大悦城运营计划精选

1、【项目运营(ynyng)计划】常绿大悦城2010年12月15日共十七页前 言 大悦城由隆华投资有限公司出资40%、常绿集团出资60%共同(gngtng)组建平顶山市常绿隆华置业有限公司； 项目地址位于平顶山市新城区龙翔大道与崇文路交汇处，该项目已定向开发130000。共十七页项目基础 指标名 称面 积单 位备 注占地（亩）166.36亩占地（）110905.3（其中净用地面积100695）容积率3.3总建面积404264.06（定向133065，非定向270230.75）计容面积332263.5其中地面商业2504.86住宅301703.44（定向133065，非定向167011.76）幼儿园

2、2538.2会所3000车位（地下可售车位）1636辆绿地率46.25%总户数：3433户一、项目(xingm)概况共十七页二、项目前期准备(zhnbi)工作1、完成项目公司组建及制度。2、项目总体规划设计、规划方案确定、施工图的设计。3、前期报批工作的开展，建设用地批准书、土地证、规划许可证及施工许可 证的下达。4、开工前准备(zhnbi)工作，三通一平、钻探、临时围墙、施工用水用电及临时活动 房承建。5、策划项目市场推广方案的确定及代理销售公司的选择，销售沙盘、道具、 单页的准备工作，做项目入市前的媒体推广宣传工作。共十七页分期建筑面积项目（平方米）2010年3月2012年10月一期 （1

3、8栋及会所）26.6万 （地上面23万、地下室3.6万）新开工面积26.6万竣工面积26.6万分期建筑面积项目（平方米）2012年12月2014年4月二期 （11栋及幼儿园）13.4万 （地上面10万、地下室3.4万）新开工面积13.4万竣工面积13.4万合计：总建面积40万三、常绿大悦城项目建设(jinsh)计划项目分为两期开发，一期18栋楼及会所（其中定向开发15栋楼，即1300户）。二期非定向11栋楼及幼儿园，共计(n j)2133户。项目开发期限为四年左右。共十七页工程节点节点一期二期地勘工程2010年4月2011年12月基坑开挖工程2010年9月桩2012年5月桩基工程2011年1月

4、基2012年3月结构至0.00m2011年4月2012年8月结构封顶2011年11月2013年5月主体结构验收2011年12月2013年6月装饰、装修室外工程2012年9月2014年1月综合验收2012年10月2014年3月竣工备案2012年12月2014年5月四、常绿大悦城项目(xingm)主要工程节点共十七页推盘时间楼号面积清盘时间2010年6月1#3#、5#13#、15#17#(15栋）1300002010年8月2010年9月20#、21#、22#308332011年2月2011年1月18#、19#259352011年7月2011年8月26#、27#、32#295002012年3月201

5、2年3月31#、33#、35#280002012年8月2012年7月28#、29#、30#290002013年1月2012年9月商业超市3188、北面沿街2000、A、B区地下车位2013年3月2013年3月23#、25#267322013年9月2013年5月商业北面沿街4500、商业及C区地下车位2013年12月2014年4月前项目清盘五、常绿大悦城营销(yn xio)推盘节点1、新城区临时接待中心的设立（2010年5月份）。2、市中心销售(xioshu)接待中心装修投入使用（2010年7月份）。3、会所装修实景样板区投入使用（2011年7月份）。4、一期19号楼样板房装修及投入使用（201

6、2年4月份）。共十七页名称面积价格销售收入住宅均价300076.76(其中定向133065，非定向167011.76）定向2410元/，非定向3860元/）970111950元（97011万元）商业均价24783.4312000元/297401160（29740万元）车位均价10万/个130600000元（13060万元）销售总额：1348546250元（134854万元）1398113110（139811万元）六、销售收入情况(qngkung)共十七页七、财务融资(rn z)情况1、项目于2010年12月份四证齐全，以全部土地抵押形式向银行贷款1亿，且将土地提 前分割为三块，便于(biny)

7、后续阶段性还款。2、于2011年9月份以五证齐全将项目转为在建工程抵押（在建工程投入金额约2 亿），拟融资放款额1亿。3、于2013年5月份五证齐全以在建工程抵押二期，融资8000万左右，根据工程进度、 投入情况，贷款金额再做调整。共十七页定向团购 名 称面 积金 额单 位备注土地费用93145500 (其中土地出让金73848300元/）契税、出让金、城市建设配套费、房产交易费基础设施配套施工费用17298450 130 元/三通一平、小区道路、管网、消防设备及安装、电梯开发间接费与不可预见费19959750 150 元/办公费用、管理费用、房屋维修金、业务费前期费用21290400 160

8、 元/勘察设计费、质检、监理费、造价咨询服务费、规划设计费、报批报建费配套、景观等设施费1862910 100 元/根据绿化率计算绿地面积智能化安防费1995975 15 元/销售管理费0 0 元/销售推广费0 0 元/按总销1%预算投入。包括市场推广费和广告费用建筑安装工程费172984500 1300 元/住宅建安（含地下室成本）财务费用16000000 121 元/财务成本以贷款1亿元，二年期资本成本计算（用土地及在建综合评估抵押，财务费用指标为8%/年）会所建安及装修费用5392480 2000 元/含室内会所功能装修及泳池幼儿园建安费用3045840 1200 元/定向团购开发成本3

9、52975805 （35298万元）2652 元/每平方成本按定向面积来平均(含会所及幼儿园成本）八、项目(xingm)成本费用估算共十七页非定向团购 名 称面 积金 额单 位备注土地费用148481782.25 （其中土地出让金110811023元）契税、出让金、城市建设配套费、房产交易费基础设施配套施工费用35129997.5130 元/三通一平、小区道路、管网、消防设备及安装、电梯开发间接费与不可预见费48641535180 元/办公费用、管理费用、房屋维修金、业务费前期费用43236920160 元/勘察设计费、质检、监理费、造价咨询服务费、规划设计费、报批报建费配套、景观等设施费27

10、95112.6100 元/根据绿化率计算绿地面积智能化安防费4053461.2515 元/销售管理费14268795.36销售管理费用按总销1.5计算（含商业及车位）销售推广费9512530按总销1%预算投入。包括市场推广费和广告费用建筑安装工程费3746552031300 元/住宅建安（含地下室成本）财务费用20800000财务成本以贷款1.3亿元，二年期资本成本计算非定向团购开发成本701575336.96 （70157万元）共十七页税务成本81628235.15元 （8162万元）1、营业税及附加费76896221.05(7689万）5.5%按销售额的5.5%2、土地使用税4032957

11、.5（403万）按新城区10元/征收，按报批面积计算3、印花税699056.6（69.9万）按销售额的0.05%计项目总开发成本费用1136179377（113617万元）（开发成本+税务成本）共十七页出售收入、营业利润、税金、利润估算销售收入139811万元开发成本费用105455万元税务成本8162万元营业利润26194万元营业利润=销售收入-开发成本费用-税金项目开发预征税额(所得税约按2.5%,土地税约按1%)4893万元销售收入3.5%税后净利润21301万元税后净利润=营业利润-项目开发预征税九、项目(xingm)经济分析及评价共十七页财务盈利能力分析1、财务静态分析投资利润率税前

12、：营业利润/土地款*100%税后：税后净利润/土地款*100%财务盈利能力分析税前: 营业利润土地款结果26194万元24163万元108%税后: 税后净利润土地款结果21301万元24163万元88%共十七页2、财务动态分析成本利润率税前：营业利润/开发成本*100%税后：税后净利润/开发总成本*100%财务动态分析税前：营业利润开发总成本结果26194万元113617万元23%税后: 税后净利润开发总成本结果21301万元113617万元18.7%鉴于本项目(xingm)的运作较为特殊，定向开发后，前期土地投入的成本较低。 以上分析属正常状态分析，且项目(xingm)定向部分的销售收入较低，固所统计的利润率偏低。共十七页THANKS共十七页内容摘要【项目运营计划】。前 言。大悦城由隆华投资有限公司出资40%、常绿集团出资60%共同组建平顶山市常绿隆华置业有限公司。项目地址位于(wiy)平顶山市新城区龙翔大道与崇文路交汇处，该项目已