[宁波]四星级酒店项目前期研究策划报告

1、xxx阳光大酒店项目前期报告前言： 第一部分：产品概况第二部分：SWOT分析第三部分：酒店市场分析第四部分：办公楼市场分析第五部分：商业市场分析第六部分：项目调整建议第七部分：项目推广建议报告目录 前言 针对阳光大酒店项目特性，根据目前宁波酒店、办公楼、商业总体市场供求 状况，并结合项目所在城西区域的特性，就本案的运作思路提供参考意见。 为实现本项目的快速去化，降低市场风险，根据宁波同类产品的实际配置、 销售情况，为本项目的产品提供调整建议。 根据目前宁波同类型项目的实际案例及销售情况，为本案在取得销售许可 之前的运作模式提出本公司的建设性意见。 本报告为项目前期报告，重点为整体市场的把握、产

2、品价值提升建议、项目 前期推广建议，相关细节将在后续提供给贵方。产品概况第一部分四星级标准酒店1栋，21层，单层面积为1360，总建面积为28560酒店客房数330套 1栋，22层，单层面积为1360，总建面积为29920商场：酒店、办公楼下面的连层，共3层 写字楼部分 商业部分 产品分类项目经济指标 总用地面积总建筑面积 建筑占地面积建筑密度容积率 绿地率总停车位19420平方米 99749平方米 9710平方米 504 25490辆 建设单位设计单位产品构造 酒店经营单位 酒店星级竣工时间自行车位 宁波市xxx阳光世界大酒店有限公司宁波市海曙区望春街道西成村经济合作社 宁波市建筑设计研究院

3、 主体为框架剪力墙结构，由地下2层、地上25层、及裙房等组合而成 宁波xxx市阳光世界大酒店有限公司 四星级 标准 2013年 8月 1450辆项目特点： 地处宁波城西，整体商业氛围档次不高，仍处于发展阶段。 产品属于复合型商业地产，包括四星级标准酒店、商务楼、商业部分。 本案酒店的顺利经营将有力支撑写字楼及商业部分的运营发展和销售。 村级用地，必须在建筑大体完成后，才能开始销售。SWOT分析第二部分 项目优势分析 交通优势明显： 环城西路、丽园、机场路、气象路以及新典路构成了纵横交通网，为本项目 的通达性提供了保障。 复合型产品优势： 四星级标准酒店通过品牌经营团队进行运营，可以提升区域价值

4、，并带动写 字楼、商业部分的整体价值提升。 现房实景优势： 本项目属于村级用地，必须在得到许可后才可销售。这种特性一方面会给开 发商带来一定的资金压力；另一方面，对客户而言，可以产生“眼见为实” 的保证，也是企业实力的体现。 项目劣势分析 人口分布杂，区域档次低： 项目周边外来人口多，人员成分复杂，将对项目品质、档次提升产生负面影 响。 区域商务竞争力不强： 周边办公楼内、外部配置低，缺乏品牌客户入住，而在建或将开建的的宇达名 城、丽园尚都、金都国际、恒丰中心等虽在内外部配置上有很大的提升，但体 量大、客户定位重复，放在写字楼市场进行比较，明显缺乏特色支持。 区域商业氛围杂乱、无序： 海曙西部

5、地区只有一些自发形成、零星散乱的商业分布，至今无一个象样的服 务业集聚区，造成区域档次越来越低、租金售价难以提升、商业氛围难以形 成。 项目周边商业氛围 项目周边商业具有城乡结合部特征： 种类多、杂乱、整体档次不高，直接导致很多人对城西区域的印象仍然停留在“脏、乱、差”阶段，这是本项目发展所必须解决的心理抗性。 参杂五金汽配店铺 宁波电缆电线厂就在附近，所以周边自发地形成了众多五金、线缆、汽配等店铺。此类店铺形象普遍较差，虽然部分繁荣了地方商业，但对本项目的推广会产生负面作用。 项目威胁分析1 市场供应量大、竞争加剧： 酒店方面，宁波各区近几年大幅推出高标准、具有知名品牌管理团队的星级 酒店，

6、酒店行业的客户竞争已经进入白热化状态。 商务楼方面，宁波未来三年内写字楼供应量将超过200万平方米，而年均消化 量仅30万平方米左右，写字楼供过于求的形势将不可避免。 商业方面，宁波近年规划建设的商业中心增多，总面积达到100万平方米，如 万达广场、世纪东方商业中心、湾头商业休闲区等，势必将争夺宁波市区有 限的客户资源，未来商业市场的竞争形势同样不可乐观。 项目威胁分析2 同区域写字楼产品竞争激烈： 在建或即将开建的有宇达名城、丽园尚都、金都国际、恒丰中心等。如果本 项目在形态、配置和客户三方面无法突破，单就海曙西区的同质竞争就势必 在所难免，更不用说参与整个宁波写字楼市场的竞争。 同类写字楼

7、产品竞争威胁： 海曙区留存的村级用地尚有不少，这些村级用地多为商业用途，由于这些用地 在成本等方面与本项目相似，未来区域内商业和写字楼项目竞争将更加激烈。 项目机会分析 高标准酒店在城西存在空白： 海曙西部地区缺少星级高标准酒店，而机场路直达西区，从项目所在地更可直 达宁波核心，存在相当高档客户来源及相应需求。 品牌经营酒店在城西存在空白： 城西酒店业尚未出现具有全国、乃至国际品牌的经营管理团队进行运营的星级 酒店，对区域市场而言具有开创意义，并可提升项目整体价值的意义。 具有酒店式管理写字楼在城西存在空白： 宁波写字楼供过于求的事实已经非常明显,但多数停留在同类同质化竞争之 中，差异化市场、

8、特别是在软性价值上具有酒店式管理的写字楼不多，结合本 项目星级酒店优势，从客户需求出发创造市场、制造差异化竞争优势将是本案 顺利销售关键。星级酒店商业写字楼区域认同问题同质竞争问题价值创造问题项目三大类产品前期问题小结xxx阳光大酒店市场培育问题持续经营问题酒店市场分析第三部分宁波五星级酒店资料名称区域规模周边信息餐饮设施服务设施娱乐设施辅助设施南苑饭店宁波市灵桥路客房438间天一阁藏书楼 月湖景区 七塔寺 天一广场 中山路商业街 三江口中餐厅 西餐厅商务中心 票务服务 鲜花店 冲印店 医务室 出租车 部分房间有宽带上网 穿梭机场班车 迪斯科舞厅 棋牌室 电子游戏机室 游泳池 保龄球场 健身室

9、 按摩室 桑拿浴室全景式玻璃窗 独立淋浴房 感应式电子门锁 直接饮用水系统 私人保险柜 电脑水温控制系统 国际互联网络 双线电话中信国际大酒店宁波市江东北路1号（三江口灵桥边上）客房288间天一阁 七塔寺 同湖 秦隍庙中餐厅 西餐厅 客房送餐服务会议厅 商务中心 外币兑换服务 票务服务 DDD电话 IDD电话 商场 理发美容室 免费宽带上网 穿梭机场班车咖啡厅 酒吧 舞厅 卡拉OK厅 棋牌室 保龄球场 小型高尔夫球场 健身室 桑拿浴室每层设单独制冰机 房间内可直接送发E-MAIL东港喜来登大酒店江东区彩虹北路客房655间三江口商业中心区、鄞州商业中心区、天一广场、会展中心中餐厅 西餐厅 日本料

10、理 全天候客房送餐服务商务中心 免费宽带上网国际直拨电话 卫星电视 语音留言 全天候礼宾服务 行政酒廊图书馆 每日免费报纸咖啡厅 酒吧 烟感 房内按摩服务小厨房小冰箱 熨斗 残疾人专用房 烟楼层 婴儿床 保险箱 咖啡机水果篮 冰桶 人体工学工作椅 宁波五星级酒店分析 品牌酒店管理团队经营： 如东港喜来登、华侨豪生等，均依托具有国际品牌的酒店管理团队提升自身整 体素质及价值。 重视软性配套： 五星级酒店往往从客户需求角度出发，为客人提供商务、休闲、生活等人性化 配套设施，重视、尊重客人。 重视所提供的服务： 重视整体服务氛围的营造，对人员素质要求较高。名称区域周边配套规模餐饮设施服务设施娱乐设施

11、辅助设施宁波大酒店宁波中山东路145号天一阁 月湖 七塔寺 天一广场客房300间中餐厅会议厅 商务中心 外币兑换服务 DDD电话 IDD电话 部分房间有宽带上网 穿梭机场班车美食城 夜总会 卡拉OK厅 棋牌室 桌球室 乒乓球室 游泳池 保龄球场 健身室 桑拿浴室提供翻译 钟点秘 导游文昌大酒店宁波中山西路文昌街2号鼓楼 天一阁 月湖客房160间中餐厅 西餐厅 客房送餐服务多功能厅 商务中心 票务服务 DDD电话 IDD电话 洗衣服务 商场 医务室 理发美容室 出租车 宽带上网 酒吧 卡拉OK厅 棋牌室 桌球室 电子游戏机室 保龄球场 健身室 桑拿浴室设商务专用楼层宁波新金星宾馆宁波市柳汀街55

12、5号中餐厅 西餐厅商务中心 票务预订 商场 停车场 洗衣房 租车服务 保险箱咖啡吧 健身房 棋牌室 桑拿 美容美发 台球 按摩 乒乓球中西自助茶吧 阳光套房 行政商务房、女人客房、无烟客房等个性化客房宁波新园宾馆宁波市解放南路188号客房106间中餐厅 西餐厅 客房送餐服务商务中心 外币兑换服务 洗衣服务 商场咖啡厅 酒吧 卡拉OK厅 棋牌室 桌球室 电子游戏机室 游泳池 保龄球场 健身室 桑拿浴豪华写字楼 商务、娱乐和康体设施宁波四星级酒店资料1宁波四星级酒店资料2名称区域周边配套规模餐饮设施服务设施娱乐设施辅助设施开元大酒店浙江省宁波市百丈东路812号客房398间中餐厅 客房送餐服务会议厅

13、 外币兑换服务 DDD电话 IDD电话 洗衣服务 理发美容室 全部房间免费宽带上网迪斯科舞厅 卡拉OK厅 棋牌室 桌球室 电子游戏机室 保龄球场 录象室 健身室 桑拿浴室能容700人的多功能厅及大、中、小会议厅7个；300个停车位；10个康乐项目江南春大酒店宁波鄞州区钱湖北路1777号麦德龙 、高教园区客房141间中餐厅 咖啡厅会议厅 商务中心 DDD电话 IDD电话卡拉OK厅 棋牌室容纳600余人就餐的餐厅及各式包厢20余个宁波新兴大酒店宁波市中山西路226号（文昌街5号）客房358间中餐厅 西餐厅国内、国际（IDD）直拨电话、中央空调、消防自动报警系统，闭路卫星有线电视、商务中心交谊舞厅、

14、卡拉OK厅、棋牌室、桌球室、乒乓球室、游泳池、保龄球场、网球场、健身室、桑拿浴室写字间和各种类型的会议室，多功能厅。精品商场、商务中心、票务代理、美容美发、汽车出租宁波金港大酒店宁波市扬善路51号客房270间中餐厅综合布线提供100M宽带上网服务 商务中心多功能歌舞厅 KTV包厢 酒吧 保龄球 网球场 桑拿 棋牌室 美容厅可容纳500人左右的多功能大宴会厅宁波四星级酒店分析 品牌酒店管理团队经营： 如开元、新兴等，均依托具有专业的酒店管理团队进行日常运营。 重视个性化配套： 如开元重视商务会议和娱乐设施，以其为特色；如新兴重视康体设施，并以其 为重点进行服务特色经营。 重视商务服务： 配备满足

15、商务需要的软、硬件服务。宁波城西星级酒店资料名称星级区域规模餐饮设施服务设施娱乐设施宁波新远洋大酒店三星环城西路北段337号客房63间以宁波海鲜特色为主感应式门锁、24小时淋浴热水、多频道电视节目、可独立控制的空调系统、国内国际直拨电话、互联网高速接口、个人保险箱咖啡吧、棋牌、美发美容和商务中心等服务设施宁波美地亚宾馆三星环城西路南段周江岸路18号客房71间中餐厅商务中心 停车场 外币兑换 票务服务 洗衣服务 商场 理发美容 租车服务 全部房间有宽带上网 分体空调 中餐厅 大堂吧 客房送餐服务餐厅、美容、桑拿洗浴中心、棋牌室、雅致休闲吧、棋牌室、按摩室宁波南苑E家商务旅店三星环城西路南段756

16、号客房102间中餐厅 西餐厅会议厅 商务中心 停车场 票务服务 DDD电话 IDD电话 洗衣服务 理发美容室 邮政服务按摩室宇达旅游饭店二星宁波市环城西路南段325号7:00-21:00提供服务KTV、桑拿中心、美容美发宏通苑大酒店三星宁波市环城西路南段429号客房110间中餐厅中央空调、数字电视、宽带上网、净水器浴场、餐厅、客房、夜总会、中西按摩、足道服务、电影厅、健身房、美式桌球、乒乓球、电子游戏金丰大酒店四星宁波市环城北路南段567号客房99间中餐厅 西餐厅宽带网、私人保险箱、宴会厅、国际会议厅、票务服务 理发美容室、 商务中心、 DDD电话、IDD电话 台球、网球、乒乓球、保龄球、棋牌

17、、桑拿、美容中心、室内游泳池宁波城西星级酒店分析 缺乏品牌酒店管理团队经营： 整体档次不高，各酒店经营特点雷同，市场认同度不高。 缺乏个性化服务内容： 餐饮、娱乐、商务类服务内容雷同，陷入同质化竞争。 缺乏复合型产品： 酒店功能单一，无法实现商务、休闲、消费、娱乐等复合型功能。参考个案1：东港喜来登大酒店项目特点： 前身为东港饭店，即当时鄞县县政府第一招待所，主要是为鄞县政府服务 。 前期引入国际知名酒店品牌波特曼成功完成了项目整体价值、形象提升。 后期引入喜来登进行酒店经营管理，依托品牌酒店管理团队优势，将“星级 酒店式服务”嫁接到公寓产品之上，成功实现销售。东港喜来登大酒店营销策略 宁波核

18、心区地标性酒店 依托波特曼、喜来登的国际品牌优势品牌嫁接后续经营 鄞县县政府第一招待所前身现况参考个案2：远洲大酒店项目特点： 地理位置偏远 位于宁波市江北大道与规划大道交汇处，江北工业区的主入口； 周边商业气氛淡薄，离市中心也有一定距离。 心理抗性 在传统宁波人心中，酒店所处的区段为城乡结合部，认同度不高。 具有区域开创性产品意义 为江北高新技术产业开发区具有开创性意义的地标性产品。xxx远洲大酒店营销策略通过前期对企业客户的推广，配合后期的价格优势，开拓了企业会议市场，并通过企业带动个人消费客户，酒店运营实现了良好开端。依托专业酒店管理团队提升酒店服务水平、前期对目标客户进行针对性传播、宣

19、传自身优势、后期运营降低价格形成竞争优势整合营销定向推广地理位置偏远、定位客户高端、区域价值不明显劣势现况写字楼市场分析第四部分总体供求趋势1供应量急剧放大，市场面临巨大竞争压力2013年写字楼实际需求量约为35万平方米左右，而新开盘项目约在15个，总建筑面积在47万平方米，2006年新增量与之前的市场存量预计约为93.5万平方米，供需比例已经扩大到3：1。随着鄞州南部商务区、东部新城、江北湾头、鄞奉商务中心等板块商务楼宇的建设，2014年的写字楼供应量将超过200万平方米。仅鄞州中心区南部商务区将有20个项目，共60万平方米的供应量，江东科技园区60万平方米“绿城宁波研发园区”，加上散落在其

20、他板块的项目，凯德汇豪天下、万达广场写字楼、银亿时代广场、广博国贸中心、坤和中心、东城国际、雷迪森广场、绿城绿园写字楼、东方商务中心等，供大于求已经成为不争的事实。总体供求趋势2随着供应量大幅度增加，租售周期必然延长通常情况下，供应大于需求，市场处于买方市场，整个市场必显现疲软之势，租售周期必然延长。从宏观方面来看，宁波写字楼市场供应量急剧放大，市场供需失衡；从项目区域来看，整体供应过量，需求趋于饱和。另一方面，供量剧增，将使市场渐入观望，从而短期内市场需求不会有大的增量。这种情况下，今年市场竞争无疑将更加惨烈，无论租、售都将面临巨大的竞争压力和去化瓶颈。产品发展趋势1品质方面：宁波写字楼品质

21、越来越高，建材、电梯配置、车位等硬件方面已成为关注要点。全天候办公：分户计量中央空调将成为主流，以适应宁波客户全天候办公的需求。挑高层高：写字楼层高基本控制在3.43.7米之间。产品发展趋势2公共部位：公共部位的设计如大堂、梯厅重视程度越来越高。内部配套：会所的概念被广泛应用于写字楼设计。物业管理：标准越来越高，对于专业酒店式管理的需求越来越大。宁波写字楼市场特征1 高性价比项目更受市场欢迎： 中低价位的楼盘销售可观，如鄞州区的奥丽赛大厦、名汇国际，这与宁波中小 企业数量多、对于写字楼价格敏感程度高，而对品质要求不高有关。 高档写字楼、特色写字楼市场接受度高： 如万豪中心因其特有的江景优势，加

22、上国际品牌酒店配套及管理；北岸财富中 心以其低层独幢，又处于大剧院这样宁波唯一的充满文化氛围的楼盘；日湖琴 云借助日湖优势，以其优越的环境和低层独幢之特色，均有出色的市场表现。 准甲级写字楼销售情况并不乐观： 如金隆国际、恒隆广场，除了地段优势外，几无其他可圈可点之特色，而且正 因其地段独特，价格过高，导致市场需求量过小，去化较缓慢。宁波写字楼市场特征2 地段差却又缺乏特色的项目去化困难： 如万特财富港、广博国际商贸中心等，虽然楼盘的配置高、品质不错，但终 因其地段差、相对于该区域定价过高等因素，去化缓慢。 销售价格： 从销售价格来看，60007000元/平方米是市场最能接受的价格，其去化速度

23、 要快于同区域的住宅，名汇国际在一个月内去化76.2%也正好说明这一点。 各区域在售项目价格： 科技园区6000-6500元/平方米；江东区8000-9000元/平米；海曙区价格区 间比较大，市中心区域价格比较高，最高达到16000元/平米；鄞州区6000- 7000元/平米。参考个案1：上东国际项目特点： 地段偏远 位于江东区百丈东路与沧海路西南处，远离宁波城市中心。 周边商务氛围尚未成形： 周边如新天地等商业项目多为新建或在建，尚未形成成熟的商务氛围。 交通具有优势： 百丈东路、沧海路等多条道路联系市中心与东部新城。上东国际营销策略第一步第二步第三步正式销售时，通过前期积累的客户制造开盘热

24、销局面，带动观望客户，并通过各类宣传手段塑造其“宁波真正写字楼”的专业形象，从而实现快速去化。根据客户的需求调整产品的户型、配套，塑造项目独有性竞争优势，并大力宣传其专业物业管理团队，全力提升产品软、硬价值。相互作用相互作用项目在正式销售之前通过各种手段推广东部新城板块价值，化解客户对地理位置偏远的顾虑，并通过前期运作积累意向客户，并根据客户需求对产品进行改进。参考个案2：万特财富港项目特点： 地段偏远 位于科技园区新晖路与杨木矸路交叉口，远离宁波城市中心。 周边具有商务氛围： 邻近国际会展中心，拥有会展商务氛围。 产品具有优势： 外墙外保温节能技术/外窗中空玻璃/商务办公楼电梯厅3.94.2

25、米超宽设 计,5A级标准智能化写字楼 参考个案2：万特财富港去化情况：12年6月开盘至今仅销售 前期不注重市场需求，片面提升产品品质 开发商在正式销售之前，没有针对市场及客户实际情况进行产品定位，片面 的提升楼盘品质，导致成本上升，造成了价格压力。 前期未进行全面的区段价值塑造： 在销售之前，对所在区域的价值没有进行前期宣传，导致正式开盘后出现客 户对区域前景出现顾虑，影响了去化速度。 未开展针对性的客户推广通道： 写字楼的客户相对住宅来说属于“小众”，是特殊的群体，需要进行“点对 点”、“面对面”的特殊营销方式，而不能盲目的依靠大众媒体。 客户行业情况 基于宁波经济特征，在写字楼购买客户中外

26、贸企业均占有绝对多数； 所以，做好外贸类客户的宣传推广工作非常重要。针对此类客户群体，通过长期的商业运作积累了大量客户资料，可为项目的推广和销售提供意向度较高的 客户名录，并据此进行针对性的推广。宁波写字楼租赁市场特征1外向型企业： 外贸公司、货代物流公司、信息咨询公司、金融服务公司、网络技术公司等经营业态公司，占据了宁波写字楼租用60以上的份额。鉴于宁波城市经济结构中的外向型特征，这些业态仍将是日后宁波写字楼市场的主要构成客源之一。品牌零售商： 另外近的份额中，品牌零售业商已成主要客源。随着更多的品牌商家进驻宁波，其数量正在快速增加。需求特征： 随着写字楼供应量的剧增，租赁市场选择写字楼的要

27、求也随之提高。除了租金因 素，区段、配套、服务等都成为客户的选择标准。对开发商而言，在根据市场需求塑造产品之外，更需要通过特殊的营销手段找到这批客户，抓住这批客户。因为，之后的竞争将是宁波大市范围内各项目对有限的客户资源的争夺战。 宁波写字楼租赁市场特征2物业管理、服务越来越受到重视： 近两年，宁波写字楼租赁市场对酒店式服务的需求越来越受到重视。万豪中心的写字楼由于具有万豪品牌的背景，其价值受到追捧，也吸引了租赁市场的注意。专业化配置已成基本要求： 配置专业化将成主流，如万豪中心、北岸财富中心等写字楼都体现了这一点。产品差异化： 从某种程度上说，写字楼的竞争，就是争夺客源的竞争。要吸引客源，就

28、须从产 品定位开始，努力寻求差异化，找到新的价值点。商业部分分析第五部分价格以沿路底商最高，以综合大板块形式的商业最低；开业率以具有统一经营管理的大市场好于分散销售的底铺商业；市中心商业以购物型商业为主，非市中心商业以特色商业街面貌出现的服务型商业为主；现代商业对于停车位的需求正在变得越来越重要；环境对于非市中心商业的作用也显得比以前更加重要；本项目区域商业目前尚未形成，但未来潜力较大。宁波商业市场特征项目特点： 地处城西： 丽园北路以东，环城西路以西，蓝天路 以南，联丰路以北。 商业布局： 以联丰菜场、美家居建材市场、好又多 超市、农工商超市为重点，周边住宅的底商为商业联系带，形成以餐饮、汽

29、 贸、娱乐、建材等为主要业态的区域商业中心。 参考个案：丽园尚都尚街尚街经营策略第一步第二步第三步正式营运后，通过专业商业经营管理团队对前期招募的商家进行总体的统筹管理，并实现商业项目持续发展。在项目正式营运前，确定专业商业经营管理团队，对商业街的运作、推广、商业活动设定等相关专业环节进行把控。相互作用相互作用项目在正式销售之前进行招商，根据意向商家的需求对产品进行改进，并利用招商对象来炒作商业氛围，吸引跟随型商家注意。项目特点： 业态主题： 一站式婚庆广场，以婚庆广场和特色商业街为特色商业主题。 前期运营： 引入专业的商业运营团队，明确主题定位，采取整体出租、统一规划、专业分 租经营、专业管

30、理对婚庆广场进行运营。 参考个案：日湖婚庆广场日湖婚庆广场经营策略项目劣势专业团队项目经营确定了业态主题，商业经营团队为其进行了商业链设计，以婚庆为中心，设计了包括摄影、婚纱、婚宴等等相互配套的商业业态，为婚庆广场的可持续性发展提供了基础。该项目引入专业的商业经营团队，通过前期的市场定位，利用日湖的景观，设定婚庆主题，并在前期就开始招商，积累商家，并为项目的持续经营进行了策划。创造价值持续发展日湖婚庆广场地处日湖，远离市中心，并且在业态上和宁波传统的婚庆中心镇明路婚庆一条街形成竞争。项目调整建议第六部分引入专业商业营销团队 本案属于复合型商业地产，此类商业地产的优势是可以通过一个价值核心点 来

31、带动其他组成部分的价值提升。对本案来说，这个价值点就是星级酒店。 专业商业营销团队在项目前期介入，不但可以为项目提供大量的酒店经营管 理团队资源，最重要的是从全局角度出发，对复合型地产进行统筹、定位、 推广、销售、经营等全程的掌控。 引入品牌酒店管理团队 四星级标准的酒店在城西尚属空白，具有品牌酒店管理团队经营的星级酒店 在城西更属空白。 引入品牌酒店管理团队，可为本项目克服客户对城西的负面印象提供极大助 力。在前期推广中，除了教育客户城西的发展前景外，可以利用酒店管理 团队的品牌来拉升本案的价值。 品牌酒店管理团队的引入，还可以为写字楼塑造“品牌酒店式管理”概念。 提升本项目的整体价值。 品

32、牌酒店管理团队不但可以在项目前期提供产品调整建议，更可以为酒店的 持续、稳定经营提供专业服务。对项目进行统筹规划 推案策略：根据工程进度，对各类产品进行营销上的时间先后顺序设定，从全 局角度进行统筹，使各类产品得到价值最大体现。 招商策略：在项目前期寻找具有写字楼租赁意向的客户，操作“带租约销售” 模式，并可为项目销售提供助力。 推广策略：如何将信息以最小的代价、最精确的形式传递到目标客户手中。 销售策略：如何克服项目劣势，站在客户的角度为其实现需求，从而实现双 赢。 经营策略：如何实现酒店、商业的稳定、持续效益增长。写字楼户型面积调整建议从宁波目前与本案类型相类似的写字楼产品去化情况看，建议本项目的写字楼产品户型控制在（ ）平方米左右。对户型面积进行如上设置，一是考虑到城西区域特征，会考虑购买或者租赁的企业，多为中、小型企业。二是控制总价，降低投资门槛，拓展投资客的客户渠道。写字楼内部配套调整建议建议对公共商务空间进行特色性、针对性的设计和布置。如设置公共商务会谈空间、引入部分入户绿化等。通过低成本的，但是具有人性化关怀的内部配套，从细节上体现写字楼的内在品质。项目推广建议第七部分第三步第二步第一步成就宁波城西地标性复合商业建筑群项目价值定位、客户定位、产品调整、商业营销团队、品牌酒店管理团队确定等前期推广阶段：市