多层住宅项目开发模式_secret

1、多层住宅项目开发模式多层住宅平面设计几种常见类型多层住宅的平面类型较多，基本类型有梯间式、走廊式和独立单元式。梯间式住宅这类住宅每个单元以楼梯间为中心布置住户， 由楼梯平台直接进入户门。住宅平面布置紧凑，公共交通面积少，户间干扰不大，相对比较安静，也能适应多种气候条件。因此，它是一种比较普遍采用的类型。走廊式住宅定廊式住宅的特点是沿着公共走廊布置住户。因此，每层服务户数可多些，楼梯利用率高，户间联系也方便，但有干扰。按公共走廊的位置和长短，这类住宅可划分为长外廊、短外廊、长内廊和短内廊四种。独立单元式住宅独立单元式(或称点式)住宅是由数户围绕一个楼梯枢纽布置的单元独立建造的住宅类型。它的四面临

2、空，可开窗的外墙面多，有利于采光、通风。其平面布置灵活，外形处理的自由度也较大，易于与周围环境相协调。每幢建筑的占地面积少，便于利用零星基地。多层住宅项目开发优劣剖析与高层相比，多层住宅的优势在于：多层住宅的设备较少，管理容易，物业管理费低；多层住宅一般成片开发，形成住宅小区，为居民提供一个亲和的共享空间，有利于邻里交往，居住氛围浓厚；多层住宅区有，较多的绿化面积，缩小了人与自然的距离，改善了生活环境；多层住宅的造价较低，售价一般比高层住宅低多层住宅的实用率较高层住宅高；多层住宅的停车位比较多；在防盗、安全方面多层住宅也比高层住宅好。所以深圳的购房者偏爱多层住宅，高、中、低各档多层住宅均有广阔

3、的市场空间。 项目 多层住宅 高层住宅 管理费 低 古 同 开发形式 成片 独立绿化率 同低 造 价 低 同 完用率 同较低 停车位 较多 较少 安 全 较好 一般第2操作环节：多层住宅项目整体规划要点多层住宅项目开发的第一步整体规划是房地产项目开发的第一步，也是非常重要的一步。要创造完美的住宅小区景观应进行单体、环境和功能要素的综合设计， 即整体规划设计，包括建筑密度、容积率、绿化率、各栋楼的方位朝向、道路与景观绿化的设置以及幼儿园、会所之类小区公共设施的设置等等，既要满足城市规划标准，又要美观实用，营造出良好的居住环境，甚至要达到一定的文化品味，因此住宅小区的整体规划是一项系统工程，要通盘

4、考虑，还要有发展的眼光，考虑到以后经济和社会发展对居住环境的要求。围合式布局的发展模式围合式布局是当代住宅区组织的发展模式，这种布局方式较之行列式布局有很多优点：容易做人车分流设计；保安更严密，可以为居民提供一个安全的生活环境；有利人际交往，创造亲和的居住氛围；庭院可以为居民提供一个不受干扰的户外活动场所；易于安排公共设施；土地利用更充分：可以设置丰富的景观绿化在深圳，高档次的住宅小区都采用围合式布局。当然住宅小区的规划设计应因地制宜，尽可能发挥工地最大的经济效益，不必全部追求围合。就围合的方式而言，有空间自由放松的微弱围合；有三面封闭、一侧开敞的局部围合，形成有开有合的庭院空间； 有四面向心

5、布置的强烈围合，造成中庭空间，私密性强。围合的方式应根据具体环境确定，封闭的空间给人以保护和认同感，可增加邻里交往，但过于封闭会产生局促和压抑感觉，过于开敞的空间又令人不安和失落。由围合而形成的庭院空间大小应适度，过小让人感觉局促和压抑，过大则须设置层次丰富的园林景观，否则便显得太空旷，浪费土地资源。公共设施的位置选择会所、幼儿园、小学等住宅小区内公共设施的位置选择也不可随意。小学及幼儿园应选择安静的地方，不可设在交通繁忙嘈杂的道路边；会所位于交通繁忙的路边，作噪音隔离层，也可利用整体规划产生的“边角余料”。如果住宅小区有一面景观较差，也可将公共设施设在这一面，起隔离作用，如百仕达花园(一期)

6、：将公共设施放在靠近变电站的一边，有效隔离了不利的景观， 又充分利用了土地。通过整体规划体现多层住宅特色整体规划是体现住宅小区特色的重要方面。不同楼盘的建筑风格可以相同，户型设计可以互相借鉴，但没有两块地是完全一样的， 因而整体规划不能盲目照搬别的楼盘，必须因地制宜，结合周围环境和地块本身的特点进行整体规划。目前多数多层住宅小区在整体规划方面还做得不够精细，如果重新加以规划，整个小区会焕然一新，价格也会跃升一个档次。完善整体规划是以后开发多层住宅需要加以重视的一个方面。第3操作环节：多层住宅庭院空间营造策略住宅庭院是居民室外活动最频繁的场所，这是因为，作为空间领域，它具有“半私有”性质，可使居

7、民产生领域感，引起他们的喜爱与维护意愿；宅间庭院在居民日常生活的视野范围之内，便于大人照看玩耍的小孩子，安全性强，也有利于邻里之间的接触和交往。高档次住宅小区都精心营造庭院空间，并作为吸引购房者的重要方面。策略A：领域空间的界定创造良好的庭院空间，需关注人们深层次的心理感受。单一的庭院空间，人会失去在庭院中逗留的兴趣；而过于曲折和零乱的庭院空间会让人厌烦和不安，同样不愿在庭院中作过多停留应该说，人性化、功能化和具安全感的空间创造居于庭园景观创造之先，影响着庭院空间的可居性具体说来，庭院可居空间要对外界具明确的领域感，对内部有适当的私密性， 空间要具实用性。领域空间的界定是为了阻隔居住区外的干扰

8、而“私密”中庭的创造是为了减小围合环境内的视线监督。庭院中的儿童游戏场应置于具有良好视线监督效果的地方，以保证儿童安全而供成年人及青少年阅读、静座及交谈的区域应减少视线监督，否则会让人不适，所以，在庭院局部设自然的屏墙或遮挡视线的树木，可为喜好安静、舒适的居民提供一个好去处。策略B：庭院空间的实用性庭院空间并不仅供居民在厅房中观赏，还有其实用性，可供居民游戏、锻炼、休息与交往。庭院空间根据人的活动性质不同，可以分为动区和静区。动区用于锻炼、散步或游戏，静区可用于观赏、静座、阅读、交谈等，动区和静区分离， 以便为静区提供一个安静的环境。动区希望开阔平坦，无障碍物，规模无需很大，以适合住宅区内的居

9、民使用为宜，形状可以不规则，具有动势和趣味。儿童游戏场的设置应根据儿童心理行为特点和活动能力，并方便家长看护，游乐设施多用红、黃、绿等欢快活泼的色彩，并以活泼的造型；勾勒出一幅欢乐的图景：静区需要相对封闭；减少干拢和视线监督；可设置舒适可靠的长椅供老人使用，活泼自由的石凳则可供青年人使用，并布置一些令人愉悦的景观，使静区的空间个性显得轻松、悠雅、闲适。策略C；庭院空间的绿化庭院空间的绿化有利于改善居住区的环境，促进楼盘的销售，这一点已成为深圳发展商的共识。深圳的多层住宅区绿化率比较高，大多在30以上。现在时兴的“环保住宅区”、“园林式生态住宅区”更是将绿化作为营造小区环境的重点，如汇骓苑绿化率

10、达60，中房怡乐花园绿化率达613。高绿化率可以净化空气，促进居民身心健康，是今后住宅区的发展方向，深圳居住区的庭园绿化以园林型和草坪型为主。高档多层住宅区采用园林型。由园林设计师将乔灌木、花草与水石精心搭配，构成极具观赏性的庭园景观，四季常青的植物令庭园生机盎然，光影的变化更使庭园显得丰富与精彩，如百仕达花园。采用草坪型绿化的多层住宅区也相当多，行列式布局的多层住宅区大都采用草坪型绿化，在住宅楼周边或空地上设置草坪，与园林型绿化相比，草坪型绿化层次太少，显得单调。在草坪上活动的人会受到住宅区内外很强的视线监督和干扰，私密性太差。多层住宅区欲提高档次和价格，必须做园林型绿化。策略D：体现多层住

11、宅区的文化品味住宅区要体现一定的文化品味，必须在庭园景观设计上下功夫。除了要将花草树木及山石水精巧搭配外，还可布置建筑小品及雕塑小品。建筑小品与雕塑小品在绿化庭园中可以起到装饰作用，对营造一定的文化氛围也大有作用，如金地海景花园的雕塑小品使小区庭园散发出浓郁的文化气息。建筑和雕塑小品要与整体环境有机结合，因此应控制自我表现的意念，根据庭园空间的具体需要确定体量与尺度，形体不可过大，在材质选择方面无需华丽、气派，应更多关注生活气息的渲染，可采用朴实的颜色，这样才不会破坏整体感。多层住宅区与独户住宅在生活质量上的主要区别在于住宅区的建筑形式和环境整齐划一，住户无法追求个性化的生活环境；独户住宅的建

12、筑形式和环境则可根据主人意愿灵活布置。通过对住宅区庭院空间的营造，为居民提供一个“半私有”空间，这种差别便可缩小，多层住宅区的居住质量也会因此提高。第4操作环节：多层住宅外部造型个性创造多层住宅外部造型的目的住宅外部造型的目的，是创造一个温馨亲切的家。住宅尺度应宜人，功能构件设计轻巧美观，整体风格有特色，通过对建筑构件的尺度设置、比例推敲以及对称与非对称、韵律、对比等建筑造型手法的应用，创造舒适亲切、个性独特的多层住宅。塑造住宅的个性有利于加强住宅对人们的视觉吸引与情绪感染，对住宅销售有较大影响。但住宅表现的性格特征与它的功能要求有密切的关系， 无论创造什么个性的住宅，都应保有简洁清新的外形和

13、亲切、宁静的气氛，并给人以温馨舒适的视觉感受。益田花园在阳台和正立面采用厚重的欧洲古典柱式和繁多的装饰，令人联想到欧洲中世纪的宫殿，距离家的感觉甚远，后来兴起的欧陆风格住宅都扬弃了这一形式。住宅外观色彩的选择，应结合地区气候及周围环境的特点来考虑。住宅要创造亲切近人的气氛，可多采用明快的暖色，但深圳气候夏天炎热，应少用红色作外墙立面颜色，可作为屋顶颜色，墙面可采用黄色、白色、灰色或淡绿色，清新雅致。当前多层住宅区的住宅高度大的相同，尤其是行列式布局的多层住宅区，同一方向一片等高的住宅楼排在一起，景观层次单一，应打破这一做法，根据造型需要进行相应的高度设计，通过较低层数的高档住宅和较高层数的普通

14、住宅相结合，改善住宅区的景观。第5操作环节 多层住宅成功推广模式模式A：百仕达花园百仕达花园二期既有多层，也有高层住宅。百仕达花园的一期工程以卓越的品质赢得了市场信任，树立了百仕达地产品牌，但百仕达花园的二期工程并不模仿一期工程，而是在多方面有自己的特色。在总体规划上顺应地形，采用多层次的围合布局，空间有收有放，曲折多变，形成一个似闭犹敞、隔而不断、流动不息的空间结构。高层住宅区围合感弱，多层住宅区围合感强，这一点也适合两者的要求。环境塑造以水为主题，设置了几个大小、形状各异的人工湖，在围合形成的几个庭园中各自装点了中国式、日本式及欧陆式园林，通过湖泊、清泉、流水及中西园林景致的结合，营造悠雅

15、舒适的生活环境。在住宅的细部处理方面也与一期有差别。一期住宅的屋顶配以红颜色， 对此有人说好，也有人不以为然。二期花园的低层建筑以灰绿色屋顶为主，高层建筑顶部选用蓝灰色调，与花园景观配合得完美和谐，坡屋顶加上墙面的颜色变化令建筑的外部造型丰富生动。在整体规划、庭园景观、外部造型等方面，百仕达花园(二期)都堪称一流。百仕达花园(二期)有住宅单元共计946户，目前正建设的住宅楼有300多套住房，据称已售出200来套，在如此市道实属不易，足见百仕达花园的品牌吸引力。百仕达花园(二期)在售的高层住宅均价在8600元平方米左右，多层住宅价格为760010180元平方米。目前深圳房地产市场刮起降价风，在售

16、楼盘大都难以幸免，但百仕达花园一则发展商实力强，二则品牌知名度高，三则成本高，并不打算 进一步降价。模式B，招商海月花园招商海月花园与海琴花园紧紧相邻，位于蛇口后海路与工业八路交汇处，是招商房地产公司开发的大规模高档住宅区。海琴花园为1个组团，海月花园由3个组团构成，分别为沁月园、沐月园、润月园，两者合计为4个组团，各个组团均采用围合式布局，在组团内及组团间构成了大大小小数个庭园，曲折的小径连通各个组团及庭园，构成了流动空间，住宅区内的道路各处都可看到丰富而不同的视景。海琴花园由8栋多层住宅围合而成，在庭院中设下沉式园艺花园、雨榭闲亭、游戏苑、戏水池、柱廊及人行平台，庭院布置美观实用。海月花园

17、的设计着力体现“海”和“月”的主题，波浪般曲折的坡屋顶象征海，月芽儿一般弯弯的建筑平面象征月，建筑造型很有特色。在庭园中设置半月形的绿地、水池、道路，种上海边常见的植物，在水边自然摆设从海边搬来的各种形状的石头，使庭园中处处体现海和月的主题。总起来看，招商海月花园和海琴花园是很有文化品味的住宅区，为深圳少见的精品住宅。 招商海月花园和海琴花园东面即是蔚蓝色的深圳湾，观赏海景永无遮挡。将要兴建的连接香港及蛇口的2公里长的跨海大桥也在附近，未来升值潜力大。海琴花园和海月花园推出后市场反应热烈。第6操作环节 把握多层住宅未来发展趋势趋势A；多层住宅向小高层发展由于城市用地紧张，在以后开发的住宅中，9

18、层以下在多层住宅趋于减少，10层以上的小高层住宅趋于增多。小高层住宅提高了土地的利用程度，具有多层住宅的很多优势，同时避免了高层住宅的很多不足，也很受市场欢迎。另外，今后住宅区的规划倾向于提高绿化率，将多层住宅改为小高层住宅可以在保持容积率的条件下，减小建筑覆盖率，提高绿化覆盖率，营造所谓“环保住宅区”或“生态住宅区”，满足居民提高居住质量的要求。趋势B：多层住宅向高档化发展多层住宅区的居住质量较高层住宅高，但多层住宅的开发量将趋于减少，因而多层住宅将向高档化发展，成为少数富裕人士独享的生活领域，在特区内尤其如此。规划布局将主要采用围合式，庭院环境优美高雅，甚至具有文化品味，建筑造型典雅美观。而且住宅的科技含量不断提高，新材料、新设备会应用更多，智能化将