房地产项目打造豪宅之会所

1、豪宅(ho zhi)会所研究共七十页目录(ml)会所概念形成与变迁5P国内豪宅会所衡量划分5大标准9P国内豪宅会所成功(chnggng)经营4大模式16P国内豪宅会所成功经营3大原则35P国内著名会所运营商简介46P共七十页会所概念形成(xngchng)与变迁Development pace共七十页(一) 会所的起源(qyun)会所是舶来词，源于法文salon、即沙龙(shlng)，或英文club、即俱乐部。中国最早意义上的会所始于明清时期，都是由同乡或同业组成的封建性团体，建造了有一定功能、形式模式的建筑空间场所，称之为会馆。迄今所知最早的会馆始建于永乐年间的北京芜湖会馆。在嘉靖、万历时期会

2、馆趋于兴盛，清代中期最多。各会馆都设有客房，承担招待本籍来的官绅、侯差的官吏和本籍的过往客商。每逢科举府考，会馆便接待本州县来赶考的童生，为他们安排食宿。共七十页随着时代的发展，会所也逐渐(zhjin)细化。高档楼宇里流行起了会所拥有餐厅、酒吧、台球室、游泳馆等服务设施，供业主会客与休闲，也成为家庭非常重要的外延，到上世纪90年代初才影响到内地房地产市场。(二) 会所的演变(ynbin)共七十页本报告中提及的会所概念，是指位于该住区的，为住区所在物业业主或周边区域居民提供统一管理的综合服务的公共空间场所，包括会所建筑(jinzh)本身及其所处的周边公共环境。(三) 会所的定义(dngy)共七十

3、页国内豪宅会所衡量划分(hu fn)5大标准Luxury clubs success in共七十页国内大部分的高档楼盘会所亟待得到“质”的飞跃：“但是为了追求销售卖场的档次，通常装修得富丽堂皇，却空洞无物，业主进到会所，除了找张沙发坐坐，很难满足他们更高的要求。尤其在一些真正的顶级(dn j)豪宅社区，业主需要的，是一个真正能够凝聚圈层的私人会所，这样的会所必须能够提供给它的业主更为高端的社交平台，也必须有更为丰富的配置和更高的服务水平。拒绝豪华配置(pizh)下的“空洞无物”共七十页随着经济的发展，各个领域的成功人士都在不断增多，越来越多的豪宅会所成为了大都市高端阶层的聚集地，也就产生了每个

4、圈层所独有的文化精神图腾。从北京(bi jn)、上海到香港，这些国内豪宅会所都表现出一个专属于自己的城市圈层风貌。(一) 顶级(dn j)会所划定圈层共七十页(二) 顶级(dn j)会所都是定制的放大生活的尺度，会所就是家庭空间的延伸 ，为城市峰层定制，这是你的一部分如成都国嘉地产前后历时近2年，斥资1.8亿元打造的7星级天穹会所，这个会所经过八轮全球招标，最后选定由国际顶尖级室内设计大师凤凰(fnghung)岛七星级酒店主设计琚宾担纲设计。共七十页北京香港马会会所，斥资(ch z)9亿元人民币打造会所硬件（相当于用3家五星级酒店的钱）会所公共区域走廊用的大理石从土耳其专程空运而来，是最好的货

5、色，光是等着这批上乘的大理石地面，就等了3个月。客房里的办公椅，看似普通，却是最符合人体工程学的设计，一把要2000美元。还有会所商务中心独有的书房，是会所专门邀请书籍顾问精心设计的，选择了2000多本好书，既有刚出版的畅销文学，也有早已绝版的线装古书(gsh)，可以让香港会员迅速而全面地了解北京的过去与现在，仅购书费用就是20多万元人民币。(三) 顶级会所都是极致、精粹的共七十页每一种服务，都与需求丝丝入扣，每一种礼仪，都与高贵的品味辉映，每一处设施，都为顶级圈层量身打造。如客户专属档案、专属服务定制、五星级服务标准等等，都不再成为高级(goj)酒店的专利(四) 顶级会所具备星级服务(fw)

6、标准共七十页这是一个高端人士私享的天堂，不仅让我们逃离了纷繁嘈杂的城市生活，拥有一个专属的静谧空间(kngjin)，还实现了我们每一个人心中渴望被人尊崇的梦(五) 顶级(dn j)会所都为您提供了一个专属私密空间共七十页国内豪宅(ho zhi)会所成功经营4大模式Luxury clubs success in共七十页国内豪宅会所成功(chnggng)经营4大模式酒店式的开放经营模式大而精的俱乐部模式广州珠江帝景北京棕榈泉国际公寓大而专的封闭经营模式深圳招商海月花园小而精的半封闭经营模式成都金林半岛特殊模式常规模式成功会所特征共七十页大而精的俱乐部模式(msh)共七十页北京棕榈泉国际(guj)公

7、寓会所功能档次定位集餐饮与健身(jin shn)为一体的高级私人俱乐部。会所对外经营许多国内外知名企业家和各界精英都欣然加入棕榈泉国际俱乐部，并将其作为宴请宾朋、商务酬酢的最佳选择。入会方式面对社会高层个人、公司，以经济实力为门槛，棕榈泉国际公寓业主可享受相应折扣，个人入会费USD12,000。1.3万五星级豪华俱乐部式会所。共七十页会所主要功能设施集中(jzhng)于高规格的健身保健和餐饮会议俱乐部有七个不同大小(dxio)的贵宾厅房及会议室以及一个拥有全部先进设备的宴会厅俱乐部可承接从两个人到多至200人的活动。 正宗的港式粤菜由香港名厨施辉先生主理，搜罗世界美食、西餐及东南亚特色佳肴。健

8、身休闲设施提供私人健身教练及保健顾问服务55米长，700多平方米的全天候阳光天然温泉游泳池。全套美国名牌健身器材Nautilus，装备精良的器械房，健身操室，乒乓球，台球、按摩池，桑拿，蒸汽浴，会员活动室。3,000平方米的温泉水疗纤体美容SPA。 餐饮会议设施提供宴会订制和私房菜上门服务其它设施红酒雪茄吧大堂吧台共七十页经营状况(zhungkung)及启示专业机构(jgu)管理棕榈泉国际俱乐部由香港裕汇国际集团管理。香港裕汇国际集团是中国最大的，具有丰富经验的以开发和管理高档房地产、写字楼以及俱乐部的国际集团之一。专业机构管理，俱乐部会员制独立经营，特色收费类项目为盈利主体。共七十页俱乐部式

9、经营扩大社会高端客户群体，提供最佳(zu ji)的私人化服务和社交联谊环境。经营方式独立核算，经营(jngyng)成本不摊入物管费用会员入会需缴纳一定数量年费作为进入性门槛，同时享受部分免费项目和折扣优惠日常重点特色活动以收费的形式经营，为主要盈利方式定期举办特色活动，并通知会员自行选择，免费或收费活动均有，阶段性增加消费频次收费项目特色活动年费基础类收入主体类收入刺激类收入共七十页酒店式的开放经营(jngyng)模式共七十页投资(tu z)逾2亿、占地超3万平方米的超大型酒店式会所。功能档次定位广州首个超大型酒店式豪华会所。独立酒店式经营完全酒店式经营，提供(tgng)国际化商务、餐饮、住宿

10、、康体全线尊贵服务。管理方式由合生国际酒店管理有限公司管理，完全独立酒店式经营。广州珠江帝景共七十页酒店由专业公司独立(dl)经营，会所运营依托酒店。合生国际酒店管理（集团）有限公司旗下管理客房及配套设施100间/套豪华客房，均拥有独立阳台、豪华卫生间和全知智能化的房间控制系统。餐饮中西式餐饮、商旅吧、富豪会雪茄红酒吧，欧陆式闲雅情调及特色商务套餐、为商务洽淡、会议聚餐的客人提供小时送餐服务。会议能容纳近230人的多功能会议中心，拥有先进的智能化会议系统，以相配合你的各种需要。康乐中心大型SPA水疗中心、设施齐全的康乐中心、大型的室内恒温泳池、国际标准的室内多功能球场、羽毛球馆、壁球馆、乒乓球

11、馆、桌球馆和棋牌室。其他开放式商务中心、名店廊、精品店、书店、花店、礼宾车队、室内过百车位停车场、衣物洗烫、美容美发、旅游配备(pibi)票务等一应俱全。共七十页大而专的封闭(fngb)经营模式共七十页深圳招商(zho shn)海月花园功能档次定位高档社区会所。半封闭式经营服务社区，针对海月业主开放，业主可携友同往，外来人员不能自行进入。管理(gunl)方式部分成本摊入物管费用，大部分以收费形式经营。7000平方米社区会所，深圳成功经营典范。共七十页会所功能设施以满足(mnz)社区居民基本需求为主，内容逐渐聚焦健身房、舞蹈教室、桑拿、保健室、儿童阅览室、西餐厅、棋牌室，室外泳池。健身房、室内篮

12、球场、羽毛球场地等运动类为主，项目最多，面积较大。 一期会所设施二期会所设施三期会所设施一期会所大而全，经营不十分成功二期集中于体育设施，为业主喜好项目三期增加业主需求旺盛的棋牌室以恒温泳池为主，直径25平米半圆形池，水深1.1-2平米。增加棋牌室，全部更换为自动麻将桌。共七十页经营状况外包为主，结合自营，深入挖掘居民(jmn)日常需求外包经营(jngyng)策略灵活自营音乐教室2层整层包给李云迪的老师“但昭义”，设钢琴中心，招商收取租金、管理费，业主反响较好。其它课程班舞蹈室，开寒假、暑假班，经营情况良好。麻将房生意非常火爆，每晚盈利5000元，后来物业增加房间，并更换为自动麻将，既可以娱乐

13、，又不影响他人，较受业主欢迎。健身房如设置羽毛球、篮球场等深圳人喜爱的运动项目，使用频率高。主要盈利项目针对少年儿童教育需求针对成人文化娱乐需求共七十页小而精的半封闭经营(jngyng)模式共七十页3000平方米成都顶级(dn j)纯别墅社区会所。功能档次定位高档别墅社区会所匹配成都最贵楼盘。半封闭式经营经营场所对外开放，但采用办卡的形式设置门槛，最高白金卡年费10万。管理方式与物管完全独立(dl)分开经营管理。成都金林半岛共七十页后期调整以女人为主题的精准设施定位，同时提升项目(xingm)的整体档次和盈利能力。前期定位较乱，做成小而全的会所，投入巨大但经营情况不理想。调整调整后会所功能聚焦

14、以服务女人为主，引进法国高端品牌spa，23层作为SPA房，大受女性客户欢迎。共七十页4大模式(msh)适应性KPI共七十页会所模式档次定位运营方式盈利模式适应性条件案例大而精的俱乐部模式集餐饮与健身为一体的高级私人俱乐部俱乐部式经营独立核算，经营成本不摊入物管费用年费作为进入性门槛，同时享受部分免费项目重点项目为主要盈利点，定期举办特色活动，阶段性增加消费频次城市圈层文化成熟，甚至有独立俱乐部形式出现，上流社会有聚集活动的倾向具有特殊资源的项目，如高尔夫等北京棕榈泉国际公寓酒店式的开放经营模式大型酒店式豪华会所，提供国际化商务、餐饮、住宿、康体全线尊贵服务完全酒店式经营，对管理方提出较高要求

15、酒店由专业公司独立经营，会所运营依托酒店项目所在地适于休闲度假或商务中心区，有酒店需求；企业集团有实力和能力运作广州珠江帝景大而专的封闭经营模式大型高档社区会所半封闭式运营部分成本摊入物管费用，大部分以收费形式经营外包为主，结合自营，基本对内经营即可满足盈利需求社区规模大，自有常住人口多，客户基数大，基本对内经营即可满足盈利需求深圳海月花园小而精的半封闭经营模式以集中满足核心群体需求为主的小型高档社区会所半封闭式运营与物管完全独立分开经营管理外包为主，结合自营经营场所对外开放，但采用办卡的形式设置门槛适应性强，一般豪宅均可采用，体现档次的同时，降低运营的风险成都金林半岛共七十页国内豪宅(ho

16、zhi)会所成功经营3大原则Luxury clubs success in共七十页曾经会所作为豪宅的一个重要卖点，而今早已成为烫手的山芋使其欲罢不能。在投入运营后会所却并未如开发商所愿成为后期稳定收益的经营项目，相反长期的亏损使得开发企业叫苦不迭。如果直接出售给商业机构，很有可能因为无法控制其引进的业态而造成经营项目与豪宅身份不匹配，导致业主不满。如果坚持继续经营，这个“黑洞”也可能因为不停的投入维护费用而变成“无底洞”。也有一些开发企业希望能够聘请到成功(chnggng)的专业机构代为经营，但纷乱的市场环境使其无法确定应该向哪家会所管理公司抛出橄榄枝。 京城的豪宅会所，如果按照(nzho)目

17、前的经营情况估算，应该有90%是在生存线边缘徘徊，真正能实现盈利的不足10%。世联地产北京公司策划总监谭双江国内豪宅会所的现状共七十页豪宅会所必须(bx)对外经营但要坚持内外有别 共七十页1、茂华集团广华轩会所（老小区会所的代表），尽管身在小区内部，但以其教育和健康主题形成辐射周边地区的能力。2、棕榈泉会所（俱乐部社区会所代表），尽管身在中高档小区的内部，但以自组团队自营而成功，也成为北京会所典范之一。3、亮马桥外交公寓会所（开放性会所代表，又名“官舍”），将封闭性社区会所打开，是成功将社区公益需求(xqi)与商业经营要求良好结合的榜样之一。其实，上述会所涵盖的是京城目前经营比较成功的会所，但

18、无论任何一家，都不排斥对外经营。因为会所尤其是会员制的豪宅会所想要盈利，外界收入是不可或缺的重要组成部分。分析北京豪宅会所成功(chnggng)案例我们发现：住区业主的稳定消费是会所收支平衡的保障，作为加分项的“非住区会员”收入则是从平衡成功过渡到盈利的强劲推动力。共七十页不仅在会籍管理上做到了内外有别，还在定期举办的会所活动中也坚持了这一原则。比如在7月28日到8月28日，针对非会员策划了“畅享夏日 优惠无极限”的活动，只要在百仁府消费满500元即可获得100元代金券；而针对会员，则组织了养生讲座、交友活动和艺术展等。既让会员感到高出一筹的服务水准，从而获得精神上的愉悦和满足，也让非会员人士

19、得以享受豪宅会所的优质服务，并为后期(huq)经营积累了潜在客户。因此，开发企业在规划会所经营业态及方式时，万不可凭空臆断，为了实现“封闭小区”的“高端理想”而屏蔽掉拥有巨大消费潜力的住区外人士。至于对外界会员的身份把控、格调定位，则可以参考星河湾四季会和棕榈泉国际俱乐部的方式，以“高收费门槛”进行初步筛选。如果这样还不放心，加入“学历验证”也不乏是一种好方法。 豪宅(ho zhi)会所中内外兼修代表Naga上院会所百仁府共七十页豪宅(ho zhi)会所万不可交与物业公司托管 共七十页在会所经营方面，大多数开发商将会所交给物业公司管理，这无疑会加大会所后期收益的风险。对此谭双江认为，“对于豪宅

20、来说，再好、再专业的物业管理公司也只是在收取固定的管理费用后，为住区业主提供管家式服务(fw)的。好一点的物业公司可以通过服务(fw)实现盈利，稍差一点的甚至连收支都无法达到平衡。让这样的服务(fw)性公司来实现会所的经营收益，显然是不现实和不科学的。”纵观国内豪宅会所的成功经营者，大多是由专业会所机构或酒店管理公司进行统一运营管理的。但也并不是说一定要聘请专业机构，只要有专业人员搭建经营班底，这样的效果也是可以实现的。 纵观北京豪宅(ho zhi)会所后期运营我们发现：由于高端会所的客群都是各界翘楚，可谓见多识广，让物业这样的服务性公司来实现豪宅会所的经营收益，显然是不现实和不科学的。共七十

21、页如果开发企业想要(xin yo)扭转目前会所的亏损现状，聘请专业化运营公司或精英人士无疑是短期实现收支平衡甚至获益的捷径。 由开发企业单独成立了相关管理公司，并聘请了毕业于法国浦瓦提耶大学的MBA隋九昂先生出任总经理，作为豪宅会所的设计、定位、策划等方面的主要负责人，他具有丰富的企业管理经验和市场策划能力，拥有丰富的会所管理经验。只有这样的专业人士，才能为会所带来开发企业理想中的长期收益。 京城豪宅会所经营成功(chnggng)案例 荣尊堡国际公寓峰会国际俱乐部共七十页豪宅会所要重视主妇和孩子(hi zi)的需求 共七十页纵观成功的会所案例，都是将孩子和女人作为重点满足的核心消费群体。小孩花

22、钱是当今家庭的最大支出，而女人则有闲、重保养，经常性支出巨大。如果能将这两个群体把握住，那么会所经营方面就将增加(zngji)一大笔收入 扫描北京(bi jn)豪宅会所客群需求我们发现：很多豪宅会所设计的过程中，过分重视商务功能而忽略了家庭重要成员主妇和孩子的需求。共七十页香港柏景湾开设(kish)了儿童游泳班，会定期为父母介绍国外先进的育儿知识，口碑极佳，参加的家庭常年需要排队。香港碧缇半岛开设了亲子少年宫和儿童影院，一个社区里的小朋友可以通过定期的儿童影片播放等活动提升社交能力。成都金林半岛针对女性会员引进了法国主题的养生SPA。对于客群细分需求方面的研究，使得这些项目的会所不仅提升了豪宅

23、的居住品质和生活品味，更保证了开发企业拥有长久的品牌影响力和梦寐以求的后期收益。 豪宅(ho zhi)会所专项成功案例 香港柏景湾、香港碧缇半岛、成都金林半岛共七十页国内著名(zhmng)会所运营商简介Luxury clubs success in共七十页名流(mngli)会共七十页名流(mngli)会概况：名流会成立于2002年1月1日，是中国第一家通过ISO9001：2000国际管理质量体系认证的专业级会所管理公司。名流会提供(tgng)前期规划、项目可行性分析、委托管理、协助管理、顾问咨询、活动策划、专业培训等服务，现已形成了全国范围的会所联盟，走上品牌化，集团化经营之路，在会所管理行业

24、中，打造了众多经典案例。会所概念Noble Club会所理念人无我有，人有我精，人精我奇会所主旨财富、健康、文化、慈善Meeting Room 共七十页运营(ynyng)一卡联盟名流会拥有完善的会所品牌体系与产品(chnpn)体系。针对不同消费群体精心打造不同品牌，会员可在名流会任何城市同一品牌的俱乐部享受预约服务，完全打破地域界限。共七十页会所的整体设计(shj)理念以圈层审美和沟通方式为总理念，并依据会所特点不同进行定位。旗下包括：尊爵会高贵豪华且服务功能丰富的私人顶级会所品牌百富会专业商务社交平台、适合财智精英的纯会员俱乐部名仕会康体设施齐备、规模庞大、适合城市高收入群体的纯会员制俱乐部

25、城市精英会康体设施丰富、时尚动感、适合城市中等收入群体的大众化健身(jin shn)俱乐部翡翠会都会新知识女性专属俱乐部5大会所品牌共七十页目前服务(fw)对象有世茂集团、万科集团、国兴嘉业、金地集团、滨江集团、华远集团、阳光100集团等。品牌(pn pi)珍视每年只有5到6个会所被贯以名流会商标，均由总部直接输送管理团队，保证服务质量。共七十页六大会所运营(ynyng)中心共七十页服务细分配有房地产及商业地产专业团队，酒店管理及经营专业团队、电子商务及广告专业团队，设施管理和物业管理专业团队。针对不同品牌的会所开展(kizhn)有针对性的专业管理。为不同种类的会员群体（如儿童、女性等）提供细

26、分的、周到的服务。会所管理(gunl)配套机构会所配套机构如印度尼西亚岜厘SPA、特色西餐厅FOCUS CAF、民族特色中餐厅晶园美食坊、室内高尔夫中心NOBLE GOLF、卓越泳池管理NOBLE SWIMMING、贵族瑜伽NOBLE YOGA、名流会健身NOBLE GYM、红酒品鉴坊NOBLE VIN、百安居等，与名流会形成直接联盟管理机制，名流会统一负责管理。共七十页合作方式战略合作发展商旗下的所有会所，不论地域、环境、设施等条件如何，均按照双方商定的商务条件合作，由名流会管理和经营，形成品牌的战略合作伙伴关系。单项合作发展商就某一会所的实际情况与名流会达成单项目合作，将会所予以名流会托管

27、。品牌合作发展商运用名流会的会所品牌影响力和美誉度，来增加房地产项目的附加值和卖点，为项目销售提供品牌支持，为其物业公司提供顾问服务。合作模式全权经营管理模式受托全权经营管理会所模式；商业地产的代理、运行模式；星级酒店的受托管理和经营模式；协助管理模式向会所经营单位提供会所诊断的模式；顾问管理模式向会所产权(chn qun)单位提供会所经营顾问的模式；向会所产权(chn qun)单位提供前期顾问咨询的模式；特许经营联盟加盟经营模式。合作(hzu)共七十页上海诺宝中心上海世茂湖滨花园会所北京裘马都国际会所北京观湖国际会所北京玫瑰园国际会所北京乐成国际会所南京万科光明城市花园杭州滨江集团金色海岸顶

28、级(dn j)社区会所连云港华航名仕会所武汉世茂锦绣长江大型会所厦门奥林匹克体育中心会所等。在营会所明细(mn x)Business共七十页鸿艺会共七十页鸿艺会概况：上海鸿艺会由澳门著名商业娱乐巨头何鸿燊于2002 年创办，专门从事开发、营销和管理高尚的私人会所。目前拥有1500名会员，会员主要由各国外交官、外籍(wij)商务人士构成。服务宗旨打造顶级精品、环球标准、勇于创新；服务理念超越会员(huyun)期望、以人为本。Ambassy Club 共七十页收费模式属输出型会所管理(gunl)顾问模式，包括开业管理(gunl)、会籍管理(gunl)、餐饮管理(gunl)、康体管理(gunl)、公

29、关及推广、财务管理(gunl)、人力资源管理(gunl)、管家等管理(gunl)和会所管理(gunl)。运营(ynyng)共七十页会所定位(dngwi)增值服务(fw)会所管理共七十页配套机构(jgu)会所专属服务品牌上海嘉信健康银行、语言培训机构欢乐中国语、悠庭保健会所、悦椿庄水疗馆、郑明明精致女人生活馆、东瀛料理、乐郡咖啡厅、鸿苑等。共七十页合作(hzu)合作企业上海华天房地产发展有限公司、上海万科房地产有限公司、苏州和济置业有限公司、杭州欣盛房地产开发有限公司、上海安顺房地产发展有限公司、青岛中天嘉合房地产开发有限公司。合作模式输出管理型为开发商提供全方位的会所管理顾问和咨询服务，以高品

30、质、高效率的会所管理模式进行会所的开发、管理及市场推广。运营项目康体设施健身房、室外/内游泳池、跳操房、壁球房、乒乓、篮球场（半场）、室外攀岩、儿童游戏室、棋牌室、SPA 水疗中心、美发沙龙。餐厅设施东瀛料理、鸿苑、宴会厅、池畔酒吧、咖啡厅、钢琴(gngqn)酒吧。其他设施阅览室、花店、烟具饰品店、电影沙龙。联盟联盟酒店上海富豪环球东亚酒店、上海金富运大酒店、广州花园酒店。联谊协会上海市房地产海外联谊会、中国香港商会、Cob Club 中海会、上海欧美同学会。联盟商场虹桥上海城购物中心、美美百货。联盟影院上海万裕国际影城、新天地国际影城、Sky Walker 上海天稳影视。共七十页万科集团红郡会、兰乔会、蓝山会、提香会均瑶集团上海均瑶C32会所广州花园酒店会所苏州东山会会所、金色家园会所、本岸会青岛芭东小镇芭东会北京鸿艺豪苑鸿艺会南宁金源CBD现代城会所杭州东方(Dngfng)润园会所成都蔚蓝卡地亚别墅蔚蓝会沈阳兰乔圣菲会所在营会所明细(mn x)Business共七十页一兆韦德共七十页一兆韦德概况：上海韦德健身管理有限公司成立