石家庄市某开发地块分析报告

1、*地分析报告前期部一、土地情况位于和平路以北、翟营大街以西，土地面积约130491.348平方米(195.737亩)，沿和平路长为292米，沿翟营大街为436米，规划用途住宅用地，土地局负责将现场地上附着物进行拆除，但目前地下遗留管网由中标单位自行进行处置。根据拍卖文件中规定，容积率不高于2.6，绿地率不低于35%，建筑密度不高于30%，需预留用地面积不小于10000平方米的小学（24班）、用地面积2000平方米的幼儿园(6班)及用地面积2000平方米的农贸市场。项目位置示意图 石 钢 铁 路 翟 内 营 配 大 厂 街 和 平 东 路 北二、出让方式采取公开拍卖方式出让，起拍价为23500万

2、元，每次报价增幅为50万元的整倍数。不足三人参予拍卖时，直接转为挂牌出让，起始价同起拍价。三、规划设计指标总用地面积: 130491.348平方米(195.737亩)总建筑面积：339277平方米其中：住宅面积：314093平方米物业公建：3000平方米商业面积：11184平方米教育用房：9000平方米（包括小学7000平方米、幼儿园2000平方米）农贸市场：2000平方米(农贸市场土地投资计入住宅成本，面积计入容积率，不计投资和收益)四、周边环境分析地块东侧为和平世家小区及部分商业用房；南侧隔和平路与南翟营村里正在建设的商业用房（三层框架）相对；西侧为部分未搬迁的内配工厂（根据了解，西侧厂房

3、土地局计划于明年进行统征，并计划以带规划拍卖的形式公开出让土地使用权），再向西为装饰材料市场；北部为南翟营村传统居住区。公共交通：目前只有4路公交车通过。交通：南侧为主干道和平路，目前正在修建自行车道和人行道，交通将会得到较大改善。东侧翟营大街道路状况较好。西侧不足一公里是主干道建华大街，交通便利。其他配套设施：距离市文化中心博物馆区域及有石市CBD之称的广安大街不足3公里。距离北国商业中心区约4公里，距离建华商业区约1.5公里。向西侧1公里是石家庄最大的和平路建材、装饰材料专业市场。附近无大型公园，距离民心河不足1公里，距离长安公园约3.5公里。污染因素：地块东侧约1.5公里是石家庄市钢铁厂

4、及焦化厂，正西方向约1公里是大型制药企业华药厂区。地块南方350米左右是煤矿机械厂。这些企业短期内无搬迁可能，空气污染较严重，必然对此项目造成不利影响。地块北临一条焦化厂及钢厂自用的专线铁路，虽然过车不是很频繁，但仍有一定程度的噪音污染，对项目造成不利影响。五、周边住宅小区情况周边除部分厂矿宿舍外，时间较长，规模较大的小区不多，随着周边厂矿的逐步搬迁，环境逐步改善，现有部分新建小区，如：和平世家、依水苑、雅铭苑等。另光华路附近有快乐家、幸福时光等低价位小区，住宅价格约1800-2600元，底商价格约5000-7000元，住宅比石家庄市同类地区价格低约300-500元，有上涨趋势。六、项目市场定

5、位由于地处传统工业区，且有华药、钢厂等多个大型厂矿存在，其职工无疑成为一个大的住宅消费群体，消费能力属于中低档。广安大街CBD中心、装饰建材市场是又一大型消费群体，可以分两个层次，一是普通从业者，消费能力中低档，二是私营企业主、公司老板、高级工程技术、管理人员，消费能力较高，属于中高档。本项目从环境分析，适合做中低档住宅，满足普通工人、一般管理人员、公司一般职员对二次置业和首次置业的需求。风险较小。但从成本角度考虑，本项目作为拍卖土地，无疑土地价格将偏高，增加了总成本，在规划不变的情况下，适合做中高档住宅。但面临着如下不利因素：1、大气污染，即周边污染环境影响人们对住宅价格的判断。2、市政规划

6、，东南方向是发展主方向，而项目处于东北方向，心理因素也会对住宅价值判断带来不利影响。做中高档住宅风险偏大。目前的房地产市场宏观调控没有放松的趋势，抑制了部分消费和投资需求，房屋价格上涨趋势渐缓。石家庄市今年上涨幅度不超过10%，未来两年如果按此趋势发展，上涨幅度不超过20%，约300-600元。七、项目经济价值分析以起拍价为起点，按一定增价估算成本（见表1）以当前市场价格为基础，从3300元起，每150元/平方米为一个增价幅度，计算销售及利润状况（见表2、3）表1 成本列表土地总成本（万元）土地单价(万元/亩）土地成本（元/平米）建安费(元）总成本（万元）单平米成本23500.00 120.0

7、8 6921400.00 87599.37 2684.00 25500.00 130.30 7511400.00 89696.51 2749.00 26500.00 135.41 7811400.00 90751.94 2781.00 27500.00 140.52 8111400.00 91793.66 2813.00 28500.00 145.63 8401500.00 96277.78 2950.00 29500.00 150.74 8701500.00 97333.20 2983.00 30000.00 153.30 8841500.00 97854.07 2999.00 30500.

8、00 155.85 8991500.00 98374.00 3015.00 31000.00 158.41 9131500.00 98859.78 3031.00 31500.00 160.96 9281500.00 99430.35 3047.00 32000.00 163.52 9431500.00 99951.21 3063.00 表2 收入表租赁销售合计销售单价1销售额1销售单价2销售额2高层住宅3150933150933900122886270036001134334800底商1118411184700078288000700078288000物业公建30000教育80000合计03

9、2627733727713071507001212622800租赁销售合计销售单价3销售额3高层住宅31509331509337501181598750底商1118411184700078288000物业公建30000教育80000合计03262773372771259886750表3(利润列表)地价(万元）住宅销售价格（元/）销售额(万元)税前利润(万元)利润率255003300111809.4914817.41 13.3% 255003450116535.8919235.45 16.5% 255003600121262.2823653.40 19.5% 275003300111809.49

10、12706.56 11.4% 275003450116535.8917124.55 14.7% 275003600121262.2821542.55 17.8% 285003450116535.8912654.13 10.9% 285003600121262.2817072.13 14.1% 285003750125988.6821490.13 17.1% 295003450116535.8911598.71 10.0% 295003600121262.2816016.71 13.2% 295003750125988.6820434.70 16.2% 300003600121262.28154

11、95.85 12.8% 300003750125988.6819913.85 15.8% 300003900130715.0724331.84 18.6% 投资估算表项目单价（元/平方米）数量(万)系数数额（万元）备注前期准备费可行性研究2.00 市场价格初设、施工图设计1833.7277 607.10 市场价格合计609.10 拆迁、补偿费拆迁费合计0.00 配套税费土地总价2452130491.3480 31996.48 163.4748 契税4%1279.86 配套费73.733.7277 2485.73 正常价格73.7元/平方米人防费8033.7277 2698.22 合计38460

12、.29 工程费用临时水、电、路50066.5500 0.20%100.13 临时围墙1400.1400 19.60 140元/延米*400延米清理地下管道30.00 合计149.73 地勘费1.513.0491 19.57 1.5元/平方米建安费用高层150031.5093 47263.95 底商15001.1184 1677.60 教育用房12000.8000 960.00 物业公建5500.3000 165.00 合计33.7277 50066.55 小区内配套电力、配电室3533.7277 1180.47 道路1533.7277 505.92 热力施工、交换站2533.7277 843.

13、19 给排水污水雨水网2533.7277 843.19 绿化1233.7277 404.73 智能化管理5000.2818 140.90 按110平米/户计，合计2818户煤气集资、施工费32000.2818 901.76 合计4820.16 开工手续费监理费733.7277 236.09 市场价格7元/平米，国标:建安费的1%质监费50066.5500 0.075%37.55 招标代理费50066.5500 0.05%25.03 印花税50066.5500 0.14%70.09 图审费607.0986 14.00%84.99 以设计费为基础防雷费0.733.7277 23.61 工程担保50066.5500 1.00%500.67 物业启动费50066.5500 0.20%100.13 环境测评费50066.5500 0.40%200.27 合计1278.44 其他费用财务费用30000.0000 2592.00 利率：5.76%，使用1.5年管理费2%50066.5500 1001.33 不可预见费1%95403.8412 954.04 合计4547.37 总计99951.21 平均单位成本0.3063 损益表两年来石家庄市土地拍卖情况分析（2005）001号地，挂牌出让，面积55亩，198万元/亩，总价10900万元。位置原动物园（2005）00