[内蒙]国际中心项目前期定位报告（72页）

1、固阳广众国际中心 项目前期定位报告2012.03报告提纲二宏观环境一项目属性解读三项目诊断五写字楼/公寓/LOFT部分四商业分析六营销建议报告说明：本报告旨在通过对固阳房地产市场的研究，深入解析固阳商品住宅及写字楼、商业的市场特征、客户特点，并为项目提供合理的产品建议。报告提纲及报告说明一.项目属性解读 目经济技术指标交通区位地块属性周边配套项目经济技术指标19万大型城市综合体，规划分为住宅、办公、商业三大组团，考虑到区位优势，其中住宅组团为中等规模的高端社区。主要经济技术指标占地面积82599建筑密度33.4%容积率2.27地上建筑面积188155商品住宅主要经济技术指标总建筑面积91113

2、高层建筑面积68013多层建筑面积22050底商建筑面积51055商办主要经济技术指标大商业总建筑面积42193（地上）写字楼及公寓总建面45301（地上）项目属性解读一.商品住宅及底商购物中心写字楼公寓商业及写字楼商业酒店项目属性解读固阳县核心位置，属黄金地段，交通便利项目属性解读一.旧区固阳老城区本 案包头白云鄂博固阳固阳新城区项目位于固阳县区，地处城市主干道阿拉塔大街和新建路交汇处，是连接旧城区和新城区的桥梁，驾车 6分钟即达县政府，是固阳县核心商务区域，同时也是呼包鄂经济圈发展要地。地理位置 距离地标距离： 距离中心城区：0公里 距离汽车站：2.5公里 交通枢纽 城市主干道：阿拉塔大街

3、（接驳包白线贯通全县）、新建路等配套学校:固阳二中、小鸿雁双语幼儿园、新城小学、县党委等医院:包头市中心医院固阳分院、中蒙医院等项目属性解读地块性质综合用地，地形方正，原县政府和公务员小区，属于高素质人群聚集区域地块位置：西靠阿拉塔南大街，南依新建路利好因素：项目处于固阳商务区核心位置，紧邻两条城市主干道，独享县中心广场，比肩广众假日酒店，利于塑造高端形象，地块周边住宅项目多为6层住宅房，为公务员居住区，人口素质较高。不利因素：附近高端商业项目销售不畅，办公项目去化缓慢。项目属性解读一.原行政办公区宗 地广众购物中心（商圈之二居住区、商业底商居住区、商业底商居住商业与服务区居住商业与服务区县中

4、心广场广场天和商厦（商圈之一）项目属性解读固阳作为“包头城镇一体化经济圈”重心之一,具备很强的辐射力，为项目塑造高起点、广泛引入客群奠定基础固阳是包头市城乡经济重点发展规划，固阳县是包头城镇经济圈的重心之一，本案位置为“重心的重心”根据规划，未来包头城镇经济圈将形成以固阳县为中心的城市群，按照“两轴多点”的产业空间结构，重点推动沿S211和包白交通干线两条轴线的工业园区和资源富集地的产业发展 。 项目属性解读一.包头白云鄂博固阳黄河发展轴呼包沿线发展轴 主要铁、石矿分布7项目界定：具有较强辐射力三线，是县城核心区域大规模综合体项目属性具象诠释区位城市核心区域城市发展方向，商务商业热点区域交通组

5、织便利临一条城市主干道，昭示性强环境生活设施完善周边拥有完善的生活配套辐射力呼包鄂重心较强的辐射力对客群引入有推动作用项目大规模建面91113平方米低容积率容积率2.27项目属性解读一.本报告要了解的关键问题固阳的宏观经济发展水平对未来房地产市场影响如何？问题一固阳商办市场研究？重点商圈调研？目标客群寻？商办产品建议？问题三固阳目前在售项目总体及各户型段供应量、成交量、价格分析？固阳客群研究？本项目产品建议？问题二二.宏观环境固阳宏观经济分析房地产市场指标分析市场需求量分固阳产业结构呈二、一、三形态，第二产业优势明显，城市规划依据产业布局，形成单核心状态，商务商业资源集中于老城区2007年，固

6、阳县完成生产总值46.5亿元，同比增长18%；工业增加值完成19.5亿元，同比增长25.7%；财政收入完成5.5亿元，同比增长25.24%；固定资产投资完成43.8亿元，同比增长29.1%;社会消费品零售总额完成7.1亿元，同比增长13.9%；城镇居民人均可支配收入12006元，同比增长20%；农牧民人均纯收入4739元，同比增长15.4%。 区域产业特征鲜明：全县第三产业滞后消极、第二产业基地格局，分布于固阳外围；中部以旧区是全县行政与商务中心。二.宏观环境铁矿工业园区石矿工业园区县行政与商务中心农业绿色园区产业布局及城市格局决定了固阳75%的常住人口分布在市县区内，主要集中于旧区和新区城市

7、产业升级促进高素质人口导入；资源型企业、公务员、员工收入水平良好11年末，包头市全市常住人口21.3万人，其中城镇人口占5.1万人，农业人口占16.2万人；近年新兴消费人群主要由当地私营业主、公务员、钢铁、煤化工等工业企业员工、科研骨干及构成。本案主要除当地客群外，需扩容吸纳外源客群。二.宏观环境核心商务区人均年收入3-5万居住区钢铁、矿石煤化工、电力产业基地高层领导人均年收入5-10万钢铁、煤化工、电力产业基地普通工人人均年收入4-5万居住区农牧业业人均年收人口约2-3万居住区作为城镇经济圈的组成城市，固阳经济实力较强。其经济总量在包头市内排名第一，是包头城镇的中心发展区域，具备一定的辐射力

8、，矿产资源丰富及土特产贸易发达，出现了私营矿主和企业主的顶级财富阶层包头、白云鄂博与固阳距离较近，由于矿产资源的致富之路，吸引了周边很多投资者 ，使得矿主这一财富阶层大量在固阳县城置业二.宏观环境 固阳矿产资源丰富，其中最为著名的铁矿。矿场资源的分布：全县各类矿山企业均分布在县区周围以及边远地区；包固阳矿场多为国有，也存在一部分私营矿主。 近年来包头市GDP持续高速增长，固阳也随着城市的进程发展，人均GDP决定了包头房地产市场仍处于快速发展期，同时，也决定了固阳房地产的快速发展期。固阳人均可支配收入均保持较快增速，在包头城镇市位居前列，购买能力和消费潜力显著增长二.宏观环境固阳商品房价格逐季度

9、稳步提升，2009年出现需求爆发式增长，房地产提速，相关政策频出，2010年供应量和成交量下跌，价格保持平稳综合目前主要的政策面、经济面、市场面的因素进行对比，虽然固阳房地产市场的购房人群以当地客户为主，外来自住及投资性需求相对较少，但市场大环境的变化（主要指国家调控带来的影响）对固阳当地的房地产市场仍然会有一定影响，入市时机的不同把握，给楼市造成了观望氛围，从而使企业放缓了开发节奏。2010年，由于受政策调控等方面的综合影响，市场中的有效需求受到一定抑制，楼市中的观望氛围日益浓重，从而使得成交量较2011年出现大幅度下滑。但近期从市场反应来看，全国大部分城市的销售情况都出现了不同程度的回暖，

10、但仍然无法恢复到去年同期水平。因此，我方预测，固阳县的商品房成交量也会随着全国销量的回升而逐步上升，但总量无法比拟2009年市场反弹现象。投资和自主需求的减弱，购房人群范围的狭窄，决定了商品住宅价格变化幅度有限。固阳房地产市场中，房屋去化动力主要来自于当地居民，外地移民较少，导致自住及投资性需求较弱，使得当地市场的消化能力有限。此外，置业者购买力不足也是制约价格上涨的主要因素。因此，我方预测未来成交价格上涨动力不足，仍将维持相对稳定的走势。二.宏观环境市场结论-经济产业结构决定了主流消费人群 作为“城镇经济圈”城镇群的核心城市，具备较强的辐射力，其经济总量和人均收入水平日益凸显; 固阳第二产业

11、相对发达，矿产采掘业以及大型工业企业和科研单位形成了较大量的城市财富人群，是固阳中高端消费市场的有力支撑； 房地产市场虽然增速减缓，但仍处于快速发展期，未来市场潜力看好，但竞争程度将会加剧。二.宏观环境（三）项目诊断市场认知 项目自身诊断战略定位产品定位建议选择研究产品根据项目属性及区位条件，确定以舒适型户型为主力的住宅项目、标准办公以及小户型公寓、商铺为本次报告研究的产品对象。项目容积率2.27，住宅产品多为小高层产品，但因区域市场小高层产品处于起步阶段，可比案例较少，因此该部分着重研究舒适型户型产品。商业、办公部分体量较大，且项目属于核心商务区域，应重点考量标准普通式办公和具有投资功能的产

12、权式办公，兼具居住功能，以降低风险快速去化。项目诊断（一）住宅部分三. 无小套型限制 区位良好 高端 容积率约2.13 舒适户型区位条件档次多层、小高层 项目条件 需研究的产品属性 属性 住宅首改型 商办属性 核心区位 容积率约3.1 小高层企业需求个人需求核心区位 项目条件 需研究的产品属性 属性 商办标准办公产权式办公（公寓）二次或多次改善型市场分析固阳土地成交量相对较少，近年成交价格变动平稳项目诊断（一）市场认知三.老城区土地成交量较小，新城区是成交重点区域，土地用途多为住宅用地2009-2010，包头商品房年度供求比波动落差较大。受市场大环境向好的影响，2009年整体市场看好，供求比接

13、近均衡，而到了2011年，商品房供求比走势大幅下挫，市场失衡，供大于求局面加深；从2011年1季度至2012年1季度供求及价格看，受大市场调控政策打压，成交价格略有下滑，且成交量均小于供应量， 。项目诊断（一）市场认知三.市场分析固阳县重点在售住宅项目成交价格主要分布于2300-2800元/平方米之间，部分高端项目成交均价突破3000元大关固阳商品住宅成交价格分级具有自身明显特点，单价与户型居室数成正相关，随着户型面积的增大，成交均价走高，一房成交价格为2514元/平方米、二房成交价格增加至2918元/平方米、三房成交价格为3146元/平方米、别墅成交价达到了5000元/平方米。这主要是由于两

14、房、三房、四房都是以高端形象入市，且多分布于昆区和青山区，所以单价较高部分项目由于地段位置、社区环境、品牌物业等因素价格已突破3000元/。固阳县商品住宅价格分级与户型面积成正比关系，户型面积越大，单位成交价格越高。市场分析固阳县在售项目中二房为主流供应和成交户型，小三房也存在一定的市场空隙项目诊断（一）市场认知三.固阳在售项目供应以80-110m2的二房居多，90-120m2面积段三房供应较少，并辅有少量120-160三房固阳县在售项目二房成交主要集中在80-110m2之间、三房成交主要集中在120m2左右，辅以一定数量130-160m2的三房，跃层销售较好，市场空缺产品；固阳客群对于小高楼

15、层的接受度有抗性，价格偏高，总价超过心理承受预期。 旧区发展相对较早，目前该区域可开发的土地资源已经不多，因此推案规模有限。新区均呈现供大于求的态势。去年受大市场影响余留的存量，预计2012年，该区域仍将延续以消化市场存量为主。客户分析受工作及区域认知的影响，客户普遍有较强的置业区域倾向，最高承受总价30-40万元，对单价提升幅度有较大抗性意向购房区域中：旧区占50%，其次是新区，占三成多。对装修房的接受度较低：选择豪装和精装房的比例只有10%左右。价格承受方面：单价承受力比例最高的是3000-3500元/平方米（52.6%），其次是2500-3000元/平方米（30.3%）。总价承受方面，6

16、2.3%的意向购房者最高承受的总房款在30-40万元之间，能承受40万元以上的被访者占35.1%。项目诊断（一）市场认知三.两房市场供应量较大，且市场接受度高，在同一个项目中销售速度明显快于其他户型。两房以上的大户型由于总价过高，市场供应量偏少，且销售状况欠佳。客户分析为追求舒适型居住，三居室是主要需求户型，置业目的改善型居住面积需求以中等偏小户型为主。80-110平方米占比74%。比例最低的是120-160平方米。户型需求五成多为三居室，其次是二居室（36%）。购房目的以改善型需求为主（70.1%）。项目诊断（一）市场认知三.价格是首要关注因素，未来定价需谨慎意向购房者选择住宅小区时，最关注

17、的因素依次是价格、地段、公共交通、周边生活配套设施、会所设施、物业管理等。对区域规划、建筑风格的关注度最弱。客户分析“圈层文化”的口碑传播是主要渠道，由于当地营销理念的滞后，对活动与DM 运用较少，造成人们接受度较低固阳意向购房者获取房屋信息的主要渠道是朋友介绍、户外广告。意向购房者关注的配套需求依次是超市/便利店、邮局银行、医疗设备等。项目诊断（一）市场认知三.35-45岁，有年轻化趋势，本科及大专高学历，见识广客户分析家庭年收入较高，追求生活舒适型近七成家庭年收入在5-15万元之间。年收入10万元以上的占23.7%。拥有私家车的占四成。私家车以10万元以内的经济型轿车为主，部分拥有20万元

18、以上的中高档轿车。休闲活动比较多元：选择朋友聚会比例最高，其次是补充睡眠，第三是购物消费。此外，运动健身的比例较少。项目诊断（一）市场认知三.客户在城市中有多套物业，置业经历丰富，对现状居住条件基本满意，再次置业2022/7/25较强的置业区域倾向，主要选择旧区；对装修房认可程度较低；最高承受总价30-40万元，对单价提升幅度有较大抗性；两居室是主要需求户型；追求舒适性，改善生活环境需求偏好关注要素置业要素排序：价格、地段、交通、配套设施获取信息渠道：口碑是首要传播途径，“圈层”很重要35-55岁之间；职业以矿业、公务员等中高层管理人员以及私营企业主和矿主；主要来自固阳县内，一部分来自周边县市

19、；客户特征市场调查和深入访谈显示的固阳中高端客户客户特征及偏好项目诊断（一）市场认知三.26固阳商品住宅市场总结项目诊断（一）市场认知三.一级市场11 2 两房成交总价为27-30万元、三房成交总价为35-45万元；3追求舒适型生活的改善型购房需求客群占首要位置6市场平台内两房（80-110平方米）、三房（90-130平方米）去化快，需求量大，140平方米以上大户型去化速度较慢 对价格较为敏感，单价3000元基本为“坎”，4000元是提价心理底线； 对小高层产品有一定抗性，此类产品较少，主要原因为城镇人口居住相对较少；4旧区是仍是首要置业区域5典型项目分析三.固阳国际广场美源豪庭广场项目佳雨花

20、苑12341234竞品比选原则：根据项目的情况，项目所处位置、预期价格、定位客户和户型面积四个方面的条件对固阳住宅项目进行筛选。 我们对固阳在售住宅项目中进行比对寻找，结合位置市中心、户型中等偏大、高单价、高总价、客户定位在中高端人群的特点，最终圈定4个核心竞争项目，他们是固阳国际广场、美源豪庭、广场项目、佳雨花苑。 同样的过程，我们对即将入市项目进行筛选对比，最终圈定，固阳国际广场项目为未来的主要竞争项目。项目诊断（二）典型项目分析位置户型价格客户核心竞品项目1234三.项目诊断（二）项目属性商品住宅及底商购物中心写字楼公寓商业及写字楼商业酒店主要经济技术指标占地面积82599建筑密度33.

21、4%容积率2.27地上建筑面积188155商品住宅主要经济技术指标总建筑面积91113可销售面积68013底商建筑面积8862商办主要经济技术指标大商业总建筑面积42193（地上）写字楼及公寓总建面45301（地上）大盘与小盘的优势在于生活方式的营造，项目需要提升项目地块价值，扩容吸附整个包头周边市场客群。三.项目诊断（二）问题诊断区域属性区域认知项目属性做地通过“做地”，逐步消除区域非中心感认知，提升项目地块价值，扩容吸附整个包头周边市场客群，达到开发目标。三.项目诊断（二）以什么方式做地？区位属性项目规模做地问题诊断以什么方式做地？新市镇开发模式我们有什么？82599、老区与新区相接、环境

22、好，但区域发展滞后，配套缺乏我们要做什么？消除消费者的陌生认知我们的出路？完善生活配套外部功能内部化三.两室两厅一卫 114.61M2两室两厅一卫 117.47M2三室两厅两卫 150.18M2三室两厅两卫 150.71M2“做地”的弊病竞争环境容易千篇一律，缺乏性格1造城有余，生活不足2有“城”没“市”3固阳城市广场固阳需要重新建立综合服务体系新标准此盘“做地”，直接“做产品”地理位置之后，缺乏人气缺乏性格，产品有余而生活不够项目诊断（二）如何才能有所不同？三.项目诊断（二）固阳综合体大盘新标准城市中的理想家园新市镇功能的复合性，避免单一带来的市场风险，新市镇应满足不同人群的居住理想，具有很

23、强的和谐性与包容性。营造不同客户群的多种生活方式。社区形态应符合主题化生活方式，具有识别力。造城新市镇模式理想家园造生活新城性格33三.三室二厅一卫 110.5M2三室二厅二卫 144.6M2三室二厅二卫 126.1M2二室二厅一卫 96.6M2二室二厅一卫 89.6M2项目诊断（三）战略定位生态居住国际化标准新市镇市场机会战略定位产品定位突出本案区域最大的优势生态性；重点挖掘地段资源，塑造固阳第一全民服务体系社区；将国际化定标准，重塑国际化价值，突出本案的档次性及差异性；固阳综合体大盘新标准三.战略定位（三）客群定位跨阶层战略：囊括相同居住理想的客群，兼容不同需求的客群。改善型客群：区域认知

24、度高，最容易认同本项目;固阳县中高端改善客群：通过生态环境及新市镇的生活方式进入中高端改善市场，抢占“固阳城市广场”客群;性价比客群：适当打造产品性价比吸引投资客：看中投资升值潜力，全市及周边城市。固阳高端改善客群：以差异化产品进入高端市场，抢占“佳雨花苑”客群;主力客群次主力客群辅助客群三.表情社区营造纬度生活表情社区空间形态的多样性+产品形态的多样性+建筑风格的多样性社区主题化建筑表情化生活故事化空间戏剧化三.三.项目诊断（三）战略定位三.三.整个地块昭示性最好的位置，为沿阿拉塔大街与新建路两侧；为提高项目产品的整体品质个形象，把项目可划分为三个组团；第一组团：价值产品（为项目提高整体品质

25、）第二组团：主线产品 （为项目提升形象）第三组团：附线产品 （为项目补充服务）商品住宅及底商第一组团第二组团第三组团底商围楼大型购物中心酒店纯写字楼Loft公寓风情商业步行街商业街小高层住宅多层住宅推货策略：商业体量较大，需引进品牌商业引导投资；写字楼市场处于初级阶段，现为滞销，后期需把握推盘节奏与推货量。项目诊断（四）产品定位建议产品解读37商业功能定位划分：裙楼外围设1F底商（为提升外部整体感观效果，经营者多为品牌），室内1-2F为大型超市及百货，室内3F整体做品牌餐饮，室内4F做大型娱乐、休闲影院。打造全面性服务模式，成就商业极点。三.三.项目诊断（四）产品功能定位建议固阳首个高端商业综

26、合体，一站式生活商业服务体系，推动固阳县走上新的阶梯，具有象征性的标志。商业功能定位三栋裙楼商业建议做连廊式通体商业，创造固阳第一规模室内步行街，提高商业规模型，联动发展，凸显一站式服务三.三.项目诊断（四）产品功能定位建议三.三.项目诊断（四）产品定位建议业态表现打造固阳县第一都市时尚风情步行街综合大盘的“社区业态与环境表情”是其差异于竞争对手最直接的符号。固阳县前所未有的体验式理想家园，集餐饮、娱乐、休闲于一体的体验式服务此前，他们对这样的生活只能当作是向往，只能离开自己的家园才能享受到这样的生活；广众国际中心的到来将实现他们理想中的新都市生活业态多源化业态情景化业态功能化业态富丽化三.三

27、.项目诊断（四）产品定位建议业态规划随着今年房地产市场的兴起，固阳房 地产市场正在逐渐走进萌芽期，市场发展尚未成熟；固阳县主要以农牧产业为主，城镇人口较少，支柱产业有限。第三产业相对滞后，市场写字楼产品较少，主要源于写字楼在市场上的消极状态；根据市场推论，建议做独立写字楼纯写字楼建议优势：独立写字楼在户型面积和建筑结构上可以灵活运用，根据后期销售市场反应，我们可以随即变动户型面积。独立写字楼在形式与商业是相容的，但在实质上是区分开的，可以找到一个安逸的工作环境。产品功能划分：1-2F做外围底商（为利于销售面向阿拉塔大街做写字楼正门入口，做入口大堂）；3-8F做小平米结构办公，9-17F做豪华型

28、大平层办公，18F做大型会议室，可为下面单位共用。写字楼功能定位三.三.项目诊断（四）产品定位建议业态规划Loft公寓目前，Loft公寓产品在市场上表现空缺，以前市场上也出现过此类产品，市场表现较为畅销；Loft公寓楼是市场新型产品，品质胜于普通平层，他具有气势魂魄的生活空间，是新一代年轻人和当今时代追求的主流产品。建议优势：产品功能划分：1-2F做外围底商（为提升产品价值利于销售，面向阿拉塔大街做写字楼正门入口，做入口大堂）；3-18F做小户型loft公寓，面积区间为50-85，小面积loft公寓总价低，市场易于承受。Loft公寓功能定位三.三.项目诊断（四）产品定位建议业态规划公寓近几年，

29、随着固阳县周边的矿产资源逐渐增加与大量开采，吸引了周边很多城市的投资者，他们居住在另一个城市，却立足于固阳，这些人正是我们公寓产品的主要目标客户群。公寓产品在市场表现较为畅销,市场供不应求。建议优势：产品功能划分：裙楼1F做外围底商（楼体东面做入口大庭，出行与商业区分）；5-12F做小户型公寓，面积区间为30-120，小面积公寓总价低，市场易于承受。公寓是拉升销售额度和回款率最有效的产品线，建议公寓建于此位置，360度采光豪华型高端公寓。公寓功能定位三.三.项目诊断（四）产品定位建议业态规划酒店酒店选取位置至关重要，根据整体业态规划布局，酒店必须面向主干道阿拉塔大街，客流量指数与交通的便利直接

30、决定着酒店的位置。可以引进四星级服务酒店，提高项目的整体品质建议优势：产品功能划分：裙楼1F做入口大堂（楼体正面迎街做入口大庭，层高高达5米，宏观气魄）；1F打造四星级豪华型酒店大堂，5-8F为豪华型公寓式套房，9-12打造豪华型总统套房，面积区间为30-200。酒店功能定位三.三.项目诊断（四）产品功能定位建议规划布局总结：1、整体规划最大的体现区域生态的、开放型城市意向；2、充分考虑到既有市政配套设施与项目配套的互动和相互促进，提升区域的城市配套；3、考虑地块各组团外部与开放区域的过渡及组团内部的私密性；4、商业规模应在区域型及社区型之间，合理布置距离；5、考虑分期施工开发和销售的独立性，

31、规划调整的弹性，以及各期成本的投入。规划布局总结二.商业分析商业解读房地产市场指标分析市场需求量分2022/7/25 Mini Mall Street 具备Shopping Mall的一切功能，但均按比例缩小体验式的、情景化的、特色的四.商业部分（一）核心问题解析商业定位7/25/2022特色化是本项目的核心竞争力，具有全业态和区域辐射性两大特点市场定位 全业态规划，固阳县第一都市时尚风情步行街 以项目自身及周边居住人口为核心消费群，辐射整个青山区、昆区人口主题设计邻里中心步行商业街；休闲购物之城；动感娱乐之颠；星级专业化美食【综合服务品牌】 【餐饮娱乐】便利走廊社区店、水果超市、书店、精品店

32、 美食天下好清香美食中心、庆兰饼屋等特色小吃【潮流天地】 SPA生活馆、活力护理健城桑拿、足浴、SPA文化营地书吧、影像店、美容院、美发厅、茶馆、婚庆 梦幻室内娱乐城量贩式KTV、RTV时尚名店数码电子、服装、鞋帽、服饰、化妆品业态规划四.商业部分（二）核心问题解析客户定位经营者通过访谈发现：大多中小经营者鉴于经济实力目前没有买铺意向，倾向于租赁经营。如果购买商铺，总价100万内可以承受；经多年经商积累了一批购买能力较强，有意愿买铺的商家，占全部商家比例不超过10%；很多经营者会就近开店，商业核心区的铺能吸引外围商圈经营者进入；固阳县的商铺经营者是项目经营者主要来源业态经营者来源店铺来源精品零

33、售旧城区天和商厦商圈、广众购物中心服装、饰品、礼品等商铺经营者为主，少量市域范围内的经营者多为租赁少量购买休闲娱乐市级休闲娱乐场所经营者租赁餐饮餐厅经营者大多为街面底商，如小不点烧烤等。主力店餐饮为县级品牌餐饮，如广众假日酒店等多为租赁少量购买四.商业部分（二）核心问题解析客户定位投资者主要由权力公务员和生意人构成，两者比例相当，各约占投资者的40%，其他20%为收入水平较高的企业管理层等；外地客户约占固阳商铺投资者总量的约15%，周边市县生意人和权力公务员是外地客户主要来源；商铺投资客比较谨慎，对商铺市场会进行较为理性的分析，多懂得商铺投资及经营的一般规律；投资者分类投资实力客户背景顶级投资

34、者500万以上专业投资客，外地人在固阳县数量很少实力投资者200-300实力雄厚的本地生意人+周边市县生意人数量较少小投资者100万本地生意人，权力公务员，企业高管，少量外地人是固阳商铺投资市场主流客户本项目投资客户：小投资者为主，少量大面积单位面向实力投资客四.商业部分（二）核心问题解析铺面划分原则由购买客户确定店铺面积为保证投资的进入性，尽可能保证较高比例小铺面，从而将总价控制在100万元以内，面积100平方米以下；主流店铺总价不超过100万，面积50平米左右；为保证铺面的实用性，面宽进深比尽量不小于1：2。临街可以划分较大铺面，吸引品牌主力店的进入，提升项目的整体价值，保证投资的安全性；

35、四.商业部分（二）核心问题解析商铺购买者总价承受力对应本项目价格定位的店铺面积投资者100万100平米经营者30万50平米商业部分商业定位四.商业店铺切割A、沿街店铺面宽（m）进深(m)店铺面积 ()配套81210-1250120独立上下水、空调B、餐饮店铺面宽（m）进深(m)店铺面积()配套8161520120200上下水、厨房荷载：450kn/C、社区配套商业面宽（m）进深(m)店铺面积()配套410683080独立上下水、空调业态面积（）健身房350网吧1000美容美体、足疗保健120200电玩1000茶艺棋牌300D、休闲娱乐商业五.写字楼部分办公部分我们怎么做？固阳第三产业比重较低，

36、未来产业结构不会有重大调整，通过评估模型的横向比较判断，固阳写字楼市场发展水平相对较低，对于高端写字楼的需求一段时间内不会出现；写字楼部分（一）市场解读五.固阳是一个以农牧业为主的城镇，第三产业不发达。根据十一五规划，未来的产业结构不会有重大调整。对高端写字楼需求的产业在固阳县第三产业中占比很低，市场高端需求不足。写字楼-低成本，高形象低成本高形象其公共部分采用中央空调，每个单位内采用分体式空调；中央空调类幕墙外立面，同时在外立面的造型上予以创新外立面干练，挺拔类幕墙新颖，时尚造型的创新地标性，权威性激光束富丽堂皇夜晚灯光五.写字楼部分（二）核心问题解析外立面简洁、现代、时尚使建筑具有强烈的视

37、觉冲击力和昭示性，并能节约成本要点：节约成本，采用类幕墙。在建筑设计上做出通透感、现代感，突出大平面、整体性、适当大玻璃形成幕墙感中性颜色但不能过冷，突出召示性五.写字楼部分（二）核心问题解析夜晚灯光的衬托富丽堂皇成功的建筑夜景照明形成独特的城市景观，并能提升物业形象：白天物业形象晚间物业形象 注重写字楼大堂与电梯间等公共部分细部营造，通过软性装饰，有效控制成本，并体现大气，堂皇五.写字楼部分（二）核心问题解析写字楼最顶层建议做大空间会议室，增加卖点，易于销售。电梯厅大堂走廊大堂建议写字楼做入户大堂，提高产品品质五、公寓楼部分核心问题解析五.公寓楼部分（一）核心问题解析 固阳公寓产品比重较低，

38、根据市场勘察公寓产品较为畅销，近年公寓产品市场出现供不应求；但未来市场必然会大量浮出此类产品，必须随时更新市场数据，把握好时机入市。根据光线的向好性和受限性，建议这栋做公寓产品，拉升产品主线，提升总销售额。利用商业裙楼楼顶，设置平台花园，充分体现写字楼的品质与生态环境，提升其核心竞争力五.公寓楼部分（一）户型定位建议户型定位建议：建议户型面设立在30-120平米区间，销售均价为3500-4000元/。五.LOFT产品部分核心问题解析五.LOFT公寓产品部分（一）核心问题解析 固阳loft产品比重较低，根据市场勘察loft产品较为畅销，loft产品为新型需求产品，特受市场青睐；近年loft产品市场出现供不应求；固阳在售房地产项目中尚没有此类产品，市场潜力很大。根据市场产品空缺性，建议这栋楼宇整体做loft公寓产品建议loft公寓裙楼正面做入户大堂，提高产品品质Lfot公寓户