商业地产项目全程操作工作流程表.

1、商业项目全程操作工作流程表、前期工作具体工作内容工作节点工作主题调研宏观经济调研：1国家宏观政策及法规；2宏观金融形势；3国家宏观重大事件；4城市（区域）政策、法规；5区域面积、人口；6区域人口质量调研（人口结构和密度）；7区域国内生产总值；8辐射区域面积、人口；9城市（区域）特性；10支柱产业状况；综合调研:2区域住宅供需关系;111213141516171819202122城市进程化程度；城市GDP、人均GDP；城市面积、人口；城市（区域）经济发展现状及未来经济发展规划;城市（区域）道路及交通规划；城市（区域）商业网点分布及发展规划；人均可支配收入；社会零售总额；城乡居民储蓄存款额；恩格尔

2、系数；百户汽车拥有量；行业发展及特性。房地产行业1区域住宅分布状况及价格;3城市房地产发展现状；4底商现状及价格；5写字楼现状及价格；6酒店现状及价格；商圈综合调研:7其他类房地产现状及价格。1商圈界定；2区域商业分布详图；3子母商圈关系；4主铺商圈关系；5辐射商圈状况；6商圈商业分布状况；7商圈人流、车流及停车状况;8商圈竞争对手关系；9商圈自然与社会条件；10商圈周边环境和公建设施；11商圈未来商业供应量及发展规划；12商圈商业网点分布；13商圈商业规模数量；14商圈大型主力店现状；15商圈物流现状；16各商业物业位置、规模、业态分布、业态比例、租售价格、经营模式、经营现状、硬件设施、配套

3、设施、未来发展综合调研。典型性商业调研:典型性商业个案位置、建筑特点、单层建筑面积、总建筑面积、单层使用面积、总使用面积、楼层数、商铺规格、业态分布、租金、转租金、转让费、交租方式、使用权售价、产权售价、服务业态情况、物业及管理费用、硬件设施、经营现状、人流量、品牌汇总、发展历程及未来发展规划。竞争对手调研:竞争对手开发背景、特性、位置、单层建筑面积总建筑面积、单层使用面积、总使用面积、楼层数、商铺规格、业态分布、租金、转租金、转让费、交租方式、使用权售价、产权售价、服务业态情况、物业及管理费用、硬件设施、经营现状、操作模式、竞争对手媒介使用、推广模式、频率、促销方式。定性调研:-经营户问卷：

4、经营者户籍、经营地点、经营面积、经营产品、经营年限、经营现状、对本案入场意向、入场方式、面积承受、租售价格承受、意向楼层、硬件关注度、受众媒介、对本案的看法建议、联系方式等；-投资者问卷：投资者来源、现有投资方式、对本案投资意向、投资关注度、投资金额、首付款承受金额、自营还是包租、回报率、投资意向楼层和面积、信息获得渠道、职业构成等；-消费者问卷：消费者来源、出行方式、消费频率、区域消费者消费习惯、消费金额、常去购物场所及原因、对本案看法建议、信息获得渠道、年龄构成、家庭月收入状况、职业构成等。分析媒介综合调研:项目立地及经济技术指标分析:1当地户外广告类型、具体位置、制作价格、发行价格、受众

5、群体；2当地纸媒类广告发行价格、发行频率、受众群体、发行量、覆盖面;3当地电媒类广告发行价格、发行频率、受众群体发行量、覆盖面；4当地主流网络广告、点击量、受众群体、网络广告发布价格；5当地广告公司综合了解、各种印刷品制作价格调研。1项目经济技术指标分析；2道路类别及交通状况分析；3项目地块自然及社会条件分析；4项目周边环境及公共建设施分析；5项目周边经济条件分析。定量分析：1有效量甄别；2各个总量汇总（总建筑面积、总使用面积、铺位规格、各业态）；3价格波动（产权售价、使用权售价、租金价格、转让费价格）；4各业态有效支撑换算。定性分析：1定性汇总；2比例分析；3特性分析。典型性商业分析：典型性

6、商业特性分析、硬件优劣分析、营销模式分析、业态功能分区分析、与本案的关系分析、未来发展分析、租售价格分析、管理模式及现状分析、楼层分布分析、铺位规格分析。竞争对手分析：竞争对手竞争特性分析、差异化分析、竞争优势及机会分析、推广方式分析、推广渠道分析、推广频率分析。项目SWOT分析：项目目前发展所存在优势、劣势、机会、威胁；项目十三参数分析：时机性、进程性、地段性、规模性、布局性、硬件性、稳定性、人气、资源性、竞争与傔容性、商圈、人口、人性。定位项目市场定位：1项目形象定位；2项目理念定位。产品定位：1业态分布及配比定位；2功能分区定位；3价格定位（租凭价格、销售价格、使用权价格及押金）；4各业

7、态铺位规格；5配套定位。建筑定位：柱网、动线、设备、层高、结构、装修要求、外立面定位。客群定位：1目标购买者定位；2目标经营者定位；3目标消费者定位；4主力店（大客户）定位；5服务业态定位。建筑概念设计总体规划设计：1整体规划方案简介；2总平面图；3建筑结构图；4剖面图；5鸟橄图6总体交通组织图；概念效果设计：1外立面效果设计；（夜景和日景）；2中庭效果设计；3内部装修效果设计；4各业态及配套室内概念设计；5景观设计。建筑面积设计：1各楼层内部平面分割设计；2功能分区设计。动线设计：内部和外部交通组织设计（人流和车流动线）。财务分析一项目投入成本估算及资金分配；二项目回款模式（租售比）；三项目

8、回款进度；四项目静态、动态总收入估算;五盈亏平衡分析；六敏感性分析；七投资回报率估算；八财务风险评估及回避。营销计划营销现状解析1营销环境分析；2竞争对手分析；营销理念1营销原则；2营销模式；（营销方式、租售比建议）营销策略安排1营销产品包装；2营销对象；3营销渠道；4价格策略；5促销策略。推广计划营销组织安排营销节点把控:推广现状解析1营销团队搭建；2人员管理制度及培训;3营销道具建议。1放盘策略；2回款进度；3销控安排；4营销费用估算。1项目推广环境分析；2项目目标受众分析；3项目卖点分析；4媒介渠道分析；5媒介现状分析；6竞争对手推广分析。推广媒介组合建议项目各节点推广媒介组合方案确定。

9、后期运营管理建议:风险评估：效益评估二、中期工作节点筹备期投放策略建议：项目各节点（筹备期、蓄水期、强销期、持销期、扫尾期、市场培育期）各媒介投放频率、表现形式、版面确定。推广费用估算推广费用投放计划及总费用估算。一运营管理理念；二运营管理模式；三运营团队建议；四管理组织安排。项目风险及回避措施项目社会效益及经济效益评估。工作主题具体工作内容营销道具：实施方案准备：营销方案及推广方案确定、理念包装、产品包装、销控包装。工程准备：工程进度表、工程答客问、沙盘（鸟瞰沙盘、剖面建筑模型）；平面布局图、建筑概念效果图（鸟瞰、日景夜景图、立面、公共内装、卖点区域效果等）。营销文本准备：项目认购书（或排号

10、协议书）、营销管理制度、招商销售流程、商户来电来访登记表、客户资质审核表、价格表、销控表、答客问、行销手册、经营管理公约、铺位卡、产品目录表、租凭合同、销售合同、委托合同、商户装修守则、按揭银行及按揭贷款流程、客户须知、认购财务一览表、网络发帖一览表、网络登记表、邮箱记录表、网络工作记录表等。营销组织准备：营销岗位编制、营销人员管理制定确定、营销人员招聘、培训、营销人员考核、演练、项目协调人确定、现场报表管理、后台销售统计、报表管理、查询管理、合同管理、本地及异地系统安排组织。推广道具：VI和VI的延展：LOGOSLOGAN明辨、胸卡、胸牌、工作服、信封、信纸、档案袋、手提袋、邀请函、纸杯、签

11、字笔、光盘、吉祥物、太阳伞等。售楼处：道旗、吊旗、条幅、展板、VCD、接待台、背景板、标语、腰带。户外：围挡、售楼处顶部、路牌、灯箱、候车亭、道旗、车身、易拉宝、墙体、大型电子屏、其他流动媒体（车、船、飞行体等）。纸媒：DM、楼书、报纸、客通、杂志、户型单页。电媒：电视、电台、短信、网络。活动：联谊、开盘、巡展、答谢会、研讨会、论坛等。蓄水期推广：形象亮相：形象亮相饱和式广告推广（报广、电视、短信、网络、软广）。形象亮相活动（如新闻发布会）。直效：DM等直效媒介。现场：展板等道具的更换。其他媒介报媒等营销：大客户落位：大客户谈判及铺位确定（主力店、品牌店）。主力配套商业引进：主力配套商业的谈判

12、及引进。客户蓄水登记：来电客户登记、来访客户登记、陌拜客户登记、网上客户登记、异地客户回访。回访审核数据库：来电客户回访审核、来访客户回访审核、陌拜客户回访审核、网上客户回访审核、异地客户回访审核、每日每周月数据处理。产品技术调整。预热期营销：1）预热方式组合运用：拍卖、排号、特价、入围、内部认购、认筹解码。2）借势与造势。3）热度测定。4）模拟排位。推广：1）开盘晚会；2）开盘告知：主要使用报广、短信、网络、户外、电视等快速媒介。强销期推广：1）现场气氛营造；现场物料气球、红纸、音响、迪曲、展板、条幅、鞭炮等;2）现场人员组织3）现场录像；4）快速媒介鄂广泛传播告知：报广、电视、网络、户外。

13、营销：1）放量；2销控；3策略；4）定铺流程及常用文本；5）销控队伍组织。持销期推广：1）客通制作2）客户答谢会3）聚会沙龙4）异地巡展5）户外媒介更换6）纸媒内容更换及二次传播7）回访8）直效媒介9）传播（品牌入驻明细表、工程证据及现场证据传播）10）活动传播（节庆日促销活动11）DM和海报。营销：1）销控核对2）促销3）价格调整4）产品属性分析、客户属性分析（经营户和投资户5）业务人员组织安排6）客户建档7）客户积分扫尾期：临近开业二次强销：1）扫尾铺位的优惠策略确定;2）针对扫尾铺位的重点推广;3）铺位调整。开业后集中扫尾：1）以商招位；2）铺位改造及优惠；3）过户转让；推广：1）盘点营

14、销2）奖项营销3）入场庆典4）证据传播5）感恩活动6）扫尾诉求的户外媒介的更换7）客通。营销组织人员安排三、后期工作节点工作主题具体工作内容开业筹备开业告知：开业日期告知消费者形象告知：1电媒系列设计：电视、广播、短信、交通台、网络。2纸媒系列设计：DM单、海报、客通、报广、软文、杂志。3户外系列设计：灯箱、路牌、户外大广告牌、车身、墙体、流动人体或车体。运营系统构建：1组建招商部、市场部、企划部、财务部、人事部、客服部、采购部、工程维修部、保安部、保洁部；2整章建制（制定各部门的岗位职责、工作流程和规章制度、绩效考核制度）；XX部工作手册3制定员工手册4针对各部门进行招聘和培训。入场签约建档

15、及交费：1入场流程表、交款单、商户档案表等作业文本准备；交房验收:二装进场卖场包装2签约流程及交款流程培训；3签订入场文本（合同、经营管理公约）；缴纳余款。一装审核、满负荷运行、消防联动、四方验收。1提交装修申请表2签订装修协议、消防协议、领取商户装修手册及装修管理规定3二装审核4二装验收5进场布货及布货审核6品牌登记7商户绩效管理系统制定1导视系列设计2一级导视：总服务台、总平面导视。3二级导视：外场指引标志、各层平面导视、各层服务台导视、各层通道导视、电梯导视、各层卫生间导视、功能分区导视。4三级导视：铺位导视。5庆典包装：彩虹门、条幅、气球、布幔、彩旗、花被绿植。6商业气氛包装：总服务台及各层服务台背板设计、中庭包装、公共空间包装、留白墙面包装、柱子包装、空铺位遮挡、吊旗、腰带、地贴及其量化、其他商业空间；外场外力面包装、路牌、水牌、道旗、广告柱。7卖场物料筹备：海报、POP、小票、会员卡、刮刮卡、购物袋、购物卷、代金券、抽奖券、吉祥物（气球、毛绒玩具、钥匙挂链、T-shirt、小工艺品）等。会员系统建制：会员登记流程、会员卡、会员小贴士、会员手册设计制作、会员牌匾。促销：促销主题、周期、组织安排、物料筹备、道具、促销模式（刮刮乐抽奖、礼品赠送、满额送）。庆典表演：演艺公司、庆典嘉宾确定。开业期l保洁开荒l开业模拟l现场彩排（现场管理、l应急方案确定。.人员磨合、系统演