四川绵阳房地产市场调研报告_secret

1、第二部分 市场研究一、国家宏观市场环境 1.1. 全国房地产行业发展报告住房是居民的基本生活需求。在全面建设小康社会阶段，随着经济社会的发展和人民生活水平的提高，城镇住房的增量需求和改善需求双旺盛，是房地产业持续发展的动力。供不应求是过去几年甚至是未来几十年中国房地产市场的主导趋势。房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业，在中国加速的城市化进程和住房市场化改革的影响，房地产市场的发展形势需要在经济社会发展的整体环境中去把握。房地产产品开发周期长，形成有效供给相对于投资期具有滞后性。现有的房地产业市场是投资与需求矛盾双方以往多年相互作用积累、演变的结果。同时，房地产产

2、品具有空间不可移动性，局部地区供求关系的异常导致全局连锁反应的可能性较小，但局部地区所出现的房地产形式变化对于全局来说具有可比性和参考性。111 房地产业在国民经济总地位持续提升潜力分析 从住宅与房地产业增加值在 GDP 中的比重看，我们一直在 1.69%-1.9%之间，从国外资料看，美国的房地产业增加值占 GDP 中的比重是 11.8%，而加拿大为 15%，日本为 11%，法国和韩国分别为 7.1%和 9.5%。 在我国，2002 年房地产业总投资额为 7790.92 亿元，占同期固定资产投资总额的 17.9%，占同期GDP 的 7.6%。1995-2002 年 GDP、固定资产投资及房地产

3、投资总额与增幅 单位：亿元GDP 全社会固定资产投资 全社会房地产投资 年份总量同比增长（%）总量同比增长（%）总量同比增长（%）199558478.1010.5020019.3017.473149.0223.29199667884.609.6022913.5514.463216.442608.8024941.118.853178.37-1207.8028406.1713.893614.2313.71199982067.507.1029854.715.104103.2013.53200089468.108.0032917.7310.26498

4、4.0521.47200197314.807.5035672.3013.056344.1127.292002104790.608.0043499.9116.697790.9222.80在GDP稳定发展的同时，固定资产投资呈调整性波段增加，而与此同时，房地产总投资也呈波段性上涨趋势。在人们的国定资占投资过程中占有越来越重的低位和份量。1999年以来房地产开发投资占固定资产比例组年增加，03年已经上升到23.7。112 03年（含03年）以前房地产发展概述 房地产投资高速增长 土地购置与开发面积大幅增加 建筑规模继续扩大销售与需求基本平衡土地交易价格持续增长113 综合分析 应当承认，2004年采

5、取的宏观调控措施总体上抑制了商品房供应量的增加，事实上起到了推动价格增长的作用。但是，宏观调控的首要目标是抑制房地产投资过快增长而不是降低房价，不能以房价走势作为判定调控成效的标准。05年的相关政策的调控，同样在于规范市场，降低市场风险，避免出现投资过热、增长过快的局面。尽管2003年以来各界关于房地产泡沫和房价过高的声音不绝于耳，但居民的购房热情不减，销售量持续大幅增长表明需求依然旺盛。需求是销售量增长的基础和支撑，而支撑需求持续增长的动力，一是国民经济增长带动城镇居民收入的增加，超过住宅价格增长速度。二是城镇化加速，城镇人口数量增长带动商品房需求。旺盛的市场需求以城镇居民可支配收入持续增长

6、为支撑，而国民经济的持续高速增长是城镇居民可支配收入持续增长的基础和保障。自2004年开始，国家进行房地产市场调控，分别从1.紧缩“银根”； 2.严格控制供地，规范土地市场；3.控制拆迁等方面进行调控，而导致2005年出现的投资受到控制，融资渠道发生改变，土地市场趋向规范，建设用地增量控制更加严格，一段时间内出现了被动需求下降和二手房市场升温以及供求关系偏紧，房价增幅趋缓的现象。这些现象的背后房地产企业也开始洗牌。过去房地产开发中最不透明的土地市场将走向阳光化，房地产经营环境进一步优化，企业经营将走向平等竞争，质量、品牌和资本竞争将成为房地产企业竞争的基础。 概念炒作将逐渐失去效力，品牌、质量

7、竞争将成为竞争的主要表现。总体发展趋势为平稳的上升趋势，且增幅与历年增幅持平。12 20052006年中国房地产市场形势分析121 2005年房地产市场调控的背景 2004年以来，国务院把房地产市场调控作为加强和改善宏观调控的重要内容，采取了一系列措施，基本遏制了房地产开发投资、信贷和土地供应过快增长的势头。但2005年一季度，部分地区房地产投资规模过大问题仍很突出，同时面临商品房价格上涨过快、结构性问题凸现等新的情况和问题。 .商品房价格上涨过快 部分地区房地产投资规模过大 商品房结构性问题进一步凸现 房地产市场秩序比较混乱122 2005年房地产市场调控的基本精神 针对当前房地产市场存在的

8、问题，国务院高度重视。全国十届人大三次会议政府工作报告，把抑制房价过快上涨势头，作为2005年宏观调控的一项重要任务。根据国务院领导批示精神，建设部分别召开国务院有关部门、部分城市相关部门和专家学者、房地产企业座谈会，对市场运行状况进行了深入分析，对部分城市房价上涨过快问题进行了专题调研，形成了宏观调控的基本思路和有关政策建议。3月上旬，国务院办公厅听取了建设部等有关部门的汇报。3月中旬之后，国务院办公厅下发了关于切实稳定住房价格的通知（国办发电20058号），人民银行调整了个人住房贷款利率和最低首付款比例，银监会开展了对国有商业银行房地产贷款的专项检查，推动市场预期出现积极变化，一些地区调控

9、效果开始显现。为巩固和发展调控成果，4月27日，国务院第88次常务会议，研究了下一步调控的指导思想，原则通过了建设部等部门提出的建议。5月9日，国务院办公厅转发了建设部等七部门关于稳定住房价格工作的意见（国办发200526号，以下简称意见），明确了调控的政策措施。 123 指导思想 立足于促进国民经济和社会稳定发展。 立足于维护普通居民的住房权益。立足于以经济手段为主的综合调控。这次调控，坚持遵循经济规律，主要采用土地、信贷和财税等经济政策调节。通过土地利用总体规划和年度计划，调节土地供应总量与供应结构，对房地产市场供应总量、供应结构产生直接影响。通过银行信贷和税收调节等措施，合理引导投资和消

10、费的总量及方向。通过城市总体规划和近期建设规划，直接规定各类房地产用地的布局和比例，有效调控供应结构。同时，强化法治，把整顿规范市场秩序作为这次调控的重要内容。 124 基本原则和特点 把解决当前问题与长远的制度建设相结合。 统一政策和因地制宜相结合。 实行供应和需求的双向调节。 突出重点，区别对待。 注重各项调控措施之间的协调配合。125 调控政策实施以来房地产市场情况a).房地产投资增幅持续回落b)中小户型、中低价位普通住房消费比重提高,住房供应结构开始改善c).市场成交量逐步趋稳 d).商品住房价格涨幅趋缓e).房地产信贷增幅放缓f).房地产开发用地供应总量得到控制，结构有所改善g).房

11、地产市场秩序逐步规范126 房地产市场的基本走势及需要关注的问题 预计2006年房地产市场总体上将延续去年8月份以后平稳发展的态势，开发投资、成交总量将保持一定的增长，房价涨幅进一步趋缓，市场总体上朝着供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的方向发展。但当前调控效果仍是初步的，市场中原有的不健康因素特别是住房结构性矛盾仍没有得到根本解决，同时还存在一些新的不确定因素。 .原有的一些矛盾尚未彻底化解 存在一些新的不确定因素127 下一步调控工作重点 .着力调整供应结构，切实增加普通商品住房供应.加强房地产市场综合监管，进一步整顿规范市场秩序.加强分类指导，继续解决部分城市房地产投资规模过大

12、和住房价格上涨过快的问题.深化改革，引导和鼓励普通居民住房消费 健全协调机制，把握舆论导向1 28 国六条的内容 政府希望通过强制性方式来调整国内不合理的住房结构。中央政府既然可以把住房结构调整细化量化，并通过土地拍卖与城市规划来强制性执行。“国六条”细则将改变目前国内房地产市场的发展模式。 这样强制性的方式来调整房地产市场住房结构也会转变中国居民以往的住房消费模式。二 微观市场分析21 绵阳市概况及房地产行业环境分析211城市基本情况 从居住环境来看，绵阳城区极为丰富的水资源与浅丘、台地等自然地形共同形成特色化的山水城市，居住环境极为优越。各类产业园区的建立，使居住区与工业区进行适度分离，有

13、利于改善居住区生活环境，降低工业生产对居住区的影响，为商品房的开发提供了较好的外围条件。从人口情况来看，绵阳市城区人口增长率较低且流动人口较少，使房地产产品市场容量受到一定程度上的限制，与现阶段快速上升的房地产开发供应量形成一定程度上的矛盾。但是，由于绵阳属典型的科技型轻工业城市，各类大型国有企业单位、高新技术行业从业人员是主要的人群构成，总体比例高达75.5%，加之新一届政府百万人口大城市的行政构想和城市化进程的大力推进，为绵阳房地产行业发展提供了稳定的消费基础。212 宏观经济情况2121 2005年国民经济和社会发展统计2005年是实施“十五”规划的最后一年，也是绵阳发展的重要转折之年。

14、在这一年里，市委、市政府带领全市人民励精图治，奋力拼搏，紧紧抓住“三大要务”，集中干好“十件大事”，认真办好“十件实事”，取得了令人振奋的成绩，实现了绵阳经济的快速发展和社会全面进步。 经济提速升位。全市经济走出了低位徘徊的局面，呈现出持续快速发展的良好态势。全市实现GDP482.53亿元，同比增长13%，比上年提高1.8个百分点，高出“十五”平均增速3.1个百分点。GDP总量居全省第二位，增长速度在全省排第11位，比上年上升了10位。其中：第一产业实现增加值110.44亿元，增长6.6%；第二产业实现增加值196.97亿元，增长19.8%；第三产业实现增加值175.12亿元，增长9.5%。

15、物价快速回落。全市居民消费品价格总指数上涨0.9%，比上年回落3.7个百分点，比全省低0.8个百分点。工业原材料、燃料和动力类价格上涨8.2%，工业品出厂价格下跌1.8%，房地产价格指数上涨3.0%。 企业家对预期生产经营状况比较乐观。全年企业家信心指数为117.71，比上年上升3.6点。综合生产经营状况景气指数120.09，与上年持平。 科技城建设进展顺利。科技城全年实现国内生产总值300亿元，比上年增长15.5%。规模以上工业企业达到388户，完成工业增加值105.93亿元，增长24.2%；完成固定资产投资113.46亿元，增长21.2%；实现社会消费品零售总额75.93亿元，增长13.1

16、%。 经济发展中存在的主要问题是，工业品价格持续下跌，工业经济效益不够理想，就业再就业和社会保障压力依然较大，金融存贷差继续扩大。 2122、绵阳市总体情况从绵阳经济现状来看，近几年绵阳宏观经济运行情况虽然在一段时期内出现了波动，但宏观经济状况总体上呈上升趋势。随着省政府对绵阳城市重要地位的确立和城区产业结构调整的深入进行，绵阳宏观经济将重新进入快速增长期。22 城市发展规划至2010年，绵阳科技城将在现有基础上呈组团式格局发展，城区总面积将达80KM2，本次规划对房地产的影响主要会表现在如下方面： 城市经济发展将得到更加有序的管理和引导，经济产业结构将进一步完善和巩固，推动地方经济向更高层次

17、发展，为房地产业的发展创造更加优良的外部环境。 城市各区域功能的明确，有利于城市建设的加快，促进城市化进程和城市人口规模的扩大和商品房消费市场的增容，刺激房地产业的投资和商品房产品的需求。 对部分处于城市新区的房地产项目开发提供利好支持，城市范围将得到重新认定，城市新区市政配套将进一步完善，改变消费者居住置业观念和房地产开发格局，“郊区化开发和居住”将成为发展趋势。 由于城市中心区的土地即将开发殆尽，中心区域的商品房供应将随着时间的推移弥显珍贵，其品质规模楼盘将获得较大利润空间。23绵阳住房十一五规划要点绵阳城市规划区“十一五”期间共规划建设各种套型住房90000套，建筑面积900万平方米,

18、用地7000亩。共面向市民提供的90平方米以下的住房630万平方米70000套。面向高收入家庭供应的90平方米以上的商品房270万平方米20000套。 2006年绵阳城区新建商品住房160万平方米16000套。其中，建设90平方米以下的普通商品住房101.35万平方米12600套；建设经济实用房10万平方米1100套；建设廉租住房0.65万平方米100套。2007年绵阳城区新建商品住房170万平方米17000套。其中，建设90平方米以下的普通商品住房108.35万平方米13300套；建设经济实用房10万平方米1100套；建设廉租住房0.65万平方米100套。 解析:十一五规划期间的住房建筑面积

19、为开工面积,而对于竣工面积并没有计划,并且据房管部门的解释,规划的开工面积主要以目前市场状况进行的预测,也不会强制性的按照这个指标每年对开工项目进行完全控制,因此就存在每年度实际开工量的上下浮动.比如,2007年计划的170万平米,由于2006年积压的项目较多,都计划在明年启动,因此很可能突破计划指标.因此,预计2007年-2008年的市场开工面积会超过计划的总量,致使市场竞争加剧,且主要集中在电梯公寓和90平米以下户型.本项目90平米以上的户型总面积占十一五规划中同类总面积的3.7%;本项目90平米以下的户型面积占规划同类面积的1.6%,从容量的占比来讲,风险较小,从多层用地性质而言,风险也

20、较小.城市自然环境为消费者提供了较好的居住条件，宏观经济的转好为房地产业的发展提供了较好的外部经济环境，政府部门十一五规划的出台,对于产业结构的调整,增加居民收入,扩大引资与开放有着重要的意义,项目临近的经济技术开发区有着广阔的发展前景和良好的自然资源,区域就业人口将大大增加,区域房产市场有着很大的需求潜力,工业和第三产业的增涨将加快城市化进程并促生一批新中产阶级，为商品房消费提供稳定的客源基础，房地产业的发展将快速健康的发展.24 绵阳市土地市场分析2005年由国家税务总局 财政部 国土资源部关于加强土地税收管理的通知,2006年国土资转发的严明法纪坚决制止土地违法的紧急通知 等一系列政策表

21、明国家加大对土地的管理和清理整顿的决心,绵阳市政府也对土地进行了严格的控制,因此从06年开始绵阳土地的供应量下降较多.2005年城区商住用地供应量为1248576平米,2006年截止10月份商住供应土地677243平米.土地的供应主要集中在城乡结合部,如高新区高水平政经开区游仙开元场等区域,市中心土地供应量很少.5绵阳市房地产市场运行情况分析投资额自2003年以来持续下降，这说明房地产市场准入条件的提高，中小投资者对绵阳市房地产市场期望值下降，市场面临重新洗牌的局面。同时与人均可支配收入增幅不高、城市整体规划相对泄后等因素有关。 2005年和2006年上半年之所以出现销售面积减少，而销售金额却

22、呈增长的现象，主要是产品结构发生变化，多层商品房的销售占主导地位,而06年上半年因市场的此类房源供应量的减少,造成市场紧缺, 电梯住宅增长较大，别墅销售也有所增长，从而拉高了总的销售金额。同时,电梯住宅销售的较大增长也表明了市场对该物业形态的接受度逐渐增强。受05年投资额下降的影响，商品房供应量下降幅度较大，住宅供应量超过2/3的比重，商业用房供应量为7.5万，与前几年商业用房未消化面积较大有关，发展商对商业地产，以及社区商业的开发持谨慎态度。空置量大幅下降则说明在新的供应量不足的情况下，大量空置房源被市场消化，刚性需求旺盛，而06年上半年供应量的不足，也必将导致价格的上涨。 近几年，绵阳房地

23、产市场平均价格总体保持上涨趋势，其房价上涨速度较快，平均年上涨幅度为13.41%。这与绵阳城市地位的不断提升、房地产开发水平的快速提高和投放量减少密不可分。随着绵阳近几年城市建设的大力发展,人居环境得到了较大的提升,吸引了很多外地客户到这里安家,投资.而根据绵阳市政规划的改编和打造百万人口城市,会吸引到更多的外来人口在此安家置业.增强房产市场的购买力. 受政策影响,绵阳2006年新开工项目减幅较大,但销售形势大好,空置房得到较大的消化.住房房价提升较大.截止2006年9月,在成交客户中承受单价2000元以上,总价20万以上的比例接近60%.外来购房者日趋踊跃,截止2006年9月,占比达40%以

24、上.电梯公寓将逐渐被中等收入群体接受,未来产品的竞争集中在电梯公寓,多层及别墅稀缺性与日俱增.2007年下半年起房价增幅将明显下降,08年后逐渐步入理性稳步的增长.未来2-3年产品进入创新化、多元化竞争时期,开发商进入资本竞争时代.2. 6消费群体研究 城市宏观经济稳步发展，为本项目的开发提供了稳定基础。 住宅市场整体市场向好；商业用房成交量低，但我司认为投资市场是现实存在且不断扩大的，现有产品普遍呈现规模小、结构及业态规划不甚合理等不利，导致成交量低，市场存在空白点，可适机切入 城市控制性详规即将出台，本项目所在周边区域也在规划调整范围内。 本项目的地理位置决定本项目的建设对城南片区的发展及

25、繁荣起着很大的带动作用； 绵阳市区（涪城区、游仙区）约有22.5万户家庭为中、高收入家庭。本项目的中高端定位有可现实的客户资源做支撑。2.7消费者住宅需求市场调研分析2.7.1 住宅部分结论 从受访者基本情况来看,年龄段在20岁50岁之间、同时均受过高等教育、家庭年收入与2005年绵阳市人均可支配收入8000元左右相吻合.因此此次调查结果具有很强的实用性和指导性。 受访者中近已有40%的人对我司已有一定了解。 在对受访者现居住情况的调查中可得出:他们对现有的居住条件不太满意,主要表现在对套型面积要求上、对环境、配套和户型设计等方面,因此,80%的受访者在未来几年内都有置业需求且目的多为自住. 需求情况来看,对他们影响最大的因素依次为位置、环境、价格、户型、配套.他们认为,好的位置、好的产品、好的环境实行高价也是合理的。 受访者习惯上可以看出,绵阳并没有一个主流的、覆盖面大的媒体,这对本项目今后的推广工作提高了要求。 对三居室的需求量最大,主要表现为100平米的经济型套三和120-130平米的享受型套三。两居室的需求主要是年轻人、老年人过渡性的选择和投资选择 年纪较长者偏爱多层建筑，年轻人偏向于选择高层。 现有房屋面积过小、非自有房、环境不理想、户型结构不合理等因素占较大比例,说明自住需求的市民还是愿意选择三居室的