未来社区：立足当前、面向未来的老旧小区改造

1、未来社区：立足当前、面向未来的老旧小 区改造作者：李明超黄楚璇来源：杭州（下半月）2019年第16期文|李明超黄楚璇今年8月22日，袁家军省长指出，未来社区建设的目标任务分三个阶段：一是试点启动阶 段，目前已经选定的首批24个省级试点，要努力“干一个、成一个”，打造成为全省未来社区 的样板示范。二是增点扩面阶段，到2021年底培育省级试点100个左右，形成一批可复制可推 广的经验做法。三是全面推广阶段，2022年开始全面复制推广，改善大民生、拉动大投资、发 展大产业、驱动大创新的红利持续释放。今年6月，杭州有7个社区入选24个浙江省首批未来社区试点创建项目名单，分别是：江 干采荷荷花塘社区、上

2、城始版桥社区、萧山瓜沥七彩社区、钱塘新区云帆社区、西湖之江社区、 拱墅瓜山社区、萧山亚运社区。总体来看，杭州老旧小区综合改造与未来社区试点正在同步推进。杭州市提出将老旧小区 综合改造作为城市有机更新的重要组成部分，将改造的重点和方向从原先的拆建、修补、整治 转变成以“综合改造”和“服务提升”为重点的有机更新，结合未来社区建设和基层社会治理， 目标就是打造“有完善设施、有整洁环境、有配套服务、有长效管理、有特色文化、有和谐关 系”的“六有”宜居小区。与老旧小区改造计划2019年度完成65个项目相比，未来社区7个试点项目在规划、土地、 住房、建设、运营等方面没有具体政策和标准，基层很难操作。未来社

3、区建设应有之义所谓“未来社区”建设，除了要把物联网、大数据、云计算、人工智能等信息技术引入到 居民小区，最终打造成智能社区、健康社区、低碳社区等一系列的与当下社区发展相匹配的新 型居住环境，关键还包括主要涉及人的社区治理体系和治理能力现代化建设问题。在城市学看来，城市是一个由复杂系统组建而成的有机体、生命体，在城市发展进程中需 要不断进行有机更新，以保持城市这个“大型社会网络”可持续发展的竞争力。因此，立足当 前、满足居民最紧迫需求的老旧小区综合改造是各级城市管理者埋头骨干的当务之急。同时， 我们还需要抬头寻找“诗和远方”，面向未来、思考在城市化背景下城市创意、创新、创业发 展新动向，这就为创

4、建未来社区、集聚创新人才、重构城市创业版图和社会系统提供了契机。全球著名智库“城市科学小组”主任肯特.拉尔森认为，城市创新必须着眼于人的互动， 必须在真实的场景中进行社会测试。在具有不对称性、复杂性及不确定性的未来社会系统里， 引领城市发展的“最强大脑”和“最强抓手”只能出现在城市核心区，而不是郊区庞大的科学 城、产业园。因此，相比重在解决居民生活问题的老旧小区改造，更加关注居民小区生产、生活、生态 系统优化再造的未来社区虽然起步较难，但毕竟代表未来发展大势所趋，需要认真探索实施路 径。在推进过程中，2.0版的未来社区建设可以整合1.0版的老旧小区综合改造，在地方财力 有限的情况下，确保提升公

5、共政策实施的综合效益。参照杭州老旧小区综合改造经验，未来社区建设需要通过绿色、开放、共享等先进理念的 植入及新一代信息技术的集成，引导居民群众、小区相关联单位共同参与老旧小区改造，实现 决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享，助力居民创建有归属感、舒适感和未 来感的社区环境。坚持需求导向，推动人文化未来社区建设遵循“民意至上”的工作指引。未来社区建设应明确业主的主体地位，改造由社区居民提 出需求，政府提供政策指引和部分资金补贴。充分尊重居民意愿，凝聚居民共识，变“要我改” 为“我要改”，由居民决定“改不改”“改什么”“怎么改”“如何管”。启动改造前，街道 社区管理者应广泛听取业主意见

6、，原则上申报项目需符合物权法规定的“双2/3”条件，且业 主对改造方案（内容）的认可率达2/3。争取“一步到位”的建设目标。立足当前，面向未来，统筹设置停车泊位、加装电梯、海 绵设施、空间整治以及电动汽车充电等，一揽子解决老旧小区面临的改造难题，做到改造建设 的规划一次到位。把老小区面临的多项改造内容一次性实施到位，防止轮番施工，比如水电气 迁改、地下管网、污水零直排、拆违复绿、消防整治、智慧安防、物业改善等最基础的项目， 都进行统筹整治。推进“三位一体”人文价值协同建设。着眼社区人本价值、伦理价值和美学价值三位一体， 打造“和合文化”指引的中国特色社区人文价值。尊重历史肌理和文脉传承，力争把

7、每个未来 社区挛生出“城市文化公园”，着力社区居民“记得住过去、看得见未来”的美学地物塑造。 未来社区将以居民为核心、以服务为重点、以信息化服务平台为载体，整合社区服务资源，动 员和凝聚社会力量，营造开放共享的社区环境。借力数字经济，推动智能化未来社区建设打通数字政府“最后一公里”。社区数字化是社会数字化的基石。以智慧家庭为载体，搭 建未来社区社会治理多部门“齐抓共管”数字平台，制定公安、消防、城管、安监、卫计、环 水等职能部门参与社区治理的任务清单，完善业务标准流程，构建业务协同模型、数据共享模 型。创新数字化规划建设管理。以现实社区为依托打造挛生数字化社区，作为未来社区规划、 建设、运营、

8、管理全过程数字化的主平台，以及支撑科技应用变革的主引擎，是未来社区创新 的突破口。构建和依托未来社区CIM平台，形成征地拆迁数字化管理、开发强度数字模型、建 设管理BIM、全生命周期智慧运营管理等子系统，为遏制野蛮装修、及早发现安全隐患、提高 消防精准化等提供技术保障。依托“平台+服务”智慧运营系统推动物业管理机制变革。发挥数字经济和市场配置资源力 量，运用智慧科技手段，把现有物业公司管理社区的机制，转型为社区服务由生活服务平台运 营商加专业服务供应商组合的服务交易机制。营造系统创新，推动生态化未来社区建设因地制宜营造宜居环境。参照新加坡海军部社区等经验做法，在未来社区内探索垂直和屋 顶等立体

9、绿化方式，结合杭州地域特色，营造个性化、泛在化的共享生活空间，倡导健康生活 方式。按照低碳建筑标准进行改造提升，采用光伏建筑一体化、储能有机结合的供能方式，应 用推广“呼吸式”光伏幕墙、光伏连廊等材料，实现社区内公用设施用电100%来自于光伏发电， 可再生能源比重全国领先。确保小区垃圾分类到位率。一方面，社区要听取居民呼声，加强垃圾分类宣传，引导居民 开展垃圾分类相互学习，探索垃圾分类的积分奖励机制；另一方面，需从整体上确保小区垃圾 分类到位率，每天进行垃圾分类抽查，针对到位率较高的小区给予垃圾清运费减免、提升小区 改造财政补助比例的奖励，针对到位率较低的小区给予垃圾清运费翻番、降低小区改造财

10、政补 助比例的处罚。提升小区建筑和居民家庭节能效用。以“全方位一体化节能设计”实现用能创新，对老旧 小区建筑进行绿色节能改造，全面推动绿色建筑全寿命周期建设。推广再生节能建材应用，提 升建筑垃圾资源化利用能力，积极稳妥推广建筑工业化和装修工业化。设置储电、储热、储冷 等多类型分布式储能设备，配置家庭能源管理系统、智能家居家电等智慧终端消费设施。设立 特许经营权，引进社区能源资源综合服务运营商，负责未来社区内光伏、热泵、储能、雨水回 收、双向充电等能源资源供给消费设施，以及综合智慧管网和智慧管理平台的投资建设和运营 服务。加强信息融合，推动集成化未来社区建设系统谋划企业化运作的未来社区产业链。强

11、化市场化导向，发改部门主要提供政策引导和 服务保障，避免未来社区建设变成政府工程。在已成立的未来社区产业联盟基础上，组建未来 社区建设服务公司，改造之前，由服务公司根据社区居民需求统一谋划选址，确保土地增值收 益掌握在改造主体手中。在改造方式上，鼓励未来社区建设服务公司收购房产或插花式征迁， 统筹多个邻近社区资源，构建15分钟生活服务圈。在改造资金保障上，按照“谁受益、谁出资” 原则，参照老旧小区加装电梯的财政补助方式，采取居民出资加政府补助的方式，以小区居民 和未来社区建设公司出资为主，其中小区居民可通过物业（房改）维修基金、小区公共收益、 个人或单位捐资等渠道解决，由省、市、区三级统筹按照一定比例向未来社区建设服务公司提 供财政补助。以建筑产品创新推动楼宇经济社区建设。改造过程中，将探索“设计+建设+运营”的一体 化方式，把大数据、云平台、AI等信息技术，嵌入老旧小区治理。根据产城融合、职住平衡的 要求，规划建设一批新型楼宇经济社区，以模块化设计集成多功能混合使用，引入创客中心、 共享办公、SOHO等社区产业用房，提供小户型人才公寓、老年公寓等多样化人居产品，满足部 分人群生活工作“零距离”。发挥社区居民中的“能人”支撑作用。探索“党建引领社区治理”治理模式，吸收社区、 业主委员会、物业公司、驻社区组织及