某地产宗地成本核算分析

1、6、项目初步经济技术指标居住建设用地总用地46570 平方米车位652 个地上建筑面积物业经管用房913平方米车位配比56%会所建筑面积2000平方米地下车库建筑面积26079平方米11层小高层建筑面积61492平方米其中人防建筑面积9006平方米18层高层建筑面积61492平方米其中非人防建筑面积17073平方米沿凤城路商业建筑面积4500平方米容积率2.80 合计130396平方米绿地率30.00%总户数(平均户面积:90*0.7+140*0.3=105平方米)1171 建筑密度23%7、项目投资成本分析项 目计算依据方案一（平开平走）方案二（低开高走）开 发 成 本以下7大项之和4084

2、9 万元40849万元（一）、土地成本1+210707万元10707万元1、土地出让金148.82 (起价上浮10%)10395万元10395万元2、契税3%312万元312万元（二）建安工程成本以下7项之和22379万元22379万元1、11层小高层建安成本按1200元/平方米估 7379万元7379万元2、18层高层建安成本按1300元/平方米估7994万元7994万元3、地下建安成本(人防)按1800元/平方米估1621万元1621万元4、地下建安下成本(非人防)按1500元/平方米估2561万元2561万元5、11层高层电梯成本25万/台,36台912万元912万元6、18层高层电梯成

3、本40万/台，20台800万元800万元7、公建用房按1500元/平方米估1112万元1112万元（三）、前期工程费以下6项之和1029万元1029万元1、勘探按5元/平方米估65万元65万元2、建筑及施工图设计按45元/平方米估587万元587万元3、景观设计按20元/平方米景观面积估47万元47万元4、室外综合、智能化等专业设计按20元/平方米估261万元261万元5、试桩费按照20万估计20万元20万元、施工水电贴费、三通一平按照50万估计50万元50万元（四）、开发期间费用以下5项之和138万元138万元1、预决算审核费（二）*0.15%34万元34万元2、质监费（二）*0.2%45万

4、元45万元3、监理费（二）*0.1%22万元22万元4、招投标代理费（二）*0.1%22万元22万元5、前期物业管理费15万估计15万元15万元（五）室外配套费以下10项和2020万元2020万元1、室外市政道路工程费按100元/平方米道路面积估140万元140万元2、室外景观工程费按180元/平方米景观面积估419万元419万元3、室外水电管线工程费按35元/平方米估456万元456万元4、电话管线工程按6元/平方米估78万元78万元5、有线电视工程按8元/平方米估104万元104万元6、安全监控按25元/平方米估326万元326万元7、管道煤气工程按15元/平方米估196万元196万元8、

5、集中供热按12元/平方米估156万元156万元9、邮政信箱按150 18万元18万元10、双路供电增容费按270元/KW，4KW/户126万元126万元（六）、不可预见费(二+三+四+五)*3%767万元767万元（七）、开发期间规费以下9项之和3809万元3809万元1、市政设施配套费按150元/平方米估1956万元1956万元2、消防设施配套费按30元/平方米估391万元391万元3、劳保统筹费3.55%794万元794万元4、新型墙体材料费按6元/平方米估78万元78万元5、散装水泥保证金按5元/平方米估65万元65万元6、白蚁防治费按1.6元/平方米估21万元21万元7、排污费按6.0

6、元/平方米估78万元78万元8、环卫费按0.5元/平方米估7万元7万元9、结建”人防工程押金10.00%418万元418万元开 发 费 用以下三大项之和6287 万元5735万元（一）、管理费用按每年300万估,按3年算900万元900万元（二）、销售费用按总销售收入*2%估1030万元1008万元（三）、财务费用按动态资本化费用计4357万元3827 万元合 计开发成本+开发费用47136万元46584万元8、项目投资支付（现金流出）分析方案一时间2006年20072008年2009年合计 四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度土地成本4158 654

7、9 10707 建安工程成本 4035 5708 4970 4108 2440 1119 22379 前期工程费200 200 200 200 229 1029 开发期间费用100 38 138 室外配套费400 400 400 400 420 2020 不可预见费70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 67 767 开发期间规费1956 927 926 3809 管理费用75 75 75 75 75 75 75 75 75 75 75 75 900 销售费用70 80 100 100 140 140 90 80 80 60 50 40 1030 现在金流出合计4358 8

8、850 1352 1471 474 4320 5993 5605 4733 3065 605 615 1339 42779 说明：1、工程费用支付按以下原则支付：正负零零前不支付费用、主体结顶60%主体费用、单体竣工95%建安费用方案二时间2006年20072008年2009年合计 四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度土地成本4158 6549 10707 建安工程成本 4035 5708 4970 4108 2440 1119 22379 前期工程费200 200 200 200 229 1029 开发期间费用100 38 138 室外配套费400

9、400 400 400 420 2020 不可预见费70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 67 767 开发期间规费1956 927 926 3809 管理费用75 75 75 75 75 75 75 75 75 75 75 75 900 销售费用70 80 100 100 140 140 90 70 70 60 50 38 1008 现在金流出合计4358 8850 1352 1471 474 4320 5993 5605 4723 3055 605 615 1337 42757 说明：1、工程费用支付按以下原则支付：正负零零前不支付费用、主体结顶60%主体费用、单体竣

10、工95%建安费用9、项目销售收入（现金流入）分析方案一现金流入分析（平开平走）时间2008年2009年合计一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一期住宅销售比例25%25%20%20%10%0%0%1 销售价格37603760376037603760376037603760销售面积15373 15373 12298 12298 6149 0 0 61492 销售额5780 5780 4624 4624 2312 0 0 23121 二期住宅销售比例0%0%25%25%20%20%10%1 销售价格3960 3960 3960 3960 3960 3960 3960 3960 销售面积

11、0 0 15373 15373 12298 12298 6149 61492 销售额0 0 6088 6088 4870 4870 2435 24351 商业销售比例30%30%20%20%100%销售价格7000 7000 7000 7000 销售面积1350 1350 900 900 4500 销售额945 945 630 630 3150 地下车位销售比例0030%30%20%20%100%销售个数0 196 196 130 130 652 销售价格8 8 8 8 销售额1565 1565 1043 1043 5216 折扣后营业税前收入5722 5722 11540 13089 928

12、3 6478 3443 55279 营业税0 392 392 791 897 636 444 236 3787 现金流入0 5330 5330 10750 12193 8647 6034 3208 51492 说明：1、分两期开盘，各50%；2、价格以目前时点3500元/平方米为基数，每年销售价格上涨5%，两期开盘价格相差200元/平方米，则一期销售均价为3760元/平方米、二期销售均价3960元/平方米，平均住宅销售均价为3860元/平方米。3、销售周期15个月，销售进度见上表。方案二现金流入分析（低开平走）时间2008年2009年合计一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一期住宅

13、销售比例0%50%15%15%10%10%0%销售面积0 30746 9224 9224 6149 6149 0 61492 销售价格3573 3573 3760 3760 3760 3760 3760 销售额10985 3468 3468 2312 2312 0 22546 二期住宅销售比例0%0%50%15%15%10%10%销售面积0 0 0 30746 9224 9224 6149 6149 61492 销售价格3762 3762 3762 3762 3960 3960 3960 3960 销售额0 0 0 11567 3653 3653 2435 2435 23742 商业销售比例3

14、0%30%20%20%100%销售价格7000 7000 7000 7000 销售面积1350 1350 900 900 0 4500 销售额945 945 630 630 3150 地下车位销售比例30%30%20%20%100%个数196 196 130 130 652个 销售价格8 8 8 8 销售额1565 1565 1043 1043 5216 税前收入0 10876 3433 15820 8390 8078 4067 3443 54107 营业税0 745 235 1084 575 553 279 236 3706 现金流入0 10131 3198 14736 7815 7525

15、3789 3208 50401 说明：1、分两期开盘，各50%；2、价格以目前时点3500元/平方米为基数，每年销售价格上涨8%，两期开盘价格相差200元/平方米，开盘一季度快速销售50%，价格下浮5%，则一期均价分别为3573元/平方米和3762元/平方米、二期销售均价分别为3760元/平方米、3960元/平方米，平均住宅销售均价为3763元/平方米。3、销售周期15个月，销售进度见上表。10、项目现金流分析方案一（折现率=8%）时间2006年2007年2008年2009年年合计四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度现金流出4358 8850 1352

16、 1471 474 4320 5993 5605 4773 3065 605 615 1339 42779现金流入0 5330 5330 10750 12193 8647 6034 3208 51492 净现金流-4358 -8850 -1352 -1471 -474 -4320 -662 -275 5977 9128 8042 5419 1869 累计净现金流-4358 -13208 -14560 -16031 -16505 -20825 -21487 -21762 -15785 -6657 1385 6804 8673 折现率1.02 1.00 0.98 0.96 0.94 0.92 0.

17、91 0.89 0.87 0.85 0.84 0.82 0.80 折现现金流-4445 -8850 -1325 -1414 -447 -3991 -600 -244 5203 7790 6729 4446 1503 4356 说明：1、项目净现值FNPV=4356万元，即项目动态利润为4356万元。 2、项目内部收益率为FIRR=14.05%。 3、项目资金峰值为=21762万元，即项目资金投入为21762万元。 4、项目资金流转正时点为2009年二季度。即资金平衡时点为2009年二季度。 5、项目资本化费用为4357万元，即相当于项目财务费用为4357万元。方案二（折现率=8%）时间2006

18、年2007年2008年2009年年合计四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度现金流出4358 8850 1352 1471 474 4320 5993 5605 4723 3055 605 615 1337 42757 现金流入10131 3198 14736 7815 7525 3789 3208 50401 净现金流-4358 -8850 -1352 -1471 -474 -4320 4138 -2407 10013 4760 6920 3174 1871 累计净现金流-4358 -13208 -14560 -16031 -16505 -20825 -16687 -19093 -9080 -4320 2600 5773 7644 折现率1.02 1.00 0.98 0.96 0.94 0.92 0.91 0.89 0.87 0.85 0.84 0.82 0.80 折现现金流-4445 -8850 -1325 -1414 -447