房地产市场调查与预测课件

1、第三章房地产市场调查与预测第一节房地产市场调查第二节房地产市场预测第一节房地产市场调查一、概述（一）房地产市场调查的定义房地产市场调查是房地产企业为实现企业特定的经营目标，运用科学的理论和方法以及现代化的调查手段，有目的、有计划、全面系统地通过各种途径收集、整理、分析有关房地产市场的资料信息，正确判断和把握市场的现状以及发展趋势，为房地产企业进行市场预测和经营决策、制定战略、编制计划等提供科学可靠的依据。正确理解房地产市场调查的内涵，必须注意以下几方面的特点：（）房地产市场调查是个人或组织的一种有目的的活动。它是个人或组织，主要是各类房地产企业为解决市场营销问题，为营销决策提供信息而开展的活动

2、。下一页返回第一节房地产市场调查（）房地产市场调查必须客观务实，努力提供能反映真实情况的信息，避免调查者和管理者的主观偏见；房地产市场调查必须采用科学的方法，依据不同的客观情况，有计划、有目的、有针对性地进行，做到高效率并能解决实际问题。（）房地产市场调查包含着对信息的判断、收集、记录、整理、分析、研究和传播等活动，以便认识房地产市场的本质，把握房地产市场发展变化的规律。这些活动对房地产市场调查而言都是必不可少的，它们互相联系、互相依存，共同组成房地产市场调查的完整过程。上一页下一页返回第一节房地产市场调查（二）房地产市场调查内容房地产市场调查的内容十分广泛，凡是与房地产企业生产经营活动有关的

3、信息资料，都是市场调查的内容。由于土地和房屋位置具有固定性，故房地产市场调查也具有很深的地域特征。. 市场环境调查市场环境调查主要是对影响房地产企业生产经营活动的不可控制的外部宏观环境的调查，内容主要包括：（）人口环境调查。主要包括人口的总量、年龄结构、家庭结构、知识结构及人口的迁移、特征等。（）经济环境调查。主要包括国民经济发展状况、产业结构的变化、城市化的进程、经济体制、通货膨胀的状况、家庭收入和家庭支出的结构等。上一页下一页返回第一节房地产市场调查（）政治法律环境调查。主要包括与房地产市场有关的财政政策、货币政策、产业政策、土地政策、住房政策和户籍政策等。（）宏观环境还包括文化环境、行业

4、环境、技术环境以及对城市发展概况的描述等。在房地产市场研究中，对于同一城市的同一类项目而言，该部分内容基本一致，可参考以往类似的调查研究结果略作改动。若项目处于一个陌生的城市，则对该部分内容的调查是不可或缺的。. 市场需求调查房地产市场需求既可以是特定房地产市场需求的总和，也可以是专指对某一房地产企业房地产产品的需求数量。（）房地产市场的需求潜量。（）房地产市场对本企业产品的需求总量。上一页下一页返回第一节房地产市场调查（）房地产市场对某类房地产的供求状况。（）房地产市场需求的影响因素。（）房地产市场的发展变化趋势。. 消费者调查房地产消费者市场容量调查，主要是调研房地产消费者的数量及其构成。

5、（）消费者的经济来源、经济收入水平和实际支付能力。（）消费者对房地产产品的质量、价格、服务等方面的要求和意见等。（）房地产现实与潜在的消费者的数量与结构，消费者结构如地区、年龄、民族特征、性别、文化背景、职业、宗教信仰等。（）消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势。上一页下一页返回第一节房地产市场调查. 房地产价格调查（）单价。单价是楼盘各种因素的结合反映，是判断一个楼盘真正价值的指标，反映的是楼盘品质的高低，可以从起价、平均价和主力单价几个价格来把握，其中主力单价是指占总销售面积比例最高的房屋的标定单价，这是判断楼盘客户地位的主要依据。（）总价。总价是销售价格和销售面

6、积的乘积，反映的是目标客户群的选择。通过对楼盘总价的调查，能够掌握产品的市场定位和目标市场。（）付款方式。这是房屋总价在时间上的一种分配，实际上也是一种隐蔽的价格调整手段和促销工具。延长付款时间，可以缓解购房人的付款压力，扩大目标客户群的范围，提高销售率。付款方式有一次性付款、按照工程进度付款、按照约定时间付款等几种类型。上一页下一页返回第一节房地产市场调查. 竞争楼盘调查竞争楼盘调查包括对这些楼盘进行营销策略组合的调查与分析。（）竞争产品的设计、结构、质量状况。（）竞争产品的市场定价和消费者对竞争产品定价的反应。（）竞争产品的市场占有率。（）消费者对竞争产品的态度和接受情况等。竞争楼盘调查表

7、详见表-与表-。上一页下一页返回第一节房地产市场调查. 房地产促销调查房地产促销调查的内容包括：房地产广告的时空分布及广告效果测定，房地产广告媒体使用情况的调查，房地产广告预算与代理公司调查，人员促销的配备状况，各种公关活动对租售绩效的影响，各种营业推广活动的租售绩效。（）广告。广告是房地产促销的主要手段，对楼盘的广告分析是市场调查的重要组成部分，主要包括售楼部、广告媒体、广告投入强度、诉求点。（）销售情况。销售情况是一个楼盘最难取得准确信息的指标，主要包括销售率、销售顺序、客户群分析等。上一页下一页返回第一节房地产市场调查（三）房地产市场调查作用. 市场调查是了解市场的重要手段市场调查是认识

8、市场的过去、现在和将来的重要手段。可通过对购买力、人口、消费水平及其他因素的调查，了解房地产需求总量与需求结构。. 市场调查是进行经营决策的必要前提现代企业管理的重心在经营，经营的重点在决策，任何企业制定市场营销计划，都必须建立在对企业内部和外部环境全面而系统的市场调研基础之上。上一页下一页返回第一节房地产市场调查. 市场调查是调整修正计划的重要依据通过市场调查取得有关情报资料，了解了供求的实际情况，可以检查房地产开发企业的战略计划是否得当，在哪些方面尚有疏漏需进一步改进。. 市场调查是改善经营管理的重要工具在商品经济条件下，企业经济的好坏和经济效益的高低要通过市场来检验。房地产市场调查贯穿于

9、房地产市场营销的整个过程之中。上一页下一页返回第一节房地产市场调查（四）房地产市场调查类型. 探索性调查探索性调查是房地产企业对市场情况很不清楚或感到对调查的问题不知从何处着手时，为了理解和掌握问题特征而进行的市场调查。. 描述性调查描述性调查是对已经找出的问题做出如实反映和具体回答的一种调查，比较精细、严密，是使用最多的一种调查方法。. 因果关系调查因果关系调查是在描述性调查的基础上，进一步分析问题发生的原因，弄清因果之间的数量关系，是为了确定市场上相关事物因果关系而进行的市场调查。上一页下一页返回第一节房地产市场调查. 预测性调查预测性调查是企业为了估计和推断房地产市场未来发展趋势而进行的

10、市场调查。预测性调查是在收集整理资料的基础上，运用定性和定量的分析方法，分析未来一段时间内房地产市场的需求状况及其发展变化趋势，根据市场机遇，做出及时有效的决策。上一页下一页返回第一节房地产市场调查二、房地产市场调查程序与方法（一）房地产市场调查程序. 调查准备阶段房地产市场调查准备阶段是调查工作的开端。准备是否充分，对于实际调查工作和调查的质量影响很大。（）明确调查目标。市场调查的一个重要作用就是帮助人们确定需要解决的问题，一次有组织、有计划的市场调查一般要经过调查准备。（）初步情况分析。确定调查目标后，调查人员应根据现有资料对企业的经营或营销活动进行初步分析，必要时还可以组织非正式的探测性

11、调查，以发现和揭示问题。所谓问题一般有两类：一种是出现了明显的困难，如商品房严重滞销；另一种是出现了潜在的困难，如商品房销售速度明显下降，销售越来越难。上一页下一页返回第一节房地产市场调查（）制定调查计划。对房地产市场调查课题经过上述分析研究之后，如果决定要进行正式调查，就应制定调查方案和工作计划，即拟订调查计划书。调查计划是一个行动纲领，应做到详尽而周密，以确保整个调查工作有条不紊地进行。房地产市场调查方案是对某项调查本身的设计，目的是为了调查能有秩序、有目的地进行，它是指导调查实施的依据，对于大型的市场调查显得更为重要。调查计划表见表-。上一页下一页返回第一节房地产市场调查. 正式调查阶段

12、这个阶段的主要任务是组织调查人员深入实际、按照调查方案或调查提纲的要求，系统地收集各种资料和数据，听取被调查的意见。（）确定市场资料来源。调查资料有两大类，即原始资料和现成资料。（）确定收集资料方法。收集原始资料的方法有访谈法、观察法、实验法。（）调查表及问卷设计。收集原始资料时，一般需要被调查者填写或口答各种调查表格或问卷。调查表及问卷是整个调研工作的核心，其设计的好坏将直接影响调研结果。上一页下一页返回第一节房地产市场调查（）抽样设计。市场调查中普遍采用抽样调查，即从被调查总体中选取部分样本进行调查，并用样本特性推断总体特性。（）现场实地调查。即通过各种方式到调查现场获取正确的资料。. 结

13、果处理阶段结果处理是把市场调查收集到的资料进行整理、统计和分析，去粗取精、去伪存真，以保证资料的系统、完整和真实可靠。只有这样，才能揭示问题的本质和各种市场现象间的因果关系。这一阶段的工作如果抓得不紧或者草率从事，会导致整个调查工作功亏一篑，甚至前功尽弃。它是调查全过程的最后一环，也是调查能否发挥作用的关键环节。上一页下一页返回第一节房地产市场调查（）资料整理分析。）将调查收集到的资料进行编辑管理。就是把零碎的、杂乱的、分散的资料加以筛选，去粗取精，去伪存真，以保证资料的系统性、完整性和可靠性。）进行分类编号。就是用数字符号把调查资料编入适当的类别，以便于查找、归档和使用。分类包括预先分类和事

14、后分类两种。预先分类就是在设计调查表时，对被调查者的职业、收入、家庭规模等因素进行分类，以便于资料的整理和分析。）进行统计。将已经分类的资料进行统计计算，有系统地编制成各种计算表、统计表、统计图，便于分析和利用。）进行分析。对各项资料中的数据和事实进行分析比较，得出一些统计上的结论，直到得出必要的结论。上一页下一页返回第一节房地产市场调查（）编写调查报告。调查报告主要归纳研究结果并得到结论，也是房地产市场调查的最终成果，提交给管理人员决策使用。编写调查报告是房地产市场调查的量后一个环节，很多主管人员都十分关心这一报告，并将它作为评价研究成果好坏的标准。研究报告的主要内容包括：）调查目的、对象和

15、范围；）调查所采用的方法、步骤、时间等说明；）所调查问题的实际材料与分析说明；）对调查对象的基本认识，做出结论；）提出建设性的意见和建议；）统计资料、图表等必要附件。上一页下一页返回第一节房地产市场调查. 跟踪调查阶段跟踪调查可以获得反馈信息，了解调查数据是否真实可靠，调查结果是否适用，调查报告、对策、建议是否已被采纳等。在执行期间，若市场环境发生了新的变化，调查人员可以根据情况对原调查报告提出修改、补充意见。应当指出的是，以上所列的只不过是市场调查大致的程序，只具有指导意义，不可将之视为僵死的教条。在实际操作中，可视具体情况加以灵活运用，当简则简，当繁则繁。形式只是次要的，关键是要能够解决问

16、题。上一页下一页返回第一节房地产市场调查（二）房地产市场调查方法市场调查有许多方法，一般来说，可以分为两大类：第一类是根据调查对象总体范围的不同划分为全面普查、重点调查、随机抽样调查和非随机抽样调查；第二类是根据调查方式划分，包括访问法、观察法、实验法。. 按调查对象总体范围划分（）全面普查。普查是指对调查对象总体所包含的全部个体进行调查。对市场进行全面普查，能获得非常全面的数据，正确反映客观实际且效果明显。（）重点调查。重点调查是以总体中有代表性的单位或消费者作为调查对象，进而推断出一般结论。采用这种调查方法，由于重点被调查的对象数目不多，企业可以用较少的人力、物力、财力，在短时期内完成。上

17、一页下一页返回第一节房地产市场调查（）随机抽样调查。随机抽样就是按照随机原则进行抽样，即调查总体中每一个个体被抽到的可能性都是一样的，是一种客观的抽样方法。（）非随机抽样调查。非随机抽样法是指市场调查人员在选取样本时并不是随机选取，而是先确定某个标准，然后再选取样本数。这样，每个样本被选择的机会并不是相等的，非随机抽样也分为三种具体方法。）方便抽样。也称就便抽样或随意抽样，是根据研究人员的方便任意抽取样本的方法。）判断抽样。即通过市场调查人员，根据自己以往的经验来判断由哪些个体来作为样本的一种方法；当样本数目不多，而样本之间的差异又较为明显时，采用此法能起到一定效果。）配额抽样。即市场调查人员

18、通过一些控制特征，将样本空间进行分类，然后由调查人员从各组中任意抽取一定数量的样本。上一页下一页返回第一节房地产市场调查. 按调查方式划分（）访问法。访问法是调查人员通过发放调查问卷，或者根据设定的题目向调查对象询问，从而收集到所需资料的一种调研方法。这是最常用的市场调查方法，这种方法可以通过直接或间接的问答方式来了解被调查人员对市场、公司、产品的看法和意见。根据调查人员与被调查人员接触的方式，又可分为面谈访问、电话访问、邮寄访问、留置问卷访问和网络访问等五种形式，具体见表-。由表-可看出，各种访问方式都有其优缺点。房地产企业可结合调查目标、调查要求、调查对象的特征和调查费用预算等进行选择，比

19、较时可参考的因素包括调查范围、调查费用、问卷回收率、问卷回收期、答卷质量、敏感性问题的回答等，见表-。上一页下一页返回第一节房地产市场调查（）观察法。观察法是指调查者凭借自己的眼睛或摄像、录像等器材，在调查现场进行实地考察，记录被调查者的言行，以获取各种原始资料的一种非介入式调查方法。这种方法是指调查人员不与被调查者正面接触，而是在旁边观察。观察法与访问法最大的区别在于：访问法下，被调查人员很清楚自己正在接受某项调查；而观察法下，被调查人员并不清楚自己正在接受某项调查，这样做被调查者无压力，表现得自然，从而展现出真实的一面，因此调查效果也较为理想。上一页下一页返回第一节房地产市场调查按照观察者

20、深入观察活动的程度，观察调查法一般可分为直接观察法、亲身经历法、实际痕迹观察法和行为记录法四种类型。）直接观察法。直接观察法就是派人到现场对调查对象进行观察，这是一种调查者完全参与的方式。）亲身经历法。亲身经历法就是调查人员亲自参与某项活动，来收集有关资料。）实际痕迹观察。调查人员不是亲自观察购买者的行为，而是观察行为发生后的痕迹。）行为记录法。有些情况下，为了降低调查者的记录负担，可以通过录音机、摄像机、照相机及其他一些监听、监视设备记录客户的行为。上一页下一页返回第一节房地产市场调查（）实验法。实验法是指将调查范围缩小到一个比较小的规模，选择特定的地点作为实验场所，模拟产品的生产和销售环境

21、，进行实验，并采用适当方法收集、分析实验数据，进行试验后取得一定结果，然后再推断出总体可能的结果。这是一种特别的调查与观察活动，在过程中，调查者可以控制实验环境，使其得到一个理想的调查结果。实验法的完成需四个要素：实验人员、变动因素、实验对象、实验结果。首先，由实验的组织者结合调研目标，建立实验组；其次，选择实验中的变动因素（自变量）及受影响的因素（因变量），并对各个因素在实验前的现状进行检测；再次，组织实验对象，实施实验，记录下自变量和因变量在经历实验后的变化情况；最后，将实验前后所检测的数据进行对比分析，观察自变量对因变量的变化发挥哪些作用。上一页下一页返回第一节房地产市场调查在实际调查中

22、，通常有两种形式的实验调查，即事后调查和事先事后调查。）事后调查。选取两组条件相似的调查对象，一组作为实验组，一组作为控制组（即对照组），然后改变实验组的某个市场因素（称为实验因素，如价格、户型设计等），控制组则保持原样。实验后，再测定比较实验组和控制组的结果，以确定实验因素对实验对象影响的程度。这种方法即为事后调查。）事先事后调查。选取两组条件相似的市场对象，一组作为实验组，一组作为控制组，然后在实验前和实验后分别对两组对象进行测定比较。实验法广泛应用于新产品的研发、广告设计、包装设计和产品试销售等方面。这种方法的优点是：科学，显示灵敏，结果比较准确；其缺点是：某些项目实验时间长，成本较高，

23、在实施过程中会面临很大的风险，实施难度较大。上一页下一页返回第一节房地产市场调查三、房地产市场调查报告的撰写. 房地产市场调查报告的格式市场调查报告的格式一般由标题、目录、正文、附件等部分组成。（）标题。标题和报告日期、委托方、调查方一般都应打印在扉页上。（）目录。为了方便读者阅读，一般来说，目录的篇幅不宜超过一页。另外，最好使用办公软件如的自动生成目录功能。（）正文。正文是市场调查报告的主体部分，这部分必须准确地阐明全部有关的论据，包括从问题的提出到引出结论，论证的全部过程，分析研究问题的方法，还应当有可供市场活动的决策者进行独立思考的全部调查结果和必要的市场信息，以及对这些情况和内容的分析

24、评论。（）附件。附件是指调查报告正文包含不了的或没有提及的，但与正文有关必须附加说明的部分。上一页下一页返回第一节房地产市场调查. 房地产市场调查报告撰写应注意的问题（）坚持实事求是的原则。以实事求是的科学态度，准确而全面地总结和反映调研结果，是写好房地产市场调查报告最重要的原则。（）突出重点。房地产市场调查报告的内容必须紧扣调查主题，突出重点。条理清楚，语言准确精练，务必把所说的问题写得清楚透彻。（）结论明确。进行房地产市场调查之后必须得出结论，完成调研报告，供决策当局参考与应用。（）印刷精美。房地产市场调查报告应完整、装订整齐，印刷清楚，精致美观。上一页返回第二节房地产市场预测一、房地产市

25、场预测的内容概括起来，主要包括以下七个方面的内容：（）国民经济发展趋势预测。房地产业作为国民经济支柱产业之一，受国家宏观调控的影响很大。（）房地产市场需求预测。随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，人们的消费心理将随之发生变化。（）房地产市场需求量预测。房地产市场需求量分潜在需求量和有效需求量，都是企业进行预测的内容。对企业来说，重点应该预测有效需求量，即市场容量。（）产品生命周期预测。产品生命周期是指一种新产品试制定型以后，从投入市场开始到被市场淘汰停产为止所经过的时间。产品的整个生命周期大致可以分为试销期、成长期、成熟期和衰退期四个阶段。下一页返回第二节房地产市场预测（）价格预测。价格反

26、映了各因素的经济关系，影响着房地产市场供求关系的变化，决定着房地产开发企业的盈利或亏损。（）市场占有率预测。市场占有率是指在一定的市场范围内，企业所生产的某种产品的销售量（额）占同类产品总销售量（额）的比重，用公式表示为：（）各类房屋供给增长速度预测。上一页下一页返回第二节房地产市场预测二、房地产市场预测的作用（）市场预测是房地产企业进行经营决策的前提。现代社会是“快速发展的社会”，市场情况瞬息万变，但市场的变化并非毫无章法，而是遵循一定的规律的。（）市场预测是房地产经营企业制定营销策略的依据。（）市场预测有利于提高房地产开发企业的竞争能力。三、房地产市场预测的类型房地产市场预测可以从三个角度

27、去分类：按预测时间长短，可分为短期预测、中期预测与长期预测；按预测对象的范围，可分为宏观市场预测和微观市场预测；按预测方法的性质，可分为定性预测与定量预测。上一页下一页返回第二节房地产市场预测. 按预测时间长短划分（）短期预测的期限通常在一年或一年以内，主要是反映企业生产经营的季节性变动，为当前的生产经营计划提供依据。短期预测目标明确，不确定因素少，预测性强，能为房地产企业近期安排市场、制定营销决策、解决近期内市场中出现的突出问题提供依据。（）中期预测的期限为一到五年左右，其目的在于制定较为切实的企业发展计划。相对长期预测来说，由于时间较短，不确定因素较少、预测能见度较高。（）长期预测一般在五

28、年以上，它是有关生产能力、产品系列、服务构成等远景规划的基础。上一页下一页返回第二节房地产市场预测. 按预测对象的范围划分（）宏观市场预测是从整个市场角度，分析总结市场的供求变化及与之相联系的各种因素，涉及的范围大，牵涉面广。（）微观市场预测又叫地区性预测，是从房地产企业营销活动范围内对市场进行预测。. 按预测方法的性质划分（）定性预测。定性预测又称经验判断预测，主要用理论分析和预测者的直觉经验、主观判断对房地产市场的未来发展前景作出估计。（）定量预测。定量预测又称历史预测，是人们根据已掌握的调查资料和市场信息，利用统计方法和数学模型，对未来一定时期内房地产市场可能达到的数量和数量关系所进行的

29、预测。上一页下一页返回第二节房地产市场预测四、房地产市场预测原则（）客观性原则。房地产市场预测实质上是借助历史统计资料和调查研究资料来推测未来。遵循客观性原则，就是在预测过程中，必须从房地产市场的客观实际出发，尊重历史资料，认真分析研究现状，提示其本质联系和必然发展趋势。不唯书、不唯上，要唯实。（）连贯性原则。所谓连贯性原则，就是把研究未来的发展同过去和现在联系起来。（）类推原则。世界上许多事物的发展存在着相似性或类似性，类推原则就是根据以往房地产市场营销发展的模式和规律，推测出未来房地产市场营销发展变化的情况。（）系统性原则。要强调预测对象内在与外在的系统性。缺乏系统性的预测必将导致顾此失彼

30、的决策。上一页下一页返回第二节房地产市场预测五、房地产市场预测程序. 确定预测对象和目标市场预测目标是指预测的具体对象的项目和指标，主要是房地产市场预测的目的、房地产商品类型、地域范围及时间等。. 收集、整理分析资料资料是预测的前提和基础，资料的多寡及可靠程序对预测结果是否准确有直接影响。确定预测目标后，首要的工作就是广泛收集和系统整理与本次预测对象有关的市场信息资料，包括预测单位内部和外部的历史资料和现实资料两类。历史资料包括历年的社会经济统计资料、业务活动资料和市场研究信息资料；现实资料包括目前社会经济和市场发展动态、生产与流通形势、消费需求变化等资料。上一页下一页返回第二节房地产市场预测

31、整理资料时，对计算口径、计算方法、时间范围等前后不一致的要进行调整，对受某些非正常因素影响所形成的异常数据应予以剔除。资料的收集和整理力求准确、全面、及时、适用，以便保证预测能顺利开展，提高预测质量。在收集资料的过程中，还要分析筛选，整理出对预测有实用价值的资料和信息。对不完整和不适用的资料进行必要的筛选和调整，保证资料的准确性、系统性、完整性和可比性。对经过审核和整理的资料还要进行初步分析，观察资料结构的性质，作为选择预测方法的依据。影响房地产市场运行有主观、客观多方面的因素：主观因素有服务态度、广告宣传、销售方式等；客观因素有国际国内局势、社会商品购买力、物价水平、房地产商品周期、消费偏好

32、等。对因素进行分析，通常应根据具体情况进行定性或定量分析。上一页下一页返回第二节房地产市场预测. 选定预测方法，建立预测模型预测方法和模型的选定应根据预测目标、资料占有情况、准确度要求及预测费用多少等因素来确定。预测模型也叫数学模型，是用以描述经济现象之间关系的一个或一组数学方程式。市场预测模型大致有三类：一是表示预测对象与时间之间相互关系的时间关系模型；二是表示预测对象与其影响因素之间相互关系的相关关系模型；三是表示预测对象与其他预测对象之间相互关系的结构关系模型。市场预测的方法很多，各种方法都有自己的适应范围和局限性，要取得较为正确的预测值，应根据预测目标、房地产市场供求形态及所掌握资料的

33、情况，正确选择预测方法。上一页下一页返回第二节房地产市场预测其选择的原则，主要考虑以下几个方面：（）预测目的。不同的预测目的，要选用不同的预测方法。（）预测时间的长短。预测时间的长短不同，选用的方法也不同。（）占有历史统计资料的多少及完整程度。（）产品寿命周期阶段。产品寿命周期的不同阶段有不同的市场特征，市场经营决策的目标也不同，因此，要分析产品寿命周期和更新换代的转折点，从而要采用不同的预测方法。上一页下一页返回第二节房地产市场预测. 分析、评价、确定预测值根据预测模型输入有关资料和数据，经过运算即可得到初步的预测结果。对预测结构必须从技术、经济两方面论证其合理性。结合没有考虑或已变化的因素

34、，借助经验、推理和知识去判断和修正预测结果。. 编写房地产市场预测报告市场预测所形成的最终结果，就是预测报告，预测者要及时写出预测报告，用来向使用者汇报预测结果。预测报告要把历史和现状结合起来进行比较，既要进行定性分析，又要进行定量计算，尽可能利用统计图表和数学方法予以精确描述。要做到数据真实准确、论证充分可靠、建议切实可行。还要对预测结果进行判断和评价，重点要进行预测误差分析。上一页下一页返回第二节房地产市场预测预测报告除了预测结果以外，还应包括资料收集与处理的过程，选用的预测技术，建立的预测模型以及对预测模型的评价和检验，对未来条件的分析，对预测结果的分析和评价以及要说明的问题。报告分两种

35、：一种是一般性报告，其目的是简洁、明确地向各级管理和决策人员提供预测结果以及市场活动建议，并对预测过程的结果加以扼要说明和简单论证，主要供领导参考；另一种是专门性报告，其读者是市场研究和咨询人员，要求详尽地说明预测目标、预测方法、资料来源和预测过程。上一页下一页返回第二节房地产市场预测一个预测的价值要体现在其应用的价值上。预测结果产生误差是必然的。首先，预测是根据过去的情况对未来进行推断，未来终究不是过去的简单重复，因而预测必定会产生一定误差。其次，由于搜集整理的原始数据已经过处理，加上建立模型又作了一些简化，会使预测结果有所失真。再次，由于预测人员的经验、分析判断能力的局限等，也会造成预测与

36、实际情况偏离。但如果经过检验的误差不超过，则可定为是合适的预测。市场预测的各个步骤是相互联系的，在时间先后次序上可以交叉进行，不要一成不变，而应该根据预测目的和实际工作进度，灵活运用。上一页下一页返回第二节房地产市场预测应该根据预测目的和实际工作进度，灵活运用。六、房地产市场预测方法（一）定性预测法定性预测法又称为经验判断法，是根据已掌握的历史资料和现实材料，凭借个人的经验、知识和分析判断能力，对收集到的资料进行综合分析，对预测对象未来发展趋势做出性质和程度的判断。这种方法在社会经济生活中有广泛的应用，特点是在预测对象的影响因素难以分清主次，或其主要因素难以用数学表达式模拟时，预测者可以凭借自

37、己的业务知识、经验和综合分析的能力，运用已掌握的历史资料和直观材料，对事物发展的趋势、方向和重大转折点做出估计与推测。这种方法具有简便易行、费用较低、时间较短、灵活性强的优点。但其缺乏客观标准，预测结果会受到预测者知识经验和分析判断能力的局限，带有一定的主观片面性。上一页下一页返回第二节房地产市场预测. 专家预测法专家预测法是以专家意见作为信息来源，通过系统的调查，征询专家的意见，分析和整理出预测结果。专家包括经销商、分销商、供应商、经营顾问和贸易协会。专家预测法主要有专家个人判断法、专家会议法、头脑风暴法、德尔菲法、德比克法等，其中德尔菲法吸收了前几种专家预测法的长处，避免了其缺点，被认为是

38、技术预测中最有效的专家预测法。. 集合意见法集合意见法又称集体判断法，是预测人员召集企业经营管理人员根据已收集到的信息资料及个人经验，通过思考分析、判断、综合对未来市场做出判断预测，然后加以综合得出预测结果。该方法特别适合于企业预测，适用内容有房地产商品开发、市场容量、房地产商品成交量、市场占有率、房地产使用年限及开发经济效果的预测。上一页下一页返回第二节房地产市场预测（二）定量预测法. 时间序列预测法时间序列也称动态数列法，就是按时间顺序排列起来的数字序列，时间可以是年、季度、月、周等。时间序列预测法的原理是：事物发展变化是有规律的，假设这种规律会延续下去，就可以用过去的统计资料分析出事物变

39、化发展的规律，并依据此规律来推算未来的情况。运用时间序列预测法，必须以准确、完整的时间序列数据为前提。上一页下一页返回第二节房地产市场预测（）简单平均法。简单平均法也称算术平均法，是以相同权数对观察期的数据按一定跨越期求移动平均值，以最后一个移动平均值为基础确定预测值。这是用企业过去几年或几个月时间实际销售量资料，求其平均值，作为下一时期的预测值。算术移动平均法只有运用于观察值没有明显的季节性变动，或长期趋势变动较平滑的情况下，进行预测才是适宜的。计算公式为：上一页下一页返回第二节房地产市场预测简单平均法的优点是简便易行，但这种方法没有考虑不规则的、季节性的变化。如果历史资料本身变化不大，大致沿着一条水平线上下波动，用这种方法预测确实简单可靠。如果历史资料起伏较大，有明显的季节性变动或具有长期的增减趋势，使用此法得出的预测结果误差就会较大。（）移动平均法。移动平均法是取预测对象最近一组历史数据的平均值作为预测值的方法。这种方法不是仅取最近一期的历史数据作为下一期的预测值，而是取最近一组历史数据的平均值作为