乌海市滨河二期控制性详细规划意见

1、乌海市滨河二期控制性详细规划意见针对现状规划区西侧地块出让困难的问题，我方提出以下几点意见1、开发模式的思考：土地一级开发模式土地二级开发模式公建配套开发模式商品房开发模式工业园开发模式政府独立开发模式PPP（公私合营）模式常规项目开发模式政府主导的传统开发模式城市运营开发模式BOT（运营-移交）模式复合型地产开发模式工业开发商主导的丄业地产模式主题型项目带土地开发模式TOT（移交-经营-移交）模式捆绑项目开发模式一级开发招投标模式PFT（私营机构融资）模式根据乌海市城市现状来看，考虑劳动力和投入产出比，应该以城市运营开发模式为主。开发模式政府独立开发模式城市运营开发模式1主题型项目带土地开发

2、1模式一级开发招投标模式模式特点政府委托下属企业进行一级开发要求政府有相对雄厚的资金实力政府承担前期大量资金投入的风险操作不透明，土地一级开发的利润率计算方式政府和企业合作进行一级土地开发，并分享土地一级开发后土地增值的收益企业和政府签定合作协议，明确双方的责任、权利和义务，可加快区域开发的速度一般适合大规模、高起点规划的区域开发，需要大量的资金投入，当地政府希望减少财政投入要求企业具备丰富的一级开发经验和实力，协助政府进行整体规划、土地推介等1常见于主题型地产开发,1如旅游主题地产，文化1主题地产等1常以招标或挂牌形式出1让生地，引进具备一级开发和二级开发能力的专业开发商111111111通

3、过招投标方式，由一级开发公司具体实施政府指定土地一级开发的时间、流程降低一二级联动可能性，使二级市场竞争环境更加公平适用项目高利润项目1旅游主题区域或社区111利润稳定的成熟区域综上所述，政府可以牵头，寻找合适的开发商进驻，提供政策优惠。对于重要的滨河形象区，大公司和企业有着相对雄厚的经营运作实力，例如像麦购，新天地，家乐福，三星等都是可以考虑的对象。同时，乌海市作为新型的工业城市，还有很多有待开发的潜II力，地价较低，可以考虑成片、成组团式的开发，形成多个功能单元，作为基础模块，为城市后续开发提供源动力。2、整合零散地块，统一开发：本版控规，提供了一个规整有序的城市用地空间，但是针对目前亟待

4、开发的沿河地带还有很多实际操作层面的问题，突出表现在用地相对零散，难以整体综合性开发，暂时较低的人口容量难以支撑规划的商业和公建配套，预期内成本难以收回造成资金链的断裂。因此，我们建议可以考虑成片的开发，将地块整合，做成一个由不同特色组团相互联系而构成的城市有机综合体，这就降低了城市开发建设过程中，由开发强度过大和密度过高引起的经营问题，保证了城市逐步有序的建立，同时让开发商在一个空间范围内有较大的发挥余地。整合地块资源规划路变建议性支路3、滨河城市空间界面控制：滨河二期的规划范围由包兰铁路从中穿过，分为了东西两部分。东侧以居住教育为主，西侧以商业金融娱乐为主，由于西侧临近黄河水库，滨水的空间

5、规划特色是一个必须要考虑的问题。这包括三方面：（1）城市天际线控制；（2）开敞空间控制；（3）滨水空间控制。（1）城市天际线控制：滨水地区位于乌海市的中心区域或重点区域，其与整个城市的的功能布局、交通组织等关系密切，不能单独考虑，需要从整个城市的层面整体研究把握；有意义的城市场所离不开丰富的活动，滨水地区的人气”极为重要，其土地利用上不宜功能单一，应力求综合性和多元化，满足不同的需要，尤其是高度变化要符合人性尺度和城市美学，也就是俗称的天际线控制；在实体形态上宜做跌落处理，越靠近滨水地区尺度越近人，垂直于滨水地区体现空间层次。2）开敞空间控制：一般来说，滨水空间应当突出水面开敞的空间形态特点，

6、避免大量的、高密度的开发压迫滨水地区，建筑体量的控制，包括面宽限制、开敞空间的控制等，对乌海市来说就是沿滨河大道两侧建筑空间和开敞空间的“图底”关系；III大疏大密：I大疏大密的城市空间组织对于高效集约地使用城市土地、城市功能结构的组织安I排、形成良好的城市景观、有机整合城市资源适应可持续发展需要具有积极重要的意义I1I混合使用：I|CBD的建设应该积极引入混合使用概念，强调服务的综合性和功能多样性，各个|功能分区仅体现主要职能分工，不应简单地僵化使用功能，以适应市场的需求与选择。（3）滨水空间控制充足的绿地，由于其位置的特殊性，滨水地区的绿化数量、品质均应当高于其他城市普通地区。目前在大多数

7、滨水地区的发展中，过多依赖于政府的主导作用，受财政的制约因素过大，公众参与不足，易带来一系列社会问题。可以汲取国外政府引导、企业投入、市民参与的经验，充分调动各方积极性参与滨水地区的发展工作。4、滨河景观带和非商业性文体场馆的有机结合：在西北角规划了两块图书展览用地，两块娱乐康体用地，最南端规划了两块体育用地，考虑到开发用地完整性和滨河绿地300米-500米的宽度，我们建议将文体场馆结合西侧的滨河绿地做成一体，既节约了土地资源又丰富了景观空间。滨河景观的规划可以考虑多点沿河布局，形成一条“绿廊项链”，每一个场馆的设计都是在上面镶嵌一颗美丽的宝石，再通过微地形、亲水平台、滨水休闲的等的设计将单一以绿化为主的滨水空间处理的丰富多彩。同时，中央公园的设计也和滨河景观带是设计有渗透和呼应，我们可以将两者有机串联起来，点线面的结合构成景观绿化一体的设计体系，满足不同层面对于城市景观河开敞空间的要