房地产经济学07-房地产价格

1、第七章 房地产价格(jig)2014年6月共三十一页主要(zhyo)内容房地产价格的含义(hny)与特征衡量房地产价格的主要指标影响房地产价格的因素房地产价格分类共三十一页1. 房地产价格的含义(hny)与特征价格 价格是价值的货币表现，价值是凝结(nngji)在商品或服务中的人类抽象劳动； 价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西，通常用货币表示。房地产价格 是指在开发、建设、经营房地产过程中所耗费的全部社会必要劳动所形成的价值及土地所有权价格综合的货币表现； 和平获得他人的房地产所必需付出的代价。1.1 房地产价格的含义共三十一页1. 房地产价格(jig)的含义与特征1.2 房地产价格(

2、jig)的特征不可移动性地 域 性异 质 性地价拉动趋 升 性房价拉动经济发展和收入水平提高，房屋的内在品质和外部环境不断改善。1.土地的稀缺性和供应量的有限性，需求拉动地价上升；2.城市基础设施建设的展开，加工在土地上的劳动积累也使土地不断增值。共三十一页1. 房地产价格(jig)的含义与特征买卖、租赁多 样 性抵押、典当、作价入股等权 益 性权利关系的转移土地市场-政府垄断政 策 性房地产市场政府调控：经济手段、 法律手段、行政手段1.2 房地产价格(jig)的特征共三十一页主要(zhyo)指标房地产价格指数房地产综合景气(jngq)指数房价收入比2. 衡量房地产价格的主要指标租售比共三十

3、一页2.1 房地产价格指数房地产价格指数动态描述一定区域内各类房地产（包括商业用房、住宅和办公楼）价格变动(bindng)及总体价格平均变动(bindng)趋势与变动程度的相对数。中国(zhn u)房地产价格指数共三十一页2.2 房地产综合景气(jngq)指数房地产综合景气指数是根据一定的原则选取包括房地产价格在内的多种反映房地产景气或房地产业发展(fzhn)状况的经济指标。房地产开发景气指数共三十一页房价收入(shur)比定义是指房价与家庭(jitng)年收入的比值。房价收入比合理区间世界银行提出一套住房的平均售价相当于一个中等收入水平家庭一年的全部收入的3到6倍为合理区间。房价收入比作用衡

4、量一个地区居民购房能力和房价的高低。2.3 房价收入比共三十一页2.4 租售比租售比定义(dngy)是指每平方米使用的月租金与每平方米建筑面积(jin zh min j)房价之间的比值。租售比合理区间合理租售比值标准一般为1:1001:200。如果该比值低于1:100，表明该地区的房产投资价值被低估，投资潜力相对较大，房地产业后市看好；如果高于1:200，意味着房价中存在着一定泡沫，市场存在投机。租售比作用国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一。共三十一页3. 影响(yngxing)房地产价格的因素3.1 影响房地产价格的一般因素(yn s)3.2 影响房地产价格的区域因素3.3 影响

5、房地产价格的个别因素共三十一页3.1 影响房地产价格的一般(ybn)因素一般因素社会因素经济因素政治因素共三十一页3.1.1 社会(shhu)因素社会因素人口状况城市化房地产投机社会稳定状况共三十一页社会(shhu)因素 人口(rnku)状况 社会稳定情况 城市化 房地产投机人口数量：人口数量增加，对房地产的需求增加，房地产价格会上涨。人口结构：家庭人口规模小型化，家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨趋势。人口素质：居民素质高、社会秩序佳，房地产价格上涨。偷窃、抢劫、强奸、绑架、杀人等方面的刑事犯罪情况。衡量指标：城市化率。城市化水平高，意味着人口向城镇

6、集中，对城镇房地产需求增加，从而带动城镇房地产价格上涨。 指利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为，即为卖而买。消极影响：造成市场剧烈波动。在房地产节节上升期，投机者的抢购会造成一种虚假需求，推动价格进一步上涨；在价格下跌期，投机者的大量抛售，会使价格进一步下跌。积极影响：平抑稳定。当房地产需求较小时，投机者购入房产，扩大需求（抄底）。当房地产高价时，投机者抛售获利，增加供给。 3.1.1 社会因素共三十一页3.1.2 经济(jngj)因素经济因素物价经济发展居民收入利率汇率共三十一页3.1.2 经济(jngj)因素 经济(jngj)发展 居民收入 利率 汇率 物价 衡量指标：国内生

7、产总值GDPGDP增长说明社会总需求增加，预示着投资生产活跃，带动房地产的需求，引起价格上涨。 衡量指标：城镇-人均可支配收入的增长； 农村-人均纯收入的增长。收入真正增加，生活水平提高，对房地产需求增加，导致房地产价格上升。 注意：利率是经济因素，利率调整属于金融政策。 从开发角度，开发贷款利率上升会增加项目融资成本，使总成本上升，使价格上升；从需求角度，消费贷款利率上升会增加购买者的贷款偿还负担，从而会减少需求，使价格下降；从收益法原理角度，利率提高会使折现率提高，使房地产价格下降 V=A/i；总体看，房地产价格与利率负相关，利率上升，房地产价格下降。 汇率是一种货币折算为另一种货币的比率

8、，在国际投资中汇率波动影响房地产投资收益。当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国房地产，导致价格上涨。衡量指标：居民消费价格指数（CPI）； 生产资料价格指数（PPI）。一般物价与房地产价格等比例变动，原因是通货膨胀，不是真正的房地产价格上涨；由于建筑材料、人工等房地产投入要素的价格上涨，会增加开发建设成本，会推动房价上涨；长期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率。这就是房地产的保值功能。 经济因素共三十一页3.1.3 政治(zhngzh)因素政治因素房地产价格政策税收政策土地制度及政策金融政策行政级别及隶属变更 相关规划 和计划 共三十一页3.1.3 政治(zhngzh

9、)因素房地产价格政策高房价政策(zhngc)：低房价政策： 一般是指政府对房地产价格放任不管，或者有意通过某种措施来抬高房价。 一般是指政府采取种种措施抑制房地产价格上涨。直接定价、最高限价、最低限价；增加土地供应加快房屋建设，增加房地产供给；规定按照合理的房地产开发建设成本和利润率定。 政府对房地产价格的高低与涨落的态度及其采取的管制与干预方式与措施。共三十一页3.1.3 政治(zhngzh)因素 货币政策(hu b zhn c)： 货币政策放松，房地产价格上扬，货币政策紧缩，房地产价格下跌。 信贷政策： 开发贷款、首付比例、贷款利率、购房贷款、金融机构贷款基准利率、房地产抵押贷款成数、购房

10、贷款期限。金融政策共三十一页3.1.3 政治(zhngzh)因素包括税目作用机理（理解）短期内的作用结果（自己要会推理）税收政策开发环节税收耕地占用税增加开发环节税，增加开发建设成本，推动价格上升减少开发税，会使房地产价格下降。卖方市场，成本上升转嫁给消费者房价上升；买方市场，成本上升只能压缩开发商的利润，房价难以上升。交易环节税收契税；土地增值税；营业税；城市维护建设税；教育费附加；所得税；印花税向卖方征税，税收增加会使房价上升，向买方征税，税收增加会抑制需求，使房价下降。卖方市场，增加的税收可以转移给买方，价格上涨；买方市场，增加卖方的税收使卖方收益减少而价格不变；增加买方的税收，使价格下

11、降。保有环节税收城镇土地使用税；房产税增加税收增加房地产的使用成本，会使需求者倾向于购置较小面积的房产，抑制投资和投机需求，导致价格下降。 抑制房地产需求、减少囤积、增加供给。税收政策共三十一页3.2 区域(qy)因素 商服繁华状况 道路(dol)通达因素 交通便捷因素 城市设施状况环境状况因素 指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中心的位置关系。如果商服繁华度较高，该地区的房地产价格水平也会较高。指所在地区道路系统通畅程度，道路的级别(主干道、次干道、支路)越高，该地区的房地产价格水平也较高。 指交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地

12、产价格水平也较高。 (1)基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施。(2)生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮局等设施。(3)文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等设施。区域因素若一个地区绿地较多、公园充足、环境优美，则该地区的房地产价格水平较高;若噪声污染、大气污染、水污染较严重，则房地产价格水平较低 。共三十一页3.3 个别(gbi)因素-影响土地价格的个别因素1.土地面积 2.土地形状 3.地形 4.地势 6.地基 7.土地条件影响土地价格的个别因素5.土壤一般(ybn)，凡土地面积过于狭窄而不利于经济使用的土地，地价必低，相

13、反，地价则高。矩形地的价格较高，而其他形状的土地价格则偏低。一般来说，平坦的土地，价格较高；高低不平的土地，价格较低。地势高的房地产价格要高于地势低的房地产价格。受到污染的土壤，酸性土壤和碱性土壤的土地，土地价格会降低。一般来说，地质坚实，承载力较大，有利于建筑使用，地价就高；反之，地价则低。七通一平土地的价格高于五通一平高于三通一平高于毛地高于生地。共三十一页3.3 个别因素-影响房屋(fngw)价格的个别因素建筑规模 影响房屋价格(jig) 的个别因素 外观 空间布置 设备设施 建筑结构 装饰装修 层高与室内净高 防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照 维修养护情况与完损情况体量、面积、

14、开间式样、风格、色调木、砖混、钢筋混凝土、钢电梯、中央空调、集中供热、宽带等精装、中装、简装、毛坯共三十一页4.1 成交价格、市场价格、理论价格和评估价格成交价格指在房地产交易中交易双方实际达成交易价格。市场价格是某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。（平均数、中位数或众数）理论价格是在遵循 “经济人”前提假设下的房地产均衡价格，即真实(zhnsh)需求与真实(zhnsh)供给相等的条件下形成的价格。评估价值是指估价师通过估价活动而得出的估价对象的价值。4. 房地产价格(jig)分类共三十一页划分原则：按政府对房地产价格的管制或干预程度来划分。市场(shc

15、hng)调节价：通过市场竞争形成，经营者自主制定。政府指导价：政府价格主管部门或其他有关部门按定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定。政府定价：由政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围制定价格。4.2 市场(shchng)调节价、政府指导价和政府确定价共三十一页基准地价(d ji)：在城镇规划区范围内，对现状利用状况下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途划分，分别评估确定的最高年限期土地使用权的平均价格。标定地价：在基准地价的基础上，按土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位、市场行情等，修订评估出的具体地块在某一时期的价格。房屋重置价格：在

16、某一基准日期，按照当前的建筑技术、工艺水平、建材价格、运输费用和人工费用等情况，重新购建与原有房屋结构、式样、质量、功能基本相同的房屋所需费用。4.3 基准地价、标定地价和房屋(fngw)重置价格共三十一页土地价格：有建筑物的土地部分，要刨去建筑物价格。建筑物价格：仅指建筑部分的价格，刨去该建筑物占用范围内的土地的价格。房地价格：指土地与建筑物的综合体的价格，就是一般(ybn)意义上房价的概念。4.4 土地价格(jig)、建筑物价格(jig)和房地产价格(jig)共三十一页总价格：是指某一宗或者(huzh)某一区域范围内的房地产整体的价格。总价格一般不能完全反映房地产价格水平的高低。单位价格：

17、土地单价是指单位土地面积的土地价格，建筑物单价是指单位建筑面积的建筑物价格，房地单价是指单位建筑面积的房地价格。楼面地价：是单位建筑物面积的土地价格。楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平的高低。4.5 总价格(jig)、单位价格(jig)和楼面地价共三十一页起价：是指销售(xioshu)商品房的最低价格，最差的楼层、朝向、户型的价格。标价：是指也称报价、表格价，是商品房出售者在其价目表上标注的不同楼层、朝向、户型的价格 。成交价：是指买卖双方的实际交易价格，商品房买卖合同中写明的价格。均价：是指所销售商品房的平均价格；标价的平均价；成交价的平均价。4.6 起价(q ji)、标价、成交价和均价共三十一页保留价（拍卖底价）是指在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格 。起拍价（开叫价格或起叫价）是指是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的价格 。应价是指是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格。成交价是指经拍卖师落槌或者以其他公开表示(biosh)买定的方式确认后的竞买人的最高应价。4.7 保留(boli)价、起拍价、应价和成交价共三十一页内容摘要第七章 房地产价格。经济发展和收入水平提高，房屋的内在品质和外部环境不断改善。