[宁夏]商住小区物业管理招标文件（2013-09）

1、PAGE 3PAGE 31商住小区物业管理招 标 文 件招 标 单 位： *房地产开发有限公司 招标代理公司： *建设工程咨询有限公司 2013年9月13日 目 录第一部分 招标人及招标项目简介第二部分 物业管理服务的内容及要求第三部分 对投标人、投标书的有关要求第四部分 投标、开标及评标第五部分 其他事项第六部分 投标文件附件第七部份 评标办法*商住小区物业管理投标须知按照国务院物业管理条例、前期物业管理招标管理暂行办法等法规、政策的规定，*房地产开发有限公司决定对“*商住小区”的物业管理服务组织邀请招标。兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。参与招标的单位须遵守本招标文件所规定事项。第

2、一部分 招标人及招标项目简介一、招标建筑区划的简要说明1、项目名称：*商住小区物业管理2、建设单位：*房地产开发有限公司3、项目位置：*4、项目类型：商住5、项目主要技术经济指标：*商住小区规划占地面积： 185624 平方米；总建筑面积： 490759.8平方米；地上建筑面积：371248平方米，其中：住宅 328909平方米，商业用房36958.4平方米，其他5380.6 平方米，地下建筑面积：119511.8平方米，其中：地下车库面积73155.4平方米，共计2362个车位，32252.4平方米为非机动车车库和储藏间，地下设备间和储藏间8724.5平方米，半地下车库面积5379.5平方米

3、。本项目共计楼宇41 ,栋 3044 套，业主数量： 8782 人，物业管理用房 843.5平方米，园林绿地面积：9079.3 平方米，非机动停车场 6868 个，车位 2812 个，其中地上车位450个，地下车位2362个。本项目建筑密度为20%，容积率为2.00，绿地率35%，绿化面积64974平方米。项目开工和竣工交付使用时间 本项目于2013 年 3 月开工建设，整个建设项目于 2018 年 10 月全部建成竣工交付使用。二、物业设备设施配置说明1、给水、排水、排污设施设备配置状况。 小区生活用水及消防给水管引市政给水管， 5 层以下住宅由市政直接供水，中区 6-17 层，高区 18

4、层以上二次加压供水。二次供水方式 无负压变频 ，二次供水中区选用全自动（无人值守）变频供水设备俩套(主泵4台流量100m/H，辅泵4台流量50m/H，配套隔膜式气压罐2台，PLC变频电控柜2台，水箱2台，水箱自洁消毒器4台)；高区选用全自动（无人值守）变频供水设备俩套（主泵4台流量50m/H，辅泵4台流量30m/H，配套隔膜式气压罐2台，PLC变频电控柜2台，水箱2台，水箱自洁消毒器4台），水泵功率 中区15KW,高区5-5KW 。 化粪池 35 座，污水井 112 个 。2、电、供气设施设备配置状况。小区配备一个开闭所，约10台630千伏安箱式变压器。住户供电方式：分户计量 小区公共照明及设

5、施：30 KW 地下车库公共照明： 50 KW 小区路灯： 434 个，单元照明灯82盏，主路灯120盏，中华灯16个，景观灯32个，草坪景观灯120盏，网球灯8盏，停车场灯56盏。3、垃圾处理设施设备配置状况。 小区配置垃圾中转站 1个，建筑面积87.5平方米4、小区主入口 1处，次入口2 处，1个车行出入口，地下车库出入口 6 处。5、小区智能化设备的配置。 弱电系统：小区楼宇对讲门铃、门禁系统、停车场收费系统、一卡通系统、巡更系统、周边防范系统、背景音乐系统。 监控设施功率： 30kw 6、电梯配置情况：本项目电梯共：90 部，其中住宅电梯90部，其中层数为18+1层电梯数量为 46 ，

6、部，电梯功率为 9.6 kw ，25层电梯数量为 26 ，部，电梯功率为 9.6 kw ，26层电梯数量为 8 ，部，电梯功率为 9.6kw ，28层电梯数量为 4 ，部，电梯功率为 9.6kw ， 6+1层电梯数量为 6 ，部，电梯功率为 4.6kw 。7、消防设施配置情况消防稳压设备2套（隔膜气压罐2台，消防稳压泵2台，无机玻璃钢水箱2台）消防水泵：2台，功率45KW ;喷淋泵：2台，功率：30KW .8、小区物业类型说明：小区共33栋高层（一号楼地上1层商业，地下储藏、设备，层数18+1；二号楼地上1层商业，地下自行车库，层数18+1；三号楼地上1层商业，地下自行车库，层数18+1；四号

7、楼地上1层商业，地下自行车库，层数18+1；五号楼地下储藏，设备用房，层数18+1；六号楼地下储藏，设备用房，层数18+1；七号楼地下储藏，设备用房，层数18+1；八号楼地下储藏，设备用房，层数18+1；九号楼地下储藏，设备用房，层数18+1；十号楼地下储藏，设备用房，层数18+1；十一号楼地下储藏，设备用房，层数18+1；十二号楼地下自行车库，层数25；十三号楼地下储藏，设备用房，层数26；十四号楼地上一层商业，地下自行车库，层数18+1；十五号楼地下储藏，设备用房，层数18+1；十六号楼地下自行车库，层数25；十七号楼地上1层局部架空，地下自行车库，层数25；十八号楼地上1层局部架空，地下

8、储藏，层数26；十九号楼地上1层商业，地下储藏，设备，层数18+1；二十号楼地下储藏，设备用房，层数18+1；二十一号楼地下储藏，设备用房，层数25；二十二号楼地下自行车库，层数25；二十三号楼地下自行车库，层数25；二十四号楼地下储藏，设备用房，层数25；二十五号楼地上1层架空，地下自行车库，层数25；二十六号楼地上1层商业，地下储藏，设备用房，层数26；二十七号楼地上1层局部架空，地下储藏，层数18+1；二十八号楼地上1层架空，地下储藏，层数18+1；二十九号楼地下储藏，设备用房，层数28；三十号楼地上1层架空，地下自行车库，层数25；三十一号楼地上1层商业，地下储藏、设备，层数26；三十

9、二号楼地上1层局部架空，地下自行车库，层数18；三十三号楼地上1层局部架空，地下自行车库，层数18；三十四号楼地上1层架空，二层老年人活动中心，层数3；三十五号楼地上1层架空，层数6.5；三十六号楼地上一层架空，层数6.5；三十七号楼层数6.5；三十八号楼3层；三十九号楼4层；四十号楼2层，9班幼儿园；四十一号楼3层，地上1层架空）。第二部分 物业服务的内容及要求 该住宅小区前期物业服务参照*市普通住宅小区物业服务等级标准中的 三级服务标准中规定的服务内容和服务标准，服务标准不低于本标准。第三部分 对投标人、投标书的有关要求一、对投标人的要求前期物业服务的主体为依法设立、从事物业服务活动、具有

10、独立法人资格，取得 二级及以上 物业服务资质证书的企业，并且拟派驻地项目经理必须具备助理物业管理师或具有*市项目经理资格以上。（一）适用范围本招标文件仅适用于本物业建筑区划的物业服务。（二）定义1、“招标方”系房地产开发公司。2、“投标方”系指向招标方提交投标文件的物业服务企业或者其他管理人。（三）合格的投标方通过本次邀请招标方式推荐投标人为合格的投标方。（四）投标费用无论投标过程中的做法和结果如何，投标方自行承担所有与参加投标有关的全部费用。（五）对投标人的资质要求：1.投标人必须具有宁夏回族自治区住房和城乡建设厅颁发的物业服务资质的企业；2.投标人必须是具有独立法人资格、依法纳税的企业，并

11、按照中华人民共和国运作的物业管理企业；3.投标人在以往类似物业管理中没有负面记录、不良社会报道及法律纠纷。(六)勘察现场与答疑1、投标人应对物业建筑区划和周围环境进行现场勘察，以获得有关编制投标文件和签署合同所需的材料。未进行现场勘察的投标人自行承担由此而产生的后果。2、勘察现场所发生的费用由投标人自行承担。3、在现场勘察中由招标人提供的资料和数据只是使投标人能够更充分的利用招标人现有的资料，投标人由此做出的推论、解释、结论等招标人概不负责。4、投标人提出的与本次招标有关的任何问题均须在开标15日前以书面的形式送达招标人，招标人以书面的形式回复投标人，逾期招标人不再接受。（七）关于招标文件。1

12、、在投标截止时间前，由于各种原因，招标人有权以补充通知的方式澄清或修改招标文件。若遇此情况，招标人将在投标截止时间15日前将澄清或修改通知书传送至所有投标人，澄清或修改内容为招标文件的组成部分。2、不论是否提交投标文件，投标人均不应扩散招标文件内容。3、投标人获取招标文件后，应仔细检查招标文件的所有内容，如有残缺等问题，应在获取招标文件2日内向招标人提出，否则，由此造成的损失由投标人自行承担。二、投标文件的要求及编写（一）投标文件分为:信息部分及商务技术部分（见附件1至8）1、第一部分：（1）投标函。（2）法定代表人资格证明。（3）授权委托书。（4）投标人声明。（5）拟派入本招标项目的项目经理

13、人员简历。（6）拟派入本招标项目的部分负责人简历。（7）投标人管理业绩表。（8）物业服务投标报价表。2、第二部份：商务和技术部份投标文件技术部份应包括但不限于以下内容：（1）管理服务理念和目标。结合本建筑区划的规划布局，建筑风格，智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点，提出物业服务服务定位、目标。（2）项目管理机构运作方法及管理制度。编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理（小区经理）的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。（3）专业服务人员配备。根据物业服务的内容、标准和本建筑区划实际情况拟配置各岗位人员的具体情况，拟派驻项目经理必须具有助理物业管理师资格。人员

14、配备应充分满足建筑区划的要求，并应符合吴忠市物业服务力量配备的相关规定。（4）根据物业服务内容、质量要求制定的以下物业服务方案。a）对物业共有部位、业主或使用人自有部位提供维修服务的方案；b）建筑区划内附属设施设备的维修方案；c）业主、使用人装饰装修室内的服务方案；d）住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案；e）建筑区划内环境卫生维护方案；f）建筑区划内公共秩序维护方案和岗位责任描述；g）绿化和园林维护方案。（5）物业维修的应急措施。a）业主、使用人自用部位突然断水、断电、无天然气的应急措施；b）本项目范围突然断水、断电、无天然气的应急措施；c）业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应

15、急措施；d）雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施；e）消防应急措施；f）突发公共卫生事件应急措施。（6）丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施。（7）智能化设施的管理与维修方案。（8）施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案。（9）物业服务费的测算。（10）拟为建筑区划内配备的物业服务设备、器材及信息等技术与装备。（二）投标文件格式。1、投标方应按招标文件提供的投标文件格式填写；2、投标文件的装订要求：投标文件装订成册。（三）投标报价1、投标方应根据招标文件的要求写明本项目的物业服务报价金额、分项收费报价金额及测算依据。投标方只允许有一个报价，招标方不接受有任何选择的报价。2、投标报价按

16、照物业服务一个财务核算年度物业服务总收入报价，单位统一为“ 万元/年”或“ 元/平方米月”，并按照收费类别明确各收费项目的单价。3、收费方式：按包干制进行测算4、本次投标报价各投标单位按：住宅、商业、地下车位、电梯及二次供水进行分别报价（住宅、商业物业服务费按单价，地下车位按车位报价，电梯费用按总价，二次供水按每吨服务费）。5、本次标底的确定以各投标单位报价的算术平均数为标底。（四）投标文件的份数和签署。1、投标方应根据本招标文件的要求，编制投标书共5套（正本一套，副本四套）。2、全套投标文件应无涂改、行间插字或删除；3、电报、电话、传真形式的投标概不接受。三、投标文件递交的要求和无效1、投标

17、文件的密封。投标方应将投标文件密封，并标明投标方的名称、地址、投标建筑区划名称及正本或副本并加盖投标人公章及法定代表人（签字或盖章）。2、投标文件的修改和撤销。（1）投标人在投标截止时间之前可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。投标人在投标截止时间之后送达的补充或者修改的内容无效。（2）投标方对投标文件修改或补充的书面材料应按招标文件的规定进行编写、密封、标注和递交，并注明“修改或补充投标文件”字样。3、投标文件有下列情形之一的，投标文件无效：（1）投标文件未按招标文件要求密封；（2）未加盖投标单位法定代表人与投标单位印章；（3）投标文件未能按照

18、招标文件要求编制；（4）投标文件逾期送达；（5）附有招标人不能接受条件；（6）参加开标的投标人代表未取得投标法定代表人授权或被授权人未出具有效身份证明；（7）投标人以他人的名义投标、串通投标、以行贿手段谋取中标或者以其他弄虚作假方式投标；（8）投标人的投标报价明显低于服务成本的，或者服务内容、标准、质量、人员配置要求被实质性裁减的，投标人不能合理说明或者不能提供相关证明材料；（9）投标人资格条件不符合国家有关规定和招标文件要求的，或者拒不按照要求对投标文件进行澄清、说明或者补正。”第四部分 投标、开标、评标一、投标1、招标文件的领取凡有意参加投标者，投标单位请于2013年 月 日至2013年

19、月 日（法定公休日、法定节假日除外），每日上午8：00时至12：00时，下午14：30时至18：30时（北京时间，下同）,在*建设工程咨询有限公司（详细地址）持“五证一书”（单位介绍信或法人授权委托书原件，资质证书、营业执照、税务登记证、组织机构代码证及授权委托人身份证并加盖单位印章的复印件）报名领取和购买招标书。招标文件每套售价100元，售后不退。2、投标地点 3、投标截止时间 投标截止时间为2013年 11 月 5 日14:30时，逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受4、开标时间、地点（1）、开标时间；2013年 11 月 5 日14:30时。（2）开标地点：5、本次招标报名人数少于三家

20、，由招标人选择议标的方式选择物业服务企业，并签订物业服务合同。6、对本次招标提出询问的，请于2013年10月 26 日前与*房地产开发有限公司联系，技术方面的询问请以信函或传真的形式。本项目招标人：*房地产开发有限公司地 址：*市兴庆区北京东路219号电 话：*联系人：*7、本项目招标代理机构：*建设工程咨询有限公司 地 址：* 电 话：* 二、开标的方法与程序。开标方式：公开开标。开标程序：（1）宣布投标人名单，由主持人宣布开标会议，并主持开标会议。（2）检查标书密封情况：由监督单位检查投标单位投标文件的密封情况，对不符合密封要求的投标文件当场宣布，不予受理并退回其投标文件。（4）抽签决定开

21、标先后顺序。（5）唱标：经确认密封有效的投标文件，由监标人当众拆封，并现场唱标，宣读投标人名称、投标价格。（6）投标价格确认：由投标人的法定代表人或授权委托人签字确认投标报价。三、评标标准（1）评标原则：依照“公平、公正、科学、择优”的原则。（2）由评委对参加投标单位提问，提问内容限于标书及*商住小区物业管理事项。四、中标人的确定及物业服务合同的签订（一）中标人的确定。1、排名第一的中标候选人为中标人；若第一中标候选人放弃中标或因不可抗力不能履行物业服务合同时，则排名第二的中标候选人为中标人，依此类推；2、本次招标将在5个工作日内确定中标人；3、招标方在确定中标人之日起3日内以书面形式向中标人

22、发出中标通知书。中标通知书一经发出即发生法律效力。4、招标人在向中标人发出中标通知书的同时，将中标结果通知所有未中标的投标人。（二）悔标责任。1、中标人接到中标通知书5日后（最长不超过30日），无正当理由不与招标人按照招标文件和中标人的投标文件签订相应的物业服务合同的，中标无效。2、招标人在发出中标通知书5日后（最长不超过30日），无正当理由不与中标人按照招标文件和中标人的投标文件签订相应物业服务合同的，给中标人造成损失的，招标人按中标价20给予赔偿。（三）物业服务合同的签订说明。最低报价不是被授予合同的保证。（四）物业服务合同的签订。1、中标方按中标通知书指定的时间、地点与招标人参照市主管部

23、门制定的示范文本格式签订物业服务合同。2、招标文件、中标通知书、中标方的投标文件及其澄清文件，均为签订物业服务合同的依据。 第五部分 其他注意事项一、本建筑区划物业服务费收取标准，按照中标价格确定。二、招标人发现投标人在投标过程中如有违法、违纪、违规行为的，一经查实取消本次投标资格，已经中标的取消中标资格，由此造成的经济损失，招标人有权要求予以赔偿。三、投标申请人在接受投标邀请书后，应书面承诺参与此次投标并领取招标文件。若未按招标文件规定的递交截止时间递交投标文件的，属于不响应招标。若该投标人不响应招标的行为影响招标活动的正常进行，造成招标人损失的，应当依法承担相应的法律责任。四、本次招标报名

24、人数少于三家，由招标人选择议标的方式选择物业服务企业，并签订物业服务合同。五、投标人应表明对招标人在投标邀请书、招标文件中所提出的规定和要求表示理解；应表明投标文件连同招标人的中标通知书均具有法律约束力。六、投标人应提供公司营业执照、法定代表人证明、资质证书或备案证明、法人代表的授权委托书等证明文件，并概要介绍投标人的基本状况、管理业绩等情况。第六部分 投标文件附件投标文件附件至少应包括以下内容，招标人可根据招标项目的具体情况自行扩展：附件：1.投标函；2.法定代表资格证明；4.授权委托书；5.投标人声明；6.投标函（一份）；7.拟派驻本招标建筑区划的负责人简历；8.拟为该建筑区划配备的物业服

25、务设备、器材及信息等技术与装备（自行制作）；9.投标人管理业绩表；10.投标报价表附录一：投 标 函招标单位： 1、我方已仔细研究了 物业管理招标文件的全部内容。2、我方经考察现场和认真研究招标文件及其它有关文件后，愿以人民币（大写） 元年或 元月的报价（本次报价只包含物业服务费、电梯相关费用和二次供水费用，不含车辆管理费用、装修管理费用和其他多种经营费用），承接贵单位工程的物业管理，并遵守本招标文件中有关物业费支付的规定。3、如果贵方接受我方的投标，我方保证根据合同的约定完成全部物业管理工作。4、本投标书同贵方的中标通知书、双方签订的补充文件、修改议论反及涉及合同内容的有关文件将构成约束双方

26、的合同。投标单位： （盖章）法人代表或授权委托人： （签字或盖章）地 址： 电 话： 日 期： 附录二法定代表人资格证明单位名称：地址：姓名： 性别： 年龄：职务：系 的法定代表人。为完成本工程的物业管理工作，签署上述工程的投标文件、进行合同谈判，签署合同和处理与之有关的一切事物。特此证明。投标人：（盖章）日 期： 年 月 日附录三：授 权 委 托 书 本授权委托书声明：我 （姓名）系 （投标人名称）的法人代表，现授权委托 （单位名称）的 （姓名）为我公司代理人，以本公司名义参加 （招标单位）工程的投标活动。代理人在开标、评标、合同谈判工程中所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予承认

27、。 代理人无权委托。特此委托。投标单位： （单位盖章）法定代表人： （签字或盖章）委托代理人： （签字或盖章）日 期： 年 月 日附件四投 标 人 声 明本投标人 参加 公司的投标工作，特声明如下：一、本投标人的经营项目及范围能满足招标人的要求，并对提供所有资料的真实性负责；二、投标人具有承担招标人招标项目的管理能力，没有国家、地方或行业、部门市场禁入的情况；三、投标人对本项目所提供的物业服务的质量承担全部的法律责任，如不能满足投标书的承诺，本投标人愿意按所签前期物业服务合同的约定向招标人支付违约金；四、投标人承诺报价不低于本企业成本价；五、投标人在本项目的投标过程中，保证具有独立、诚信、公正

28、的立场，绝无串标，抬标等现象发生；六、投标人的负责人、员工或合伙人与本招标项目的设计、招标人不是合伙人或关联企业；七、投标人未向招标人及其员工或第三人，支付任何酬金或其它以便促成投标人中标的任何情形发生；八、投标人所提供的物业服务具有完全的处分权。如发生任何第三人主张投标产品的权利，本投标人愿承担全部责任并赔偿由此给招标人造成的全部损失；九、投标人声明：本声明书的各项内容均属实，如经招标人查实，发现有不属实的情况，愿承担贰万元的赔偿金及相关法律责任，同时招标人可视其情况终止本投标人的投标资格，如已中标可取消中标资格。投标人名称（盖章）：法定代表人（签字或盖章）：日 期： 年 月 日附件五拟派入

29、本招标项目的项目经理人员简历职位人员资料人员姓名出生 年 月执业或职业资格学历职称职务工作年限自至公司/项目/职务/有关经验年 月年 月年 月年 月年 月年 月年 月年 月年 月年 月注：投标申请人须提供拟派往本招标项目的项目负责人的资格证书、身份证等复印件。附件六拟派入本招标项目的部门负责人简历职位人员资料人员姓名出生 年 月执业或职业资格学历职称职务工作年限自至公司/项目/职务/有关经验年 月年 月年 月年 月年 月年 月年 月年 月年 月年 月注：投标申请人须提供拟派往本招标项目的项目负责人的上岗证书、身份证等复印件。附件七投标人管理业绩表项目名称地址接管时间物业类型面积（平方米）合 计

30、：附件八物业服务投标报价表序号项 目单 价总 价1住宅 （元/平方米月） （万元/年）2商业 （元/平方米月） （万元/年）3地下车位 （元/个月）4电梯 （元/年）5二次供水 （元/吨） 招标单位（盖章）： 年 月 日评 标 办 法 及 评 标 标 准一、评标办法：（一）评标由依法组建的评标委员会负责。评标委员会设委员5名，其中招标单位代表1名、专家4名。（二）评标总分为100分。评标委员会的打分成绩占总成绩的85%。另15%分值为固定分值。其中：1.企业固定分值（15分）按照*市物业管理办公室所公布的情况而定。2.项目管理总体设想与企业管理特色（5分）。3.机构、人员及设备配置方案（5分）

31、。4.服务方案及服务质量承诺（50分） 房屋管理（8分）、装修管理（6分）、共用设施设备维修（6分）、保安服务（6分）、保洁服务（6分）、绿化管护（6分）、车辆管理（6分）、建立健全各岗位职责（6分）。 5.物业管理服务费（15分）。以投标人投标报价的算术平均值作为该招标项目物业服务费的评标标底。 评标标底=（投标报价）/投标人数 6.标书及综合印象（10分） （三）评委根据评分标准对投标书进行分项评分。评标委员会对每个公司的评分采取去掉一个最高分和去掉一个最低分，然后把其余评委的打分平均即为该公司的标书得分。 (四)招标人根据评标委员会评定的结果确定中标人，并宣布评标结果。二、评标标准评 分

32、 标 准项号项 目分值评分标准1企业固定分值15企业业绩3分每一个所管项目获得国家级称号1分，每一个所管项目获得区级称号得0.5分，获得市级称号得0.3分，拟派项目经理在上一年度获得优秀项目经理得0.5分投诉处理情况3分每发生一起未按时办结的有效投诉扣0.5分是否有ISO质量体系认证5分有ISO质量管理体系认证，并且每年复检得5分上一年度经认证机构指导、培训得2分未取得认证得0分财务状况2分上一年度盈利得2分，亏损得0分获得星级企诚信企业2分获得“星级企业”称号得1分获得“诚信企业”称号得1分2项目管理总体设想与企业管理特色5总体设想与企业管理特色合理、鲜明得5分；有欠缺得3分；欠缺较大得1分

33、。3机构、人员及设备配置5设置或配置合理得5分；设置或配置上一般得3分；设置或配置有欠缺得1分。4服务方案及服务质量504.1房屋管理8有房屋维修管理制度，能保障维修服务（4分）；专业维修人员、维修设施设备齐全（2分）；24小时设有专人值班、接报（2分）4.2装修管理6有房屋装修管理制度，装修合同健全，（3分）；对业主实行装修前申请，并对装修图纸进行审查（2分）；装修保证金收取合理，装修后如无问题，保证金及时退还，并不乱扣乱罚（1分）4.3设施设备维修养护6房屋共有部位和公用设施设备日产维修、报修处理措施合理4分，不合理0分；计划有维护保养情况记录2分，无0分。4.4公共秩序维护服务6有专职人

34、员，配备统一，实行24小时不间断巡逻4分；有完整的年度培训计划，培养保安人员综合素质1分；防火、防盗等措施有力1分4.5保洁服务6清洁卫生实行责任制、有专职清洁人员2分；环卫设施设备齐全2分；房屋共有部位清理及时、垃圾保持日产日清2分4.6绿化管护6园林管理及绿地养护措施保障有效4分；花草树木修剪及时，绿化效果保持良好2分4.7车辆管理6小区内停放的所有车辆运行有序，实行进出登记制度4分；24小时内有专人看管，对车辆进行登记管理1分；建立健全赔偿制度1分4.8建立健全各岗位职责6各岗位职责健全得6分；不健全酌情扣分1-4分；没有不得分。5物业管理服务费15住宅报价5分（1）投标报价与评标标底价

35、格相差不超过 0.15元，得5分；（2）投标报价与评标标底价格相差在0.15- 0.25元范围内，得4分；（3）投标报价与评标标底价格相差在0.25-0.35元范围内，得3分；（4）投标报价与评标标底价格相差超过0.35 元，得0分；商业报价4分（1）投标报价与评标标底价格相差不超过 0.15元，得4分；（2）投标报价与评标标底价格相差在0.15- 0.25元范围内，得3分；（3）投标报价与评标标底价格相差在0.25-0.35元范围内，得2分；（4）投标报价与评标标底价格相差超过0.35 元，得0分；地下车位报价3分（1）投标报价与评标标底价格相差不超过10%，得3分；（2）投标报价与评标标底

36、价格相差在10%- 20%范围内，得2分；（3）投标报价与评标标底价格相差超过30%元，得0分；电梯报价2分（1）投标报价与评标标底价格相差不超过 5%，得2分；（2）投标报价与评标标底价格相差在5%- 10%范围内，得1分；（3）投标报价与评标标底价格相差在10%-15%范围内，得0分；二次供水1分（1）投标报价与评标标底价格相差不超过 0.10元，得1分；（2）投标报价与评标标底价格相差在0.10- 0.20元范围内，得0.5分；（3）投标报价与评标标底价格相差超过 0.20元，得0分；6标书及综合答辩10良好得10分；一般得6分；较差得3分7总分招标单位：*房地产开发有限公司地 址：联系

37、电话： 邮 编：联 系 人： 手 机： 招标人（盖章）： 日期： 年 月 日服务标准1. 服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。2. 小区内设置管理处。办公场所整洁有序。配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。 3. 项目经理取得“*市物业项目经理证书”，有二年以上小区经理任职经历，管理人员取得物业管理职业资格证书。在小区内明显位置以公示牌的形式公开小区经理的照片、联系方式及监督电话。管理人员及服务人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁，服务规范。4. 物业企业一般应取得ISO9000系列认证，制定管理处内部管理制度和考核制度。建立健全的财务管理制度，对物业服务

38、费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰，并实行项目独立核算。 建立档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案。有完善的物业管理方案，制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。广泛运用计算机进行管理。5. 公示24小时服务电话，承接业主专有部分物业的维修及公共部分的紧急抢修。周一至周日每天12小时在管理处进行业务接待，并提供服务。24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般维修一天内完成（预约除外）。对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。6. 根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。7. 按有关规定和合同约定公布物业

39、服务费用或者物业服务资金的收支情况。8. 建立健全的专项维修资金管理制度，做到运作规范，账目清晰，按照有关规定和合同约定规范使用专项维修资金。9. 可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，征询业主对物业服务的意见，业主满意率85%以上。10. 服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准，并建立“首问责任制”。11. 对违反管理规约（临时管理规约）或政府有关规定的行为进行劝阻并报告业主委员会和相关行政主管部门处理。（二）房屋管理1. 每月一次对房屋涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时报告相关业主或业主委员会并协商解决维修问题。检修、保养记录齐全。2.

40、 每季度一次对屋面组织排水系统、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通，每季度检查一次屋顶，发现防水层发现损坏及时报告相关业主或业主委员会并协商解决维修问题。3. 每周二次巡视楼内公共部位及相关设施，及时养护，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。发现水、电、气等相关设施存在安全隐患，应及时报告相关部门及业主。4. 每周一次巡查道路、路面、道牙、井盖、健身设施等，及时养护，发现损坏及时报告相关业主或业主委员会并协商解决维修问题。保持路面平整、无破损、无积水，道牙平直无缺损。5. 每月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。6. 对违反规划私搭乱建和

41、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关行政主管部门。7. 小区各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。对存在安全隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。（三）绿化养护管理1. 草坪：绿地总体布局合理，满足居住环境的需要。修剪草坪保持平整，草高不超过10cm。杂草面积不大于5%。灌、排水：常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。施肥：按肥力、草种、生长情况及时施肥。病虫害防治：及时做好病虫害防治。其它：草地生长正常，发现斑秃及时补种，覆盖率97%以上。2. 乔灌木：每年修剪三次以上，做到无枯枝；蓠、球、造型植物及时修剪，每

42、年不少于五遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪及时，每年不少于三次，基本无枯枝。中耕除草、松土：适时中耕除草,做到基本无杂草，土壤疏松。施肥：按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍。病虫害防治：防治结合、及时灭治，主要病虫害发生率低于5。树木基本无倾斜。其它：乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。保存率达到98%以上。3. 利用植物、山石、水体等设置景点。绿地内植物群落、层次明显。并有花卉布置。一年中有二次以上花卉布置，三季有花。灌、排水保持有效供水，无积水。补种缺枝倒伏：及时补种。每年施基肥

43、一次，每次布置前施复合肥一次，盛花期追肥适量。修剪、施肥并及时清里枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾。适时做好病虫害防治。（四）共用设施设备维修养护1. 对共用设施设备按规范进行日常管理和养护（依法应由专业部门负责的除外）。2. 建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。3. 设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；对设施设备每天巡检一次，保证设施设备运行正常。4. 对共用设施设备需要维修的，及时编制维修、更新改造计划和物业专项维修资金使用计划（维修资金分摊方案），向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维