2016年怀来区域经营计划报告1128w

1、怀来区域2016年经营计划2015年11月目录愿景定位三年规划2016年区域目标及策略四. 2016年工作计划附件1：2016年财务报表（三张表）附件2：三年开发策略 发展愿景全 球 生 态 科 技 新 城 典 范城市定位4中国纳帕谷 航天科技城房子图12发展目标：京津冀生态科技示范区愿景：全球生态科技新城典范 定位：中国纳帕谷 航天科技城3核心策略：城市造核见形象、提规模 航天落地多集群、促经济4.1城市造核，提升经营规模，展示生态样板4.2龙头带动，产业集聚4.3推动民生，人口导入1. 酒店为龙头，一点一带。 加速推进酒店及附属公寓区建设，联通中央公园形成 核心区的核心； 以酒店为中心，沿

2、葡萄大道布局核心区其他公建模块。2. 聚焦核心区产能释放。 盘活资源，聚焦核心区形成规模发展局面； 建立核心区和二总部的带状联通关系，实现二总部多 种经营借势发展。3. 生态体系规划及样板。 修订规划并植入生态体系，以核心区周边及联通二总部 带状空间打造示范段。1. 航天新城现形象。 强力推进康拓红外及东 方红民品项目落地； 东花园高速口及东镇路 提升改造，规划展馆改 造，形成航天科技城门 户形象； 拓展航天民用化，形成 产业集聚。2. 衍生孵化多集群。 航天新材料产业集群； 电子信息产业集群。1.城乡统筹，新型农业合作。 大南辛堡、五里铺葡萄 景观种植管理示范区； 京西草原政企联合经营 试验

3、区。2. 美丽乡村：太师庄村 美丽乡村样板工程打造。目录愿景定位三年规划2016年区域目标及策略四. 2016年工作计划附件1：2016年财务报表（三张表）附件2：三年开发策略三年整体规划2017年2016年1232018年京津冀生态科技示范区提升规模继续“造核”，落地航天财务目标：实现规模翻倍，累计净现金流2018年4.8亿产业新城目标：京津冀生态科技示范区核心呈现，配套完善航天特色，三大集群签约：40.1亿元回款：36.1亿元EVA：13.2亿元产业服务收入：8.2亿元净现金流：0.1亿元累计净现金流：-13.1亿签约：90.0亿元回款：75.0亿元EVA：29.8亿元产业服务收入：25.

4、8亿元净现金流：15.9亿元累计净现金流：4.8亿财务目标产业新城目标签约：64.0亿元回款：54.0亿元EVA：21.5亿元产业服务收入：18.4亿元净现金流：2.1亿元累计净现金流：-11.0亿产业集群个数：2个新增产业园：8个大项目招商：1个指标取得：1100亩产业供地：600亩开发供地：1059亩产业集群个数：1个新增产业园：5个大项目招商：1个指标取得：1200亩产业供地：800亩开发供地：1105亩产业集群个数：1个新增产业园：5个大项目招商：1个指标取得：1200亩产业供地：800亩开发供地：1040亩三年财务规划回款复合增长率44%，签约复合增长率50%，EVA复合增长率50%

5、，产业服务收入复合增长率40%，净利润复合增长率50%。序号指标单位201620172018复合增长1回款（亿） 36.1 54.0 75.0 44%2签约（亿） 40.1 64.0 90.0 50%3净现金流 （亿）0.1 2.1 15.9 -4EVA（亿） 15.221.529.840%5产业服务收入（亿） 13.218.425.840%6净利润（亿） 5.38.212.050%目录愿景定位三年规划2016年区域目标及策略四. 2016年工作计划附件1：2016年财务报表（三张表）附件2：三年开发策略航天产业集群落地，航天门户形象呈现城市核心布局完成，城市配套格局初显1、2016年区域发展

6、目标2、2016年经营目标类别指标要求上报差异说明财务类回款额/签约额（不含安置房）增长率不低于25%（36亿）/增长率不低于30%（40亿）36亿/40亿-考核类指标EVA不低于14亿15.21.2产业服务收入（管理口径）增长率不低于56%（13亿）13.10.1净利润（核算口径）不低于6.0亿5.3-0.7净利润率 20%22%2%管控类指标净现金流不低于2亿0.1-1.9经营性资产EBITDA收益率0%滞重资产比例13%应收账款不高于3亿5.52.5产业新城类产业集群个数2个2-考核类指标新增产业园个数8个8-大项目招商个数11-土地供应（开发用地/产业供地）增长率不低于30%（1128

7、亩）/-不低于600亩1060/600-城市发展评价85分以上85分-指标投资纪律要求经营成果差异说明现金流转正周期16年当年现金流转正18年累计现金流为正16年当年现金流为0.1亿；18年累计净现金流4.8亿元16年区域现金流当年转正，18年区域累计现金流转正,符合投资纪律要求净利润转正周期16年起每年净利润为正净利润可以保证实现，满足投资纪律要求由于区域产业服务收入增长，区域净利润有大幅增长资金峰值8亿区域拟追加15年拍地及土地整理资金预算10亿元,预计15年底将突破资金峰值，达到-13亿元15年区域将追加拍地及土地整理支出影响当年现金流,突破资金峰值;应收账款一年以上应收账款=016年应

8、收账款可以满足纪律要求16年由于政府结算收入增长迅速，但平台回款增长比例跟不上收入确认节奏，预计出现5亿元以上应收账款，但均在一年内，风险可控3、2016年投资纪律4、2016年经营目标达成策略财务规模策略聚焦核心区提供资源，依托核心区建设形成规模效益；方案、政府、销售三前置，调节奏保业绩；盘活二总部，形成多业态可售物业，补充业绩；谋划并购，业绩补充。效益效率策略推动政府一级财政结算中心建立，并推动流程顺畅，实现落地投快速确认；提升住宅价格，提高利润率；经营性支出统筹调剂，提高资金效率。产业策略推动航天五院各院所进度提升，重点抓康拓红外和东方红生物二个民品项目；依托航天谋划衍生产业集群。城市策

9、略统筹区域全部资源及力量，快速推动酒店项目建设；以核心区为中心，沿葡萄大道打造生态风情底板；东花园入口及展馆改造，提升门户形象促进产业发展；组织策略岗位胜任度评估及调整；严肃业绩！规模策略：供地节奏项目名称项目信息2016年计划回款（亿）重要节点项目用地（亩）容积率测算均价（元/平米）有效房源去化率（%）签约额回款率（%）回款合计预售证土地证结转房源7.0 80%5.6 90%5.0 签约未回款0.5 95%0.5 英国宫2.3期861.6 6400 13.0 8.3 90%7.46 90%6.7 16/8/17完成英国宫2.4期4016/8/1715/12/30英国宫2.2期261.8 56

10、00 4.5 2.5 90%2.28 80%1.8 16/11/1616/4/30英国宫3.1期2521.3 6500 19.7 12.8 70%8.95 70%6.3 16/11/1816/5/30英国宫4.1.1期1381.8 5600 14.9 8.3 36%3.00 31%0.9 16/12/716/6/30英国宫3.4期1501.3 6500 11.7 7.6 70%5.32 70%3.7 16/11/616/5/10新增合计692.0 63.7 39.5 27.0 19.5 合计46.5 70%32.6 77%25.0 新增房源占比80%回款占比69%怀来区域2016年房源供应节奏

11、分析图房源供应全部集中在下半年，其中新增房源占比80%，为调整未来1-2年房源供应节奏，2016年需加大住宅土地投资。规模策略：方案前置、审批前置、销售前置签约、回款签约 40亿元；回款 36亿元住宅目标：签约29亿元，回款25亿元 方案前置，缩短土地证到规证工期（30天） 开盘前置 突破取证进度要求 按揭保障：提前沟通，缩短银行放款周期（10天）产业新城目标：平台签约9.5亿，回款:9.5亿；产业签约1.0亿，回款1.0亿，其他签约0.58亿，回款0.58亿 招、拍、挂多措并举，确保按计划取证回款； 沟通政府，税金回款纳入政府年度财政预算，确保税金回款； 强化通信港招商，推进五院一期项目签约

12、落地；区域回款占比序号类别单位2016年合计1季度2季度3季度4季度 回款 亿元 36.07 2.12 7.70 5.45 20.80 %6%21%15%58%一平台 亿元 9.49 0.50 4.44 1.34 3.20 二产业发展 亿元 1.00 0.08 0.32 0.46 0.14 三地产开发 亿元 25.00 1.40 2.80 3.50 17.30 四物业业务 亿元 0.58 0.14 0.13 0.15 0.16 签约 亿元 40.08 3.02 8.10 11.11 17.84 %8%20%28%45%一平台 亿元 9.49 0.50 4.44 1.34 3.20 二产业发展

13、亿元 1.00 0.08 0.32 0.46 0.14 三地产开发 亿元 29.00 2.30 3.20 9.16 14.34 四物业业务 亿元 0.58 0.14 0.13 0.15 0.16 规模策略：并购拓展指标取得1100亩策略二：积极推进常规渠道正常获取，长期谋划解决域内耕地省分争取（400亩）重点项目申报（150亩）通过谋划经济农业，逐步解决域内耕地策略一：全域搜寻可用资源，加速收购，置换使用怀来县全县范围内寻找砖瓦窑资源，快速收购，同步整理，结合开发策略，选址置换；启动已收购砖瓦窑项目地块收储，形成建设用地；指标取得计划2016年指标取得落位示意图指标类别1季度2季度3季度4季度

14、住宅（亩）76109450132工业（亩）120080150合计（亩）196109530282规模策略：卡点突破策略二：规划先行、保障供地、快速取证，东花园2016年供应房源52万平米，沙城区域增加项目2016年开盘规划先行：方案提前启动，每期项目方案在土地证完成沟通保证进场：引入第三方，解决征地和拆迁问题卡点供地保障：2.2期、3.1期、4.1.1期专项调度专项管理，确保按计划供地快速取证：严控工程节点，突破形象进度，缩短取证周期策略一：提前谋划，招拍挂并举、推动政府，提高决策效率提前谋划：保障用地批复节点，招拍挂组卷工作前置，保证土地证节点招拍挂并举：严控周期，紧急项目启用拍卖流程优化流程

15、：沟通国土、住建、林业优化招拍挂流程，提高决策效率有效房源开发供地有效房源52万平米，开发供地1059亩 项目占地（亩）房源（万平米）货值（亿元）土地证预售证英国宫2.3期868.8 6.19完成16/8/17英国宫2.4期404.1 2.8715/12/3016/8/17英国宫2.2期264.5 3.1716/4/3016/11/16英国宫3.1期25219.7 13.7716/5/3016/11/18英国宫4.1.1期13814.9 10.4216/6/1016/12/12沙城高铁新城1期合计5425236.42房源供应计划效益效率策略：投资总览类别科目2016年2017年2018年合计金

16、额%金额%金额%金额经营性支出(万元)住宅建设6000017%12000023%17000029%350000城发运营300%78442%69001%14774税金3608210%5399210%7505013%165124其他211526%278965%314085%80455合计11726433%20973240%28335748%610353投资性支出(万元)土地类住宅12812236%13220025%14876025%409082城市235487%5007010%278005%101418产业3617510%363607%391627%111697战略109393%158173%24

17、4244%51179小计19878355%23444745%24014641%673375建设类3768710%6816613%5941810%165271其他63352%67761%89042%22015合计24280667%30938860%30846852%860662总计360069100%519121100%591825100-2018年域总计划投资147.1亿元，2016年计划完成投资36亿元，其中土地类投资19.87亿元，占当年总投资的55%。效益效率策略：做大产业服务收入，调整区域EVA结构产业服务收入EVA目标产业服务收入13亿元， EVA15.2亿

18、元，净利润5.3亿元策略一（产业）：通过保证项目开工，促进项目复工和推进完工项目投产完成产业落地投17亿元 新签项目保开工：推进中卫通、东方红等重点项目开工建设（4.5亿元） 在建项目促复工：督促8家在建项目在二季度全部复工建设（4亿元） 完工项目推投产：2016年增加投产企业8家（8.5亿元）策略二（公建）：通过保证重点公建项目建设进度和投资进度完成公建落地投1.2亿元保证酒店综合体项目按计划复工，按计划完成全年投资（1.1亿元）推进中央公园二期、航天文化公园等公建项目开工建设（0.1亿元）类别2016年1季度2季度3季度4季度产业（亿元）12.61.32.53.85.0公建（亿元）0.50

19、.10.10.20.2产业服务收入完成计划区域EVA构成(管理口径）产业服务收入分类占比策略三：优化结算流程，扩大结算范围，梳理历史投资，启动基建项目结算业务平台地产产发城发物业2016年（亿元）13.82.0-0.6-0.00.1区域EVA构成策略四：住宅提高售价，加速地产回款，增大地产业务EVA占比净利润构成业务平台地产产发商发物业2016年（亿元）5.5-0.20-0.10.1城市策略：提速造核，建设城市门户，完善城市配套，打造生态底板，提升区域价值策略二：整体规划区域农业，启动生态农业2期建设，持续打造区域生态底板策略一：加快核心区项目建设，重点推进酒店综合体建设，谋划教育医疗配套项目

20、，启动东花园门户建设项目16年目标责任人酒店综合体主体完工陈军生态农庄完成2期种植张旭幸福学校完成立项陈军幸福广场完成立项姚远社区医院完成方案陈军城市门户建设开工建设姚远酒店综合体：16年3月底按计划复工，年底主体完工；临街商业：16年完成方案及项目立项；教育配套：通过航天五院、海淀区教委引入中小学教育合作单位。城市门户：改造东镇公路，建设航天文化公园生态农业2期：16年3月底按计划复工，年底主体完工；临街商业：16年完成方案及项目立项；教育配套：通过航天五院、海淀区教委引入中小学教育合作单位。城市门户：改造东镇公路，建设航天文化公园城市策略：以酒店及公园为核心，沿葡萄大道布局，分梯次打造城市

21、核心区城市策略：城市造核，加速重点项目建设Clubmed酒店序号业务事项开始时间计划完成时间2016年度责任人一季度二季度三季度四季度1主体结构工程2016/3/152016/8/30基础工程基础工程、地下结构、地上工程施工至一层地上工程施工至六层（封顶）陈军2样板间工程2016/5/202016/8/15基层施工 软装、硬装、布草、调试陈军3外装工程2016/8/152017/4/15基层施工面层施工、窗户安装、完成封闭陈军4内装工程2016/10/12017/8/30基层施工陈军5机电安装工程2016/9/152017/8/15机电主干线安装、设备订货机电主干线安装、部分设备安装陈军6小市

22、政工程2016/9/152016/11/15小市政管线安装小市政管线安装陈军7景观工程2016/10/12017/6/30土方整理陈军2015年8月完成立项总投资3.8亿2016年3月基础工程建设2016年投资1.0亿2016年12月主体结构施工完成，外装封闭2017年8月室内精装完成，景观完成2017年10.1开业2017年投资2.1亿城市策略：二总部打造多元经营实验区城市风貌 田园化对标纳帕，保留现有村庄并结合地形重构田园风情。规划组团 村落化以小型酒店、艺术家村落、企业会所群落等为主题设想，构建风情及主题各异的村落状的组团。公共空间 城镇化依主路网构建形态自然的风情小镇相关功能，可融合创

23、意产业、民俗、餐饮、酒庄等多种业态组合。经营方式 多样化所有房产均可销售，产业客户可租赁，企业税收筹划基地城市策略：二总部打造多元经营实验区2016年改造一个展厅，展示6000亩风貌；打造一个示范区；引入（销售）二栋现房；启动一个村落（争取销售）；成立联营合作社，组建一支队伍；建一个采摘观光园；搞一场秋收活动；总结一套模式。2016现房消化2组团打造1个引进企业2落地投资1亿销售回款1亿元经营主题1个就业人数30人城市策略：东花园门户区形象改造规划展馆外围改造增大开放空间。以大地景观手法（线、面）营造怀来自然风貌气势，做立面的装饰处理；调整现展厅+办公功能，改造为城市展厅+航天主题展厅，促进产

24、业展示，招商引资及产业集聚。航天主题广场借助现有绿化空间，形成镇东路对景主题雕塑；局部改造高速下口景观空间；拓宽镇东路高速出口到产业区（800m）道路。产业策略：龙头见形象，招商显效益促五院民品、中卫通项目快速开工，树立产业形象；加快科技型高成长企业招商，做实区域经济效益；策略1策略2 做大电子信息产业：以信息通讯设备、新一代网络、车船电子等为导向，加快通信产业港、高端电子装备产业园等建设与招商，快速实现一批科技型高成长企业落地，形成区域经济新增长点； 积极培育科技成果转化：重点承接哈工大、中科院、北理工等重点大学院所的科技资源引入，打造科技创新与成果转化的交流、交易、转化、服务平台，构建区域

25、产业创新发展“内生”动力，形成创新高地。产业园2016年2017年2018年航天产业园东方红生物、康拓红外院本部、511所、501所、通信卫星事业部、物资部、航天生物508所、512所、514所卫星应用产业园中卫通503所宇航试验产业园502所、511所508所产业策略：2016年打造2个集群，完成8个产业园，累计完成20个产业园卫星研制产业集群：建设以卫星试验、地面站、卫星研制为主导的7大产业园；电子信息产业集群：建设以通信设备、高端电子设备、科技成果转化等为主导的13个产业园。23456171213打造2个产业集群卫星地面站产业园无人装备产业园航天材料产业园高端电子装备产业园航天产业园空间

26、电子产业园宇航试验产业园智能制造装备产业园通信产业园科技成果转化产业园水处理设备产业园大数据产业园大宗商品交易产业园可再生能源产业园节能环保产业园医疗器械产业园越野车运营服务产业园房车运营服务产业园3246789101151卫星研制产业集群电子信息产业集群新材料产业园文创出版产业园组织策略：完善区域组织，强化区域职能区域总资源管理部投资服务部产业发展部建设运营部财务部研发部综合管理部策略一：梳理和规划区域业务，完善和健全区域组织结构结合区域3-5年发展规划，规划区域组织，确定发展计划；结合业务规模，报批区域编制，补充现有职能和业务岗位空缺；策略二：评估现有干部管理能力，通过培养和优化调整，提升

27、区域整体管理水平从业务能力和管理能力评价区域现有干部，制定培养和发展计划；对标关键岗位基本要求，匹配区域发展需求；策略三：强化区域职能，实现区域统筹工作计划计划完成时间责任人空缺岗位招聘2016/3/30武斌干部能力评估2016/5/1武斌干部培养计划2016/1/29武斌标杆区域学习交流2016/3/11武斌组织策略：严格业绩管理，完善区域管理运行体系工作计划报告报表会议体系绩效、制度目标考核体系：目标分解，完善区域二级单位和部门目标考核体系；流程制度：梳理区域业务，优化区域业务流程，健全区域管理制度；会议体系：落地区域会议管理体系，提高会议管理效率；报告报表：根据指标权重，健全报告报表内容

28、，调整频率管理模块工作内容计划完成时间责任人目标考核体系区域目标分解1月15日李文尧二级单位业绩合同签定1月53日李文尧流程制度区域严格业绩考核专项制度1月53日李文尧流程和制度梳理3月18日李文尧完善制度，优化流程，编制手册5月20日李文尧会议体系会议体系落地1月11日李文尧报告报表调整分类报表频率，完善报表内容1月15日李文尧策略一：建立“完不成业绩下岗”的业绩文化，严格业绩考核策略二：建全和完善区域考核体系、流程制度、会议和报告报表管理体系民生保障：扩大民生改善范围，启动合作经营试点，建设美丽乡村依托二总部开发，以大南辛堡村及五里铺村为试点，践行新农村合作经营模式；启动董庄子、杨庄子两村

29、联建。3. 美丽乡村样板打造 践行河北省美丽乡村，参与改造“太师庄”村改造及京西草原包装，打造渔、牧、农、游京北美丽乡村样板。战略举措一：开辟第二战场，西进沙城谋发展启动沙城28km2整理，布局沙城高铁站，形成新的业绩增长极16年： 启动收并购，当年形成可售房源 启动调规工作，提前谋划规模指标17年： 策略性拆迁废旧厂房，地块连片开发，现金流自平衡18年： 形成新的业绩增长极，年度贡献规模回款 战略举措二：立足优质地块，打造高端住宅，丰富产品线燕山文化新城123燕山文化新城燕山文化新城提前卡位谋划河边约200亩可建设优质资源东花园核心区&山里800亩尽快补齐核心区约100亩指标，据此调整总规，

30、修改路由，确保最大化建设用地资源山里800亩：分步骤征地、拍地，策略性拆村（董庄子、杨庄子），统一规划山体高端产品，最大化公司收益谋划燕山文化新城河岸200亩，开发核心区100亩、上院800亩目录愿景定位三年规划2016年区域目标及策略四. 2016年工作计划附件1：2016年财务报表（三张表）附件2：三年开发策略工作计划16年税金回款纳入政府财政预算五院一期项目开工建设任务分解2016年1月2016年5月关键节点黄哲.佟海军责任人推进产业服务收放确认授权管委会无资资产纳入结算2016年1月2016年5月冯奎武佟海军缩短地产按揭银行放款周期强化港类招商，加速去化（50%以上）2016年1月2016年12月王宇新侯江博工作计划战略资源卡位征地引入第三方任务分解2016年12月2016年1月关键节点杜金刚.杜金刚责任人补充耕地指标购买完成已收砖瓦窑收储2016年3月2016年6月黄哲黄哲4.1期上半年取证县域内砖瓦窑收购（600亩）房源项目全部达到进场条件2016年6月2016年12月2016年6月黄哲黄哲杜金刚工作计划核心区规划调整产业园完成发包任务分解2015年12月2015年12月关键节点樊继亮佟海军责任人中卫通开工建设Clubmed正式协议签定2016年4月2016年5月佟海军陈军酒店复工三泉