沈阳某花卉市场项目可行性研究报告_secret

1、PAGE 1*公园花卉市场项目可行性研究报告沈阳*工程投资服务公司二OO*年三月编 制 人 员 主 任 高级工程师 副主任 高级工程师 总建筑师 高级工程师 投资经济处处长 工 程 师 项目负责人 工 程 师 项目组成员 工 程 师 工 程 师 工 程 师 工 程 师 工 程 师 工 程 师目 录 TOC o 1-3 1、总论 PAGEREF _Toc476745063 h 11.1建设单位概况 PAGEREF _Toc476745064 h 11.2项目的提出及项目建设的必要性 PAGEREF _Toc476745065 h 12、市场需求预测 PAGEREF _Toc476745066 h

2、 22.1国内市场状况 PAGEREF _Toc476745067 h 22.2市场分析 PAGEREF _Toc476745068 h 33、建设地点和自然条件 PAGEREF _Toc476745069 h 44、主要建设内容及规模 PAGEREF _Toc476745070 h 44.1建筑方案 PAGEREF _Toc476745071 h 44.2结构 PAGEREF _Toc476745072 h 84.3给水、排水 PAGEREF _Toc476745073 h 94.4采暖、通风 PAGEREF _Toc476745074 h 104.5供电及通讯 PAGEREF _Toc47

3、6745075 h 105、消防 PAGEREF _Toc476745076 h 116、节能 PAGEREF _Toc476745077 h 127、项目进度安排 PAGEREF _Toc476745078 h 128、投资估算与资金筹措 PAGEREF _Toc476745079 h 128.1投资估算 PAGEREF _Toc476745080 h 128.2资金筹措 PAGEREF _Toc476745081 h 149、财务评价 PAGEREF _Toc476745082 h 149.1销售收入 PAGEREF _Toc476745083 h 149.2成本计算 PAGEREF _T

4、oc476745084 h 149.3所得税 PAGEREF _Toc476745085 h 159.4现金流量分析 PAGEREF _Toc476745086 h 159.5财务评价指标 PAGEREF _Toc476745087 h 159.6盈亏平衡分析 PAGEREF _Toc476745088 h 159.7单因素敏感性分析 PAGEREF _Toc476745089 h 169.8经济评价结论 PAGEREF _Toc476745090 h 1610、结论 PAGEREF _Toc476745091 h 16附件： 1、沈阳*花卉绿化有限公司营业执照 2、沈阳*摩托车市场有限公司营

5、业执照附表： 1、*公园花卉市场项目投资估算表 2、现金流量表 3、损益表 4、资金来源与运用表5、资产负债表6、投资计划与资金筹措表 7、固定资产折旧费估算表 8、无形及递延资产摊销估算表 9、总成本费用估算表 10、产品销售收入及销售税金估算表 11、经济评价指标汇总表 12、单因素敏感性分析表附图： 1、规划图 2、总平面规划示意图 3、平面图 4、剖面图 5、立面图PAGE 17 1、总论 1.1建设单位概况沈阳*花卉绿化有限公司于1999年3月成立，位于沈阳市*街*号，注册资金100万元，下设有*摩托车市场及上深花卉基地，有固定员工57人。*摩托车市场位于沈阳市东陵区*街，总占地22

6、054平方米，建筑面积10200平方米，拥有178个摊拉，是以经销整车、零配件、维修为一体的综合性大型专业市场，建有办公楼、营业摊区、库房及金融机构等各种服务设施，是东三省及内蒙的摩托车消费市场的中心，在全国同行业中具有较高知名度，年销售额达二十亿元人民币；上深花卉基地位于东陵区*村，占地1万余平方米，建设面积5000平方米，种有各类花卉并伴有绿化工程，年营业额达500余万元。 1.2项目的提出及项目建设的必要性为了更好地落实市委、市政府提出的关于完善市场体系，大力发展第三产业，加快城市建设，加强城市管理，进一步改善城市环境的指示精神，巩固和完善和平大街城市景观路，彻底改善*公园及周边环境，彻

7、底改变十余年来*公园内随意经营带来的混乱现象，改善园内的游园环境，恢复绿地，还游人一个清新、洁净、赏心悦目的公园，由和平区政府组建，沈阳*花卉绿化有限公司承建，共同改建*公园花卉市场。该市场的建设符合市委、市政府关于城市建设和经济运作的要求和部署，美化了沈城，又满足了人们的需求，有利于城市建设和管理。沈阳市现有花卉基地数千亩，有自发形成的，有规模化专业化的生产基地，还有许多花卉从昆明、广州等地运来，花卉的来源比较充足，但在市中心规模经营花、鸟、鱼、虫、草的市场较少。十几年来，*公园花卉市场一直处在自发状态下，市场不规范，为露天经营，在园内侵占绿地，在园外占道阻塞交通，且因环境所限已无法发展壮大

8、，此次建立*公园花卉市场正是为了改变这种状况，利用*公园目前市场的知名度，使该市场成为省市花卉销售市场的领头羊，加快以市场为龙头，龙头联基地，基地联农户，产销见面，供需结合，小生产和大市场接轨，以促进花卉业的大发展。 2、市场需求预测 2.1国内市场状况花卉业做为一个新兴产业在我国虽起步较晚，但发展很快，真正获得飞速发展是改革开放以后。改革开放的政策及人民生活水平逐年提高，对花卉需求增加，为花卉业提供了广阔的市场，全国花卉种植面积、产值、创汇成倍增长，据不完全统计：花卉生产面积由1990年的4万公顷增加到1995年的75万公顷，产值由1990年的12亿元增长为1995年的40亿元，出口创汇由1

9、990年的2500万美元增加到1995年的6700万美元，发展的速度是惊人的。近年来辽宁省和沈阳市花卉业蓬勃发展，方兴末艾，全省花卉种植面积达20000亩，年产种球3000万粒，切花6000万枝，花卉年产值突破2亿元。全市花卉种植面积达3000余亩，年产露地草花60余万盆，切花3000余万枝。以上情况说明在我国、我省、我市存在着很大的消费市场，且消费量逐年递增。 2.2市场分析沈阳市现有*花城和*公园鲜切花两大市场，综合花卉市场就是*花城，地理位置离市中心较远，知名度远不如已有十余年历史的*公园花卉市场。*公园花卉市场位于市中心*大街的居民稠密区，人流、车流来往频繁，加之历史及环境因素，附近居

10、民的心理认同感较强，一年四季园内游人不断，尤其是在秧歌角、戏曲角、棋牌区、游乐场各种活动丰富多彩，加之以蔬菜、副食为主的早市，以日用品、小吃为主的夜市，使得该地区文娱、休闲、商业活动十分活跃，这对新建*公园花卉市场是一个很有利的因素。另外，人们对花卉的需求已从单一的美化生活环境到更高层次的精神需求，花卉是人们情感交流的一个重要载体，每逢节假日及看望亲友、老人，人们自然想到花卉，随着人们对更高层次生活的追求，花卉在人们生活中的作用日益增强。由于*公园周边居民经济环境相对比较好，购买力比较强，对室内绿化美化的要求也比较高，这对新建*公园花卉市场又是一重要有利因素。该市场的建设将吸引大量业主入场，带

11、动周围花卉的购买群体，促使市场更加繁荣兴旺。 3、建设地点和自然条件拟建的*公园花卉市场位于*大街东侧，*公园园内西南角，占地4000多平方米，因其位于*公园，两侧临街，有很优越的地理位置和自然条件。 4、主要建设内容及规模花卉市场总建筑面积6383.76平方米，内部包括花卉交易厅，观赏鱼交易厅，共享阳光大厅及其它附属用房等。建筑总高度15.85米，总建筑用地4211.10平方米。 4.1建筑方案4.1.1总平面设计沈阳市*公园花卉市场位于沈阳市*公园西侧，西临城市南北干道*大街，南临北*路，整个地段位于城市中心繁华区，人流量大，具有很深的商业潜能。总用地面积4211.10平方米，建筑面积63

12、83.76平方米，建筑基底面积3241.37平方米，建筑物布局满足规划要求。整幢建筑外轮廓基本与地形一致，共设5个出入口，道路转角处出入口和西侧出入口为主要人流出入口，南侧出入口主要为货流出入口，东侧出入口为消防疏散出口。在道路转角处出入口前设置一个向内弧的广场，一是减小建筑对转角处视线的遮挡，二是提供了一个人流的缓冲地带。广场上布置建筑小品，对主出入口加以强调，同时也起到了吸引两条路上的人流的作用，是对南侧市场的一种延续和发展。西侧出入口与*公园西门门前广场相呼应。建筑西侧沿*大街方面红线后退3米，布置停车位及绿化，为建筑创造良好的外部使用环境，东侧处于*公园院内，绿树掩映，景色宜人，与其它

13、三面形成强烈的对比，动静结合的外部环境正映衬出整个建筑的独特个性。主要技术经济指标占地面积4211.10平方米容积率：1.52建筑面积6383.76平方米4.1.2建筑方案设计建筑的设计方案是在结合同类建筑的使用特点，建筑的现有周围环境及现有各方面技术水平和投资能力，经过反复论证后确定下来的。4.1.2.1平面设计新建市场建筑大体呈梯形布置，见附图1总平面图，利用东西轴网的夹角形成一个梯形的共享大厅，大厅顶部屋面为钢网架结构，并采用玻璃钢磨砂型采光窗，整个大厅起到调节建筑物内部物理环境的作用，顶部采光窗用以集聚植物所必须的阳光，同时可以通过调节来控制自然通风并组织下部空间的气流效应。整个工程的

14、设计目标建立在可持续发展和环境对话的基础上，建筑中反映了这一点。在建筑东西向设计了可开启的中空玻璃落地窗，一方面使夏季能够获得良好的自然通风，另一方面使公园内的绿色渗透到建筑分成花鱼交易的出租空间，出租空间主要围绕中央大厅来组织布置，局部的三层形成较为静的空间，可作大宗买卖的交易场所和珍奇品种的交易场所。建筑物在西南角和西侧设置主出入口，南侧设货流出入口并配备一部货梯，东侧设消防疏散出口二个。整个建筑有四个消防疏散梯和一个大厅直跑楼梯，组成垂直交通出入口与楼梯组合成互不干扰人货流分开的交通系统，并满足消防疏散的要求。各层面积指标如下：一层：3241.37平方米二层：2523.03平方米三层：6

15、19.36平方米合计：6383.76平方米4.1.2.2立面设计整幢建筑的立面造型是在遵循建筑本身的功能特点的基础上，并结合周围环境设计而成的，考虑到投资成本及现有工艺水平，立面主要材料采用混凝土和玻璃两种主要材料，利用两种材料的强烈对比产生一种极具现代风格而又非常朴素的建筑形式。墙身的落地玻璃幕墙使室内的绿色尽收眼底，同时使建筑显得轻巧透明，保证了室内植物获得充足的阳光，也产生了良好的视觉效果。屋面形式出挑而微微上翘，使建筑更加飘逸舒展，呈现出鲜明的个性。西侧入口处雨蓬打破常规作法采用一个梯形实体，与玻璃墙面产生强烈反差，起到突出入口丰富立面的作用。建筑南侧插入一个圆形实体造型元素，在立面上

16、形成一个视觉中心，与转角处地形相适应，突出了西南角的主出入口，并使整个建筑显得更加活泼而丰富，成为整个环境中的重点。建筑的色彩由大面积的灰色混凝土和透明玻璃组成，穿插淡黄和洋红色涂料外饰的实体，使建筑充满活泼明快的现代气息。4.1.2.3剖面设计建筑物总体二层，局部三层，室内外高差0.45米层高设计：一层4.5米、二层4.5米、三层3.6米建筑总高：15.85米4.1.2.4建筑构造与装饰屋面：混凝土现浇屋面，局部设钢网架结构，玻璃钢磨砂型采光窗。排水：全部采用有组织内排水外墙：370厚复合节能墙体内墙：180厚大孔空心砖外墙饰面：浅灰色进口外墙涂料为主，西侧入口雨蓬采用黄色进口外墙涂料，南侧

17、圆形墙体采用洋红色进口涂料加分格线。西南入口柱面挂银灰色铝单板，墙体基座采用灰色花岗岩。内墙饰面：白色内墙涂料。天棚：网架外刷白色调和漆。室外地面：散水及台阶采用灰色国产花岗岩火烧板，广场及停车位采用广场砖。室内地面：水磨石地面门窗：窗采用铝合金隐框玻璃幕墙，玻璃选用透明中空玻璃，外门采用钢框玻璃弹簧门，内门为胶合板木门。 4.2结构4.2.1本工程为二层框架，局部三层框剪结构。按7度抗震设防，抗震等级为三级。4.2.2本花卉市场工程，设计活荷载标准值取4.0kn/m2；上人屋面活荷载标准值取1.5kn/m2。4.2.3工程整个平面长度超出55米，但采用后浇带技术，预留施工缝，使整个结构不设伸

18、缩缝，降低造价，方便施工。4.2.4本工程柱网大，活荷载较大，建议采用现浇大板结构比较合理，估算柱截面尺寸最大500500，最大梁截面300750，钢筋混凝土墙厚200mm。4.2.5本工程使用材料：基础C20砼；板、梁、柱统一采用C30砼，统一规格，方便施工，钢筋均为3号钢（）、（）级钢筋。 4.3给水、排水4.3.1给水4.3.1.1本工程生活给水采用UPVC生活给水管，排水管采用排水铸铁管或排水PVC管，管件粘接，少数丝接，可考虑在花卉集中处设一喷水水景或取水点。水源由市政给水管网供给，最大用水量按5L/S考虑。4.3.1.2消防给水系统与生活给水系统分开设置，管材为镀锌钢管，消防形式为

19、消火栓灭火系统，根据本市场特点，不设自动喷洒，消防水泵启动接钮设于消火栓处，有火情时，直接启动消防泵，十分钟消防水量由附近高楼高位水箱保证。4.3.2排水接入市政管网。 4.4采暖、通风4.4.1采暖形式采用散热器供暖型式，系统为垂直单管上供下回式、散热器为柱型。主要进出口大门设电加热空气幕。热源由自设两台油炉供给（一用一备）。4.4.2通风：采用常规设施补送新风。 4.5供电及通讯4.5.1供电4.5.1.1本工程电源引自市政引线，低压进户，电压为220/380伏。在工程内设配电间，动力与照明分开计量以利电业部门查表计费。4.5.1.2动力用电只有一部货梯，其用电容量Pe1=8kw 照明及电

20、热用电按20W/M2计算：Pe2=112kw 用电总容量：Pe=Pe1+Pe2=120kw 功率因数：cos=0.8 同时使用系数：Kc=0.8 计算电流：Ijs=180A 按120KW增容请电。4.5.1.3动力配电采用放射式供电。照明及电热配电采用混合式供电方式，室内导线采用BV-500V型铜芯线。4.5.1.4营业厅内采用吸顶式双管荧光灯，达到显示性和照度标准的要求，中庭采用吊灯，增加亮度并达到景观效果。正门入口处设节能型筒灯，加大照度，吸引人们的注意力。照度标准如下：营业厅：150LX中 庭：200LX入 口：150LX楼 梯：50LX卫生间：30LX4.5.1.5所有电气设备不带电的

21、金属外壳、金属管外皮及单相三孔插座的接零端子均采用接零保护，接地电阻不大于4欧姆。4.5.2通讯本工程设外线直拨电话30部，每两个柱网设一个电话接线盒，待营业厅出租后按需要接线通话。 5、消防本建筑按建筑设计防火规范耐火等级为二级，建筑物墙体、柱、楼板等构件均按满足二级耐火等级使用，网架屋面的钢构件表面采用防火涂料涂饰，可满足二级耐火等级，建筑物每层划分为二个防火分区，每个防火分区均设两个消防疏散口。 6、节能建筑处于北方地区，冬季采暖耗能较大，故墙体采用370厚复合节能墙体，以减少建筑的热量散失，屋顶上的采光窗冬季可以集聚太阳能，使建筑内部获得更多的日照，产生温室效果。 7、项目进度安排本项

22、目拟定2000年5月份开工，于年底建成使用，周围停车坪同时竣工使用。 8、投资估算与资金筹措 8.1投资估算8.1.1投资估算编制依据8.1.1.1建筑工程土建工程费用按本地同类建筑物造价估算。8.1.1.2设备购置费设备购置费按国内现行市场价格计算。8.1.1.3土地出让金土地出让金按该地段位置公建使用五十年计算938元/平方米，共征地4211平方米，土地使用证需进一步落实。8.1.1.4建设单位管理费建设单位管理费按第一部分工程费用的1%计算。8.1.1.5勘察设计费勘察设计费按建设部颁发的1992价费字375号文规定的标准计列,包括可研、设计和工程监理共计24万元。8.1.1.6电增容费根据实际情况,需增容120KVA，按660元/KVA计算。8.1.1.7工程质量监督费按建筑工程费用的0.2%计算。8.1.1.8办公用具购置费按定员每人500元计算。8.1.1.9城市基础设施配套费城市基础设施配套费可参照沈建发199983号文规定，本项目按120元/平方米计列。8.1.1.10预备费按第一部分和第二部分费用之和的8%计列。8.1.1.11投资估算及投资构成本项目总投资1266万元，投资构成如下：建筑工程 617万元设备费用 42万元其它费用 513万元预备费 94万元 8.2资金筹措 本项目共需投资1266万元，全部由建设单位自筹解决，资金有待于进一步落