复件 城市综合体项目市场定位及开发运营建议(图文并茂 200页)

1、01宏观背景分析1、宏观背景分析地理位置（区位优越、交通发达） XXX市因“煤”设市，“移民”建市且市龄较短，“故土”观念相对较弱，市区历史沉积少。对于本项目应利用XXX享有城市固有资源优势（区位、交通、矿产资源等 ）的基础上，依托现阶段城市发展规划的主流趋势，全力塑造项目自身的核心竞争力。 区位优越：位于河南省中南部，因市区建在“山顶平坦如削”的XXX下而得名。现辖2市4县4区，总面积8867平方公里，总人口520万。 交通发达：地处京广和焦枝两大铁路干线之间，境内铁路总长400公里。距河南新郑国际机场100公里。许平南、宁洛、郑尧、二广4条高速公路穿境而过，与全国高速公路网络相连。01宏观

2、背景分析1、宏观背景分析城市产业（资源型产业新城，具备较高消费能力） XXX矿产资源丰富，工业实力雄厚，在河南有着举足轻重的经济地位。资源型城市为城市发展提供较高的消费能力。XXX文化底蕴深厚。春秋时为应国，应国以鹰为图腾，古典汉语“应”“鹰”通假，XXX因此又称鹰城 ；XXX市是河南省中原城市群9个中心城市之一XXX市处于我国经济和科学技术由东向西“梯度推移”的中间地带。是中南地区最大的煤炭基地，又是河南省中部的经济重区；XXX工业基础雄厚，原煤、发电量、帘子布等9种产品产量均居全省首位 ；XXX市是中国优秀旅游城市之一；XXX市烟叶生产久负盛名，是全国三大烟叶产区之一。郏县红牛是全国八大良

3、种牛之一，被国家定为红牛繁育和饲养基地。全面发展的现代化工业新城 01宏观背景分析1、宏观背景分析城市产业（新型能源工业基地迅速发展，经济结构得到优化改善） XXX是国家中部重要的能源原材料工业基地，随着建设新型能源工业基地步伐的不断加快，城市人居环境将大大改善。XXX市各类矿产资源57种，其中原煤储量103亿吨，是中南地区最大的煤田；钠盐储量3300亿吨，被中国矿业协会授予“中国岩盐之都”；铁矿石储量9.7亿吨，是全国十大优质铁矿区之一。各类水库175座，年均蓄水量达30亿立方米 ；XXX市大中型工业企业60家，上市公司3家。中平能化集团是世界最大的帘子布生产企业和河南省最大的煤炭生产企业；

4、舞钢公司是全国最大的特宽特厚钢板科研生产基地，平高集团是全国三大高压开关制造企业之一；姚电公司是华中电网的骨干电厂；天瑞集团是全省最大的新型干法水泥生产企业。 XXX市因“煤”设市，导致XXX市经济结构单一，但是依托“煤”资源，地方财政收入相对稳定且丰厚，城市基本建设资金相对具有保证，且政府对于改善经济结构，发展旅游、建设生态城市的力度很大，为本项目提供了很好的市场发展机会。01宏观背景分析1、宏观背景分析旅游资源（旅游资源丰富，吸引省内外众多观光游客） XXX市旅游资源丰富，依托“山、佛、汤”特色旅游资源，成功打造了香山寺下汤温泉度假区大佛景区尧山黄金旅游线路和伏牛山风光游、寻根谒祖游、休闲

5、度假游、佛教文化游、古建文化游、汝瓷文化游、民俗风情游七条特色旅游线路。01宏观背景分析1、宏观背景分析经济概况（经济平稳增长，房地产市场处于高速发展期） XXXGDP位列河南省第6位，经济进入多元化发展的轨道，从而进入到城市地位的竞争中来。房地产市场的发展在经济快速发展的带动下处于高速发展期。 城市地位的提升，对于XXX市房地产行业带来了良好的发展契机。XXX经济高速发展，为XXX房地产经济打下了坚实基础。01宏观背景分析1、宏观背景分析经济概况（基础设施逐步完善推动房地产市场快速发展） 固定资产投入占GDP比重较小，说明XXX市房地产市场的发展具有很大的空间，随着城市公共配套和环境的大幅改

6、善，将极大的改善XXX的城市面貌，从而推动房地产市场更好更快地发展。 2010年，XXX市完成城镇以上固定资产投资714.7亿元，增长23.7% 。投资增长迅速。 XXX市固定资产投资基数较小，占GDP比重较小，与周边地市均有差距。近年来随着房地产行业持续走高，固定资产投入进入飞速增长期。 XXX的固定资产投入占GDP比重较少，随着政府对新区建设、老城区改造等一系列的投入，基础设施建设将会有飞速的发展，这是本项目发展的一个重要机遇，同时要规避阶段时间内大体量开发带来的激烈的市场竞争，重点在于项目开发战略和营销策略的制定。01宏观背景分析1、宏观背景分析人口（城市人口迅速增长，为房地产发展提供大

7、量消费需求） 截止2010年末，XXX市人口规模达到520.1万人。其中城镇人口223万人，城镇化率达到43.4%。 2003-2008城镇化率年均提高1.7个百分点，低于全省0.1个百分点，高于全国0.7个百分点，城镇化率提升较慢 。 据规划，到2013年，XXX城镇化率应达到50%，进入全省前6位，2008-2013年均提高2个百分点。按照人均住宅面积26平方米计算，意味着每年将有130万平方米的市场需求。 住宅需求量的快速增长将带动商业、休闲娱乐等诸多方面需求的同步增长，XXX市的城市格局将出现一定的变化。认清城市发展的方向和趋势，因势利导，方能保证项目稳定发展，降低开发风险。01宏观背

8、景分析1、宏观背景分析城市发展（“中原城市群”金三角区域的核心地带） 中原城市群南部平-许-漯成长三角，区位条件便利，有良好的合作基础，可进一步加强三市之间的经济联系，重点搞好产业整合和基础设施整合，做到一体化发展,形成城市群南部地区的“金三角”。 中原城市群的发展必将使XXX、漯河、许昌 三地市经济联动促进三地市经济合作性进一步加强，逐步向核心区域靠拢，城乡一体化的进程加快，必将给房地产行业带来前所未有的契机，项目应提升项目层次，顺应城市发展，明确自身项目定位。01宏观背景分析1、宏观背景分析城市发展（“中部崛起”战略逐步实施促使城市影响力不断加强）“中原城市群”政策的提出，意味着自此开始，

9、XXX市的城市功能、城区空间、产业结构、生态体系等诸多方面均有了良好的发展前景和强劲的政策支持。“长三角地区”作为中原城市群的南区域，其辐射能力将大大增强。对于本项目来讲，项目的客户群体将有望突破XXX，辐射到更加广泛的区域。01宏观背景分析1、宏观背景分析发展方向（优化东区功能，改善老区环境，发展西部新区） XXX市提出 “优化东区功能，改善老区环境，发展西部新区”的发展战略，随城市演变将显现特殊意义的发展方向。01宏观背景分析1、宏观背景分析小结 核心词: 工业型城市、资源型城市、旅游型城市、成长型城市、多核发展型城市； 宏观背景层面：对本项目而言，有足额的市场需求支撑；工业型城市：产业支

10、撑，神马集团、平煤集团等一系列产能相关工业发达，第二产业占主要地位；资源型城市：借助丰富的矿产资源，是中南地区最大的煤炭基地，又是河南省中部的经济重区；旅游型城市：第三产业的不断发展，交通便利，与省内外联系日益紧密，带来一定的商务、商业、休闲收入。快速成长型城市：城市发展迅猛，城市地位不断上升，社会财富更加聚集。多中心发展城市：老城的不断升级改造、新城建设日新月异，城市发展出现多中心现象；02项目城市地位2、项目城市地位新城区建设（城市新窗口，位于“西扩东进”中主力发展区域）2011年11月24日，河南省政府公布XXX新区建设总体方案，将按副厅级架构设置。XXX新区位于XXX市西部，东至平桐路

11、，南至规划南环路，西至规划南环路，宝丰县杨庄乡界、南水北调干渠，北至南水北调干渠、宁洛高速、升到329线、宝丰县周庄镇边界和省道236线。远期规划面积约295平方公里，是现有XXX市区面积的3倍。将建成城乡一体化先行区、产业转型升级先导区、对外开放示范区、豫中南综合交通枢纽和物流中心。 本案所在区位为XXX市主力发展方向，紧邻新区行政中心(市政府)和商务金融区，规划用地性质为商业金融用地，而且是新区唯一一块商业金融用地，周围有大量社区居住组团，未来生活氛围将日趋浓厚。根据XXX十一五城市规划，XXX未来城市发展战略为“西扩东进、沿湖发展”，着重发展大型生态人文片区平西新区。02项目城市地位2、

12、项目城市地位道路体系分析（交通便利，紧密连接新老城区）道路体系分析 道路体系完善区域路网结构完善，对外交通便利，紧邻新城区主干道，连接老城中心区本案区位显示主要道路道路概况通达区域湖滨路沿白龟山水库 北岸，西起长安大道翠竹路，东至东刘庄，全长约10km沿水库北岸，通达新区东西，连接长安大道，至宁洛高速公路、建设路公正路全长近1km，约30m宽北接长安大道、和谐路，南至湖滨路。长安大道全长近4km，约40m宽，西接崇文路，至龙翔大道，东接长安大道，至宁洛高速公路、建设路本项目02项目城市地位2、项目城市地位自然资源分析（环境优美，适合休闲养生度假）自然资源分析 依山傍水，风水极佳：湖景资源平西湖

13、（白龟山水库）；山景资源锅底山15.5km4.2km 平西湖，又名白龟山水库，东西长15.5公里，南北宽4.2公里，占地70平方公里， 湖北沿岸，目前十余项目，部分已入住，未来生活氛围将会日趋浓厚； 本案临近湖岸，空气清新、视野开阔，适合养生、避暑、度假；景观资源：白龟山水库70平方公里，卓越湖景风光伸手可及，为本案最大自然资源。地块临近湖岸本项目02项目城市地位2、项目城市地位居住氛围现状（区域生活配套不足，生活氛围欠缺）居住氛围现状 新区处于发展阶段，整体生活配套不足，缺乏常住人口，生活氛围欠缺；平西区目前属发展阶段，大量楼盘仍在建设阶段，缺乏常住人口，居住氛围不足；教育、医疗、购物、公共

14、交通等各类生活配套，对于整个区域而言，明显呈现不足；02项目城市地位2、项目城市地位配套资源分析（区域商业氛围较好，但缺乏大型集中商业）配套资源分析区域商业氛围较好, 但本案周边无大型商业，周边社区外街商业支撑周边社区日常生活所需。本项目定位于较为高端的物业类型，又紧邻商务金融和行政区，可开发大型集中式商业；项目周边商业分布情况：平西区整体生活配套资源不足，东部居住区组团内商业氛围相对较好；项目周边高端会所居多：东部高端社区集中区有会所等商务休闲需求；项目周边整体居住氛围不足社区入住率普遍不高，居住生活氛围的营造还需一段时间；02项目城市地位2、项目城市地位小结 位于“西扩东进”主力发展区域，

15、新区核心地带（紧邻行政区和商务金融区），未来城市发展新窗口； 区域路网结构完善，对外交通便利，紧邻新城区主干道，连接老城中心区； 区域依山傍水，环境优美，非常适宜休闲养生度假物业（本项目适宜开发酒店、公寓等物业）的发展； 区域整体生活配套不足，缺乏常住人口，生活氛围欠缺（本项目不适宜开发住宅社区）； 区域商业氛围较好，但缺乏大型集中商业（本项目可开发大型集中商业）；03市场发展行情住宅3、市场发展行情（住宅）市场格局(楼盘分布呈现出优化东区功能、改善老区环境、发展西部新区的结构形态) 新区楼盘多以高层产品或多层、高层相结合产品为主，体现城市快速发展的趋势。 老城楼盘分布主要以高密度产品为主，充

16、分利用老城区完善配套资源，提高土地使用率。 XXX房地产格局形成了板块竞争和相互促进的局面。对于本项目公寓物业来讲，利用新城区是政府主力发展方向，周边配套、路网、资源、景观等方面的优势逐渐凸显出来，通过产品价值功能、物业配套的科学整合，发挥区位优势，树立起新城区现代化高端人居典范。033、市场发展行情（住宅）未来市场放量（5年集中放量1000万平米，未来竞争更加激烈） 2008-2012年预计商品房投入1000万平方米。 除去2008-2010年已成交245.56万平方米，剩余竞争体量约计754.44万平方米，竞争市场激烈。 2008-2012年商品住宅项目约计62个，其中城中村改造项目31个

17、。市场发展行情住宅033、市场发展行情（住宅）区域现状（多为高层住宅和配套商业，缺乏大型集中商业）该区域主要竞争主要体现在：1、区域目前整体形象档次较高，房地产项目间的竞争体现在对于城市功能的完善和城市形象的提升方面！2、区域目前周边商业配套相相对匮乏，缺乏大型集中商业，作为未来的行政、居住区域，房地产项目之间的竞争在于产品价值、物业配套、资源整合、生活品质方面。市场发展行情住宅033、市场发展行情（住宅）产品供应（物业类型以高层为主，产品配比以紧凑型二房、三房为主，表现出明显的“年轻化、经济型”置业特征； 两房产品主要集中在80-100之间，主要针对目前经济状况有限的年轻首次置业者，作为过渡

18、使用；三房是市场供应主力，面积分布在110-160之间，其中，小三房主要集中在110-120之间，经济性强；大三房在140左右，居住舒适度相对较高，小户型公寓产品较少，属于市场空白； 四房及以上户型多为大体量、高端楼盘所配备，面积集中在180以上，总价范围相对较高。市场发展行情住宅033、市场发展行情（住宅）客户市场（以“本地为主” 逐步向外向型”空间辐射） XXX购房客户（中产阶级为主）目前表现出以“本地为主”的特征，随着客户圈层的稳定，逐步向“外向型”空间辐射；XXX购房客户90%为本地客户，仅有1%来自外地客户；其中购房客户群体以个体户和私营业主、公务员、国企员工主居多；位置居于新区，如

19、蝶湖湾，大悦城等大多为政府机关团购；房地产市场基本依靠内部刚性需求拉动；城市中产阶级作为消费主力；城市高端人群消费结合XXX未来发展等诸多因素，未来版块的客户构成范围将更为广泛，而目前版块所形成的客户圈层，将成为未来客户进驻的重要发展源，客户之间的裙带关系也将日益加剧。市场发展行情住宅033、市场发展行情（住宅）置业目的（投资性购房逐步走高） XXX纯自住购房占比约为91%,自住和投资兼有的达9%，而且投资性购房逐步走高，为本项目吸纳更多市场客源；新城区作为未来的行政、居住、商务、中心，其居住和投资价值较高，并随着可开发地块的减少，升值潜力逐步凸显。 结合XXX新城区的区位优势及项目稀缺性，其

20、投资功能逐步强化，对本项目而言，可以走差异化产品路线，有效获取可靠客户圈层。市场发展行情住宅033、市场发展行情（商业）商业街现状市场发展行情商业和平路商业街最为繁华，周边主要商业街以服饰、鞋业、餐饮为主033、市场发展行情（商业）商场现状市场发展行情商业1：客户对传统商圈接受程度依然比较大；2：大型集中型商业开始出现，大规模制造成为可能3：普遍以满足日常消费生活休闲等商业，缺乏高端商业；033、市场发展行情（商业）小结市场发展行情商业XXX市核心商业圈以中兴路北段为中轴，体育路和开源路为两翼，和平路步行街为连廊。在此区域内集中了鹰城世贸广场、丹尼斯百货、永乐电器等大型商场和开源商贸城、凯撒市

21、场等中低端市场，以及和平街步行街、中兴路商业街、开源路商业街。从以上可以看到、此区域商业业态构成满足了不同层次的消费者各种需求，大量的人流汇集此区域，促进核心商业圈的持续繁荣。随着XXX市的发展和城区面积的逐步扩大，目前正在形成新的区域亚商圈，比如以双丰商城为龙头的西南商圈、以XXX丹尼斯百货开源路店（目前正在建设）为核心的东南商圈。专业市场也正在形成，专业建材市场西建材，鹰城广场区域高端餐饮市场。从以上可以看出专业市场和新商圈正在形成，商业竞争逐步加剧。项目所处区域多为住宅社区，未来生活氛围将会日趋浓厚；商业基本为生活配套型商业，大型集中商业尚属市场空白点；033、市场发展行情（写字楼）有相

22、当大的发展空间市场发展行情写字楼1、写字楼市场水平低，体量小，物业档次低；2、轻资产行业占主要地位，物业承受能力比较弱3、租金水平层次不齐，配套服务、硬件设施仍需改进。XXX并没有出现真正意义上的5A甲级写字楼，城市的商务办公环境整体较差。033、市场发展行情（酒店）有相当大的发展空间，高端酒店较少；市场发展行情酒店分布特点：酒店主要在中兴路和建设路上分布，且建设路占比最大。业态构成：市内提供住宿功能的酒店业态众多，其中四星以上酒店提供“吃、 住、玩”一整套服务，快捷酒店绝大多数提供早餐。物业品质：市内品质较高的酒店相对较少，除两家四星级和一家准五星级外，其他均为二星以下。经营状况：高品质酒店

23、经营状况良好，入住率能达到80%，而中低档次快捷酒店中，品牌连锁快捷经营状况良好如中州快捷，而本土快捷酒店入住率一般在50%左右。客房数量：高档酒店客房数多在190210间，近年新建的快捷酒店数相对较多，规模大中小均有。房间价格：除两家四星酒店标准间房价在300元/日左右外，少量新建快捷酒店在130元/日左右，其余低档酒店在90元/日左右。客户来源：市内高星级酒店客户多集中在政府、行政单位、煤炭老板、县市私营业主、高端商务客户等，快捷酒店客户多集中在中低商务客户。04市场价值定位 发展规划按照“东部做大高新产业、物流和市场，西部做好旅游、文化，中部做强商贸、餐饮和金融”的发展战略，确立了XXX

24、市2006年至2020年的商业规划、开发和建设的指导思想、网点布局、业态选择、商业规模、服务形式等内容。项目应顺应政府规划发展； 项目区位位于“西扩东进”主力发展区域，新区核心地带（紧邻行政区和商务金融区），商务氛围浓厚，未来城市发展新窗口；区域依山傍水，环境优美，非常适宜休闲养生度假；周围分布众多生活社区，未来生活氛围浓厚；这些都决定了项目的潜在价值属性集商务办公、居住休闲、度假旅游、娱乐购物等一体； 市场导向与空白点 住宅5年集中放量达1000万平米，未来竞争更加激烈；在国家继续对住宅市场执行严厉的房控政策背景下，市场观望情绪日趋严重，部分投资客已把目光转向稳定高额收益的商业上，商业地产开

25、始悄然回热； 住宅市场低总价、紧凑型的小面积段户型开始备受消费者青睐，尤其是小户型公寓尚属市场空白点，而新城区作为未来的行政、居住、商务、中心，其居住和投资价值较高，并随着可开发地块的减少，升值潜力逐步凸显。 XXX核心商圈区集中在城市中心和平路区域，项目所处的新区多为住宅社区，商业形态基本为配套型商业，大型集中商业尚属空白； XXX并没有出现真正意义上的5A甲级写字楼，城市的商务办公环境整体较差。 高端酒店物业较少，且多集中在市中心繁华地段，市场有相当大的发展空间；4、市场价值定位定位依据经过分析，本项目产品形态最终归纳为：区域级商业中心酒店式公寓+5A级写字楼+主题商业（购物中心/商业街）

26、+精品主题酒店04市场价值定位4、市场价值定位整体概念定位和盛时代广场商务圈商业圈展贸圈创意圈 生活圈HESHENG FORTUNE PLAZA Trade Circle Business Circle Exhibit Circle Creative Circle Live Circle龙凤呈祥：龙宇盛世（北）+凤和天下（南）04市场价值定位4、市场价值定位主题形象定位地域文化与产品特性紧密相连，现代艺术与商业经营高度结合；国际化价值标杆，城市形象新窗口；最具时代特征、最具消费活力、最具城市影响力；档次定位最高、产品架构最为丰富；集投资居住、商务办公、休闲娱乐、旅游度假等功能于一体的城市级都会

27、综合体XXX区域级（新区）商业商务中心04市场价值定位4、市场价值定位主题形象定位都会综合体是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、多元复杂而统一的建筑群落。04市场价值定位4、市场价值定位主题形象定位 创意公园型 City MALL百货超市、旗舰商业、配套商业、购物中心（含星级影院） 多元化创意展览中心/企业家俱乐部型主题酒店精品主题酒店及配套商业 财富阶层服务型都会公寓（酒店式公寓） 创意文化博览办公园区5A级写字楼、酒店式公寓办公 城市生态景观公园产品架构布局图

28、01主题商业1、产品细化定位主题商业创意公园型 City Mall具备大型商业购物和个性化商业的功能，代表性建筑引领城市商业发展，商业升级 满足高端消费需求。体验式、情景化、特色化和统一性Type of Creative Park City Mall 概念定位01主题商业1、产品细化定位主题商业创意公园型City Mall：大型商业城市购物中心，拥有综合商业功能和引领城市发展的商业形式，因此大型商业统一经营管理有别于传统商业。关键词内涵出发点体验式的不仅仅满足于高端购物需求，更注重购物时的感受和享受购物的过程以及体验消费带来的意外收获和愉悦心情。借鉴国际大型Shopping Mall的做法，让

29、体验消费每天都有惊喜。情景式的商业环境和景观的融合，大量的共享空间，使购物消费融入到不同场景之中，情景享受达到及至。延长消费购物时间，达到引人入胜的情景式休闲空间环境。特色化的购物环境特色化、商品特色化和服务特色化，使购物、休闲、娱乐为一体的目的性消费。大型购物环境，商品齐全，商业吸附力强的特点，具有区域特色、区域文化和购物消费的大融合。概念定位01主题商业1、产品细化定位主题商业理念诠释；商业理念的四重延展根据切入视角的不同，商业理念可做如下四重延展City Mall创艺文化+个性化消费体验商业公园创意公园型 City Mall核心消费文化符号个性体验景观情境01主题商业1、产品细化定位主题

30、商业理念诠释 从不同程度上满足人们的视觉、心境、消费等各个层面的需要。 文化生态商业主题，具有特色化、情景式和体验式等购物方式和城市环境的结合。 使项目集约化、多样性、合理的内循环体系相互联系，实现项目整体性和统一性。 融合“眼、耳、鼻、舌、身、意 ”六大感官系统01主题商业1、产品细化定位主题商业业态划分City Mall创意文化+个性化消费体验商业公园城市购物中心旗舰商业商务及博览商业特色餐饮街精致生活商业百货卖场/超市精品店家私家饰影院室内花园3C体验店国际一线品牌奢侈品旗舰商务休闲咖啡商务俱乐部商务旗舰餐饮商务快餐.茶餐创意展览商业商务服务旗舰餐饮大型中餐精品中餐快餐时尚店美容SPA健

31、康休闲宠物服务便利店01主题商业1、产品细化定位主题商业业态定位城市购物中心 负一楼：停车场、百货超市 一楼：精品服饰/化妆品类/鞋包类/礼品区(提升人气) 二楼：商务休闲服饰、时尚品牌女装、休闲运动城、流行配饰、家居生活 三楼：特色餐饮、美容护理SPA 四楼：健身娱乐会所、KTV 五楼：酒吧、高档餐饮 六层：动漫电玩城、星级电影院01主题商业1、产品细化定位主题商业业态定位旗舰商业世界一线品牌香水皮具名表珠宝01主题商业1、产品细化定位主题商业业态定位商业街特色商业餐饮街旗舰餐饮精品中餐时尚快餐特色餐饮01主题商业1、产品细化定位主题商业业态定位配套商业邻里配套商业便利零售生活消费干洗影音金

32、融服务01主题商业1、产品细化定位主题商业商业调性环境感受（眼、耳、鼻）绿植水景01主题商业1、产品细化定位主题商业商业调性室内生态感受（耳、口、意）01主题商业1、产品细化定位主题商业商业调性小品景观（眼、身、意）标识系统的设计也应契合公园肢体建筑风格，与绿色相关的色调以环保小品为主。02精品主题酒店2、产品细化定位精品主题酒店概念定位企业家俱乐部型主题酒店酒店档次中高端标准；服务于企业家俱乐部文化、生活圈层Entrepreneur Club theme hotel 理念诠释酒店理念的延展根据切入视角的不同，酒店理念可做如下四重延展主题酒店服务企业家俱乐部+高端社交圈层企业家俱乐部型主题酒店

33、核心服务功能形态理念文化客群层级档次2、产品细化定位精品主题酒店02精品主题酒店理念诠释 舒适性忆家的感觉，生活化的装饰 差异性大产品格局，并赋予生活气息 文化境界文化装饰与城市文化的融合 精神层面对物质享受和理念信仰的精神寄托。2、产品细化定位精品主题酒店02精品主题酒店酒店调性环境感受（眼、耳、鼻）2、产品细化定位精品主题酒店02精品主题酒店酒店调性室内感受（耳、口、意）2、产品细化定位精品主题酒店02精品主题酒店酒店调性小品景观（眼、身、意）2、产品细化定位精品主题酒店02精品主题酒店 精品主题酒店的诞生在体验经济时代下，人们的消费观念不断更新，消费需求不断升级，他们对产品或服务“非大众

34、化”的个性时尚体验的追求更加鲜明，他们在接受服务过程中更希望获得多重感官和情感的体验，并感受到自我身份的确认和肯定，享受到身心满足的愉悦。 酒店物业发展建议2、产品细化定位精品主题酒店02精品主题酒店 酒店主题酒店概念精品主题酒店最初是指起源于北美洲的私密,豪华或离奇的酒店环境，以提供独特、个性化的居住和服务水平作为自己熟悉的酒店区别。 经营理念： 通过精致的设施和优雅的环境塑造出尊贵品位和文化氛围，以及提供的高品质个性化服务，为客人营造一种家的感觉和最接近梦中精致生活的家。 2、产品细化定位精品主题酒店02精品主题酒店 精品主题酒店“精”在哪里？2、产品细化定位精品主题酒店02精品主题酒店

35、主题定位概念诠释1、童话、自然精品主题酒店 02精品主题酒店 主题定位概念诠释2、民俗、科技精品主题酒店 02精品主题酒店 主题定位概念诠释3、以爱情为主题的精品酒店 02精品主题酒店 主题定位概念诠释4、地方文化特色精品主题酒店02精品主题酒店 精品酒店案例参考 1、上海“速好家”精品酒店 巧克力风格主题酒店 酒店位于上海浦西三元桥左家庄东街，酒店装修完成依照巧克力的特色，例如酒店的墙壁是巧克力一般的棕色，半圆的窗户雨棚呈白色，看起来就像是牛奶+巧克力的搭配。酒店大厅，墙壁与沙发是棕色与白色的皮质方块，就像是由一块块黑巧克力与白巧克力拼接而成。 一层楼燃情岁月咖啡吧的棕色调散发着巧克力的韵味

36、，二层则能看见一些巧克力的延伸意义元素，三层，屋顶上有用COCO叶拼成的英文字母“ILOVEYOU”，四层的房门上可见“罗马假日”、“泰坦尼克”等欧洲爱情故事的图案，散发着浓浓爱意。 巧克力主题风格客房是酒店中最吸引人的地方。每间客房都风格迥异，设计别致而独特，分别以瑞士、比利时、意大利、德国、法国、日本等世界顶尖巧克力品牌韵致为基调，有吉利莲黑松露套房、费列罗意式套房、明治雪吻日式套房、德菲斯法式套房等。 02精品主题酒店 精品酒店案例参考 2、北京东方酒店 明国文化主题酒店 酒店装修配套充满了浓郁的民国风情，可以看到清代传统的木质家具几案、椅凳，同时也有西方现代的沙发、衣柜等，尽显民国时期

37、上流社会的雍容高贵与洋气十足。所有的房间，全部采用了民国时期的仿制品装饯，仍字画、瓷器到茶具，甚至连卫生间中的洁具也参考明国风格的仿制品。 东方酒店经营的不仅仅是民国的硬件，更是挥之不去去影响深进的民国文化。如今，北京东方酒店向顾客提供“名人居”、“老房子咖啡屋”、“民国宴”、主题电影厅、舞厅以及民国购物等一系列服务。在这里，除了“博物馆”式的民国建筑不摆设让客人近距离触摸历史外，咖啡厅留声机里播放的一张张旧唱片，一部部民国时期的老电影，还有桌上一盘盘美味可口的民国菜肴，更是让客人走迚民国的时空中，全方位的体验民国生活。02精品主题酒店 精品酒店案例参考 3、重庆美伦美酒店 重庆最具特色酒店

38、位于大坪的重庆美伦美酒店是重庆首家情趣酒店。并与2010年被重庆市旅游饭店星级评定委会评为“重庆最具特色酒店”。 酒店将“浪漫浓情”的特色发挥得淋漓尽致。40多个房间风味十足，均配有浪漫水床、情趌S型椅等创新设备，为宾客带来意向不到的乐趌。房间设计温馨浪漫，浪漫的粉、璀璨的紫、纯净的蓝以及各种极具人性化的绅节设施，都能让你感受到酒店所有房间别样的情趣。除了充满情调的房内设施，酒庖每个房间都能俯瞰江景，采光通风一流，凭窗进眺，让你可以尽情欣赏山城迤逦江景，让人心旷神怡。 房间价格高于周边及同类型商务酒店价格，最低水波大床房执行价188元/晚；特色套房执行价格在588元/晚，由于房间数量叧有40间

39、，居住需要提前预定。02精品主题酒店 项目酒店装修建议 02精品主题酒店 精品化时尚中式风格每间酒店都展示出独特地域风格、完善设备、高效服务，反映了地域特色、文化及个性。 中式时尚风格：以中国文化为代表的室内装饯设计及艺术风格，色彩讲究对比装饰材料以木材为主，采用后现代手法，把传统的结构形式通过重新设计组合以另一种民族时尚的标志符号出现。例如，一套中式的实木茶机，一幅中国山水画等。 中式风格的客房具有内蕴的风格，为了舒服，也常常用到沙发，但颜色仍然体现着中式的古朴，中式风格这种表现使整个空间，仍传统中透着旪尚，旪尚中揉着古典。 02精品主题酒店 特色化时尚艺术风格 独具风格的精品客房展示着城市

40、新兴艺术的独特创意，向客人提供时尚、别致、艺术的酒店享受。 时尚艺术风格：酒店装修主题装修主要以大红色为主，搭配以浅色的绿色或蓝色让人耳目一新，房间的主要特色是在其装修搭配上面，例如各种艺术的版画集合灯光的印衬，2M的大床吊在空中，复古的地板搭配现代的设施，让整改酒店在时尚中体现艺术，艺术中体现复古。 02精品主题酒店精品主题酒店建议规划示意图02精品主题酒店精品主题酒店设计建议一线品牌旗舰店 建议项目精品主题酒店的规划中，一、二楼的商业零售区引入国内一线品牌零售店，使之与周边楼体环境相融合，可成为酒店建设后期的中高端商业配套。02精品主题酒店精品主题酒店露台观景餐厅02精品主题酒店精品主题酒

41、店特色精品套房02精品主题酒店精品主题酒店商业商务配套02精品主题酒店精品主题酒店公共景观花园02精品主题酒店 项目酒店功能配套建议 根据本项目酒店定位，结合区域酒店竞争分析，提高本项目酒店有力竞争力，建议该项目配套按照3-4星酒店配置： 02精品主题酒店 项目酒店餐饮休闲服务等功能建议 02精品主题酒店 项目酒店面积划分及比例 种类商务单间商务标准间豪华套房行政套房合计面积（） 45 60 80 120 客房数量占比70%25%3.0%1.5%100.0%标准房间使用面积目前XXX高端酒店房间使用面积一般在40-50平米，目前高档酒店的流行趋势是客房更具空间感，使用客人感到更加舒适豪华。本项

42、目中我司认为要达到高端水准，并在一定时期内保持领先水平，建议标准房的使用面积应在：45平方米（使用面积）02精品主题酒店商务会议酒店位于城市主流发展区域，商务会议量大，建议商务会议面积在10%左右，增强商务会议功能；酒店客户分类占比商务客户占比约50%，为最大酒店客户群。02精品主题酒店酒店应配备类型广泛的娱乐设施，这些设施进行有序组织并合理布局，以便能够悠闲地利用其作为区别于其他竞争对手酒店的独特卖点。对外针对业主权益客户，综合性健身中心，提供最新健身器材和自由重量联系区域，设置有氧运动室，提供瑜伽、健身操等锻炼场地，免费提供给入住客人使用。休闲娱乐功能总面积约3500平方米，凸现高端酒店商

43、务休闲的强大功能。休闲娱乐增强酒店康体休闲优势，将商务与休闲紧密结合，突出酒店高端的商务形象，尤其建议增设在高端商务人士中盛行的spa02精品主题酒店停车场本项目处于大型住宅和商业综合体内，各业态都需要停车位，在此建议设计整体考虑停车区域，而并不将停车位面积纳入到酒店总面积中。02精品主题酒店经营项目经营类别客房酒店客房会议会议厅、多功能厅休闲娱乐健身中心、美容美体、棋牌室、品牌专卖店公共区域、设备设施、后勤大堂、行李寄存处、办公空间等酒店功能空间统计注：客房的使用面积按照建筑面积的70%计算，酒店的实际情况还需按照实际设计确定。02精品主题酒店03酒店式公寓3、产品细化定位酒店式公寓概念定位

44、财富阶层酒店式都会公寓以城市新区域财富阶层为服务对象强调内部服务，以环境塑造拉升产品价值既满足财富阶层高端身份，又具备完善居家生活便利 Fortune Circle Service-oriented City Apartment03酒店式公寓3、产品细化定位酒店式公寓理念诠释；公寓理念的延展根据切入视角的不同，公寓理念可做如下延展服务于财富阶层精致服务型+都会高端公寓财富阶层酒店式都会公寓核心客群层次整体调性整体档次创意商务酒店式物业服务03酒店式公寓3、产品细化定位酒店式公寓酒店式公寓调性提供精装修交房，菜单化选择装修标准引入知名酒店管理公司，提供酒店式服务加强智能化配置，打造高科技、智能公

45、寓特色休闲商业及商务配套，形成高附加值架空层生态空中花园，事业生活其乐融融酒店式公寓3.2米层高，-1层专业停车场，13F精品商业配套，4F架空层设置空中花园,521F各楼层分割布局类似，均划分为3580平方小面积单体房型精装，顶楼24F为跃层结构,可以根据需求自由分割构成灵活多变的房型。酒店式公寓物业发展建议3、产品细化定位酒店式公寓03酒店式公寓酒店式公寓对客户：1）使业主省时省力，实现拎包即住； 客户自行装修，不仅耗费大量时间，而后续所产生的一系列事宜，省时省力是一些客户选择装修的主要原因。2）节省装修成本相对于客户自行装修，发展商统一集约型装修，可以节省30的材料费。3）避免装修的污染

46、业主自行装修，装修垃圾、尘土、噪音等对于园区环境都产生污染，降低了楼盘的形象，精装修交房，则完全规避 了这一问题，保持了景观环境的不被破坏和良好的园区形象。4）缓解客户首付压力为购房者缓解首付压力，将后期装修款贷款解决，缓解客户首付后装修款项的压力。对开发商：1）寻求提高售价的产品理由提供精装修交房，则为项目的高售价寻找到了合适的理由，且普遍实际装修成本要低于对外报价。2）有效避税在多种的避税方法中，提高开发成本的方法被很多房地产企业采用，而提高成本的一种有效途径就是精装修交房。3）增加产品附加值，提升项目形象提供精装修住宅，为自身进行“镀金”，增加了项目的附加价值，甚至可以成为项目的一个卖点

47、加以利用。4）隐藏部分房屋问题隐藏一些视觉上较明显的户型弊端，提升客户对产品的认可。精装修交房无论对客户，对开发商都有巨大的益处，尤其针对投资客户，客户实现拎包即住，开发商实现产品高形象、高售价，具体益处体现在以下几个方面：3、产品细化定位酒店式公寓03酒店式公寓酒店式公寓精装修有效提升项目形象，支撑高售价。为客户提供拎包即住的方便，同时便于投资客户投资，免却后期装修烦恼。为体现装修风格的独特性，建议提供不同装修菜单供客户选择。参考装修标准1000-1500元/平米。产品类别面积区间套数比一室42-6158.6%一室一厅52-7513.8%两室一厅63-8712.2%公寓产品配比根据产品体量，

48、建议一室、一室一厅提供3种装修菜单，二室一厅提供2种装修菜单供客户选择。联系装修公司进行详谈，装修部位如下：装修部位：门窗：入户门、室内门、室内墙、顶棚、地面：木地板、壁纸、漆顶，局部吊顶厨房：瓷砖、橱柜、水槽、水龙头、厨宝、抽油烟机、灶具等卫生间：瓷砖、洁具、坐便器、洗手盆、热水器、台盆、龙头、整体沐浴隔断、浴霸、浴盆、浴巾架、花洒等卧室：木地板、壁纸、漆顶，局部吊顶、嵌入式衣柜家电家具：无灯具：客厅、卧室灯具其他：电视、电话、宽带插口预留；电器插座安装；彩色可视对讲等其他智能化配置 3、产品细化定位酒店式公寓03酒店式公寓酒店式公寓大堂、走道等公共空间公共空间是入室的第一步，提供高档次的公

49、共空间精装修可以直接提升客户对项目品质的认可，形成客户的对项目空间“尊贵感”的第一感觉。入口接待区：方便临时的宾客接待与等候，体现业主身份，以及完善的安防，保证业主私密生活。信报箱：统一整齐的信报服务。大堂挑高：2层的挑高空间，高达10米的酒店式入户大堂，体现业主的尊贵，以及整体的气势。访客等候：设置统一的访客接待等候区，侧面提升客户的尊贵感。3、产品细化定位酒店式公寓03酒店式公寓酒店式公寓 IC卡准入式智能电梯：采用国际知名品牌智能化高速电梯，拔高项目档次，提高作为高档次楼盘的安全性；提供专人电梯服务，让客户感受贵宾待遇。电梯厅豪华装修：石材及灯光处理采用高标准，大理石及金色灯光结合，共同

50、营造富丽堂皇的电梯间豪华和贵气。电梯厅、走道提供高品质、高速、知名品牌电梯，电梯厅精装修，拔高项目档次，突出高端形象，提供价格支撑。电梯品牌备选：三菱原装；蒂森克虏伯；日立原装3、产品细化定位酒店式公寓03酒店式公寓酒店式公寓实体样板房：硬件装修按照交楼标准进行，软装饰高规格布置，体现高贵品质；样板房风格：按照不同风格进行装修，体现菜单化、可选择性，并体现一定的商务办公氛围；实体样板房为提升客户对公寓精装修的认可，加快公寓去化，建议在公寓较高楼层做实体精装样板房，样板房装修标准即为交房标准，让客户提前感受，将部分预想问题提前进行处理。3、产品细化定位酒店式公寓03酒店式公寓酒店式公寓具体装修细

51、节要求：装修风格：分居住和办公两种，装修菜单提供2-3种，给予客户一定的选择性；样板间内物品陈设，家具主要以简约、大气类的家具为主，；电器展示：区别于其他项目，家电全部采用实物展示，并配置影音播放设备，在客户参观期间播放宣传片；家具展示：沙发、床、凳子等客户可亲自体验。置业顾问在介绍时可主要邀请客户参与，注意后续卫生问题，经常更换床套等物品；厨房冰箱、厨具、水果、调味品、碗盆碟杯等一应俱全，冰箱可放置饮料和水果，如客户携带有小孩可供其享用，从而增加情感营销因素；屋内增设香气释放器，让整个屋内充满清香，充满家的味道；室内空调均为冷暖两用，冬天及夏天必须开启；主要户型特点及户型功能区添加注释，如：

52、L型厨房、玄关、超大阳台、落地飘窗等，强化项目卖点展示。实体样板房直接打动客户购房心理的主要组成部分。因此，样板房不单只是项目产品的展示，应直击目标客户的心理需求，在功能上考虑后期办公价值，给予客户更多的投资信心。具体风格参考：一室户型突出空间感，装修简约、大气，体现一定办公功能二室户型可突出居家氛围，体现一定的居住功能3、产品细化定位酒店式公寓03酒店式公寓引入知名酒店管理公司，提供与高档次硬件相匹配的软性服务可采取合作或引进等方式，提升公寓服务品质。提供房租租赁，电话订票、订餐、洗衣服务，商务活动服务等。日常家政医疗服务商务秘书一、日常家政服务：1、装饰布置咨询 2、临时照顾小孩3、介绍保

53、洁员、小时工4、代办电话开户5、代订牛奶6、代办银行开户7、代办收订报刊，特快专递，送邮件上门。8、临时代为保管小件物品9、提供图书阅览，棋类活动场所10、组织健康有益的图书、音像制品交流、展览、展销活动酒店式公寓二、医疗服务1、配备急救箱，急救药品 2、生病代为联系急救车 三、园艺绿化1、讲解鲜花养护技术 2、提供家庭园艺咨询 四、安全服务 1、定期检查电器设备的安全使用情况，检查安防设施的可靠性 2、义务宣传安全用电常识，宣传消防知识 五、商务、礼仪服务1、代订火车、机票 2、代办旅游手续 3、代联系摄影、摄像 4、代购、代送鲜花、礼品 酒店式服务3、产品细化定位酒店式公寓03酒店式公寓酒

54、店式公寓智能化住宅目前在市场上除了简单的门控、对讲等配置外，尚未形成重视，在一线城市的豪宅项目中智能化配置必不可少，通过中央控制系统，全方位控制室内各个环节。项目可以在此方面做一定尝试。中央新风及除尘系统；多重智能安防系统； WIFI无线网络覆盖；24小时卫星电视；智能家电系统。高科技、智能化3、产品细化定位酒店式公寓03酒店式公寓酒店式公寓建议：作为国际智能化住宅的重要组成部分，提供足够的项目竞争力，建议在高层单位中采用中央新风系统，中央除尘系统，给业主一个洁净、健康的生活环境。 中央新风/除尘系统预计增加成本：折合建筑面积5080元/平方米附加价值：能为项目在价值提升层面提高200300元

55、/平方米中央新风、除尘系统专门应对公寓室内通风不足设置，通过中央新风、除尘系统给业主提供一个健康的生活环境。高科技、智能化3、产品细化定位酒店式公寓03酒店式公寓酒店式公寓国际标准“五道防线”安全防范系统现代高科技智能感应窗闭路电视监控系统 多重智能安防系统设置五道防线：楼宇对讲系统、公共广播系统、电子巡更系统、中央管理系统、紧急呼叫系统，全面保障房屋及居住安全。高科技、智能化3、产品细化定位酒店式公寓03酒店式公寓酒店式公寓WIFI网络覆盖无线网络时代的开启使我们的网络生活不再受空间限制，随心所欲的上网，资源也可以共享， 更是为繁忙的商务人士带来最大的便捷性。灵活性：不受空间的限制和网络安装

56、的烦恼节省开支：现在有两台电脑的家庭越来越多了，为了节省开支，无线网络可以充分利用现有的资源，把计算机连接 资源共享：多机共享，一起联网玩游戏，还可以互传信息、相互进行语音对话或共看一部影片等沟通便利：在楼座的任何角落都可以聊天东莞加多宝公寓采用西门子的Hi-Path 无线上网技术英国莱斯特城市的城市公寓，利用Wi-Fi无线上网技术高科技、智能化3、产品细化定位酒店式公寓03酒店式公寓酒店式公寓针对商务人士：国际化公寓的必备配套设施， 可以使商务人士第一时间了解全球新闻资讯针对年轻白领：节目更丰富，电影，演唱会，电视剧和综艺节目等一些年轻人喜爱的节目应有尽有24小时卫星电视节目更丰富，语言种类

57、更全，可以更快 、更广阔的传达全球资讯高科技、智能化3、产品细化定位酒店式公寓03酒店式公寓酒店式公寓项目最大的亮点是在4F这个区域, 架空层设置室外空中生态运动公园，里有喷泉、叠水、慢跑步道、羽毛球场、果林迷你高尔夫、如果你喜欢极限运动还有攀岩墙运动设施。室内设施也很丰富包括空中时尚生活馆、餐吧、健身房、瑜伽室、多功能会议室、24小时电子超市、自助洗衣房、在我们这里拥有一套房可以使你获得事业成功的同时也能更好的享受生活。空中生态花园(可参考选择，视具体情况而定）3、产品细化定位酒店式公寓03酒店式公寓形象展示酒店式公寓3、产品细化定位酒店式公寓03酒店式公寓4、产品细化定位办公区概念定位创意

58、文化博览办公区以创意文化产业作为产业驱动力强调内部产业链结构，构筑“创意-研发-设计-展示-发布-交易”的链 式结构塑造多元化的办公空间，丰富产品线Creative Culture Exhibition Office Infosys04办公区4、产品细化定位办公区办公区理念诠释办公理念的延展根据切入视角的不同，办公理念可做如下三重延展创意文化博览办公区地标性5A写字楼旗舰商务办公创意商务个性商务智能化景观办公+创意文化轻型办公+居家办公酒店式公寓办公04办公区4、产品细化定位办公区办公区理念诠释5A智能化景观写字楼树立城市新型办公标准、增强产业发展链条开放式城市空间公园式办公环境理念城市的聚合

59、的舒适的创新的 Intelligence landscape Office04办公区标准要求公共空间：公共空间的考虑比较重视大堂的开场性、公卫的干净度及走廊的宽度。内部配套：车位充足。外部环境： 交通、商业配套便利。 物业服务：物业服务到位和及时。空调：客户多数比较关注后期使用成本建筑要求：客户考虑 办公 空间外立面高大、简洁、现代，平面布局方正实用；可自由分割； 电梯：安全便捷、信号强。 商业配套：主要是银行、会议中心和餐饮店。5A写字楼4、产品细化定位办公区04办公区打造真正的5A甲级写字楼硬件配置外 立 面：玻璃幕墙（可参考）、灯光工程公共空间装修标准:电 梯：轿厢尺寸、电梯品牌、设计等

60、候时间空 调：系统类型、运营方式、计量方式网络地板：地板类型、离地面高度、实用性配套设施：会议室、商务中心、餐饮、必要办公生活配套商店软件配置物业服务：管理服务方式、物业管理公司、特色服务智能化系统：5A智能化大堂电梯间卫生间甲级楼宇要素客户“埋单”的原因，也是项目卖点的来源现代简约风格5A写字楼4、产品细化定位办公区04办公区产品特性5A写字楼4、产品细化定位办公区04办公区玻璃幕墙考虑因素： 玻璃幕墙奠定了项目的第一印象，彰显昭示性，树立项目的高档物业形象。建议要点：采用Lowe中空镀膜隔音玻璃，保证甲级建筑品质；玻璃幕墙开窗数量只要保证消防规范要求即可，尽量减少；幕墙尺寸尽可能采用大块面