某国际养生长寿健康产业基地可行性研究报告

1、XX国际养生长寿健康产业基地 项目可行性报告一、项目名称：XXXX养生长寿健康产业基地“国际养生城”二、项目地址：XX三、项目承办单位：XXXX工贸有限公司 XX老年城投资集团有限公司四、项目负责人：XX 电话：XX五、项目宗旨为适应人口老龄化和居民养生保健，养老观念更新的需要，结合XX的优势，充分发挥利用XX中草药王国之宝地及东南西广阔市场、气候、人文等良好的条件，拟在XX承建以养生、养老、保健品、开发基地，打造中国东盟国际养生长寿健康产业基地。1、依托康复护理，医疗保健等服务大力开发养生、养老、保健用品、食品、护理用品等相关产业，提高产能，质量，创造国际品牌的系列产品，发挥XX的优势，成为

2、XX的一张有利名片。2、充分利用国际公益平台，调动国内外企业，个人投资，积极探索符合XX、中国、国际的社会化养生、养老、敬老、爱老模式，同时扩大城乡就业人群，为XX、国家、社会的和谐稳定发展做出应有贡献。六、项目建设的必要性（一）中国及世界老龄化、健康现状所决定 目前我国已进入老年化社会，未富先老、医疗保障制度不健全、居住和医疗保健条件落后老年人口多等已成为当前我国稳定发展急需解决的问题。第六次全国人口普查显示，从2000年以来，我国城市人口老龄化正以3.2%的速度递增，60岁及以上老年人口已达1.78亿，占总人口的13.26%。预计到本世纪中叶，我国老年人口将超过4亿，在总人口的比例增加到1

3、6.7以上。与之相对应，截止2010年底，全国各类养老床位为314.9万张，仅就床位比例而言，较之于国际社会通行的5%-7%的比例相差较远。 由联合国人口司发布的世界各国和地区老龄化程度数据得知，目前世界老龄化程度最深的国家是日本，达到了27%。其次是意大利和德国，分别为26%及25%，且这三个国家均为发达国家。老年人口比例达到或超过20%以上的国家有27个，其中19个为发达国家；老年人口比例达到或超过10%以上的国家有74个， 10%20%的国家47个，发达国家13个，占27.66%；老龄化程度10%以下的国家有118个，均为发展中国家。据统计近年发展中国家老龄化加深的速度明显比发达国家快很

4、多。老龄化问题不仅对中国经济发展和社会稳定将起到重大的影响，对世界经济及和平发展也起到重大的影响。另据统计，目前我国患心脑疾病人数超过3.5亿；糖尿病超过1.5亿，依赖注射胰岛素的病人近5000万；被性功能困扰的35岁70岁的男人达1.2亿。癌症、肿瘤、肝炎、风湿、类风湿、支气管疾病、胃肠疾病、神经系统疾病各类疾病患者达数亿之多。全国有百分之七十的成年人均处于“亚健康状态”下，百分之九十的老年人身体状况堪忧。 综上所述，“XX养生长寿健康产业基地”项目的推出，完全是社会的强烈需求、是市场的必然需求。从另一角度看，建设“XX养生长寿健康产业基地”又能极大地带动XX的旅游事业、养老事业和养生产业的

5、发展，给XX带来巨大的市场经济效益。（二）、XX及南宁老龄化现状所决定据调查，2011年XX60岁及以上人口为603.68万人，占人口总数的13.11%，而全区现有各类养老、敬老、老年公寓可安排老人数不足5万个床位。又据2011年南宁市的统计，目前南宁市60岁以上老人超过110万人，占全市总人口的15%,已高出老龄化社会国际化标准。对于护理老人，许多子女虽有孝心，但因为有着繁重的工作和教育下一代的重任，也常常会顾此失彼、心有余而力不足，无法与老人长相厮守，更无力提供专业的护理、及时的治疗和科学的配餐。更加谈不上养生康复。自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭

6、结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每队中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料35%的家庭要赡养4为老人，49%的家庭要赡养2到3为老人，养老压力相当大。时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了没完没了的家庭烦恼及社会问题，养老、养生一体化产业呼声高涨，呼之欲出。XX自治区政府提出建设“XX养生长寿健康产业基地”， 实为利国利民、发展XX经济的重大举措。对XX经济社会的可持续发展，全面建设小康社会，构建人文XX、活力XX、和谐XX都具有十分重要的意义。（三）“XX养生长寿健康产业基地”符合国家产业政策我国政府对中国老龄化问题的严重性和迫切性给

7、予了高度关注。民政事业十二五规划中中要求“大力发展社会养老事业，更加有为的把民政事业推向前进”。国务院在今年的政府工作报告中特别提出，要“积极发展老龄事业，加快建设社会养老服务体系，努力让城乡老年人都老有所养，幸福安度晚年”。 近年来，中央和地方财政对养老养生事业也加大了投入力度。XX自治区政府提出建设“XX养生长寿健康产业基地”完全符合国家产业政策。XX老年城投资集团公司全面投资“XX养生长寿健康产业基地”事业是社会的需要，也是担负起一种社会的责任和应尽的义务。（四）、养老、养生健康产业一体化是生产发展的大趋势在中国，养老服务业是潜在的“朝阳产业”，回归自然，养老、康复养生健康一体化产业更是

8、21世纪必将兴起的“朝阳中的朝阳”产业。在大自然天然氧吧中，呼吸的是清新的空气，吃的是绿色的菜肴，喝的是流淌的山泉，聆听的是天籁之音，追寻的是精神上的本源。这比起传统上整天困在吵杂的都市、整天面对医生、护士的检查、吃药、打针、做手术；无病呻吟、有病失魂的状况，在精神上、生活环境上和身体康复速度上远胜过医院千百倍。加上“养生长寿健康产业基地”特色康复保健技术、物理疗法、食疗法、阳光山水浴等中国传统中医博大精深的治疗方法。更加上“养生长寿健康产业基地”中所建佛堂，引道人们按甚深佛法从人的本质上修持心行。以上的一切皆有实实在在的事例证明，走养老、养生健康产业一体化的道路是一条光明大道、成功之道。必会

9、造福于中国人民和世界人民，造福于子孙后代。七、项目建设的可行性 （一）市场的客源条件1、国际性客源：早在十年前，日本、韩国、台湾和香港就制定了详细的养老规划。日本、台湾和香港还专门制定了“在中国南方城市旅游养老”的详细规划。根据有关统计数据，香港地区老年人入住中低档次养老院的月平均消费为4000-6000元港币，人均住房面积仅为13平方米。可活动范围小，活动场所少，环境吵杂，绿化率低，其条件尚不如内地公办福利养老院的条件，医疗费用更是高过大陆几倍费用。台湾的情况同香港相似，由于台湾和大陆同宗同源，生活习惯相同，愿意在大陆养老、养生的台湾居民很多，现已在大陆养老院住养老年人士达到3000多人。而

10、XX秀丽的亚热带自然风光和气候对这些国家和地区的居住群体吸引力更大。XX毗邻东盟五国，天然的地理优势和XX这些年来经济的不断增长、生活条件的改善，对东盟五国的富裕阶层和投资商也有着极强的吸引力。我们把握好时机，做好宣传和服务工作，相信这些客源和投资商会源源不断地来。2、国内客源：XX具有世界独特的自然风景、旅游风景资源和人文景观，“桂林山水甲天下”和“巴马长寿天下知”早已闻名遐迩于世界，这对北方旅游养老和养生的居住群体吸引力很大。然而，更真实可靠的消费群体是“养生长寿健康产业基地”所在城市及周边邻近的城市。中国几千年的传统文化、家庭亲情，使得很多老人选择了居家养老。最近的一份调查报告表明，城市

11、中只有10%的老人会选择养老院。即按我们一座老年城五万老人的入住规划，所在地老人总数达到50万时，我们的客源即可满足。南宁60岁以上老人超过110万人。所以，客源是能充分保障的。（二）项目的环境资源条件1、气候条件：南宁属亚热带季风区，阳光充足，雨量充沛，霜少无雪，气候温和，年均气温在21.7摄氏度左右，冬季最冷的1月平均12.8摄氏度，夏季最热的7、8月平均28.2摄氏度。年均降雨量1300毫米，即使在炎热的夏天，降雨量也十分充沛。优越的气候条件，使得这里一年四季绿树成荫，繁华似锦，物产更是丰富。如此，有：“草经冬而不枯，花非春而常放”之说也是名符其实。 HYPERLINK /view/16

12、7947.htm t _blank 绿化覆盖率和人均公共绿地面积分别为38.78%和9.51平方米。2、旅游及交通资源条件：XX的旅游资源极其丰富，交通网密布。俗话说：“桂林山水甲天下，XX处处像桂林”，这个比喻一点都不夸张。仅南宁一地就有武鸣伊岭岩风景区、大明山、良凤江、扬美古镇等数个景点。南宁的铁路、飞机等交通也十分发达，去往桂林、北海、防城港、海南岛、以及越南十分便利。3、中药材资源条件：XX总面积236661平方公里，蕴藏着4623种中草药资源，是我国药材主要产地之一，素有“川广云贵，地道药材”之称，为驰名中外的“西土药材”产地。道地药材有桂林茶垌罗汉果、东兴肉桂、防城垌中八角、靖西田

13、七、平南思旺天花粉等。重要的大宗药材有红大戟、莪术、鸡血藤、地枫皮、桂圆、安息香等。XX又是有壮、瑶、苗、侗、仫佬等11个少数民族的集中居住区，少数民族应用的药用植物资源约3000多种，其中以壮药最为出名，应用的药用植物资源已超过2000种。（三）项目建设的资金条件“XX养生长寿健康产业基地”（国际养生城）占地面积1500亩，其中500亩为医疗康复中心、文化教育培训和文化娱乐设施等。1000亩为养老公寓。资金总投入约为20亿。资金来源主要由三大块组成（1）中华老年城投资集团自有资金，比例约为35%。（2）民间市场募集资金40%。（3）国家相关部门的配套资金和慈善基金15%。资金采取分步投入和滚

14、动式投入的方式进行，确保资金链完整，项目建设顺利进行。（五）项目建设的工程条件1、工程地质 基地的地区地质情况尚未进行地基详勘，建议尽快对现有建设市场做详细的工程地质勘察，掌握土层基本现状和相关条件，确保施工图设计顺利开展，建设尽量采用天然地基作持力层，以降低工程投资。抗震设防XX南宁一带地区地质构成未发现较大断层及破碎带等对建筑不利的构造，工程结构设计中要按国家确定的地震烈度，并取用基本地震加速度值0.15g进行结构抗震设防设计。3、建筑材料：主要有石料、水泥、钢材、木材等，这些材料在所在地建筑市场均有销售。基本能保证该项目的实施要求。（价格表另列）4、医疗和生产设备:项目所有各类设备采用全

15、球招标的方式进行采购，确保采购到低成本、高质量的设备。八、项目的总体规划设计要求“XX养生长寿健康产业基地”（国际养生城）是XX的形象工程之一，项目建设按高起点、高科技、高智能、高绿化的要求进行建设，除按国家有关规范的要求外，还要符合地方标准XX绿色建筑设计规范，项目的设计原则为：（一）、根据基地所在地区总体规划及区域性详细规划的要求，因地制宜，充分利用土地资源，在满足朝向、日照、绿化等生态环境要求前提下，优化建设筑单位设计。建筑要力求体现中国传统建筑风格，要与城市建设及周围建筑相协调，要体现建筑鲜明的时代特征，要尽量体现行业特性和达到天人合一的建筑风格，力求体现出XX人文化标志性建筑的形象。

16、（二）、一切以人的活动为中心，把功能设计放在第一位。要根据养老院的特点和需要，科学、合理地进行平面功能布置，要坚持既舒适又方便老年人的原则，在满足各项功能基本需要的同时，注意改善老年人的居住、保健、文化、娱乐的条件，做到功能适用、流程科学、安全卫生、舒适健身、经济合理。要合理地确定功能分区，养老院的各部门布局合理，科学地组织人流和物流，避免或减少相互干扰和影响，室内采光、色彩设计符合卫生学的要求，创造出良好的生活环境。（三）、总平面布置要合理，要选用科学合理、环境优美的总体布局，要有利于人车分流的交通组织，创造舒适、安全的园中散步环境。要特别重视各功能房建筑群及室外环境的设计，要最大限度的提高

17、绿地率，按园林式的要求做好室外环境的设计，并择优使用，创造一个宁静幽雅、舒适优美的养老优化环境。（四）、坚持可持续发展的理念，在平面设计时要留有发展余地，具有一定的灵活性、可改性和超前性。要努力提高建筑设计质量，满足建筑长期使用的使用性、安全性、耐久性和经济性等方面的要求。（五）、本项目配套工程应齐全，供电、排水、消防、通讯、电梯、空调等工程要配套进程设计与实施，要按现代化管理水准进行智能化设计，特别要重视消防的配套设计，各项指标均要达到规定的建设标准和现代化的要求。（六）、要求在环境质量、空间布局等方面进行优化设计，建筑风格要有地方性，重点体现个性，要进行优化设计，本项目建设起点要高，科技含

18、量要高，绿化量要高，同时工程造价要低，能源消耗要低，本工程建设要布局合理，交通流畅，配套齐全，且力求成为XX自治区形象工程。(七)、本项目的建设应积极采用国家推广和推荐的新材料、新技术及新产品，认真贯彻执行国家节能、节地、节材的政策及有关规定。力争照明和生活用热水全太阳能化，所有照明全采用LED方式。墙体和墙面建筑材料、门窗玻璃等全采用环保材料和智能材料。九、项目建设的具体规范要求“XX养生长寿健康产业基地”（国际养生城）建设设计规范按照2011年9月1日正式实施的XX绿色建筑设计规范地方标准执行。 （1）房屋尽量建成南北朝向，建筑朝向布局应有利于获得自然通风和日照，并根据当地气候条件确定最优

19、朝向，建筑朝向应控制在南偏东15或南偏西15的范围内。总的来说，建筑朝向的选择，涉及当地气候条件、地理环境、建筑用地等情况。选择的原则是：在节约用地的前提下，冬季尽量争取较多的日照，夏季避免过多的日照，满足有利于自然通风的要求。建筑朝向应接近南北向，并应根据各地不同的气候条件。（2）建筑要型式美观，造型简洁实用，立面材质和色彩运用合理。避免造成结构不合理、空间浪费或构造过于复杂等情况，引起建造材料大量增加或运营费用过高。对暴露在外墙的各种管道及设备应有必要的细部处理，不影响外立面造型。建筑造型应简约，尺度适宜、色彩明快，无大量非功能的纯装饰构件，并具有XX地方特色和可识别性。（3）建筑面宽不宜

20、过大。住宅的建筑高度小于24米时，其最大连续展开面宽的正投影南区不宜大于70米，北区不应大于80米。建筑面宽过大，对后排建筑通风有较大影响，所以需对建筑面宽作一定限制。 （4）绿化要量体裁衣。绿化设计应乔、灌、花、草结合，采用3种以上人工植物群落类型。每100平方米绿地上乔木量不应少于3.5株，灌木量不宜少于10株。人行道应栽种可形成连续遮阴的乔木，其间距不宜大于6米。在绿化的时候，首先排除难养活、病虫害多、对身体有害的植物。其次应“一步到位”，让植被发挥遮阴、防噪、防风、滞尘、净化空气、固定二氧化碳等多种功用，为居民提供遮阳、游憩的良好条件。（5）至少一半地面要透水。人行道、露天停车场、建筑

21、周边、庭院地面、车房出车道和公共广场宜采用透水砖铺设，透水地面面积占上述场地面积比率不应小于50%。以增强地面透水能力，可缓解居住区气温升高和气候干燥状况，降低热岛效应。同时也调节微小气候，增加场地雨水与地下水涵养，改善生态环境及强化天然降水的地下渗透能力，补充地下水量，减少因地下水位下降造成的地面下陷。 (6)建筑的隐私性。建筑设计应避免建筑间和住户间的视线干扰，并获得良好的视野。两幢多层住宅楼居住空间的水平距离宜18米，低层宜12米，首层设有居住空间时，采取措施减少行人与住户间的相互干扰。 （7）噪音控制让耳根清净。尽管建筑的隔声在技术上基本都可以解决，而且实施难度也不是特别大，但现实设计

22、中却往往不被重视，绿色建筑倡导提供健康舒适的室内环境，建筑室内的允许噪声级、围护结构的空气声隔声标准、楼板撞击声隔声标准，应满足GBJ118-88的要求。十、建设规模与功能分布（一） 选址及规模选址拟二个方案：第一方案：由XX自治区政府提供拟建“XX养生长寿健康产业基地”（国际养生城）的用地位置。从交通便利、提高入住效率和辐射力强的角度出发，建议选址南宁市郊或邻近南宁市区、飞机场和火车站的其它县市地方。本项目规划用地面积为占地面积1500亩以上。本项目总图布置的容积率为1.51，建筑密度为55%，绿地率为45%。建设内容总建筑面积约 平方米，其中老年公寓 平方米，医疗保健综合楼建筑面积为 平方

23、米，文体活动中心用房建筑面积约 平方米，行政商务中心及各类辅助用房 平方米，（其中公厕面积约 平方米，锅炉房面积约 平方米，洗衣房面积约 平方米，食堂面积约 平方米，泵房面积为 平方米等）。第二方案：在南宁市邕宁区郊区丘陵地带建设“XX养生长寿健康产业基地”。这里生态环境优良，已有现成的鱼塘、树木和花草，离市区、飞机场和火车站都在一小时车程以内。第三方案：拟请政府支持另外安排地方和土地。（二）功能设置养生部分：1、国际中医康复理疗中心。（医疗保证功能曱级医院）2、国际健康养生园。（食疗养生功能，中医理疗功能）3、国际疗养公寓（一星五星级）。4、文化产业体育中心、休闲广场。（垂钓、游泳、书画鉴赏

24、、古董鉴赏、音乐欣赏、国粹剧种表演、花卉种植和鉴赏、影院等）5、护理及相应服务专业文化教育培训技校，国际双语，中、小学校，幼儿园。6、集体供养厅（餐饮服务，自助餐饮等）。7、商业广场（服务类、银行、超市、商业街、老年产品销售等公共类）。8、美食一条街（国內外各地特色饮食街）。产业园部分：1、中医民族医药研究，开发（技术，科研）。2、养生保健各类产品开发，生产（用品，食品）。3、护理用品，开发生产（专业用品）。4、养生保健，中草药职物种植园（种植，养殖）。5、XX农副土特产精加工产业园特产加工生产 十一、建筑与结构一、“XX养生长寿健康产业基地”（国际养生城）工程建设项目由老年公寓、医疗保健综合

25、楼、文体活动中心、行政商务中心和各内辅助用房等组成。各建筑物的建筑风格，既要能体现清晰、典雅、朴素的养老医疗机构行业特点，又要与周围的建筑风格相协调，并能符合老年人生理、心理和当地名俗特性。特别重视各功能建筑楼寓的建筑外型设计，要精心勾画建筑物立面的设计。装饰工程及立面设计要做到色彩鲜明，造型新颖，以体现现代生活的气息。建筑物要采用高低错落，虚实结合的方法进行空间效果设计，以创造一个统一协调，清雅优美的空间环境。二、要重视各建筑物平面使用功能的设计，特别是个功能楼寓的平面布置设计，要布置合理、联系方便、配套齐全、精心设计。要根据部门的关联性，进行层次部属，满足不同使用功能的要求。三、建筑设计要

26、树立“以人为本”、“以老年人为中心”的观念，各项设施要充分考虑老年人的特殊需要。由轮椅和担架车通过的门和车道，宜釆用无障碍设计，老年人活动区域的地面要做防滑处理。四、要根据行业的特殊需要及现代化的需要，弱点设计要齐全，要充分利用现代的网络智能系统进行功能设计，以适应“XX养生长寿健康产业基地”的管理和信息处理的需要。如果暂时不具备实施条件，可先预留设备用房及管线网络系统，待条件成熟后再进行启动与安装。五、根据抗震规范有关要求，并能有效地降低工程造价，在结构设计时应进行方案比选。六、优先采用健康型的新材料，新技术，做好节能产品的设计、推广和使用。使用具有气密性好的新型塑钢窗等节能产品，设计与安装

27、一步到位。楼地面现浇板要采用冷轧带钢筋，才能降低刚才力量，柱筋釆用电渣压力焊对接接头，尽可能节约钢材。填充外墙可釆用轻质隔断，以减轻结构自重。十二、配套工程“XX养生长寿健康产业基地”（国际养生城）各建筑物设计要求强弱电、上下水、空调、通讯等配套工程要齐全F室内外全部采用暗管、暗线，以美化环境。所有管线走向、埋深必须在初步设计中做竖向设计.以避免施工中产生矛盾现象，整个配套工程要求设计布局全面、安全合理、方便用户。（一）供电1、本区域供电由附近供电线路用埋地电缆线引至本项目变配电房。供电设施应 安全可靠并保证不间断供电，一般情况下，医疗保健中心应采用双回路供电形式，以确保医疗活动的正常进行，供

28、电进线走向由市供电部门确定。2、本项目门供电负荷要确保各建筑物内所有用房、建筑辅助设备和医疗设备的 用电量，以保证正常的医疗活动的需要，供电负荷可参照床位的标准设计。同时按分单元、分楼层、分类，按用电负荷来配装安全控制设备，进行设计安装。3、本项目配电干线可采用阻燃型钢芯电缆及封闭式母线槽。配电支线和照明线路可采用阻燃型电缆及阻燃型钢芯塑料绝缘线沿桥架及穿线管暗设。室外线路采用铠装电力电缆埋地敷设，电缆进楼和穿越道路时，应穿钢管保护。电缆埋设深度为0.7米,有关做法请参见建筑电气安装工程图集施工，电缆敷设时参照有关规程、规范，要避开雨水管和污水管标高。4、本项目各楼屋面应有避雷设计9接地电阻不

29、大于1欧姆。各类建筑设备和医疔设备应根据要求设计保护接地。（二） 给排水1、给水（1）、水源：水源接自城市自来水管网,形成本区域内给水系统网络。（2）、水量：折合每床位用水量为2-3立方米/人日:时变化系数Kn=2.3,浇洒道路用水量为1.3升/平方米，管网漏失水量与未预见水量之和按最高日用水量的10%考虑;消防用水量，根据建筑设计防火规范要求,在初步设计时确定。（3）、室外生活、共用给水系统：根据本区域总体规划和建筑防火规范的要求, 设置地上消火栓,最小管径不得小子中100。室内设置消火栓用水系统。（4）、管材:本医疗综合楼内给水管材建议采用PPR管,室外采用铸铁管。（5）、洁具：本项目内所

30、有沽具设备均采用节水型卫生器具。（6）、24小时提供热水。3、排水（1）、本区域室内外排水采用雨、污水分流制，同时采用高新材料进行防水处理。（2）、设计参数:折合排污量为1-2立方米/床位。（3）、管材:室外采用赴砼管和PVC塑料落水管,室内釆用PVC塑料管。（4）、雨、污水排放:雨水可直接排放到市政雨水管网,污水须经特殊要求处理后，再排放到城市污水管网。（三） 通讯本项目通讯线路由电信主管部门根据建设单位的需要确定，可考虑设置小型电话交换机,以节约通讯费用,方便院内各部门间的联系。根据现代化的要求,计算机和宽带网系统的使用,方便各部门间的联系和管理的需要。（四） 空调“国际养生城”的外观设计

31、要求优美，内部功能分布要求科学合理、健康适用。建议在设计时应考虑集中空调或分区域空调设计方案。即使有时不能一步到位，也应先预留位置,以便今后的安装和使用。空调风系统可釆用风机盘管加新风或全空气系统，水系统可采用双管系统。冷源可由冷水机组提供。医疔用房等要求高的部位应单独设置空调净化系统。同时对电梯前室、消防楼梯、地下室和设备用房等应根据消防和通风要求设置防烟排风系统。十三、 环保、消防、节能和安全（一）环保部分根据中华人民共和国环境保护法等有关法规,在项目实施过程中对排出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的标准。本项目环境保护工作接受扬州市环保部门的监督，釆用的环保标准为：1、建筑项目

32、环境保护管理条例国务院（98）253号令2、大气污染物综合排放标准GB16297-19963、医疗机构污水排放要求GB18466-20014、环境空气质量标准GB3095-19965、地表水环境质量标准GBZB-19996、城市区域环境噪声标准GB3096-93该项目建成后对环境造成的影响主要有废水、废气、噪声和固体废弃物。本项目范围内排水实行雨污分流制,雨水直接排放城市雨水管网，营运期间的生活污水经沉淀后,直接排入市政污水管道,医疗废水应经专门医疗污水处理装置进行处理,并经消毒达标后排入城市污水管网。食堂油烟经净化装置处理后排放口。各类机械设备应采取必要的隔声、吸声和减振措施。本项目主要固体

33、废弃物为生活垃圾和医疗垃圾，生活垃圾实行袋装化，按市区统一规定投放，由环保部门统一集中外运。医疗垃圾及污水站污泥(消毒后)收集后应送城市医疔固废处理中心(正在建设)统一处理,在医疗固废处理中心建成运营前,送专门的地方焚烧处理。对医疗中各种医疗设备产生的射线、电磁波等应做好防护措施,以确保安全。（二） 消防部分本项目应根据国家建筑设计防火标准GBJ16-87规定进行消防设计,建筑物周围要留有环形消防边道，并按规范规定设置消防通道和足够的室内外消火栓。主楼要根据高层建筑消防要求进行设，考虑消防用水水压因素,本项目应考虑消防水泵和消防水池（或消防水箱），在医疗综合楼的每层均设置室内消防栓,有特殊要求

34、的部位要设计自动喷淋和自动报警系统，从而使各个环节均符合建筑防火规范的要求。（三） 节能按照国家有关节约能源和合理利用能源的要求，在工程设计中的要对建筑物的能耗进行控制，从而降低成本，达到提高经济效益的目的。“建筑节能”作为可持续发展战略核心内容之一，在现代生活中已显得越来越重要。本项目节能措施，严格按民用建筑节能管理规定和民用建筑热工设计规范（GB50176-93）的要求，建议采用以下节能措施：1、适当增加外墙保温隔热效能（外保温效果更佳，提高墙体热阻；增加建筑物的热稳定性；高效保温隔热材料设于主体结构外侧，可有效阻止热量进入墙体。2、积极推广使用节能材料，选用保温隔热、隔声性能好的粘土多孔

35、砖。充分利用自然光，釆用高效照明光源及灯具，室外可采用节能型钠光源照明。本项目电力系统在设计、布置时力求减少线损，合理选择负荷中心，节约电能。为了节约能源，提高功率因数，应考虑是否装设无功率补偿设备。3、选用节能的设备，降低能源消耗。4、节约水资源，室内给水设备优先采用节水型卫生设备，生活污水进行无害化处理。(四) 安全为了确保该项目既安全施工，又有质量保证，应在项目开发阶段导入ISO9001 质量保证体系，这样从项目策划到设计、施工等每一个细小的环节,都要制定详细的质量标准,使各环节工作得到有效控制。建设过程实现程序化、标准化、规范化，对确保工程质量将起重要作用。在建设过程中要按基本建设有关

36、程序办理手续,项目要进行招投标，以保证合理的工程造价,要进行工程监理，以保证工程的质量与安全。十四、 投资估算及资金筹措（一） 投资估算根据国家概算标准、XX南宁市有关部门规定的价格标准以及该项目的实际特况，对本项目进行了初步估算。1、估算编制依据(1)国家计委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第二版）(2）XX壮族自治区建筑工程综合预算定额(3）XX壮族自治区建筑安装工程费用定额(4）南宁市工程造价信息(5)项目承担单位提供的相关资料口（二）取费标准1、前期费用:因该项目是社会公益项目,各种规费可申请部分减免,规划勘察设计费、三通一平”费等合计按50元/平方米计取。2、建安工程:按南

37、宁市建筑工程造价情况，土建部分框架按1500元/平方米计取,内部装修按660元/平方米计取,辅助建筑按1500元/平方米计取,围墙按400元/米计取；设备详见设备清单；安装工程水电安装按285元/平方米计取,空调、通风按380元/平方米计取,锅炉按8万元/台计取，电梯按40万元/台计取。3、配套工程：道路广场按80元/平方米计取,绿化按30元/平方米计取,环保工程按环保部门的环评报告中测算的金额300万元计取,配套设施(办公家俱、床等)按1000万元暂估,其他工程按80元/平方米计取。4、预备费、流动资金、人员配置总额按前三项的20%计取。（三、投资估算经初步测算,本建设项目总投资为 万元,其

38、中前期费用为 万元，建安工程费为 万元,配套工程费约为 万元,预备费、流动资金、人员配置费为 万元，投资估算详见表14-1，设备估算表详见表14-2，投资构成图详见表14-3。（四） 资金筹措1、投资计划本项目新增固定资产投资为 万元。项目建设期约2年（含前期工作时间）。2、资金筹措经初步估算，“XX养生长寿健康产业基地”（国际养生城）工程建设所需总投资约 万元,为自筹资金解决。“XX养生长寿健康产业基地”（国际养生城）资金筹措详见表14-4。十五 财务分析及经济评价（一） 收入和支出估算1、收入的估算“XX养生长寿健康产业基地”（国际养生城）的收入主要包括入住收入和其他收入。收入分为七项：（

39、1）、养老院收入（2）、食疗养生、中医理疗康复中心收入（3）、医院收入（4）、酒店收入（5）、商业街、餐饮服务及物业管理收入（6）老年人健康用品网络商城销售收入（7）旅游收入详见表15-1。2、支出的估算“XX养生长寿健康产业基地”（国际养生城）的支出主要包括投资者红利返还和管理办公费用支出、耗材支出、人员工资、水电其他支出等。详见表15-2。（二） 财务评价1、偿债能力分析“XX养生长寿健康产业基地”（国际养生城）的资产、负债和净资产估算情况详见表15-3。据此计算得正常年份“XX养生长寿健康产业基地”（国际养生城）的资产负债率小于10%，流动比例和速动比率均大于1，因此本项目有较高的偿债能

40、力。（三）财务现金流量和资金来源运用分析1、本项目财务现金流量分析经测算，本项目全部投资财务内部收益率为 %高于本行业的基准收益率和银行贷款利率。财务净现值为 万元，本项目在财务上是可行的。投资回收期为 年。本项目自有资金的财务内部收益率为 %，财务净现值为 万元。本项目全部投资现金流量表、累计现金流量图和自有资金现金流量表详见表 15-4、15-5、15-6。2、各年资金来源和运用情况详见表15-7。（四）敏感性分析考虑到项目实施过程中的一些不确定因素，本项目选取了收入、支出、投资额和工期等主要不确定因素进行敏感性分析。从分析可知,在众多敏感因素中,对内部收益率影响最大的因素是收入和支出。项

41、目投资额和工期的变化对内部收益率影响较小。尽管项目建设和运营过程中存在着不确定因素变化影响,但是各敏感因素的影响结果均在可接受范围之内。研究结果表明,本项目在技术上和经济上有较强的抗风险能力、较高的盈利能力和丰厚的投资回报率。项目的敏感性分析详见表15-8、表15-9和表15-10。十六、 实施计划如在2012年8月前批准可行性研究报告,办理土地转让手续,做好初步设计准备工作，2012年10月完成并报初步设计。2012年12月底前办理完一切前期工作, 包括平整场地和场地的三通一平工作，完成施工图设计报批办理有关手续。2013年3月开工，2014年18月竣工。本工程的建设期约2年左右（含前期工作

42、时间）。具体建设实施计划详见表16-1。十七、 招投标管理为进一步规范工程项目的报投标活动，保护国家和开发商利益，保证工程质量，培育和建立统一开放、竞争有序的招投标市场，推动招投标活动的健康发展，根据国家、省、市招标工作的有关规定，本项目依法进行公开招投标。在项目建设过程中,要按基本建设有关程序办理相关手续。为了优选施工队伍和设计、监理单位,确保工程质量，合理降低工程造价。本项目勘察、设计、建筑、安装、监理以及重要设备、材料等采购活动的招标范围为全部招标。结合公司项目建设的实际情况,可选择自行招标或委托招标。十八、 环境影响及社会效益评价（一）环境影响评价该项目建成后，可提高土地利用率与改善X

43、X城市和乡村面貌，为南宁及周边地区的广大群众提供良好的养老条件。优雅的环境与新颖建筑相映成辉，既提升了城市形象，又对加快中国西南部开发建设步伐起到积极的作用。由于本项目的建设将从节约能源、无害化、可循环、采用新绿色材料等方面进行总体设计，从而有效地减少对环境的负面影响。项目建设施工中对环境造成的污染为各种建筑机械设备在运行时产生的各种噪声、建筑材料的冲洗废水、运输装卸过程中产生的粉尘、扬尘。在运营期主要污染为废水、废气、设备噪声和固体废弃物，针对上述污染源，我们只要高度重视，严格按照环保要求切实做好各项环保措施，就不会给周围环境带来新的危害。环境质量和污物排放需参照以下标准：1、地表水环境质量

44、标准（GBZB1-1999）III类水标准；2、环境空气质量标准（GB3095-1996）二类区标准；3、参照城市区域环境噪声标准（GB3096-93）2类标准；综合评价,该工程建设对环境的有利影响是主要的,不利的影响很小，通过治理能够满足国家和地方有关法规所规定的环境质量标准。因此，从环境评价角度而言,该项目是可行的。(二) 社会效益评价“国际养生城”项目建成后，将为XX南宁的发展带来良好的社会效益，具体表现在以下几个方面：1、树立了全国民政事业、养老事业的典范。至今，我国尚无功能齐全、服务设施完善、综合功能强的连锁型养老院。2、“国际养生城”项目实施后，将使该地区现有的市政共用设施更加完善

45、，使该区域形成良好的外部环境和招商环境。带动该地区相关经济产业的飞速发展。3、以本项目建设为养老、养生产业一体化探索的突破口，合理调整XX养老机构布局，有效整合资源，发挥区域规模优势,带动XX整体经济上一个新台阶。4、由于“国际养生城”项目使得城市中的老龄人和需要康复的人移居市郊，让他们在城中的住房和其它产业可租给正在城市中打拼的中青年人，这会极大地缓解地方政府应对城市住房问题的压力，其带来的社会效益巨大。5、中国是很讲人情和亲情的国度，老人住进了养老院，其子女亲眷只要有空就一定会来探望。如此一来，必会加大南宁的社会影响力。6、“国际养生城”项目为老龄人提供良好的养老环境、良好的就医环境，又兼顾高层次保健服务。对全国起到一个很好的示范效应。十九、经济效益的评价（一）、城市效益： 通过“国际养生基地”“国际养生城”机构的建设，对XX及当地经济发展将形成一个新的经济增长点。 1、带动XX中医药养生产业发展，促使当地及周边的种植