[西安]2015年知名地产项目前期策划报告(案例分析)

1、 XX地产西安项目区位解读地块简析2品牌开发商发展沿革51典型项目分析4目 录市场环境解析31区位解读钟楼迎宾大道三环路二环路机场高速经 开 区经开龙头，行政核心，西安，保利王者来袭！项目位于经济开发区，属城北核心发展区域，城市近郊，行政新区，距主城区约5.5公里西安经济技术开发区位于西安唐皇城以北，由中央商务区、出口加工区、泾渭新城、草滩生态产业园等四个功能园区组成，规划总面积106平方公里。作为城市新中心的开发区中心区，距西安市老城中心5.5公里，距西安铁路客、货运站5公里，距西安国际航空港仅15分钟车程。本项目位于经开区中心位置、城市中轴线未央路上，五分钟 内可达区域城市运动公园（800

2、亩）、张家堡广场（400亩）市政府、市委、城北客运站等重大公建设施。西安经济开发区是关中天水经济区目前规模最大、资金最密集、技术含量最高的制造业聚集区。西安高新技术产业开发区曲江旅游度假开发区浐灞生态区市中心（钟楼） 经开区 12公里至长乐门18公里至新行政中心 15公里至曲江25公里至兵马俑 5.5公里至钟楼2公里至城北客运站市政府钟楼城北客运站25公里至兵马俑 5分钟至新行政中心30公里至机场经济开发区地理位置西安经济技术开发区成立国务院批准为国家级开发区2000年2月1993年设立西北首家国家级出口加工区功能试点的国家级出口加工区2006年12月2002年6月成为首批国家新型工业化产业示

3、范基地西安市委、市政府将北迁至经开区2010年10月2010年2月成为全国首批开展保税物流区域发展历程经开区经过近20年的发展以及市政中心的北迁，已成为产业、经济、政治为主的复合型城市新中心。成立时间：1993年区域组成：中心区、泾渭工业园、草滩生态产业园和出口加工区四个功能园区组成。规划面积：71.06平方公里区域内企业：截至2011年末，全区共引进工业项目600余项，注册登记各类企业3000余个，其中 境外世界500强企业26个、国有大型中央企业14个、国内行业龙头企业60余个。工业产业制造加工基地现代城市新区新的城市规划将打破原有工业产业基地的格局，重新定义为以行政、发展、交通、商业、产

4、业配套、高尚人居中心为主的现代化新都市。区域定位发展中心行政中心商业中心高尚人居中心产业配套中心交通中心经开六大定位根据西安新的规划调整方案，经开区原有中心区被赋予了新的城市功能，原有中心区按照工业区的发展布局进行开发建设，与新的发展定位不相适应，也无法承载新的城市功能。新的城市规划中明确指出区域工业职能向外转移，原有中心区被赋予现代城市新区的定位.新一轮西安城市发展战略规划重新定义经开区为：行政中心、发展中心、交通中心、商业中心、高尚人居中心、产业配套中心，将逐步打破以工业产业职能定位的形象。关中天水经济区包括陕西省西安、铜川、宝鸡、咸阳、渭南、杨凌、商洛（部分区县）和甘肃省天水所辖行政区域

5、，面积7.98万平方公里。关中-天水经济区作为我国西部大开发的三个重点区域之一，在全国具有独特地位和优势。西安经济开发区是关中天水经济区目前规模最大、资金最密集、技术含量最高的制造业聚集区。根据规划，西安经济技术开发区将打造“关中-天水经济开发区”的核心产业区， 建设成为西安国际化大都市的新中心，其辐射范围包括“关中-天水经济开发区”以及周边：向北辐射陕北的延安、榆林地区；向西辐射甘肃省的平凉、庆阳和陇南地区；向南辐射陕南的汉中、安康地区。西安经济技术开发区发展远景作为“关中天水经济带”的腹心位置，经开区将成为西安未来城市发展北向的门户；经开区工业总产值呈稳步增长，规模以上工业增加值与总产值快

6、速增长，目前工业总量已跃居西安首位。2011年，西安经济技术开发区完成：工业总产值920亿元，增长40.46%，占全市的1/3；规模以上工业总产值655亿元，增长56%；规模以上工业增加值150亿元，增长25%，总量全市第一；“十一五”期间，西安经济技术开发区主要经济指标连续保持35%以上的高速增长。 在规模以上工业总产值和规模以上工业增加值这两个最能反映区域工业水平的指标上，经开区总量已位居全市第一。中央商务区出口加工区泾渭工业园草滩生态产业区经开区目前已将区域整体规划为：中央商务区出口加工区草滩生态产业区泾渭工业园产业布局及经济经开区目前已完成对于区域的四大园区布局，而经济的稳步增长也使经

7、开区成为西安市经济发展的重要一极 北客站 火车站本案目前区域外部拥有较为成熟的路网体系，项目周边道路也已基本完善，驾车出行便利，存在轨道交通利好城市运动公园凤城九路凤城十路未央路文景路项目地块区域内轨道交通体系：地铁2号线已于2011.9.16年开通，地铁4号线将于2012年动工建设项目紧邻地铁2号线，城市铁路交通便利。北起西安北客站，向南沿未央路、长安大街直达长安区，是贯通西安城市南北的大动脉2012年2016年：四号线工程(航天基地草滩)长36.3公里区域内交通体系：道路体系已经基本完善，公共交通便利；项目西侧为未央路，城市中轴线；项目、南北分别为凤城九、十路，路况较好，出行方便；项目东侧

8、秦川路正在改建区域内轨道交通体系：西安市城北客运站已于2012年投入使用西安北客站于2008年9月19日正式开工建设，分三场18站台34线，设计南北两座客运站房及站前广场，南主北辅；建成后将是亚洲最大的火车站。直通机场高速交通配套1995年开建的西安未央湖游乐园是以集休闲、娱乐为一体的现代大型游乐园，占地近千亩，其中水域面积480亩，是西北最大的人工湖。占地近500亩的张家堡广场改造完成，拟建成有较高文化品位的、生态良好的、环保意识较强的“都市森林公园”，以提升区域的整体价值和城市形象。坐落于城北文景路与凤城三路交汇处的文景公园，占地面积172亩，已于2004年9月开园。占地约800亩（含运动

9、主、副馆）的西安城市运动公园，是1996年西安市委市政府为迎接全国第四届城市运动会决定兴建的一处大型综合性体育项目，是一个以球类运动为主兼具休闲、游憩功能的生态型运动主题公园。区内拥有四大公园，800亩主题公园，500亩张家堡广场等天然绿色氧吧提升区域人文价值，打造生态宜居地休闲配套张家堡广场城市运动公园未央湖游乐园文景公园分类编号名称教育1高铁寨小学2永丰小学3团结小学4西安医学专修学院5航空护士职业学校6百花村小学7大明宫小学8西安中学9西安市第十七中学10市高级中学（在建）公园11文景公园12城市运动公园商业13沃尔玛14世纪金花赛高购物中心15人人乐16国美电器 17苏宁电器18华东服

10、装城4531276市政府市委张家堡商圈891011121317141516181920212223242526272829银行25商业银行26招商银行27中国银行28中国建设银行29中国邮政储蓄医疗19西航医院20凤城医院 21未央第一医院23中医医院（在建）24西安市急救中心生活配套区域内教育、医疗、商业等配套相对成熟，布局集中，主要分布在未央路沿线，市政中心板块配套日渐完备。行政中心商圈北客站商圈凤城五路商圈凤城二路商圈凤城二路、凤城五路商圈发展成熟，行政中心、北客站商圈后程发力，数个超大城市综合体项目的集中供应，专业市场、百货商超、写字楼、酒店等物业复合，未来区域配套无法比拟。商业配套首

11、创国际城42万商业体，英国洲际旅店、日本伊藤洋华堂、国美电器、真爱投资集团、金鹰购物等强势入驻，目前签约商家过百；中登文景时代已与华润万家签约；鼎正中央首府已与真爱签约；海荣海悦广场签约民生国际；500万平方米的龙之梦新城包括40万平方米消费名品博览中心、30万平方米城市商业综合体、8家豪华酒店、30万平方米汽车城、15万平方米机电五金博览中心，7万平方米灯饰城、20万平方米建材中心、20万平方米家居中心、7万平方米数码通信城。目前拥有世纪金花国际购物中心，沃尔玛，奥斯卡国际影城等大型业态，同时经开招商局已经确认的华润万家，人人乐，雅荷国际中心，百老汇等项目，会在未来2-5年陆续入住。目前经开

12、区内发展最为成熟，商业及交通最为发达的区域，金融机构、餐饮娱乐、百货购物等不计其数；另外，人人乐、赛格数码广场、中国联通均已签约进驻； 亚洲之最的北客站建设将打开西安对外的北门，从此而带来的经济、商业等都将促使区域价值的衍生。以市政府北迁为契机，将扩大西安发展的辐射面，西安北部区域将成为城市发展新的增长点，北向！将成为西安城市发展的主旋律。地铁二号线率先通车营运，标志着城北地铁时代的来临，在扩大区域置业客户范围的同时将促进沿线物业价值更大化。区域内拥有四大公园，800亩主题公园，500亩张家堡广场等天然绿色氧吧提升区域人文价值，打造生态宜居地。未来城市规划北向发展明确，通过西咸一体化、渭北经济

13、开发区扩张等双平面带动城北区域配套日渐成熟完备、市政府北迁、地铁开通营运、产业发展各项利好因素促使经开区城市政治经济商务中心角色的发展，愈演愈烈的发展价值潜力为房地产市场营造了良好氛围；小结 & 启示2地块简析占地面积195亩（19.5亩为学校用地）容积率3.8物业面积（）高层30180273%写字楼13070820%集中商业191003%底商108504%合计（）462460从经济指标数据来看，项目容积率较高，分为南北两个地块，规模大，可树立品质规模大盘形象项目位置：保利凤城十路项目位于西安市经济技术开发区凤城十路薛家寨村地块认知凤城十路未央大道地块周边无可利用景观，需在内部营造以提升小区品

14、质；无明显不利因素影响1.项目北面临红旗西路，道路等级较低。紧邻地块为净地，未来可能为商品房社区。3.项目南为万科金域华府开发用地及其他待开发用地。4.项目西面临城市主干道未央路，昭示性较好，目前正在进一步拓宽中。地铁口在项目西面，临街。项目西面项目北面项目南面项目东面2.项目东面为城中村拆迁安置楼及在建工地，对项目形象稍有影响。规划路暂未动工。地块四界地铁：项目占据地铁站口，双地铁提升地块价值；市政中心：项目属于张家堡市政中心板块，地段价值高；运动公园：与张家堡广场和城市运动公园直线距离不超过1000米，资源占有性强保利品牌：保利地产成熟品牌价值需要在西安得以传递配套：自身的商业配套，并且可

15、享受张家堡商圈配套，及首创国际城、汇通太古城后期强势商业配套产品优势：保利多年房地产开发经验，深入研究人居习惯，必将呈现具有竞争力的优质产品；价值挖掘本项目资源价值巨大，拥有地铁、市政、配套、城市运动公园等区域所有强势资源，同时包括保利的品牌价值，项目自身价值在区域内独占鳌头、无与伦比。3市场环境解析调控政策对商品房成交价格影响甚微，但对成交量抑制较为明显，2012年全市成交量走势优于2011年，成交价格较去年稍低调控调控调控宏观市场城北区域成交价格处全市中等水平，随着全市发展重心北移，区域内土地升值潜力巨大受政策影响，2011年二月西安土地市场现零成交；地方政策受财政影响，2011年6月至1

16、1月出让大量土地；调控致使开发商资金链趋近，采取保守拿地策略，2011年9月-11月成交量触底；自2011年12月始，土地市场呈回暖之势且成交量趋于维稳；近年城东、城南、城北三区域成土地市场热点区域，城内区域可用地资源愈显稀缺；全市范围内来看，城北区域成交价格处于全市中低水平；随着市政府北迁、地铁二号线运营，北客站投入运营，全市发展重心将发生北移，届时城北区域土地升值潜力巨大土地市场近年经开区成全市主力成交区域，成交量居全市第一，但成交价格依然处于全市较低水平今年来城北区域成为全市主力成交区域，其中经开区域近15个月成交面积高达308万平米，稳居全市第一；经开区成交区域处于全市低位，发展潜力巨

17、大；近17个月成交情况来看，限购后对经开总成交量影响较小。主要原因在于2011年6月大量城改低价入市拉升整个区域成交量；随后全区域成交量下滑，直至2012年1月成交量触底后成反弹趋势。区域市场随着首创、经发、万科等品牌开发商布局城北，西安经开区已然进入品牌竞争时代项目名称推售阶段推售产品核心卖点依托资源万科金域华府在售高层、小高层品牌物业产品城运公园地铁二号线首创国际城在售高层小高层品牌规模丰富产品线地铁二号线北客站白桦林间在售高层别墅品牌品质地铁二号线承运公园市政府汇通太古城在售高层地铁规模地铁二号线北客站荣华北经城在售高层配套交通市政府万科赛高悦府待售综合体配套物业品牌交通自身配套汇通太古

18、城首创国际城万科金域华府白桦林间荣华北经城万科赛高悦府区域竞争区域内竞品供应主要以高层为主，均价集中在6500-8000元/，万科通过精装实现较高溢价项目名称在售产品成交均价（元/）万科金域华府高层（精装）9200-9500小高层（精装）9600-10000多层（精装）12000-13000首创国际城高层6000-6800公寓（精装）7000白桦林间高层8500-11000汇通太古城高层6150-7500荣华北经城高层7500-7800公寓（毛坯）6500-6800万科赛高悦府未售价格140001200011000100009000700080006000汇通太古城万科金域华府白桦林间荣华北经

19、城首创国际城价格13000高层小高层多层公寓成交均价区域竞品主力面积集中在80-120，首创国际城、白桦林间推出部分大面积产品300以上项目名称在售产品产品面积（元/）万科金域华府高层小高层79、89、130多层（精装）143首创国际城高层75-113200-300公寓（精装）45-64白桦林间高层130-150180-260汇通太古城高层83-132荣华北经城高层90-110公寓（毛坯）49-76万科赛高悦府未售240以上面积首创国际城万科金域华府汇通太古城白桦林间402502001801601401208060100荣华北经城高层多层公寓成交面积产品结构去化速度成交总价未来供应4典型项目分

20、析汇通太古城首创国际城万科金域华府白桦林间保亿风景御园凤城庭院荣华北经城紫薇风尚雅荷四季城海璟台北湾序号项目名称1万科金域华府2汇通太古城3白桦林间4首创国际城5荣华北经城7雅荷四季城8保亿风景御园9海璟台北湾10紫薇风尚【项目目录】万科金域华府经典，众望所归万科金域系现身城市核心，坐拥稀缺景观，以金品质升华舒居境界；从2006年深圳第一座金域华府诞世，到2012年西安万科金域华府扎根城北，万科金域华府始终恪守完美修炼法则，7年13座金域华府，城城历练的经典配套：商业：世纪金花、沃尔玛、人人乐、国美、苏宁、中联家居、居然之家、龙之梦商圈、王府井百货（万科赛高乐府）；金融：中国银行、建设银行、招

21、商银行等20余家金融机构；餐饮：肯德基、德克士、真爱中国餐馆等；教育：白桦林居幼儿园、西航三校、西航二中；交通：地铁二号线、地铁四号线、高铁等立体交通，同时周边通行数十条公交路线；休闲：城市运动公园、张家堡广场、规划中的市政公园；赛高国际街区、奥斯卡影城、音悦汇KTV、真爱KTV等；酒店：洲际酒店（万科赛高乐府）、经发会馆、名都、唐朝。【基础信息】项目名称：万科金域华府位置：未央路与凤城九路交汇处东北角物业类型：高层、小高层占地面积：160亩容积率：4.4总建筑面积：48万平米绿地率：40%户型：3000户装修情况：精装修物业：万科物业开盘时间：2012.5.6户型面积区间：79两房、89-1

22、43三房销售状态：一期在售入住时间：预计2014年底毗邻市政府，位于城北中央核心位置周边路网发达，地铁上盖，交通便捷周边生活配套目前较为匮乏，但此区域发展迅速新亚洲美学园林，幸福舒居很自然。独创四季园林，无障碍风雨连廊、泛大堂以及半室外活动场地经开区核心区域/ 品牌开发商/精装修/万科品牌，金域系列城北打造舒适社区【属性及定位】组团规划布局， 48万平米质感精装社区，根据地块自身条件分三期开发规划项目整体规划受地块分割限制，进行组团式单独设计与规划；开发节奏：项目一期以高层+小高层入市，率先开发西地块，实现抢先开发；规划亮点：整个社区体现人性化设计，为避免未央路噪音影响，项目住宅楼栋退后红线1

23、30米，为保证楼栋采光和景观视野，项目一期北边楼栋与红线距离保持在17米左右。【整体规划】一期二期三期【景观设计】首创“幸福系”景观理念，从客户需求出发，为老幼定制园林，首创新亚洲美学园林，突出业主参与性老年人户外剧场0-2岁儿童活动区3-5岁儿童活动区老年人活动区园林首创新亚洲美学园林，“幸福系”景观理念设计理念根据西北地方情况，通过高低树木的巧妙结合，减少西北风、西晒、沙尘等天气对社区造成的影响。设计亮点：社区园林强调人的参与性，结合人体条件，对园林进行相应的处理，0-2岁儿童活动区主要以德国进口塑胶地面为主，3-5岁儿童活动区以玩具小品为主，同时整个老人活动区贯穿其中，既能让老人锻炼身体

24、又方便照顾孩子。【产品品质】项目一期位于项目西侧的1#-8#，79-1436种户型共计800套房源，以三室产品为主，主力户型为89平米全装三房，以U8人体工学全装修，最大化提升空间使用率；项目一期2#、4#楼为6层多层房源，1T2户，户型面积为143三房；1#、3#、5#楼位2梯4户设计，楼高33层；16#、7#、8#楼位1梯2户设计，楼高15到28层；【销售情况】2012年初项目通过外展进行登记，先后铺排11个外展，其中城北赛高效果尤佳；截止开盘时间，共登记11000组客户；2012年4月13-16万科六盘联动，参与曲江房展会；2012年4月21日项目售楼部及景观示范区开放，当日到访客户、同

25、行、媒体大约3000人，截止24日共计到访客户8000余组；2012年5月4日，实行内部团购，主要单位有长庆油田及其附属银行，累计团购约168套；2012年5月6日于城运公园开盘，当日到访客户约1120组，当日成功认购363套；实现销售均价9300-9600元/；2012年5月7日至今处于热销期；西北设计院、基准方舟单位团购由于价格优惠的原因最终未能达成，所以现在项目6#、8#楼各剩一个单元，现处于排号阶段，约7月份开盘；后期将在2012年9月份推出项目二期。12345678大约剩余36套大约剩余50套户型面积配比两室7910%三室80、13088%四室1432%成交价格：多层12000-13

26、000;高层:9000-9500;小高层:9500-100002012.1月2012.4.212012.5.6.世联进场，前期推广展开，推广渠道为外展和巡展售楼中心开放，前三日来访客户超过8000人第一期蓄水开始，排号方式为交一万返三万，5月6日开盘，截止开盘蓄水1500组，推出800套房源，均价9500-13000开盘成交363套【营销节奏】2012.4.13六盘联动，闪耀曲江房展会2012.5.4单位团购选房活动2012.6.126#、8#楼各一个单元共计房源90套，排号中【KPI体系】价值点二：市府圈城市新核心，三公园、双地铁凸显区域价值KPI体系价值点五：“幸福系”园林从客户需求出发，

27、有针对性的为老幼定制园林和活动场所价值点一：开发商实力及品牌物业服务；价值点三：产品自身设计，79-160舒居无可挑剔价值点四：U8人体工学装修体系，为业主打造舒居、健康的生活空间位置城北 经开区未央路以西，凤城十一路以北 规模建筑面积: 100万平米，占地面积: 400亩产品形式50栋，2梯4户，32层户型面积二居90三居133-175客户工作在北郊，自主，投资客户销售状况项目在售二期，现推出首付一成优惠活动销售均价7150元/左右卖点西安地铁2号线上最大规模的高品质城市住宅组团配套学校有：交大经发学校、西安中学、西安市66中、张家堡小学、西航一中、西航四校娱乐：自建中央公园、欧洲风情休闲步

28、行街商场：项目配备大型商业配套周边商业有：世纪金花购物广场、沃尔玛超市银行：中国银行、建设银行、工商银行、商业银行医院：长安医院、西安太和医院、凤城医院点评地铁2号线北苑站在社区内，大都市繁华氛围的城市核心组团建筑群 【汇通太古城】整体规划：项目分为四个地块，四期开发，一期10栋高层于2010年5月推出目前已售罄，二期13栋高层售罄三栋，剩余10栋在售，三期10栋高层，4栋小高层，4排洋房全部团购，四期全部为商业，涵盖购物中心。星级酒店和写字间及公寓，暂定于2013年开发。项目优势：紧邻北客运站，交通便利，地铁二号线北苑站入口直接进入小区内部，自身商业配套面积近29万方，包括星级酒店、大型商业

29、Shopping Mall、欧洲风情商业步行街、银行、超市、大型百货商场等。项目劣势：项目自身定位不是很明确，开发商缺乏开发经验，产品普遍设计偏大，与该区域的主力需求产品有所错位，四期配套型商业暂定2013年推出，且尚须一定时间经营，前期生活配套较为不便市场定位：城北门户地带、地铁上盖物业、中央购物街区、都市综合体。【规划定位】建筑风格：尽管开发商强调项目住宅建筑上体现着美国现代主义风格，但从已完工的一期产品上看，效果并不令人满意，依旧是较为普通的现代简约风格，外墙以淡粉色和米黄色的涂料混搭涂抹，整体档次不高。景观设计：沿项目的南北纵轴打造一条欧式风格的商业街区连接项目四个地块，项目整体采用欧

30、式皇家台地园林景观设计，依据项目的地势建造一个北高南低拥有1.5米落差的广场。产品特点：项目以100以上的三室户型为主，强调户型的居住尺度，在房间的采光和舒适度进行了加强，保证了所有户型客厅及主要活动空间南向，100的两室户型特别巧妙地加强了空间的可变性，使得83的户型亦可完成两房变三房的尺度变化。 两房变三房83三室两厅两卫132【景观规划】项目卖点60 800米中央公园地铁北苑站位于小区内皇家台地商业街区幼儿园大型商业Shopping Mall项目优劣势项目优势：位于城北市政发展热点区域，地铁口的城市综合体。项目劣势：地铁穿过项目，不能在该区域进行建设，使得居住密度加大项目总结：地铁口的城

31、市综合体，但居住舒适度相比旁边的首创国际城较差。在推广上，项目没有进行大面积的推广活动，使得客户到访量和成交量不高。汇通的房源主要被西电团购，开发商不急于资金回流，故在当下市场低迷的时期，不降价，不做大规模推广。【产品品质】项目基本信息开发商西安经发地产有限公司项目位置经济技术开发区凤城九路南侧，明光路西侧占地面积434亩总建筑面积70余万建筑形态高层 别墅建筑风格现代欧式总户数4477绿化率40%容积率2.88建筑楼栋及层数一期6栋高层 二期6栋高层 三期9栋高层 共21栋高层 另有100套别墅建筑施工中天建设集团五建公司景观设计上海中房园艺有限公司规划设计/建筑设计西北设计院开盘日期一期2

32、010年4月9日【白桦林间】城北行政核心居住区。完美交通路网，道路通达性好，交通便利项目配套日趋完善ART DECO建筑采用石材、真石漆进行装饰高品质景观自然生活，舒适而有品位品牌开发商打造城北品质大盘核心居住区/ 品质大盘/品牌开发商【属性及定位】项目占地434亩，规划有21栋高层建筑和10栋别墅，两梯四户设计；分三期推售，一期1#,2#,3#,4#,5# ,6#六栋楼。两个单元33层 2010年4月9日开盘；二期7#, 24#,25#,27#,20#,21#，总3132层，2梯4户设计。7#，20#,21#已售罄。现售24# 25# 27#3栋楼。未来还有3期8栋的体量。一期二期三期【总体

33、规划】户型面积区间梯户比户型配比三房1301502T455%四房1802602T445%合计：100%目前在售二期25号楼、24号楼以及27号楼，24号楼总高31层，2梯4户设计，户型面积为230-260大平层，现阶段购房可享受一次性付款享98折，现已去化近60%。另有25#130-150，27#150180在售，两T4户，33层。现去化近30%。三栋楼目整体剩余1/3的房源。目前均价8500-11000元/，全款96折、分期98折，按揭99折，预计2013年年底交房。 白桦林间的户型主要以大户型为主，满足高端客户的需求，大户跃层比较受客户青睐242527【产品情况】社区配套社区自身配置大型集

34、中商业街、3500社区会所、2000幼儿园、公寓等。基本满足生活需求。教育：白桦林居幼儿园、 交大经发学校、交大经发高中； 商业：陕北红酒店、江海肥牛白桦林居店、世家超市、文景商业街及沁园底商； 银行：中国银行、建设银行； 医院：凤城医院、长安医院。小区运用坡地造景，大堂值守，配置商业街、社区会所、幼儿园等周边配套周边公交线路有:227路、228路、228专线、310路、238路、230路、600路、903路、游4等张家堡站下车向西500米。 地铁线路：地铁2号线运动公园站。 交通配套景观方面，白桦林间大量运用了坡地造景的手法，利用社区中地势的自然起伏，坡地的运用带来景观的起伏感，让景观层次丰

35、富起来。通过茂密的树林、起伏的坡地，与蜿蜒曲折的道路营造出深宅大院、翠拥绿绕，荫及百年之感。 景观配套【配套资源】2009.1120010.2一二三2010.4期间营销节点推广内容一诚意登记阶段优惠：1、意向客户进行诚意登记并交纳诚意金一万元可获赠西安城市运动公园运动卡一张；2、所有登记客户，均可享受一万元优惠（即交一万抵两万）；3、白桦林居业主再次购买或介绍新客户购买均可享受惊喜优惠。，二排号认筹阶段白桦林间处于项目认筹阶段，元宵节认筹的客户交10000元抵20000元，白桦林居业主再次购买或介绍新客户购买有惊喜优惠。三一期1-6号楼2010年4月9日开盘1.购买白桦林间可享受5%的房款优惠

36、；2.凡到访白桦林间接待中心客户即可参与“幸运大转盘”抽奖游戏，享受最高5000元购房优惠；3.已签订认购书的客户可参与“幸运扑克牌抽奖”，赢取城运公园充值卡，购房即可轻松夺取健康好礼；此外，每天前30名到访诚意客户可获赠精美盆栽四2010年十月二期开盘两栋楼一次性付款3%、按揭付款1%的优惠，老客户介绍新客户成交，新老客户均可享受额外惊喜大奖。预计2012年交房五2011年九到十月加推二期4栋楼现阶段购房可享受一次性付款享98折。老客户优惠政策：1、老客户介绍新客户购房，老客户奖励2000元物业费；2、老客户再次购房，可在现场优惠基础上再享受1%优惠。六2012年前期推出高层房源持续销售，零

37、星推出别墅产品，目前别墅剩余仅20套2010.10四2011.9-10月五六【营销节奏】城北行政核心居住区 白桦林间与周边的市委、市政府、经开区委员会、西安经发学校等。共同构筑了西安市新的行政核心居住区。实力品牌开发商城北力作白桦林间开发商西安经发地产有限公司是由西安经发集团有限责任公司与西安体育中心共同投资组建的大型综合性房地产开发企业，白桦林间气势434亩，恢弘气势，打造城北舒适大盘。优美的景观打造 ART DECO建筑建筑风格加上独具匠心的白桦林坡地造景法景观设计。蜿蜒曲折的道路营造出深宅大院、翠拥绿绕，荫及百年之感。 丰富的老客户资源 经发地产在城北的项目有文景商业街、经发大厦、西安城

38、市运动公园、经开中小学、白桦林居。在城北有相当影响力，再加上姐妹楼盘白桦邻居的老业主，老业主为白桦林间的销售带来了相当一部分的新客户。【价值点梳理】项目基本信息开发商北京首创项目位置经开凤城十一路北，文景路以东占地面积540亩总建筑面积170万建筑形态高层、公寓、写字楼总户数9736户绿化率40%容积率3.2车位配比1：1开盘日期2012年6月15日建景观设计澳洲（陕西）易维易建筑设计有限公司规划设计北京中机一院工程设计有限公司建筑设计英国ATKINS（阿特金斯）顾问有限公司,美国GBBN建筑设计有限公司,中国建筑西北设计研究院有限公司,中联西北工程设计研究院【首创国际城】高品质低密度城市综合

39、体西安首创国际城位于经济技术开发区文景路东侧，凤城十一路以北，毗邻北三环。总建筑面积约168万平米，社区配有42万平米的公建配套，拥有甲级写字楼、SOHO公寓、西北空前的Shopping Mall以及一座超五星级酒店，精品住宅全部为板式设计，南北通透、户户朝阳，60米超大楼间距，国际化景观的设计与建筑相得益彰。项目距离西安铁路枢纽郑西铁路客运专线西安北客站仅1.2公里，到达西安咸阳国际机场仅15分钟车程，直通城铁二号线北苑站，距离市政府新址不到1公里，居于未来西安CBD的核心位置。【区位属性】扼守城北门户地段，168万平米时尚国际社区紧邻北客站，地铁二号线上盖，距机场，仅需10分钟车程；城市交

40、通干道在此纵横交错，全城出行都极为便利周边生活配套目前较为匮乏，仅有少量社区商业品牌开发商打造城北百万平米城市综合体经开区门户地段/ 品牌开发商/大规模/多产品线/时尚社区【属性及定位】整体规划：项目分为南北两区，由凤城十路隔开，北区将于明年开发，包含42万商业，涵盖酒店、购物广场、写字楼及商务公寓；南区由20栋高层住宅组成，09年初开始开发，分为四期开发，目前已开发至第四期，其中一、二期已入住，三期2012年中入住，四期2013年入住。项目优势：城北第一大盘，紧邻北客运站，周边交通便利，产品以刚需产品为主，项目配备42万超大体量商业，目前已与伊藤洋华堂，国美电器等商业巨头签约，打造西北首屈一

41、指的shopping mall，社区自带幼儿园。项目劣势：项目离主城区较远，发展成为生活配套成熟的区域尚需3-5年。市场定位：168万大型城市综合体，北城地标建筑群。【整体规划】建筑风格：项目的住宅部分采用简约的现代主义风格打造，以白色瓷片配合棕灰色的瓷片为主要外墙体材料，建筑天地线挺拔，端正。景观设计：南区以偏欧式园林和绿化的风格为主，小区内具备一些欧式的庭廊、花园和水景小品，整个南区以围合式中庭景观为主要景观设计出发点，在南区的中心地带打造了一片面积约为400平米的水系景观。产品特点：项目的户型主要以80-100的两室和110-130的三室为主，设计总体强调实用性，户型的尺度最大限度的满足

42、了刚需性客户的购房需求，在实用性的基础上，项目一些诸如入户花园和大尺度阳台等附加值的赠送也极大的提高了刚需型产品的舒适度。两室两厅一卫95两室两厅一卫87【景观规划】项目体量较大，总共规划54栋楼，分8期开发，前4期已售罄，北区于2012年4月第一次推案，目前33#高层及28#公寓楼，28#公寓目前交5000元排号，均价7000元，目前排号100组，33#高层也在排号中，目前排号交1000抵2万，排号200余组，33#现定于本月15号开盘。项目剩余体量120万方。户型配比套数价格一房45-644.63%2347000（带精装）二房75-11374.2737506000（在售均价）三房110-3

43、0021.110656000（在售高层均价）10000(洋房均价)【销售情况】项目卖点城市综合体人工湖超大楼间距商业步行街幼儿园较低梯户比项目优劣势项目优势：低密度城市综合体，靠近地铁2号线，座拥北郊行政中心地带，发展潜力巨大。项目劣势：周围配套相对不成熟，区域认可度较低项目主要产品为刚需两室，空间布局合理，动静分区，主卧及客厅南向采光，有大面积阳台及景观飘窗【产品品质】现场照片客户分析南区大部分已交房，北区部分楼栋已出地面首创国际城客户大多属于刚需客户，对价格和地段比较敏感，其次看重配套，交通，居住环境和升值潜力，投资较多，尤其是其公寓产品，整层购买的客户很多，城北及西安市区客户能占到一半，

44、其余为周边区县或省外客户。【客户分析】项目基础信息（当期）占地面积61334 建筑面积320000容积率4.4开发商荣华集团规划或景观浙江建工代理商世联地产绿化率40%建筑密度公摊率产品形态高层梯户比2/4 2/5 3/.8车位数1:0.5户型区间82-112主力户型85100户型比两室70%三室30%交房标准毛坯交房时间2013年5月物业费1.5元/月 社区配套幼儿园、42万商业、银行等物业公司西安荣鑫销售价格均价7200优惠政策按揭99一次性98【荣华北经城】与市委相邻，经开区成熟区域里的中高端楼盘，以区位及配套为其最大卖点项目位于经开未央大道与凤城七路十字向东700米（张家堡广场东100

45、米），紧邻西安市市委、人大、政协，地理位置较佳周边城市运动公园，环境配套成熟，医疗、教育、购物等配套完善，交通便利。荣华北经城距本案约2.7公里，与本案形成直接竞争，对价格、配套以及便利要求较高的客户造成较大分流。【区位属性】紧邻西安市市委、人大、政协，地理位置较佳项目周边路网发达，距离凤八、凤五较近，公共交通发达周边生活配套完善已入住的荣华EE康城具有一定的口碑效应由在城北有较大影响力的荣华集团开发，具有相当的品牌效应市委、人大地段/ 品牌开发商/配套齐全/周边口碑效应【属性及定位】整体规划：整个社区分为南北两个组团，均采用半合围式布局，构成两个相对独立又相互关联的院落形态，绿化景观渗透融合

46、，内外景观交融，南北两区共由11栋26-33层的高层组成规划特点：南北分区，每个分区均采取半围合式布局，保证了每一栋高层的采光及通风，同时最大可能的拉大了楼间距，从规划上增强了居住舒适度。开发节奏： 2010年6月入市宣传，2011年7月底开盘销售，按照现在提供的开发节奏，项目以每两栋楼一个组团的形式推盘，目前售罄的9号楼为团购，6、7号楼在售景观概念： “出则繁华，入则宁静”，以30万平米的宜居体量打造中心区珍贵的纯生活之城。北经城以中国传统围合式院落的规划理念，以现代简约的建筑形式融合360度全景水系园林，使得建筑的挺拔与水的柔美刚柔相济。小区户户均可见围合式最美中心景观，架空层“泛”会所

47、在任何天气均可提供一个休憩闲话的场合，入户水系更显风水上宅之优。北区南区【景观规划】建筑风格：建筑立面以彰显文化与品质的“钻灰色”与市委保持协调一致，整体呈现简约现代主义风格，同时融合了art-deco挺拔的天际线等元素，建筑外墙采用贴瓷片与涂料相结合的手法处理。产品特点：北经城户型产品线丰富，既有55平米左右一室两厅公寓产品，又有80-130平米舒适两房三房。在户型设计上更强调舒适、精致、创新，绝大多数户型全明厨明卫，干湿动静分区明确，户型紧凑合理，无浪费空间，并给每户赠送空间（赠送多达10%30%），住户可自由分割。三室两厅一卫108两室两厅一卫90赠送面积【产品品质】住宅建筑风格在现代简

48、约的风格里融入了art-deco元素；户型设计跨度较大，户户有赠送，强调居住的舒适性功能：售楼部使用，销售结束为住宅底商风格：现代主义功能分布：售楼部包含两层，其中二层为办公区，一层分为接待台、区位讲解区、沙盘区、水吧、洽谈签约区。洽谈区1沙盘区区位展示图洽谈区2A接待台入口WC水吧【销售中心】项目并未单独建立售楼部，利用已建成的商业裙楼组建，售楼部内部品质一般，功能分区比较凌乱内部配套：商业：北经城大体量配制了商业裙楼，分布在社区四周，形成一条世界风情商业街区，大大提升了生活便利。（商业体量尚未公布）教育：小区自带双语幼儿园（尚未确定品牌）娱乐：与项目连为一体的EE康城为业主配备的4000平

49、方米多功能会所已投入使用，内有健身中心，健康诊疗中心等服务设施物业公司：西安荣鑫物业管理有限公司物业费：暂未确定物业评价：荣鑫为荣华集团旗下子公司，荣华开发的楼盘全部由该公司进行物管，已开发的楼盘里物业得到了住户的肯定，但在细节上仍需完善。【配套物业】荣华北经城目前二期剩余房源集中在路南侧，在售楼栋为8#以及6#，产品除6#楼，9#（2梯5户）其余均为2梯4户。8#楼产品为49-76小户型，主要针对投资客群，20层以上与百事威特酒店合作，合约期为20年，交房后除一年装修期外每月按48元/返还，均价6500-6800元/；31、32层可内部团购，团购均价6300-6500元/；6#楼2梯4户设计

50、，面积区间90-110，均价7500-7800元/；后期将在今年年内推出楼王3#，面积区间为130-150左右。【销售情况】项目位置：西安市凤城五路与迎宾大道交汇处项目概况：总占地226亩，总建筑面积近70万余平方米建筑类别：板楼、板塔结合，高层，小高层均价：7500-8000元/平米销售状态：在售A区A6楼、B区B4-B8楼，房源面积为67-154平，均价7500元/平，全款98折，按揭无优惠主力户型： 64155 ，2梯4户，2梯6户，2梯8户容积率：4.98绿化率：30%开发商：西安雅荷春天房地产开发有限公司项目特色：科技住宅【雅荷四季城】自然、生态、艺术、人性化都市高尚品位居所，园林景

51、观移步异景园林概念：坡地立体式景观，80%水系入户，社区内部为中西合璧风格自然水景园林。园林品质：社区内部园林植物种类繁多，绿植主要有银杏、国槐、柳树、青藤。园区内部设有温泉喷泉。整体规划：整体规划：社区分为AB两大区域，B区配备高级敬老院（天下春萱天慈公馆）；项目由19栋高层、小高层，4个组团组成。 项目优势：老/中/青年全生命周期理念社区，配备高级敬老院、国际双语幼儿园、12万商业街（贞观路沿线）、自建专业农贸商城。市场定位：环保智能/国际化科技住宅。B区A区坡地式立体景观温泉喷泉80%水系入户天下春萱天慈公馆贞观路【规划园林】建筑风格： ARTDECO古典主义建筑风格，外墙面砖由灰、褐红

52、、褐色三色构成。产品特点：产品分别为55-67一室、80-103两室、117-147三室，153四室，户型布局舒适度较高。ARTDECO古典主义建筑风格，户型空间设计注重舒适度四室两厅两卫147“多功能房”赠送一半面积约5.25。“入户花园”赠送一半面积约4.56。大尺度客厅，可变两房。超大观景阳台。一室一厅一卫67.16【产品品质】营销中心沿用之前雅荷春天售楼部，设计简洁，欠缺样板体验区接待流程：入口停车场景观带营销中心前台沙盘区域洽谈区域风格： 现代简约装修风格功能分布： 1F：沙盘区、洽谈区、签约区 2F：办公区装修情况: 精装修售楼部内部结构图示（1F）接待台洽谈区VIP签约区沙盘区户

53、模区沙盘户模VIP签约洽谈入口【销售中心】内部配套：老年公寓（高级养老院预计2014年建成），及国际双语幼儿园，12万平米商业街、民生百货入驻及自建大型农贸商城。物业公司：雅荷自持物管。物业评价：自营物管管理严格、执行力强，业主好评率高。天下春萱天慈公馆、民生百货、欧式风情国际街，国际双语幼儿园、高级会所、居民健身等泛会所设施【物业配套】项目位置：经开新市政府正南(凤城七路与凤城八路之间)项目概况：总占地262亩，总建面44.9万平方米建筑类别：板楼、小高层、高层当前销售情况：三期135-220平米房源前期咨询中，价格未定，开盘时间未定，目前5万抵10万排号中。预计价格在11000-12000

54、元/m。容积率：2.80绿化率：38%开发商：西安名都置业有限公司项目特色：豪华居住区，高端会所，精致景观设计，完善的物业样板体系，高端贵气的建筑立面。【保亿风景御园】市政府旁配备3600平会所的英式皇家园林art-deco风格社区 项目以东西线中央轴分割，呈整体外低中高的兵营式排布；依托南北向中央景观轴及中庭景观形成局部围合式；中庭周围以33层的高层建筑，其余部分均以18层、14、11层等不同结构为主； 项目采用传统新古典主义建筑风格，大量运用檐口、栅花等新古典修饰元素，整体色彩沉稳厚重、具有较强的品质感及昭示性； 底座采用石材贴面处理、中部及顶部刷彷石涂料；33层33层33层33层【产品规

55、划】【景观园林】项目打造欧式主题概念园林；60亩下沉式中央水系景观，乔木灌木交叉，多梯步分层级景观设计，欧式雕塑小品运用北二环 轻豪宅 城市度假综合体项目基本信息开发商西安海荣房地产集团有限公司项目位置凤城一路与明光路十字东侧占地面积一期300亩 二期60亩总建筑面积923050建筑形态高层、小高层建筑风格ARTDECO总户数5808绿化率30%容积率4建筑楼栋及层数规划16栋高层车位数量820；地上车位20个开盘日期最近一次2012年4月29月代理商皇马不动产投资策划有限责任公司景观设计台湾老圃景观集团建筑施工华西建设区位图【海璟台北湾】项目位于经开区北二环与明光路交汇处东北角，北靠文景公园

56、，南面北二环，东为文景路，是北郊经济技术开发区门户地段位于北二环边，周边四大公园，环境配套成熟，医疗、教育、购物等配套完善，交通便利。海璟台北湾距本案约3公里，与本案形成直接竞争，对价格、配套以及便利性要求较高的客户造成较大分流。【区位属性】位于北郊经济开发区门户地段项目周边路网发达，紧邻北二环通达性好，公共交通发达周边生活配套完善北二环超大规模的台北风情生活之城由在城北有较大影响力的海荣集团开发，具有相当的品牌效应经开区门户地段/ 品牌开发商/大规模/多产品线/台北风情【属性及定位】项目北凤城一路分为南北两区建设，现销售北区产品。【总体规划】项目一期占地300亩，共16栋楼，分南北两区，11

57、5号楼均高层住宅，其中只有3号楼是一个单元，其余均为2单元，16号楼为公寓。南区已售罄，现售北区9号楼和10号楼剩余房源。除去3栋未开目前剩余货量180余套。年内计划将剩余的13#、14#以及楼王15#全部去化清盘。其中13#、14#为3T8户高层、15#为2T4户的楼王。总剩余货量约1450套，预计新开楼栋会在下半年8 、9月份上市。名称 套数(套) 配比(%) 现均价一房 1206 44.55 6500元/6700元50-55 960 35.46 54-59 130 4.8 40-50 116 4.29 三房 866 31.99 6200元/6500元115-120 484 17.88 1

58、10-120 196 7.24 108-113 186 6.87 二房 635 23.46 6800元/6100元90-95 363 13.41 91-109 152 5.62 84-89 120 4.43 未开【产品情况】现售北区9#和10#，3T8户，户型包括一室、两室、三室，均价6800元/。4月29日开盘，现已去化80%48精致一室，户型方正，布局紧凑，功能性强。比较受年轻客户青睐。价位在三种户型中属最高。缺点，客厅采光不好，卫生间是暗室且不方便来客使用。一室产品-户型小，总价低。功能性强， 三种户型中价位最高。【现售产品分析】两室产品- 属于目前市场热销户型，客户比较青睐，且价位在三

59、种户型中最低。C1户型110左右的两室，各功能区开间都比较大，空间感强，舒适。北向有大面积阳台。两室中的B户型，约90，户型虽不方正，但布局紧凑合理，美中不足的是主卧开窗较小，采光不好。且西户只能照到西晒的阳光【现售产品分析】三室产品- 满足客户对大户型的需求，价位在三种户型中居中。纯南户型，客厅、主卧南向采光，客厅大开间，且餐客一体，空间感强，舒适。该户型两点在于空间功能性多变设计，满足不同需求的的客户南北通透，餐客一体，大开间设计，动静分区，多功能书房设计。【现售产品分析】学校：台北湾自建双语品牌幼儿园、西安 中学、66中、凤城小学、新概念、吉的堡少儿教育机构；商场：社区配套17万平米大型

60、商业街区，有人人乐、崇尚百货等；银行：工商银行、兴业银行、招商银行、农业银行；医院：长安医院、凤城医院。自建双语品牌幼儿园。交通：周边公交线路有:33、50、207、108、601、510、912、702等文景立交北站下车。 离最近地铁2号线一站路 程。【社区配套】现场照片客户分析海璟台北湾的客户大多属于刚需客户，对价格和地段比较敏感，其次看重配套和交通，投资相对较少，城北及西安市区客户能占到一半，其余为周边区县或省外客户。外立面已经全部结束【客户分析】2010.42010.62010.102011.4一二三四期间营销节点推广内容一2010年4月前期蓄水阶段2010年4月海璟台北湾“海荣99卡