深圳龙岗某项目整体定位报告

1、XXXX项目整体定位报告XX地产事业四部产品定位形象定位客户定位初步占位研判市场看点与项目分析基本物业建议思维导图本次提案，是通过项目组人员对片区实地踩盘三次，全面对项目进行深挖，对市场进行详细研判，以及结合以往操作经验进行的整体定位。政策热点1政府打出“组合拳”，在调控措施频出的背景下，政策高压已经形成政府此次有规则的打出了“组合拳”央行三次调整存款准备金率市场看点市场反应2深圳市场全面下滑，且在春交会期间，楼市惨淡；客户观望浓厚，投资客渐渐离场。全面下滑1、新政策出台，上门量明显减少；部分嗅觉敏感的投资客已经出现大量抛盘的情况，而政策出台之后，业主更是纷纷打电话要求代理商尽快出货；2、短期

2、之内，客户对二手房市场更多的将会呈现观望态度。首次置业的客户将以等待为主，关注市场价格走势；3、新政出台后两天，房源呈现突增势头,担心市场重新陷入观望,已有不少二手房业主主动调低了挂牌价格。客户反映强烈市场看点后期预测323个月内新房价格不会有大变动，但成交量会有所减少，半年内预计价格会有波动预计2010年底会出现价跌量升的态势，进而楼市会渐渐平稳进入2010年后，深圳的供求比不断下降，虽然3月份供求比有所回升，但新增供给远远不能满足需求，决定了价格不会发生大幅度的降低。市场看点新政下的机遇4本次国务院会议主要是在差别化信贷政策有较大的调整。2010年以来，各大银行不同程度收紧了房贷，目前深圳

3、市场上实行的房贷政策为，首套房最低首付2成，利率下浮30%，二套房最低首付4成，利率为基准利率的1.1倍。从下表对比可以看出，政策对首套房在90平米以上的贷款以及二套房贷影响较大。以购买价值100万元的物业为例，贷款年限20年，且面积在90平方米以上，按照等额还款计算：首付月供利息支付调整前20万4915379529 调整后30万4300332088差额10万-615-47441首付月供利息支付调整前40万4485476510调整后50万3738397091差额10万-747-79419情形一：首套房情形二：第二套房 新政严控首套房在90平米以上以及二套房贷，对于首次90平米以下的多套房没有进

4、行严厉控制。启示：本项目产品面积段控制在90平米以下的小户型为宜。市场看点规划设想阶段艰难起步阶段加速发展阶段 成熟阶段 （2004年前） （2004-2005） (2006-2009） （2010以后）我们在这里相对封闭的区域市场打破，中心对外辐射能力加大；经济高速发展催生更多置业人群，消费梯度渐渐完善，户型供应丰富；价格继续攀升是大趋势（此判断不考虑政策调控影响）；品牌发展商逐鹿XX，竞争日益激烈。市场概况5本项目紧邻XX中心城，所以以XX中心城房地产市场为分析基础市场看点由此可以看出，XX中心城楼盘开始注重品牌塑造和产品打造。重量级品牌发展商纷纷加入XX围战。未来，高性价比、高端形象的楼

5、盘将不断涌现，从而不断推升XX地产的市场价值市场概况5市场看点市场概况5目前中心城房地产发展逐渐形成了三大板块：中心城板块、XX镇板块以及奥体新城板块。中心城板块处于中心位置且属于XX中心城成立街道办后规划的区域，配套完善，楼盘普遍的综合素质较高，在中心城供应格局中占据主流地位；XX镇板块受农民房及工业厂房较多的制约，城市面貌陈旧，市场认可程度较中心城板块低；奥体新城板块是依托大运会所发展起来的新兴板块，虽然目前市场供应较少，但是未来两年市场供应的核心板块。同时该片区较受关内客户的认可，关内客户置业比例约高出其它两个板块10。市场看点XX中心区2010年在售预售项目一览项目名称物业类型占地面积

6、建筑面积容积率总户数尾房XXXX郡公寓,高尚住宅,多层,小高层15044228万1.57XXXXXX都普通住宅,别墅,多层,高层,小高层,联体别墅 2117623075801.452739XXX普通住宅,小高层454901592173.51124XXXX风景普通住宅,公寓,小高层 51135880001.661141XX湾(XX湾园)高尚住宅,高层,小高38464XXXXX别墅,联体别墅2000014613761.83535市场概况5市场看点市场概况5市场看点竞争供求价格客户对产品的需求逐渐改变，由过去关注3房和4房逐渐向2房和小3房改变。 2房和小3房的消化速度较快

7、，大3房和4房相对消化较慢。产品中心城房地产可谓“大鳄”云集，风起云涌，竞争将日趋白热化；另一方面使XX成为置业热点片区，吸引更多的置业者的流入2009年中心城市场供应量近120万平米，南区供应达73万平米，市场竞争非常激烈中心城市场需求强劲。但整体供大于求。2007年借助申大成功，进入快速升温通道。2008年短暂回调，2009年重新进入上升通道，但涨幅相比其他区域要小，2010年受政策影响很大自主需求以本地及周边客户为主，关内客户的比例逐年上升中心城内部的客户也在发生变化，与商品房的发展线路一样，逐渐从以区政府为核心的传统居住区逐渐向北区、奥体新城与南区流动。市场总结6市场看点项目分析7项目

8、分析总用地面积：3858平米容积率3.5建筑面积：13500平米性质：商业办公用地地块属性：容积率中等偏上、规模在十万平米建面左右的商业办公用地项目地块平整，规模较小。西北面隔农业银行沿XX公路及地铁3号线排开，越过道路为农民房，景观差。目前地铁三号线在建，XX公路正在整改，严重影响客户，但后期交通质量将有极大提升。项目西南面为XX路，与东嘉国际广场、摩尔城临近。（摩尔城占地2.67万，是涵盖住宅、商业、商务中心的新一代XXX综合体。2009年12月份开盘至今销售率为30%）项目东南紧挨福临超市（万众电子、人才市场）西北面为XX长途客运站、原吉之岛商场/五洲风情商业区，以及预计于2010年7月

9、份开盘的怡龙枫景园。项目分析7项目分析项目四至分析（怡龙枫景园占地约4.3万，为商住混合用地为主，由12栋15-28层高层住宅，1栋3层会所、1栋4层幼儿园构成，本项目套型建筑面积90平方米以下住房面积为开发建设总面积的70.02%。 ）S优势W劣势地块城市资源配置齐全,交通、市政配套、教育相对完善地块属于未来的地铁沿线物业，具备良好的规划前瞻价值支撑地块紧邻区域主干道，具有较强的物业昭示性，利于后期物业宣传及实体展示周边商业发达，并逐渐形成商圈效应，提升项目溢价空间。项目规模较小，难以形成社区氛围相比较中心城其它大型开发商而言，XX地产的品牌影响力较弱项目周边有较多的农民房，整体环境较差，且

10、临近XX路有较大的噪音和尾气污染O机会T威胁商贸服务的定位将来大量商务需求;地铁三号线与XX公路改造将带来大量关内客户随着周边大型地产项目的持续开发，将带旺整个片区的市场的发展。大运会将于2011年举办，引发社会、媒体、大众对片区的关注。新政对于楼市的冲击和不明朗因素项目分析7项目分析项目swot分析产品定位形象定位客户定位初步占位研判市场看点与项目分析基本物业建议思维导图初步研判1初步占位研判研判基础市场小户型产品消化迅速、受欢迎程度高政策对90平米以下户型相对较宽项目为1万多平方建面，3.5容积率的商业用地商务公寓or酒店式公寓？首先看看XX商务公寓的市场中心组团-按不同的功能由南向 北依

11、次划分为产业拓展功能区城市商贸功能区和城市更新功能区产业功能拓展区-主要集中在坪地和宝龙片区,重点发展现代制造业,科技型和城市型工业城市商贸功能区重点发展商务办公,金融、会展、房地产等服务型产业城市更新功能区-对旧城区居住环境进行升级改造, 对旧城区的工业用地进行置换调整现有商业结构功能规划2初步占位研判项目片区功能定位-城市商贸综合服务区本项目位于XXXX路旁,隶属XX街道办的XX中心片区城市商贸综合服务区范围:XX片区,XX中心片区,南约片区和爱联片区.功能:以居住、商务办公、现代服务业为主,通过工业逐步外迁置换,加快XX片区旧城改造,建立完整现代化城市生活区,最终形成以第三产业为主的综合

12、服务区功能规划2初步占位研判 XX经过多年的快速发展,产业结构、体系不断完善。在工业总体规模快速扩张的同时，产业内部结构也在不断升级。第一产业产值逐渐下降,二三产业竞相发展.目前区内已经形成了以高新技术产业和先进技术工业为支柱产业,如科技电子、光电、生物、机械加工制造等,但现代服务业异军突起,成为经济新的增长点.数据来源：深圳市统计网第一产业下降，二三产业迅速增长，产业结构逐渐完善产业结构3初步占位研判XX区是一个制造业的大区，区内经济以制造业为绝对主力。XX中心城作为XX的中心，也相应的体现了XX这样的特点。大量制造业的实业公司成为XX中心城写字楼的需求主力.近几年,XX中心城的商业氛围逐渐

13、形成, 制造业一统天下的格局有所改变,各种小型贸易公司和服务业增长较快,这类公司在XX中心城也有一定的规模. 产业发展不均衡，制造业和小型贸易公司成为写字楼需求主力商务发展4初步占位研判XXX大厦天安数码城东嘉国际广场珠江广场XX时代广场01年03年05年07年09年海关大厦投资大厦10年XX中心XXX大厦XX公寓项目名称入市时间随着如此飞速发展的经济，经济的形态、组成部分更为复杂，XX中心城已经不复XX区整体给人工业园的印象，XX中心城已经开始出现了专门的写字楼来满足现在经济的不同需求。XX中心城的写字楼市场还只是刚刚起步，比起关内XX、福田区的写字楼差距较大，但总体供应较为平稳。商务刚刚起

14、步，比起关内商务物业差距较大，但总体供应比较平稳商务发展4初步占位研判楼盘名称产品类型月租金空置率XXX大厦 写字楼 40元/55%XX中心 商住公寓 35元/ 20%XX公寓 商住公寓30元/ 15%XXX大厦写字楼70元/18%XX时代大厦 写字楼 80元/ 70% 整体租金水平较低, 05年之前的产品租金在30-40元/平米/月,典型写字楼有XXX大厦，XX中心.XX公寓写字楼,08年之后推出产品租金相对较高在50-80元/平米/月.典型写字楼如XX时代广场.由于XX以实业型企业为主, 多采取工厂办公,对写字楼需求不 多, 一些创业性企业和中小贸易企业纷纷选择成本低廉的商铺作为办公场所,

15、导致写字楼的空置率居高不下.写字楼空置率分析商务发展4初步占位研判XX中心城对写字楼的需求有限, 市场上呈现出供过于求的局面,整体租金水平较低, 07年之前的产品租金在30-40元/平米/月,典型写字楼有XXX大厦，XX中心.XX公寓写字楼，08年之后推出产品租金相对较高在50-80元/平米/月，典型写字楼如XX时代广场.写字楼租金水平分析商务发展4初步占位研判中心城写字楼调查商务发展4初步占位研判 中心城写字楼较为集中,处于城市商贸生活服务区内,基本上分布在区政府周围,区域外需求较少。现有写字楼供应量集中释放,供应量较大,市场竞争由为激烈,在短期内难以消化存量产品商务市场不成熟,前期仍然处于

16、市场培育发展期，成熟的商务氛围尚需一定时间才能形成租金水平低,写字楼空置率居高不下，区域内企业难以支撑现有市场. 中心城商务地产特点结论:区域内商务办公市场供大于求，商务氛围尚不成熟XX判定：本项目不适宜商务公寓的开发酒店式公寓的定义：物业的建筑结构形式类似于酒店，购买者拥有单元产权，既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。 酒店式公寓从用途可分为居住性公寓和商务性公寓酒店式公寓的特征：“酒店式的服务+公寓式的管理”，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。与传统的酒店相比，其房型以类似酒店标准间为主，配有豪华商务套房，向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，提供居家生

17、活所需的厨卫、家具等多种生活设施。高档的酒店服务式公寓一般统一装修，其物业管理由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理。单位小、好管理、易出租集住宅、酒店、会所等多种功能于一体酒店式公寓定义及特征酒店式公寓研判5初步占位研判最早出现发展93年：最早出现在深圳，以荔景大厦为代表后来又出现在上海、北京等地97年：汇展阁 把这一投资理念推向高潮随后，一大批开发商也相继推出酒店公寓衰退起源出现“烂尾楼”版酒店式公寓，市场混乱99年：步入低谷源于欧洲在旅游区内租给游客，供其临时休息由专门管理公司统一上门管理酒店性质的个人 “临时住宅” 自99年来，随着房市的复苏，酒店式公寓的租金一路上扬，投资回

18、报在810之间，是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。酒店式公寓发展概况酒店式公寓研判5那么，本区域本项目适合做酒店式公寓吗？ 在大运经济的影响下，区域发展迎来了聚变2007年1月17日，深圳市成功赢得2011年第26届世界大学生夏季运动会举办权。举办本届大运会的核心区域深圳市体育新城，已落户在XX中心城西区，这将为XX区的城市化、现代化、国际化加速发展，提供绝佳的载体和支撑。大运会的国际影响力巨大的影响力现场观看比赛观众：约2000万；电视观众：100亿人/年家庭观众： 2亿家庭欧洲观众：500万/年, 每年10万递增媒体：电视：191个国家；平面媒体：2000多家观众定位：90%的观众

19、是年轻人电视媒体:央视五套在内的国内几十家电视媒体转播，CCTV1, CCTV9,CCTV新闻频道等专题报道平面媒体:新华社、中新社、人民日报、中国体育报、经济日报等百余家报刊杂志媒体.网络媒体：新浪网、21CN、中经网、国际在线、新华网、搜狐网、网易、TOM网、人民网等数据：体育的国内影响力数据：大运会提高了中心城片区的关注度、国际影响力带动中心城人气。酒店式公寓研判5全面完善我们将面临交通文化教育休闲娱乐 地铁三号线XX路改造北通道留学生创业园信息学院XX会展中心回龙埔片区石塘片区黄龙坡大运会举办对XX意义深远，奥体新城将加快建设步伐，基础设施地铁、公路、旧城改造、文化教育等日趋完善，XX

20、城市面貌将发生翻天覆地、日新月异的变化。大运会将对XX的交通、配套、面貌、文化建设等提升带来契机，整体配套不断完整中，将吸引更多关内客户关注XX的项目。旧城改造XX公园五星级酒店59个体育场馆城市整体升级，价值迅速放大的重要历史机遇酒店式公寓研判5大运会将对XX的交通、配套等提升将吸引更多关内客户关注XX的项目。 大运会带来的机会 大运会目前带来的变化申大成功将提速XX交通、市政、环境、商业配套的建设：如地铁三号线、XX路改造拆迁工程、XX北通道、XX公园、八仙岭公园等建设明显提速；大运会直接投资达200亿，大大加快XX的城市化、国际化、现代化的进程；大运会将促进中心城第二产业向第三产业的转换

21、，商务需求大大增加；提升土地价值，商品房建设加速，中心城成为置业热点区域；大运会将汇聚巨大的人流；楼盘申大成功前申大成功后区域关内客户比例上升率关内客户比例关内客户比例奥林华府20%50%30%招商依山郡12%25%13%天健现代城10%25%15%XX华府20%30%10%东方明珠城13%22%9%中央悦城10%15%5%XX国际10%12-15%3%君悦龙庭6-8%10-13%5%城市锋尚5%8%3%XXX都8%16%8%龙园印象30%35%5%酒店式公寓研判5轨道交通、区域交通网络将迅速盘活。将为本区域注入更多的各方人流和活力。地铁3号线 通车时间：2010年10月30日起点为红岭站，终

22、点为XX区龙兴街站，沟通关内及布吉、横岗、XX三个卫星新城高峰时段每小时对开12列列车，间隔8分钟；三号线最大运行速度将达每小时100公里，定员载客1440人，超员载客量可达1822人 ； 三号线建成后，从XX到XX中心城的交通时间缩短为不足半小时，极大地方便了XX、布吉的客户前来XX置业。地铁12号线 完工时间：2020年前联系XX体育新城、XX中心城、坪山、坑梓等片区，并衔接深圳火车东站；起点大运新城，终点坑梓新桥，全长约36.4公里，设站24座；12号线连接XX次中心区、大工业区及坑梓卫星新城，与3号线一起形成东部发展轴上的快速 轨道交通走廊，采用城市铁路制式。酒店式公寓研判5片区内现共

23、有16个项目在售，从上图可以看到，片区内皆为大规模、中大户型为主的中高档精品高层住宅项目，片区内居家氛围浓厚。但也说明片区内产品同质化严重，大户型竞争激烈。本项目酒店式公寓研判5XX中心城房地产市场户型分析小户型稀缺，是市场空白点同质项目户型比例来看，中心城以90以上大户型为主，占总量的80%以上，而一房和70以下两房的小户型仅占总量的1.6%，小户型稀缺，是市场的空白点。酒店式公寓研判5区域市场供应总结：片区内以后供应仍以大户型为主，小户型稀缺；普通住宅是中心城主力产品，酒店式公寓为市场空白类物业形态。酒店式公寓研判5XX中心城供应酒店式公寓是市场空白物业XX中心城星级酒店酒 店星 级配 套

24、五星级中餐厅、西餐厅、大堂休闲吧、多功能会议厅，XX首家室内外兼营的特色酒吧和俱乐部及XX目前规模最大、装修最豪华的卡拉OK夜总会 四星级中、西餐厅，多功能厅、会议室、夜总会、桑拿康乐中心、美发厅等设施 三星级周边金融网点众多，大小商业点比较集中，XX广场，电子世界，万家百货，全国著名的东方国际茶都，客家民族博物馆及建设中的明珠大广场等 经济型酒店长途客运站、XX区政府,东方茶都,文化广场,天虹商场、吉之岛、乐购、苏宁、国美等 经济型酒店就目前统计来看, 截止2009年6月，XX区有酒店108家,而星级酒店只有9家，而位于中心城的星级酒店凤毛麟角，XX中心城的星级酒店数量远远跟不上经济发展的需

25、求。酒店式公寓研判5酒店式公寓研判小结5规划利好大运会的启动不仅使政府的规划、财政利好都倾向XX，而且更重要的是带动区域商业的兴旺与人流的涌入，进而片区整体物业价值也将不断提高交通利好地铁三号线的开通将会成为一个重要的交通枢纽，连接XX、福田、南山等，使得关内外融合更加迅速，也将带来大量的关内投资客的青睐市场（酒店、住宅）空白片区内都是中大户型的供应，而小户型产品与酒店式公寓供应是片区空白片区星级酒店配套发展不完善，跟不上经济发展速度项目本身从项目属性与市场研判本项目最适合做公寓类产品从以上方面，我们可以判定，本项目适宜塑造成为片区内唯一的酒店式公寓产品定位形象定位客户定位初步占位研判市场看点

26、与项目分析基本物业建议思维导图客源分析1客户定位“挤出效应”-得益于城市化进程和关内土地开发接近尾声，南山、福田和XX客户呈现向关外区域置业趋势，XX的规划优势将使其迎来接纳“挤出型客户”的良机；深圳早期三大主力购房人群：南山客、福田客、XX客基本上都呈现向毗邻关外区域置业的趋势。我们形象地把他们称作“挤出型客户”。客源分析1客户定位XX中心城客户来源-中心化：中心城的配套和区位吸引着周边横岗、布吉等镇客户，而价格洼地效应又吸引着来自关内的购房者； 由于XX幅员广大，中心城在资源、配套和交通等方面占有绝对的优势，XX坪山、横岗等镇的客户也属于中心城楼盘的主力客户； XX房市在价格上的“洼地”

27、效应，也吸引着XX、福田等关内客户置业；资料来源：XX市场研究部本项目紧邻XX中心城，在享受中心优越配套的同时也共享了中心城的客户资源。客源分析1客户定位地铁效应：项目所在3号线将会承接2、4、5线以及广深港客运站、厦深铁路，做为城市重点枢纽，将会升级片区客户结构。轨道交通的改善能够迅速带来商业、物业的价值：未来的XX商业中心随着号线和XX路的改造完成，其价值将在未来年内体现3号线具备城市枢纽地位：这条线路不仅与号线承担城市的南北和东西的交通，同时还接地铁、号线及广深港客运站、厦深铁路。最强大的连通城市经济发展道路，使其现有的和即将呈现的商业旺角统统在我们举步可达的范围之内。轨道交通带来生活与

28、经济的便捷将会吸引更多关内人士：将来我们便会感受到去XX、福田只需半小时，到香港也仅用一个小时，穿梭区域城际间，经济效率被大大提高，生活工作轻松自如。 案例分析2客户定位XX酒店式公寓，1房和2房约占70%，带有明显的投资及外销特点XX区小户型主要集中在东门、XX口岸人民南、XXXXXX、莲塘片区。XX区凭借口岸优势和商圈优势，成为首选投资区域。从产品上看XX酒店式公寓以单体建筑为主，呈现社区化（城市天地广场）和豪宅化（白金、XXXX）的趋势，面向高收入的商务人士。案例分析2客户定位XX公寓调研：XX口岸、人民南片区具有商住两用、均价高、投资与外销比例高的特点XX口岸人民南片区是深圳最早的商务

29、区和高档商业区，是港资企业和面向港人的机构办公首选区域，港式生活和文化氛围非常浓。案例分析2客户定位XX公寓调研：XXXXXX、春风路片区外销占绝对数量，三级市场二手楼交易频繁，与一手楼交易的客户可相互转化，投资比例高XXXXXX片区是90年代初深圳最早的高尚居住区，春风路是深圳早期著名的娱乐购物天堂，集中了中高档消费娱乐场所，纯港式生活方式，被港人喻为“吃喝玩乐不夜天”。该片区三级市场的二手楼交易非常火，二手楼客户与一手楼的客户基本相似，二者在很大程度上可以相互转化，因此投资比例很高。案例分析2客户定位XX公寓调研：东门片区作为市级商业中心区，其小户型具有宜商宜住、可多元组合的特点，客户主要

30、是区域内的商贸人士东门商圈业态主要是专业市场（布料市场）和服装鞋类市场，约占60%。小户型客户有60-70%为这类从事商贸的小业主。案例分析2客户定位福田公寓调研：华强北片区具有宜商宜住的特点，以与华强北有工作、生活缘的客户为主，由于华强北租赁市场旺盛，所以投资比例很高案例分析2客户定位福田公寓调研：岗厦片区以过渡居住为主，凭借临近中心区和地铁的优势，依托三级租赁市场旺盛的需求，公寓的投资比例很高案例小结2客户定位国内及海外常驻深圳的机构，规模较大、派驻人员较多的，一般有专门办公和居住场所，二者分离。作为办公场所，他们可能选择办公楼、商住楼或酒店式商务公寓；作为住所，可选择住宅或居住功能齐全的

31、酒店式公寓，私密性更强，活动空间更自由，故一般不会选择酒店 。规模较小、派驻人员较少的，往往将居住空间与办公室空间合为一体，所需的户型面积较小，酒店式公寓亦可满足他们的要求。第一类：内外常驻深圳机构的商务人员、管理人员、技术人员第二类：经常往来深圳的国内及海外商务人员由于业务上的关系，国内及海外都有不少商务人员经常往返深圳.这类人会选择酒店，也可能在商住楼或酒店式公寓中选择购买或租用住房，以方便居住和办公。案例小结2客户定位第三类：深圳的小企业和SOHO族第四类：投资者深圳的小企业数量众多，少数盈利能力强的小企业会购买或租用酒店式商务公寓，用于办公、休息及接待客户。 随着科技发展和计算机网络的

32、普及，家庭办公已成现实，深圳已有少数人在家办公，这部分人即SOHO族。酒店式公寓兼具居住和办公两种功能，适合SOHO族。深圳和香港都有不少人购买房屋用于投资，他们一般选择户型面积小，总价低的物业，酒店式公寓是投资者乐于购买的物业。第五类：自住客带有厨房、卫生间甚至阳台，居住功能齐全的酒店式公寓也可用于家庭居住，但其单价、总价和物业管理费都相当高，只有少数人会作为纯粹居家之用。典型案例3客户定位摩尔城，紧邻本项目，产品为80160平的两房至五房，客户源对本项目非常具有参考意义客户调查：职业：以私营企业主为主要客户群，部分香港人士，职位较高的公务员居住区域：50%XX本地，25%由XX迁到香港的本

33、地人，25%关内客户（XX、福田为主，南山比较少）投资关注点：地铁、地段、城市综合体、高品质精装置业目的：自住占50%，投资者占20%，投资兼自住占到30%客户定位3客户定位综合XX区域特性、以及轨道交通带来的挤出性人群效应，综合考虑，判定本项目客户群为以下第一圈层：XX本地投资客户（如坪山、坪地、坑梓、大工业区等地的工厂企业主；中高级公务员；港客第二圈层：福田、XX、南山的投资客与投资兼自住客户（企业中高层管理人员、高级技术工人、高级白领。第三圈层（偶得客户）：深圳其他区域投资兼自住、投资客户。产品定位形象定位客户定位初步占位研判市场看点与项目分析基本物业建议思维导图价值梳理1形象定位通过价

34、值梳理进行最恰当的形象定位资源位于XX中心城与XX镇的交汇处，享受最优质的城市资源配套（市政、交通、教育、商业公共设施等）交通地铁3号线枢纽区域，具备良好的前瞻价值支撑，未来升值潜力巨大利好大运会的召开将会大大提升区域板块的兴奋点，片区物业价值与投资价值巨大产品酒店式公寓不仅填补了片区市场的空白通过价值梳理，我们能够感受到的是引领性的资源丰厚的高规划的投资潜力巨大的案名：XX国际1号XX：打出开发商品牌1号：代表一种区域产品的领导型，第一的意思国际：拔高项目形象，以国际公寓来定义整个项目档次现在开始，在XX国际1号，您也可以拥有属于自己的酒店式公寓， 有朋自远方来随即便可享受来自酒店般的悉心呵

35、护，轻松感受双面佳人的别样风华。稍微对生活有点要求的人都知道，应该有个属于自己的私享空间，或办公，或出租，或投资放心物管，天天都住星级酒店 产品定位形象定位客户定位初步占位研判市场看点与项目分析基本物业建议思维导图客户为本，到底什么能吸引目标客户的 ？竞争差异性contend产品价值product消费者需求customer核心价值目标客户群需求共性独立自我，追求个性品位追求高端的生活品质，需求尊贵、舒适、便利的生活氛围走在时代的最前端，表达着对自由、开放、交流及有品位有内涵生活的向往到底什么最能打动客户？产品品质项目配套品质周边配套规模景观彰显身份酒店式公寓XXX中心XXXX金中环一号雅兰酒店

36、XXXX丹枫白露XX07-09年深圳酒店式公寓项目分布图酒店式公寓分布主要以XX为主，关外绝少有酒店式公寓项目推出市场。背景与定位 XXXX位于深圳XX区深南东路与和平路交汇处，地处蔡屋围金融中心区、东门商业区、国贸商业区三大商圈的中心。迅畅的交通条件完美的生活配套现代的建筑设计绝版的复式户型顶级的硬件装修五星酒店级的物业管理案例分析1XXXX产品亮点与配套户型亮点：号称“全复式总统宫寓” 、复式空间缔造的稀缺性4.6米客房净空高，宫殿般的豪华享受设计方正朗阔，配合室内低台超大凸窗，一眼揽尽深港繁华赠送二层整层面积、赠送储物间、赠送超大凸窗，让业主真正感受到物业的超值户型复式1房或2房面积30

37、.9564.97 楼层两栋23层B栋建面19943.34C栋建面14601.47总户数718户案例分析1产品分析XXX中心位于福田区南园路与上步南路交叉口的东北角，为酒店式公寓，设有五星级会所，并配有高端的智能化配套设施。还将引进国际知名酒店式管理顾问公司进行统一管理。定位：英国王室风格的“白金汉宫”推广主题：深南王朝国际名流会馆案例分析1XXX中心户型亮点：“B&B的精贵空间” 、“城市精品 私人酒店” “BB” 含义:“BNESBMW”：寓意项目有着奔驰和宝马级的品质和品位“BabyBee”：婴儿、蜜蜂都很小，这点与项目产品的精贵空间的定位很相似 “BedBreakfast”：XXX中心赋

38、予了产品基本的生活设施和用途，空间虽小，五脏俱全，床和早餐正是人们一天最重要的东西户型单房、1房和2房面积1968楼层两栋29层总建面84643总户数1500户案例分析1产品与配套XXXX位于XX区XX路黄金地段，XXX广场东侧，有XX工业集团投资。由于地处繁华，以及周边市场传统用家需求，该项目以小户型出击，并包装以“六星级国际服务公寓”推售。案例分析1XXXX户型配比及亮点 户内厅、房、厨、卫、阳台功能齐全、空间适用； 1房1厅带双阳台、单方带1阳台，是市场上少有产品，受到客户欢迎。1房1厅单身公寓户型面积配比单身公寓28-32 20%1房1厅40-4560%2房2厅5520%楼层34层总建

39、面7.9万总户数718户案例分析1XXXX产品分析 根据我司调研统计，房型面 积户数比单房26-3725%一房33-5155%二房54-7620%从图表可以看出，目前酒店式公寓的户型，以一房为市场主导，其次是单房、两房。面积分别为：单房：27-32平米一房：38-45平米两房：54-69平米案例总结1深圳现有酒店式公寓户型有单房、一房一厅、两房一厅、两房两厅等多种户型；户型面积范围在26-80平米之间。产品定位 参考市场未来供应产品面积段及在售热销户型，并结合目标客户群体的特征，我们建议产品面积段为：40-55、70-85XX建议： 以90平米的小户型为主，满足本项目的属性，以及客户的投资及自

40、住需求。产品类型面积段比例单房40-5035%一房50-6555%二房65-8510%合计100%XX建议：说明:一房及单房共占90%，主力目标客群为第一和第二圈层的客户；二房共占10%，主力目标客群为游离圈层的客户；产品定位产品定位形象定位客户定位初步占位研判市场看点与项目分析基本物业建议思维导图硬件方面五星级酒店式大堂拎包入住精装修智能化安防系统软件方面酒店式服务知名物管泛会所功能纯酒店式的功能与装修风格硬 件 方 面突出空间典雅舒适时尚的感受双层挑高设计功能区：大堂前台（小时前台服务）大堂休息等候区（沙发、文件架）高档水晶吊灯、植物大堂客户感知的第一场所,设计上要体现五星级酒店的豪华,

41、可以体现项目在区域内的形象，更能突出优质的服务，更好的彰显居住者的身份和尊贵感.入户大堂 1大堂采用高档花岗岩或大理石墙面、地面，配以艺术作品等挂件，增添环境的艺术文化气氛，天花用石膏吊顶及高雅水晶灯饰，另备盆景、植物等作为大堂的陈设；设独立信报箱。精装修 2公共部分外墙：优质外墙条砖，局部采用进口优质涂料和石材等；首层住户大堂及标准层电梯间：精装修天花：石膏吊顶墙面：高级面砖，或高级面砖配装饰线条地面：优质花岗岩、大理石或抛光砖墙面：抛光砖、大理石或花岗岩，大理石或花岗岩配装饰线条消防楼梯：乳胶漆内墙和天花，优质地砖贴面，设防火门电梯：知名品牌电梯（otis、三菱）安全系统：门进系统（HON

42、NEYWELL)、摄像头（LG)等精装修 2室内部分地面：地砖 / 地板，厅、房可在用料上有所区别，也可保持一致墙面：涂料 / 墙纸天花：涂料 / 吊顶一些采光较差户型的厨房、厅、房之间可考虑设玻璃隔墙，以保证采光厅、房厨房地面：地砖墙面：磁砖 / 涂料天花：吊顶厨具（全套）：厨柜、洗菜盆、煤气灶、抽油烟机等 注：以上为独立厨房装修标准，如为开敞式厨房，则 除全套厨具外，可保持与其所在厅的装修材料相同。精装修 2室内部分地面：地砖墙面：磁砖 / 石材饰面 / 涂料天花：吊顶洁具（全套）：洗脸盆、坐厕、淋浴盒、 花洒、毛巾架、肥皂托盘等洗手间请在设计中考虑一些人性化的小配饰；在卧室内设计固定衣柜

43、，用以提高项目装修档次；在客厅内设液晶电视，作为提升项目档次与促销的手段。其他附加建议外立面3星级酒店的气质同时，应更多的倾向公建色彩，造型现代而时尚；材质上玻璃幕墙更利于酒店高端形象的表现。本和表现外立面现代感 最为理想的结合主式。外立面现代时尚品质感突出，公建色彩浓重。电梯等候区4电梯等候区门面的象征，要突出品质感尊贵感电梯厅人流集中，也是体现酒店公寓品质的重要区域。在灯光设计与装修调性上与大堂风格统一 如暖色大理石地面，铝塑装饰立体墙面配时尚壁饰 ，明亮温暖的灯光效果会减弱等待者的焦急情绪电梯门可选择时尚的镜面钢材配打磨雕花装饰，采用高档花岗岩或大理石地面、墙面。公共通道5公共通道现代时尚品质感突出，公建色彩浓重。公共走廊的地饰和灯饰需合理搭配，避免过暗或过亮，墙面为壁纸，配嵌入式装饰画或小型雕像，题材可选择艺术油画等地面铺设地毯各户户门选用高档实木材质，色调与环境相谐调。门窗6门窗品牌造就品质户门 ：国际品牌的四防门，密码门锁，如“恩源”或“霍