“国六条”下全国及扬州房地产调查分析

1、 PAGE 44目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc169599741 第一章 市场调查背景及说明 PAGEREF _Toc169599741 h 2 HYPERLINK l _Toc169599742 1.1 市场调查背景 PAGEREF _Toc169599742 h 2 HYPERLINK l _Toc169599743 1.2 市场调查的目的 PAGEREF _Toc169599743 h 2 HYPERLINK l _Toc169599744 1.3 市场调查的内容 PAGEREF _Toc169599744 h 3 HYPERLINK l _To

2、c169599745 1.3.1 购房者现状 PAGEREF _Toc169599745 h 3 HYPERLINK l _Toc169599746 1.3.2 购房需求分析 PAGEREF _Toc169599746 h 3 HYPERLINK l _Toc169599747 1.3.3 受访者背景资料分析 PAGEREF _Toc169599747 h 3 HYPERLINK l _Toc169599748 1.4 市场调查的方式 PAGEREF _Toc169599748 h 3 HYPERLINK l _Toc169599749 第二章 国家房地产宏观政策 PAGEREF _Toc16

3、9599749 h 4 HYPERLINK l _Toc169599750 2.1 2006年房地产政策回顾 PAGEREF _Toc169599750 h 4 HYPERLINK l _Toc169599751 2.2 “国六条”政策 PAGEREF _Toc169599751 h 5 HYPERLINK l _Toc169599752 2.2.1 “国六条”颁布背景 PAGEREF _Toc169599752 h 5 HYPERLINK l _Toc169599753 2.2.2 “国六条”出台主要意图 PAGEREF _Toc169599753 h 5 HYPERLINK l _Toc1

4、69599754 第三章 我国房地产市场状况分析 PAGEREF _Toc169599754 h 7 HYPERLINK l _Toc169599755 3.1 “国六条”颁布前房地产市场主要存在的问题及发展状况 PAGEREF _Toc169599755 h 7 HYPERLINK l _Toc169599756 3.2 “国六条”颁布后房地产市场存在的问题和发展状况 PAGEREF _Toc169599756 h 8 HYPERLINK l _Toc169599757 3.3 北京、上海、深圳、广州等地房地产市场发展情况 PAGEREF _Toc169599757 h 9 HYPERLIN

5、K l _Toc169599758 3.3.1 北京 PAGEREF _Toc169599758 h 9 HYPERLINK l _Toc169599759 3.3.2 上海 PAGEREF _Toc169599759 h 11 HYPERLINK l _Toc169599760 3.3.3 广、深两地 PAGEREF _Toc169599760 h 13 HYPERLINK l _Toc169599761 3.4 小结 PAGEREF _Toc169599761 h 14 HYPERLINK l _Toc169599762 第四章 扬州市房地产市场状况分析 PAGEREF _Toc16959

6、9762 h 15 HYPERLINK l _Toc169599763 4.1 扬州市经济发展总体概述 PAGEREF _Toc169599763 h 15 HYPERLINK l _Toc169599764 4.2 近年来扬州市房地产发展概述 PAGEREF _Toc169599764 h 16 HYPERLINK l _Toc169599765 4.2.1 扬州市房地产现状 PAGEREF _Toc169599765 h 16 HYPERLINK l _Toc169599766 4.2.2 扬州市房地产市场小户型分析 PAGEREF _Toc169599766 h 22 HYPERLINK

7、 l _Toc169599767 4.2.3 扬州与全国大城市小户型对比 PAGEREF _Toc169599767 h 25 HYPERLINK l _Toc169599768 4.3 小结 PAGEREF _Toc169599768 h 25 HYPERLINK l _Toc169599769 第五章 小户型分析及扬州市小户型供应分析 PAGEREF _Toc169599769 h 26 HYPERLINK l _Toc169599770 5.1 九十平方小户型 PAGEREF _Toc169599770 h 26 HYPERLINK l _Toc169599771 5.1.2 有关九十平

8、方小户型的概念 PAGEREF _Toc169599771 h 26 HYPERLINK l _Toc169599772 5.1.2 九十平方小户型产品介绍 PAGEREF _Toc169599772 h 26 HYPERLINK l _Toc169599773 5.2 小户型功能分析 PAGEREF _Toc169599773 h 29 HYPERLINK l _Toc169599774 5.3 扬州市小户型供应状态及其影响 PAGEREF _Toc169599774 h 30 HYPERLINK l _Toc169599775 5.4 个盘分析 PAGEREF _Toc169599775

9、h 31 HYPERLINK l _Toc169599776 5.5 小结 PAGEREF _Toc169599776 h 31 HYPERLINK l _Toc169599777 第六章 扬州市90平方以下小户型需求调查分析 PAGEREF _Toc169599777 h 32 HYPERLINK l _Toc169599778 6.1 项目背景分析 PAGEREF _Toc169599778 h 32 HYPERLINK l _Toc169599779 6.2 本次调研样本构成情况的分析 PAGEREF _Toc169599779 h 32 HYPERLINK l _Toc16959978

10、0 第七章 总结 PAGEREF _Toc169599780 h 41第一章 市场调查背景及说明1.1 市场调查背景 2006年5月17日，一则消息再度绷紧了房地产的神经。这则消息是：国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施，审议并原则通过中华人民共和国测绘成果管理条例(修订草案)。这则消息中最核心的内容是：“会议指出，要认真落实去年以来中央关于促进房地产市场健康发展的部署，根据当前存在的问题，进一步采取有针对性的措施：(一)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比

11、例要求。(二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。(三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。(四)进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。(五)加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。(六)完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面

12、、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。” 这就是关系到全国经济发展，特别是房地产业发发展的“国六条”，这也关系到全国千千万万老百姓的住房问题。1.2 市场调查的目的 “国六条”及其实施细则出台后市场的反应怎样？对老百姓的购房居住有什么样的影响？老百姓又是怎样看待这一系列政策的？在老百姓一房难求的情况下，房价还是一路飙升。面对这种现状，国家宏观调控出台了很多相关的政策，但实际效果都不理想。到现在“国六条”已经出台了近一年的时间，“国六条”的实际效果又是如何，90平方是否能成为中国老百姓购房理想的选择，90平方是否能成为房地产的主流，能否把中国房地产市场引导向健康和谐的方向发展。等等

13、都是值得我们深入思考的问题。此次调查主要是针对“国六条”政策下，我国房地产市场发生的变化，90平方的市场供给和需求，以及各地对该政策的态度。分析“国六条”政策的落实情况、“国六条”的实用性和适用性。1.3 市场调查的内容1.3.1 购房者现状1. 购房者目前居住面积分析2. 购房者目前住房性质分析3. 购房者目前居住满意度分析1.3.2 购房需求分析1. 购房意愿2. 购房类型3. 选择区域4. 购房者接受的房屋类型和单价5. 购买的户型6. 影响购买的因素1.3.3 受访者背景资料分析1. 受访者年龄和学历2. 职业3. 收入状况4. 受访者对90平方米以下住房要占到开发建设总面积的70%的

14、看法1.4 市场调查的方式 本次调查为问卷调查。第二章 国家房地产宏观政策21 2006年房地产政策回顾 4月28日，央行全面上调各档次贷款利率027个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由612上调至639。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。 5月17日，温家宝在国务院常务会上提出促进房地产业健康发展的 “国六条”，包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面，拉开了2006年房地产调控序幕。 5月29日，国务院办公厅出台HYPERLINK /2006-5/2006529190844.htm关于调整住

15、房供应结构稳定住房价格的意见（国办发200637号），即9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70的标准。此政策旨在通过对住房供应结构的调整，进一步稳定住房价格。 5月31日，国税总局下发HYPERLINK /2006-6/20066190238.htm关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知（国税发200674号），对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房进行销售的全额征收营业税，各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。 7月6

16、日，建设部颁发了HYPERLINK /2006-7/2006719113015.htm关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（建住房2006 165号），进一步明确了90平方米标准为单套住房建筑面积，并提出要加强监督检查，落实责任追究制度，地方政府要负起切实责任。 7月6日，建设部联合发改委、国家工商行政总局下发了HYPERLINK /2006-7/200671185430.htm关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知（建住房2006 166号），要求各地进一步加强对房地产交易秩序及交易环节违法违规行为的整治力度，落实主管部门整顿规范房地产交易秩序的责任。 7月11日，建设部等5部委下发HYP

17、ERLINK /2006-7/2006724142511.htm关于规范房地产市场外资准入和管理的意见（建住房2006 171号），被称为“外资限炒令”，加强对外商投资企业房地产开发经营、境外机构和个人购房的管理。 7月24日，国务院办公厅发布HYPERLINK /2006-7/2006726161605.htm关于建立国家土地督察制度有关问题的通知（国办发200650号），九个国家土地督察局派驻地方，全国省（区、市）及计划单列市的土地审批利用，将纳入严格监管之下，进一步加强对土地市场的管理。 7月26日，国税总局发布HYPERLINK /2006-7/2006726214401.htm关于住

18、房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（国税发2006108号），从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让20%的个人所得税。 8月1日，国土资源部制定的HYPERLINK /2006-8/200681150649.htm招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和HYPERLINK /2006-8/200681151123.htm协议出让国有土地使用权规范正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化，进一步明确供应商业、旅游、娱乐和商住宅等各类经营性用地及有竞争要求的工业用地等必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围，并建立国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁

19、决机制。 8月14日，建设部、监察部、国土资源部联合下发了关于制止违规集资合作建房的通知（建住房2006 196号），一律停止审批党政机关集资合作建房项目。 9月14日、国家税务总局颁发关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知（国税发2006 144号），加强无偿赠与行为、受赠房屋销售、赠与行为后续管理的税收征管，是国家对二手房行业漏洞的补充，显示了国家规范二手房行业的决心。 10月8日，建设部颁发房屋权属登记信息查询暂行办法的通知（建住房2006244号），从2007年月日起，包括房屋自然状况、权利状况等记载信息，单位和个人将可公开查询。办法的制定实施将发挥房屋权属登记的公

20、示作用，保障房屋交易安全，维护房屋交易秩序。2.2 “国六条”政策2.2.1 “国六条”颁布背景 众所周知，进入2006年夏季以来，国内的房地产市场的表现犹如盛夏的天气一样，热火朝天，如火如荼。房价也快速上涨，并且居高不下，给人民群众的生活带来了较大影响。为了防止房地产行业的发展过快过热和房价的较快上涨，保障社会和居民的生活稳定，保证广大人民群众的基本住房需求能够得到满足，2006年5月17日国务院的“国六条”政策及时出台，随后建设部、发改委、监察部等九部委联合制定了关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，要求各地区、各部门认真贯彻执行。 2.2.2 “国六条”出台主要意图 1、抑制房地产投资

21、增长和房价上涨过快的势头。 2、调整住房供应结构，改善房地产市场秩序比较混乱的现状。 3、引导和促进房地产业持续稳定健康发展。4、进一步搞好房地产市场引导和调控，落实和完善政策，引导合理消费；深化改革，标本兼治，加强法治，规范秩序；突出重点第三章 我国房地产市场状况分析31 “国六条”颁布前房地产市场主要存在的问题及发展状况一、在“国六条”颁布之前我国房地产市场主要存在的问题1、.市场供给偏紧。从2002年1月至今，全国商品房空置面积一直在1.22亿-1.43亿平方米之间波动，与强劲需求之间形成鲜明的反差，供求关系紧张，导致市场投资和投机的增加。房地产市场的投资和投机，又刺激价格进一步上涨。2

22、、价格结构矛盾突出。商品房供应的结构性矛盾，比如价格矛盾，在每一个城市当中的区位矛盾以及套型结构矛盾等等都比较突出，但是价格矛盾更为突出。就是中低价位的商品房供应量比较少。3、市场秩序有待进一步完善。目前房地产市场依然存在囤积土地、虚假宣传、违规预售、无证经营、合同诈骗、投机操作、违规建设、隐瞒利税、脱逃税款等问题。4、信息系统建设有待进一步完善。房地产信息仍然存在不完善等问题，信息笔录有待于制度化。房地产信息的例如搜集和系统化建设有待于进一步完善。 5、住房保障体系滞后，为中低收入家庭提供住房保障的制度缺乏法律和制度的保障，保障性住房在住房供应中的比重比较低，覆盖面比较小，资金来源缺乏制度化

23、保障。廉租房制度在一些城市处于起步阶段，没有建立起住房保障、家庭档案的申请审批制度，经济适用房投资不仅从2000年持续滑坡，而且仍然存在许多需要改进和完善的问题。二、在“国六条”颁布之前我国房地产业发展状况 2003年：建筑业保持较快发展。全年全社会建筑业实现增加值8166亿元，比上年增长11.9%。全国具有建筑业资质等级的总承包和专业承包建筑业企业实现利润459亿元，增长23.8%。房地产开发投资10106亿元，比上年增长29.7%；全年商品房销售额7671亿元，增长34.1%，其中销售给个人增长35.8%，所占比重为92.5%。 2004年：全年全社会建筑业实现增加值9572亿元，按可比价

24、计算，比上年增长8.1%。全国具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企业实现利润621亿元，增长19.5%；上缴税金959亿元，增长26.4%。全年房地产开发投资13158亿元，比上年增长28.1%；商品房销售额10376亿元，增长30.0%，其中销售给个人增长30.4%，所占比重为93.3%。 2005年：全年全社会建筑业实现增加值10018亿元，比上年增长11.9%。全国具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企业实现利润818亿元，增长13.8%；上缴税金1099亿元，增长17.4%。全年房地产开发投资15759亿元，比上年增长19.8%。商品房竣工面积48793万平方米，增长14.9%。商品

25、房销售额18080亿元。其中，现房销售额占35.5%，期房占64.5%。32 “国六条”颁布后房地产市场存在的问题和发展状况一、在“国六条”颁布之后我国房地产市场主要存在的问题 （一）、从价格指标来看，降低主要城市商品住宅价格的调控目的是否达到？从去年到现在，中国各大城市商品房价格不但没有明显回落，相反地，在一些大型城市，商品房价格上涨高达10%到15%，降低房地产价格的宏观调控目标似乎没有实现。 （二）、从总量来看，中国各大中城市房地产仍然是带动经济增长的支柱性产业。房地产发展势头虽然有所遏制，但是，房地产创造的GDP占主要城市GDP总量的比例仍然偏高。 （三）、从居民的住房需求来看，随着越

26、来越多的大中专毕业生走出校门参加工作，城市商品房供需矛盾进一步突出，年轻人买不起房的现象仍然十分严重。有些刚刚参加工作的年轻人在支付首期住房按揭贷款之后，已经背上了沉重的债务包袱，“房奴”已经引起了全社会的广泛注意。 （四）、从房地产供求方面来看，由于各地出台了一系列落实中央宏观调控政策的具体措施，高档商品房住宅供给逐渐减少，但是低档商品房供给并没有增加，投资者观望的现象十分普遍。 （五）、从金融角度来看，由于中央政府采取了严格的房地产信贷措施，各商业金融机构逐步紧缩银根，加强了对房地产行业贷款控制。但是，由于商业银行已经深深地陷入到房地产金融陷阱之中，无论是面对“销售融资贷款”，还是“购买融

27、资贷款”，商业银行都难以自拔。 （六）、从各级地方政府来看，虽然为了配合中央政府的宏观调控政策，出台了一系列调整房地产市场的措施，但是，从利益分配的角度来观察，地方政府积极性并不高，在涉及到房地产领域税收问题上，地方政府难以长期压制利益冲动，它们会以各种方式规避中央政府的政策。 二、在“国六条”颁布之后我国房地产业发展状况 （一）、2007年第一季度，全国新建商品住宅销售面积大于竣工面积1.9倍，明显快于去年的1.26倍，且销售面积增幅快于竣工面积增幅1.6个百分点；与此同时，商品住宅空置面积同比下降1.2%。“新建商品住宅销售面积大于竣工面积，商品住宅空置面积下降，这表明市场需求依然比较旺盛

28、。特别是一些中心城市，供需矛盾更加突出。 （二）、在开发结构方面，市场情况还是有所改善。如一季度住宅投资同比增长30.4%，其中，经济适用房投资同比增长41.6%，增幅同比加快39个百分点，表明经济适用房投资持续下降的趋势得到扭转。 （三）、外商直接投资几近翻番 ，房地产开发资金中国内贷款和利用外资的增速依然较快。统计显示，一季度房地产开发到位资金7125.49亿元，同比增长26.3%，为完成投资的2倍。其中利用外资131.27亿元，同比增长154.4%，并且外商直接投资占102.63亿元，同比增长192.5%。而银行贷款到位1634.22亿元，同比增长18.4%；银行个人按揭贷款(期房预售款

29、转为开发使用)745.45亿元，同比增长73.2%；非银行金融机构贷款126.37亿元，同比增长66.9%。业内人士认为，非银行金融机构贷款和利用外资增长迅速，反映出在银根紧缩的局面下，国内开发商的融资渠道发生明显变化。33 北京、上海、深圳、广州等地房地产市场发展情况331北京 北京市统计局、国家统计局北京调查总队23日公布了今年前四个月的房地产市场情况。调查显示，期房住宅均价增长较快，四五环路突破万元，达到10616元/平方米；五至六环路之间达到7037元/平方米。前四个月北京商品房销售面积继续大幅下降，现房销售面积比去年同期下降了47.8%。现房中又以住宅销售面积下降更为突出，达54%。

30、数据显示，今年1至4月北京市住宅期房均均增长较快，4月份，全市房屋售售价格比去年同期上涨了9.4%，涨幅略增。从各个区域看，各功能区价格指数涨幅差距明显。东城、西城、崇文、宣武四大城市功能核心区房价增幅最慢，随着住宅郊区化的发展，城市发展新区房地产开发力度不断加大，通州、大兴、順义、昌平四区房屋售售价格同比增长了12.4%，增幅最大。 统计显示，今年1至4月，北京市商品房现房和期房售售面积继续较大幅度下降，现房和期房的售售面积分別比去年同期下降了47.8%和14.7%。现房中又以住宅售售面积下降更为突出，达54%。由于住宅增长的拉动，商品房竣工面积增长较快，比去年同期增长了14.7%。统计分析

31、表示，由于实行商品房预售制，住宅竣工较快对当期市场影响很小。与此同時，房地产开发投资增速放缓，经济适用房投资大幅下降。1至4月，全市完成房地产开发投资394.7亿元，比去年同期增长11.6%，同比增幅回落8.7个百分点。其中经济适用房完成投资3.6亿元，下降了59.6%。（一）、北京楼市出现了万元以下小户型一房难求 进入5月，去年宏观调控政策后调整规划的首批小户型项目开始缓慢放量，*奥都、金泰先锋、尚东阁、珠江奥古斯塔城邦等项目相继开盘销售。近日，位于亚奥核心板块北苑区域的*奥都未经正式推出，售楼处便已出现数百人安营扎寨4天4夜的火爆场面。去年5月30日出台的国六条政策中，“90平方米以下户型

32、占7成”的新规对市场影响最大，导致北京近300个待入市项目直接面临规划调整，规划审批也因此搁浅近3个月，直到去年9月才恢复。而按一般的开发周期，首批受到影响的项目从通过规划审批到入市销售，至少需要半年以上的时间。今年5月，京城楼市新政后首批小户型开始入市，形成小户型楼盘的初步放量。在这批放量的项目中，大多数项目在价格、地理位置和产品品质上较为优越。在价格上，每平方米低于1万元的项目有*奥都、金泰先锋、尚东阁、珠江奥古斯塔城邦和蚂蚁工房；在地理位置上，有位于亚奥核心区立水桥、兼具奥运利好环境与双轨交通优势的*奥都，有位于百子湾热点区域、号称CBD前沿的金泰先锋；在产品品质上，*奥都紧邻北苑家园成

33、熟配套区，是一个以运动为主题贯穿园林设计的现代化社区，满足了小户型空间青睐者的喜好，其紧凑的户型设计，发挥了户型的合理实用性与功能性，为居者预留了更多享受阳光的内部空间。 数据显示，5月份开盘项目中小户型占比为25.5%，供应比重在逐渐增加。然而，市场上中小户型住宅长期以来的占比却很低，导致北京的低总价小户型住宅一直供不应求。 随着北京房价的不断飙升，许多购房者把置业目标锁定在低总价的小户型，购买群体被进一步放大。由于总价低，月供负担小，加上消费者越来越理性，居住需求更加实际，30岁左右的年轻置业者，更倾向于选择低总价的小户型。 以户型新政后首批过关的壹线国际二期项目为例，首付约10万元，月供

34、3000元左右，其低总价的优势，使得项目在开盘当天就签约售出165套。以30至90平方米建筑面积为主的东亚奥北中心，推出不久便已经抢购一空。*奥都也在数百人排队的压力下，被迫进行客户购买意向登记，当天进行购买意向登记的就高达上千人。 随着以后90/70新政效应的全面显现和落实，小户型产品将会逐渐增量上市，开发商也将开始更多地关注产品品质、产品优化设计、社区整体品质以及综合配套。（二）、小户型典型楼盘珠江奥古斯塔城邦 座落在亦庄BDA生活区，作为北京唯一的国家级经济技术开发区，区内有跨国公司100多家，其中世界500强企业近60家，国际化程度极高，而随着北京“两轴两带-多中心”的发展规划，亦庄的

35、区域优势将愈加明显。亦庄整体绿化率高达47%，空气质量优于北京市中心2个等级，被公认为北京最宜居的板块。 珠江奥古斯塔城邦总面积将超过100万平米，其中一期建筑面积近30万平米，产品包括果岭公寓和高尔夫别墅两类产品，果岭公寓主力户型面积在90平米以下，以纯板式为主，室内空间考究，充分考虑到通透，通风，采光的设计细节，室内采用全新精装修理念，以细致入微的态度诠释高性价比的精装内涵。 社区将开通豪华巴士，往返社区与国贸之间，通过便捷和专属化服务，使社区与城市核心紧密连接，与规划中的地铁11号线、以及博大路、成寿寺路和京津塘高速共同形成立体交通系统，通达迅捷。（略）*奥都 由*集团出品，住宅总建筑面

36、积20万平方米的社区规划，均价:8100元/平方米。宗地位于奥运核心居住板块。项目位于北苑路东侧，清河南侧，踞于立水桥畔东南岸，奥林匹克森林公园东边，紧临城铁5号,距地铁5号线大羊坊站200余米，距13号线立水桥站500米，20多条公交线路纵横交错，由此自驾车35分钟即可抵达首都国际机场，交通条件得天独厚。因项目的地理位置优越，居住环境配套成熟，坐落于奥运之都的核心区域，因此命名为*奥都。 *奥都独特而舒适的小户型空间设计，成为其性价比优于其它同等楼盘的卖点之一。从零居室（4060平米之间）、一居（5070平米之间）、二居（8090平米之间）小户型空间，少量三居（90110平米之间）应有尽有，

37、满足了大多数人的主卧室，客厅朝向阳面的要求，完全满足了小户型空间青睐者的喜好。合理的户型设计，没有一点浪费的发挥了户型的合理实用性与功能性。户型空间设计多考虑采光与通风性，为居者预留了更多享受阳光的内部空间。以精工设计细节取胜的户型空间，将成为*奥都开盘后成为旺销楼盘的竞争价值力之一。332 上海（一）5月上海楼市成交创新高 小户型将成为市场主流由于上海土地供应上市量减少，新房供应量不足，导致房价重新上涨不可避免，但少数开发商乘机炒作导致房价出现非理性上涨，而被囤的楼盘还是要上市，所以供应紧缺的局势并没有市民所感受到的那么严重。为此市民大可不必去购买那些涨价离谱和性价比失衡的楼盘。从长期趋势来

38、看，由于房价压力加重，小户型必会成为未来市场主流，可以解决我国、特别是上海这种特大城市人多地少矛盾的主要办法。70/90政策实施后的房源，会在三季度及以后逐步面市，而明年后这类房源也会大量上市，到时新房套数增加，会对供应量不足的基本面起到缓解作用。如果已经感觉购房压力过重的市民，有必要改变大面积住房观念，先购买小户型以解决居住问题。 “五一”长假后，上海楼市商品房(剔除动迁房、配套房)单周成交量就屡创新高：节后第一周(5.04-5.10)创今年以来单周新高，第二周(5.11-5.17)创近一年来单周新高，第三周(5.18-5.24)成交面积突破70万平方米创二年来单周新高，第四周(5.25-3

39、1)更是以80.81万平方米的巨量刷新了刚刚创造的单周成交记录。成交记录如此频繁的被刷新，这在以往任何一年都是非常少见的。 数据显示，上周商品房共成交了6398套，成交面积在前周71.5万平方米的两年新高上，再增加13%，使得5月最后一周的楼市以80.81万平方米的历史最高天量收关。5月份上海商品房成交量达到272.81万平方米，比历史上成交量最高的去年5月份还高17.64万平方米，环比4月的206.28万平方米，更是增加了30%。 同时5月最后一周成交价格高达10562元/平方米，环比前一周上涨2.6%，比今年以来平均成交价格9955平方米高出6%。上海楼市平均成交价格，从3月的9588元/

40、平方米，涨到4月的10222元/平方米后，5月更是涨到10439元/平方米，比去年5月的成交价格9799万/平方米高出6.5%。（二）房地产市场升温，房价指数上扬 据中房上海指数办公室最新调查显示，在刚刚过去的4月中，上海市房地产市场呈现出人气聚集和市场升温的发展态势，在多家大型优质社区旺销的推动下，中房上海指数出现较大幅度的上扬。2007年4月，中房上海综合指数为1398点，较上月上升16点，涨幅为1.2%，与去年同期相比上涨4.6%。其中分类，中房上海住宅指数为1325点，较上月上升15点，涨幅为1.2%，与去年同期相比上涨4.4%；中房上海办公楼指数为1586点，较上月上涨6点，涨幅为0

41、.4%，与去年同期相比上涨6.3%。 从住宅市场分析，银行贷款多轮微幅升息并未对成交量产生负面影响，本月新房成交规模与去年同期相比增幅为1.7%，但全市平均房价与去年同期相比上涨4.4%，并显示出有继续上涨的趋势。从供求关系分析，新房供应量仍显不足，当前1.51的供求比偏紧，未来稳中有升的态势较为明显。（三）小户型典型楼盘 莘映象占地7.2万平方米，总建筑面积13万平方米。小区绿化面积达52%，65平方米一房一厅、95平方米二房一厅位于莘庄乐购附近，双拥莘庄、七宝两大成熟生活圈，至莘庄地铁站3.1公里，将有小区班车每天往返。小户型建筑面积约65平米，一房一厅全明设计，功能齐全，客厅宽敞，主卧大

42、面宽采光，深受市场好评。该盘前期所推出的小户型房源早已被一抢而空，预计3月将推出更多新房源，其中包括22套小户型。11-18层的小高层、高层住宅，所推房源房型南北通透，采光充足，设计观景阳台。交通便捷，周边配套比较齐全。目前1房已经售完，在售房源集中在4号和11号楼，4号楼位于淀浦河旁，设计沿河绿化带，11号楼靠近疏影路。 新理想花园位于松江新城西部三新路、荣乐西路路口。总占地面积约16万平方米，总建筑面积25.5万平方米，住宅总面积约20万平方米，绿化率高达50%。此番推出5幢多层，二房面积83-109平方米，价格在4080-4280元/平方米左右。2005年10月新开盘,小区是以多层小高层

43、为主。房型以83-109平方米的二房和111-136的三房。2006年4月推出一批小房型主力房型为1房1厅1卫的小高层。价格在4200-4700元/平方米。纵横交错的两条天然河道是该小区景观的一大特色。小区内有两条天然河道形成“双龙汇”，呈十字型，横贯小区东西，将小区划分为四个区域。在景观设计时，充分利用这一天然优势，沿河植垂柳、香樟、黄馨等几种苗木，沿岸还将设置很多景点：河上建原木桥。2005年10月份第一期开盘，2005年11月份第二期开盘，新理想花园的一期为多层和小高层，二期为小高层，新理想花园二期地理位置优越所以均价较高。333 广、深两地 目前广、深两地土地供求比较紧张，土地供应量也

44、比较少，房地产开发量随之减少，但民众对房屋的需求是逐年增长，导致房地产市场供求矛盾突出。去年底到现在，深圳房价一路飙升，这吸引了越来越多的投资客进入房产投资行列。据邝乐礼介绍，投资客在三级市场的比例目前已经达到了70%-80%。国际上可接受也最多在40%-50%之间，达到了70%以上的比例是非常危险的了。业内资深人士徐浩珈称，现在三级市场的状况已经从由投资客转买给自住，转变为了投资客转给投资客，投资客之间相互接货，然后一波波抬价，也就是所谓的“干炒”。而这点也得到了职业投资客邹先生的印证，他坦言：“我卖出的房子基本都是投资客在接，这样出售更加快捷。而投资客也似乎是在统一行动，通常在接手后短期内

45、再以更高价格卖出。”34 小结“房地产业的发展对宏观经济稳定与发展具有极端重要性，可以说成也房地产，败也房地产。”这是2004年下半年国务院发展研究中心副主任谢伏瞻下的一句论断。可见房地产作为国民经济中的一个支柱产业其重要地位。而北京大学中国经济研究中心研究员赵晓则一直认为，房地产的发展将决定一段时期内的宏观经济运行。他说，房地产的重要性在于它拉动的产业多，这使得房地产的大车一经启动，对宏观经济的影响便举足轻重。而现在，我国经济又开始出现了过热的苗头，比如，全国GDP增长过快，以及全社会固定资产投资与银行贷款率的急剧上升，都使国家对经济宏观调控减弱。当今国民经济出现的过热的苗头与房地产业的红火

46、现状不无相关：房地产价格的上涨带动了投资的反弹，也导致了一些行业的产能过剩，更严重的是它占用了大量的银行资金，所以一旦房地产业出现问题，就会引发金融风险。 综合以上各年房地产业的数据，并结合房地产业在国民经济中的重要地位来看，我们认为国家的宏观调控就应该从“增长发力点”房地产业着手。虽然当前我国房地产业的投资因为统计的基期数字较高，还看不出超常的增长，但从这个数字中可以看出房地产业正在快速扩张。而钢铁、水泥、铁合金等行业的产能过剩也显然是受到了房地产业的拉动。其次，房地产业本身还存在着“少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱”的问题。可以说，对房地产调控的效

47、果将很大程度上决定国家宏观调控的成败。国家应该适时出台相关的控制条例不仅是旨在抑制过高房价，稳定供需，给上了“火”的房地产业降降温，以促进房地产业健康发展，也是加大了对国民经济的控制力度，使国民经济正常发展，老百姓安居乐业。 所以，我国房地产市场还需要更强有力的宏观调控第四章 扬州市房地产市场状况分析 41 扬州市经济发展总体概述2006年扬州市经济社会发展取得新成绩，和谐社会建设收到新成效，全面小康社会建设跃上新台阶，较好地完成了年初制定的各项目标。经济总量 国民经济持续快速增长。地方财力再上新台阶。初步统计，全年完成地区生产总值1100亿元，比上年增长15.2 %，增幅比上年提高0.2个百

48、分点。其中，第一产业增加值94 亿元，增长5.1%；第二产业增加值621亿元，增长17%;第三产业增加值385亿元，增长15.3%。人均地区生产总值24540元。三次产业结构比为8.5：56.5：35。全年实现财政总收入158.03亿元，增长35%。其中，一般预算收入63.02亿元，增长27.2%，比2003年翻了一番。主体税种增幅都达到两位数。增值税（剔除免抵调及出口退税因素）、营业税、企业所得税（地方部分）、个人所得税（地方部分）、城市建设维护税、契税分别增长18.5%、29.4%、40%、25.8%、25.6%和23.9%。全面小康建设取得新成效。2006年全市全面小康总体评价得分达到9

49、2.7分,比上年增加4.07分。固定资产投资 投资规模稳步扩大，投资主体日趋多元。全年完成全社会固定资产投资533.3亿元，增长30.1%。其中，规模以上城镇项目完成投资274.4亿元，比上年增长23.4%；农村项目完成投资137.7亿元，比上年增长42.3%。全市第一、二、三产业分别完成投资3.6亿元、320.7亿元和209亿元，增长41.7%、37.6%和19.6%。其中，工业投资320亿元，同比增长38.1%，占全社会投资的比重由上年同期的56.5%提高到60%。全年完成民间投资372亿元，增长38.3%，比全社会固定资产投资高8.2个百分点，占全社会固定资产投资比重69.7%。 重点工

50、程进展顺利。沿江高等级公路全面建成通车；二电厂二期扩建工程3号机组并网发电，建设顺利；安大公路先导段建成通车。房地产业房地产开发平稳发展。全年完成房地产开发投资83.4亿元，同比增长14.1%；商品房施工面积839.54万平方米，同比增长21%；商品房竣工面积298.09万平方米，同比增长5.2%；商品房销售面积384.75万平方米，增长10.6%。人民生活 居民收入稳定提升，富民步伐不断加快。市区居民人均可支配收入12945元，比上年增长13.8%；全市农民人均纯收入5813元，增长11.5%；扣除物价因素，实际分别增长12.1%和9.7%。城乡居民储蓄存款继续增加，年末全市城乡居民储蓄存款

51、余额604.7亿元，比年初增加81.9亿元。42 近年来扬州市房地产发展概述在全国房地产火热的时候，作为二线城市我们的扬州房地产市场情况在“国六条”政策推行一年后的现在情况又是怎么样的呢？同样在“国六条”政策下扬州房地产开发商也和全国各地的开发商一样，在面对国家政策及房地产市场发生的变化的情况下作出了相应的调整，下面主要通过扬州市房地产现状、小户型供给状况、小户型市场需求调查、扬州和我国大城市小户型对比四个方面来具体阐述扬州市房地产市场发展状况。同时进行扬州市与其他大城市进行小户型需求对比。通过以上过程分析“国六条”是否适合在扬州及类似的二线城市推行，及“国六条”在扬州推行的实际效果。4.2.

52、1 扬州市房地产现状扬州作为一个二线城市，其房地产业相对于北京、上海、深圳、广州等这些大城市来说，还未开发完全，市场平静，增长稳定，同时受近年来全国房地产业风风火火的发展现状的影响，在2004年12月，扬州摘得“中国人居环境奖”，2006年月，扬州再摘“联合国人居奖”，城市品牌有很大幅度的提升，在一定程度上使得房价也在不断上涨，楼盘定位也有日趋豪华奢贵的倾向。（一）、扬州房地产市场现状可以用以下七个现象来概括。现象一：房价“分层”形成。房价历来是扬州楼市最活跃的要素之一。与以往相比，今年春季房价的价差在逐步拉大，分层化趋势明显。以前，一家好楼盘定位后，周边会出现一些“跟风楼盘”。而今年这种跟风

53、现象渐渐消逝，原因是不少高品质的楼盘推出的产品，为一般楼盘所不可模仿、复制的。因此，就多层住宅而言，最新房价动态是，市场出现了三个房价层次。3000元/平方米以下的平价楼盘、3000元3500元/平方米的普通楼盘、3500元5000元/平方米的高档楼盘。现象二：小户型流行。小户型成为今年春季房市一个重要现象。由于房价偏高，加上市民投资意识增强，不少开发商不约而同地转向小户型开发。目前，在扬州市场上有10多个楼盘推出小户型。如双桥商务广场、金水桥花园等。业内人士分析，小户型流行，取决于商业繁荣、交通便利以及就业的弹性，也折射出扬州城市的活力现象三：西区“厚位”。围棋中有“厚位不积”的说法，而房地

54、产市场完全与此相反，哪儿热闹往哪儿凑。如今，在扬州几大板块中，最热闹当数西区。京华城中城周边有四五家楼盘你追我赶开发，这说明西区仍然是扬州楼市发展重心现象四：“主题地产”得分。今年“烟花三月”国际经贸旅游节将至，欢乐的节庆，将给中外嘉宾所到之处的楼盘得分。据了解，这些得分的楼盘将是环瘦西湖、沿古运河及靠西区人工湖等地的20多家楼盘。“主题地产”由于“地缘”优势，一者可以赢得嘉宾眼球，二者通过外观形象塑造，成为开发商新卖点。目前，不少楼盘已开始打出“烟花三月”国际经贸旅游节主题推介宣传。现象五：近郊楼盘勃兴。 随着社会主义新农村进程加快，政府对“三农”的支持，市区周边乡镇房产已出现新亮点。今年初

55、市国土地部门又推出一批乡镇地块，这些地块大多处于年于扬州近郊乡镇，如杭集、杨庙、蒋王、瓜洲、槐泗等。目前，在城市房价持续上扬的情况下，这些地块已显示其优势。如槐泗茉莉花园最低价每平方米仅有1400多元，而“大官人家”住宅项目位于扬州城北，紧邻江阳工业园，是甘泉镇第一个房地产开发项目，该项目一期总建筑面积为28000平方米，有独体别墅、联排别墅、多层住宅等户型199套现象六：酒店地产打新牌。酒店地产一直是媒介讨论的热门话题，如今，这个话题增添了新内容。由*集团投资的扬州香格里拉酒店项目已经动工，该项目由*公司设计，总投资约7亿元，设计客房500间（套），按五星级标准建设。*集团是亚太地区最大的多

56、元化发展集团之一，业务涉及酒店、物业发展及管理、种植业、物流、金融、保险、媒体等，在香港众多企业中列前十名。除了香格里拉酒店项目外，位于金天城板块的法国雅高酒店也已动工。现象七：大商业中心营运。经过一段时间运作，我市一些大型商业中心陆续进入营运期。二月底万都装饰城开始试营业，不久，德豪瘦西湖商业项目也开始亮相。与此同时，一些大型商业项目也在紧张施工，如沃尔玛超市、欧尚超市等。（二）、扬州楼市现状具体分析进入2007年一季度以来，房地产开发投资保持稳定增长，目前整个市场保持稳定健康的发展态势，主要情况如下：1、房地产开发投资继续保持平稳增长。一季度，扬州房地产开发完成投资20.2亿元，同比增长1

57、5.03%，增速比上年同期提高5.3个百分点。其中，住宅投资比重最高，完成 13.3亿元，同比增长23.1%，比上年同期提高34.6个百分点，占房地产开发投资总量的65.8%，比重较去年同期提高4.4个百分点。其次是商业营业用房完成投资4.4亿元，同比增长69.2%,占房地产开发投资总量的21.8%，比重较去年同期提高7个百分点。2、施工面积、房竣工面积继续扩大。一季度全市房地产施工面积489.1万平方米，同比增长21.3%，其中住宅415.8万平方米，同比增长30.3%；商业营业用房55.9万平方米，同比下降26.4%;办公楼10.8万平方米，同比增长170.0%。在施工面积稳步增长的同时，

58、受宏观调控政策的导向作用中小户型所占面积有所加大，但是市场还是以大户型为主。以下是摘自扬州楼市2007年年初扬州楼市概况，主要摘取了由小户型的楼盘为例，可见扬州楼市仍以大户型为主导，小户型只是点缀，面积在90平方左右徘徊且多为高档楼盘，价格不菲，总价不低。表4.1 2007年扬州楼市概况项目名称面积()价格（元）多层小高层高层凯运天地50-1204232.173941.19名都华庭90-1403628.01扬名苑86-1263094.03东方丽景75-1253179.15众恒紫园90-1203025.083290万马滨河城90-1203240.812991.99鸿锦花园90-1453037.7

59、4京华城中城84-1653832.523905.12富丽康城70-3003439.39奥都花城90-1303616.033951.28富川瑞园88-1163103.263228.43香格里拉80-1404174.64玫瑰香榭51-933806.84保集半岛90-2603414.523570.62扬子佳竹友新苑77-1483335.96莱茵苑68-1833936.963899.2金湖湾87-3043378.73淮左郡81-134(多层)85-181(小高层)3566.88表4.2 2007年1-4月扬州市商品住房销售排行榜排名开发企业项目名称销售面积(M2)销售额

60、(元)1*置业有限公司京华城中城55,986.99263,108,359.002*房屋开发有限责任公司新能源虎豹奥都花城43,356.73166,734,053.003*置业有限公司扬州天下花园27,886.01156,894,491.004*房地产开发有限公司香格里拉23,474.2392,023,320.005*房地产开发有限公司御河苑19,922.4771,504,881.006*建设集团有限公司扬州分公司新港名兴花园20,813.9769,768,591.007*置业有限公司扬州分公司星都芳庭（星联邦）20,443.4669,269,244.008*置业有限公司富川瑞园16,818.3