9市场比较法（三）

1、复习旧课一、交易情况修正：含义、因素、步骤、方法二、交易日期修正：概念、目的、方法三、区域因素修正：实质、内容、方法四、个别因素修正：内容、方法五、其他相关修正：年期修正、容积率修正 市场比较法的应用宗类号待估A案例B案例C案例D案例E交易价格1200130014001100交易情况正常正常正常正常交易时间1999.101999.122000.42000.8利用类型住宅住宅住宅住宅住宅土地年限5050405050容积率22342区域因素交通条件+3+2-1+3基础设施-2+3+2-2环境条件+2+2+2-3个别因素面积+20-1-2楼层+4+2-1+1朝向-1-10-4待估房地产与可比案例房地

2、产比较表例1容积率12345修正系数1.01.82.02.22.5不同容积率下条件指数表 已知该类房地产价格指数自1999年10月以来,每月平均上涨1%,求A宗房地产在2000年10月的比准价格项目案例B案例C案例D案例E 交易价格(元/m2)1200130014001100交易情况修正100/100100/100100/100100/100时间差异修正112.68/100110.46/100107.21/100102.01/100使用年期修正1.001.03021.001.00容积率修正1.8/1.81.8/2.01.8/2.21.8/1.8区域因素修正100/103100/107100/1

3、03100/98个别因素修正100/105100/101100/98100/95修正价格(元/m2)1250.261231.991216.601205.28比准价格(元/m2)1226比准价格计算估价对象案例A案例B案例C坐落交易价格109981134411083交易时间2005.6.302005.6.182005.5.242005.3.16交易情况正常正常正常正常区域因素交通条件一般较好一般较好商业配套一般较好一般较好基础设施一般一般一般较好环境条件较好一般较好很好个别因素建造年代2000年2000年1998年2002年朝向南南南南楼层2/61/63/66/6装修普装普装精装精装因素条件说明

4、表例2估价对象案例A案例B案例C成交价格109981134411083交易日期1710171017141611交易情况100100100100房地产状况交通条件100102100103商业配套100103100102基础设施100100100101环境条件10098100105建造年代10010097103朝向100100100100楼层1009810496装修100100101105合计100101102115比较因素分值表实例A实例B实例C成交价格(元/)109981134411083交易日期1710/17101710/17141710/1611交易情况100/100100/100100/

5、100状况修正100/101100/102100/115修正后价格108891109610230比准价格10738元/平方米比准价格计算表项目可比实例A可比实例B可比实例C建筑面积101.1平方米120.3平方米968.8平方尺成交价格48.5万人民币600美元/m248.6万人民币成交日期2004.4.12004.2.12004.9.1交易情况-5%0%+2%区域因素+2%0%+2%个别因素-2%+2%+2%因素条件说明表例3因素条件说明A为分期付款，于成交日首付15万元，时隔半年再付15万元，余款于1年后付清，利率以5%计；B为一次性付款，于成交日一次性付清全款；C为抵押贷款，即：于成交日

6、首付30%，余款向银行申请15年期的抵押贷款，抵押贷款利率为5.05%。该类房地产以人民币为基准的市场价格2004年上半年间逐月上涨1.5%；下半年以来逐月上涨0.8%。美元与人民币的市场汇价2004年4月1日为1：8.28；2004年2月1日为1：8.30；2004年8月1日为1：8.27，2004年10月30日为1：8.26。评估某房地产于2004年10月30日的价格。 1、建立价格可比基础将可比实例价格统一到一次性付款并以人民币表示的单价实例A价格=150000+150000/(1+5%)0.5+185000/(1+5%)101.1=4674.34元/平方米实例B价格=600*8.30=4980.00元/平方米实例C价格=486000/968.8*10.764=5399.78元/平方米2、计算比准价格比准价格=实例价格 交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数VA=4674.34*100/95*(1+1.5%)3(1+0.8%)4*100/102*100/98=5313.87元/平方米VB=4980.00*100/100*(1+1.5%)3(1+0.8%)4*100/100*100/102=5430.02元/平方米VC=53