因素，如土地的位置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量，以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等四、房地产升值（一）房地产升值的涵义和特点1、房地产升值是指在社会经济正常发展的条件下，从长远的发展趋势看，房地产的市场交换价格不断上升的趋势。2、特点：房地产升值表现为一种市场价值稳定上升的趋势。 房地产升值的实质是土地的升值 四、房地产升值（二）房地产升值的作用1、房地产升值可以给房地产投资者带来额外的收益。2、房地产升值可以刺激对房地产的投资，而房地产投资可以带动建材、建筑、家电等一系列相关行业的发展，从而有利于经济增长。 3、房地产升值也是导致房地产过度投机的诱因，如果投机过盛则会造成经济过热，容易产生经济泡沫，引发经济危机。 四、房地产升值（三）房地产升值的调控对房地产升值的调控主要是两个方面：一是控制房地产升值的速度，既要维持房地产升值，又要将其幅度控制在适度范围内，抑制非正常升值；二是合理分配升值收益，抑制过度投机。政府对房地产升值调控的主要手段有：经济手段、法律手段和行政手段。四、房地产升值（