综合体超市业态深度研究_268页

1、综合体超市业态深度研究2目录分类选址要素类别超市的特点影响布局因素在mall中的位置 与动线的关系与周围空间的关系与停车场的关系与店铺的关系与中庭的关系超市内部功能布局出入口、陈列区、服务区细节做法经营需求技术要求对比分类分类依据：店铺的经营规模、商品结构、经营方式分类：便利店、食品超市、仓储式商场、综合性超级市场便利店以满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。其特点是：1、选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地。2、营业面积在1oo平方米左右，营业面积利用率极高。3、营业时间一般在16小时以上，甚至24小时。4、商品结构：以速成食品、小包装商品、文具

2、杂志为主，有即时消费性、少容量、应急性等特点。5、目标顾客：居民徒步购物5分钟可到达， 8o顾客为有目的的购物。便利店在时间上、空间上及品项上都是对其它业态的一种弥补，随着人们生活水平的提高及生活节奏的加快，有较大的发展空间。食品超市(社区店）食品超市是采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。其特点是：1、选址在居民住宅区、交通要道、商业区。2、营业面积在5oo至1000平方米。3、商品结构：以购买频率高的商品为主。4、营业时间不低于16小时。5、以居民为消费对象，1o分钟左右可到达。非生鲜食品类商品是无法与大型公司进行价格竞争的。作为必需

3、商品的生鲜食品是商圈消费者基本生活的组成部分，生鲜食品成为该类店铺的主要商品。店家需以提高生鲜食品的鲜度、加工工艺等手段吸引家庭主妇光顾，并且积极参与或组织各类的社区活动，让消费者感到是去邻居家购物，而不是去店里购物。分类综合性超市综合性超级市场是以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态，其特点是：1、选址在住宅区、城乡结合部或商业密集区。2、营业面积在2500平方米以上。3、商品结构：生鲜食品、衣食用品齐全。重点在商品的深度（指同一商品的规格、等级、品种的多少）。4、目标顾客：满足消费者中比率最大的中等收入阶层的消费需求。5、设施装饰较仓储式商店好。综合性超级市场比仓储式商场

4、更能提供一种良好舒适的购物环境，及多品种商品选择机会的业态。分类仓储式商场仓储式商场是以经营生活资料为主的，储销一体，低价销售，提供有限服务的销售业态（其中有的采取会员制，只为会员提供服务）。其特点为：1、选址在城乡结合部，但交通便利性强，并有大型停车场。2、营业面积大，一般为1oooo平方米以上。3、库架合一，装饰简单，节约成本。4、商品结构：主要以食品（有一部分生鲜食品）、家用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品为主。重点在商品的广度要宽（指商品的种类要多）。5、目标顾客：以中小零售商、餐饮业、集团购买和有交通工具的消费者为主。此种店铺大都实行大量销售和大批订货等方式，从而实现

5、廉价销售。选址要素选址要素位置要求描述：交通方便（私家车、公交车、地铁、轻轨）,人口密度相对集中,两条马路交叉口，其一为主干道；具备相当面积的停车场，至少要求600个以上的停车位，非机动车2000平米以上，免费提供家乐福公司及顾客使用。1. 开在十字路口2. 35公里商圈半径。这是家乐福在西方选址的标准。在中国一般标准是公共汽车8公里车程，不超过20分钟的心理承受力。3. 外聘公司进行市场调研。一般需要分别选两家公司进行销售额测算，两家公司是集团之外的独立公司。4. 灵活适应当地特点。家乐福店可开在地下室，也可开在四五层，但最佳为地面一、二层或地下一层和地上一层。家乐福一般占两层空间，不开三层

6、。这比沃尔玛、麦德龙灵活。建筑物要求：建筑占地面积15000平米以上最多不超过两层.总建筑面积2万-4万转租租户由家乐福负责管理建筑物长宽比例：10：7或10：6超市的特点超市的特点聚集人气，提高商铺基础租金收益；商铺的出售或出租的金额高低取决于门店前的人流量多少。单位时间人流量多少？ 高峰人流量在何时？ 什么样的人群会经过？承租时间长（10-15年），不会轻易撤出；对净高要求高（不低于4.5m）；超市经营需要。面积大，能够使用大进深空间；超市经营特点。承租能力差，对租金较敏感；与百货商店不同，超市利润率低，对租金、人工、运输等任何成本都敏感。超市内大空间对结构、暖通、消防等设备对空间需求大。

7、在Mall中的位置及与动线的关系影响超市在mall中位置的几个因素在Mall中的位置及与动线的关系决定了超市在哪一层地段、周边商业环境业态组合（单主力店、多主力店）定位（一般超市、精品超市、运动、家居、建材）决定了超市在平面中的位置场地形状（长条形、厚重形）动线形式（哑铃型、回形、T字形）人流的方向（地铁、车库）在Mall中的位置及与动线的关系商铺价值主要取决于店铺所处位置的人气。好地段的Mall人气旺，首层价值高。此种类型的Mall中如有超市，一般位于地下。非常好地段的Mall甚至通过下沉、架空的方式将地下一层也当首层来做，充分发掘人气旺的优势。此时超市的卸货区位于地面或者地下，需要根据沿街

8、面的好坏来确定。决定了超市在哪一层地段、周边商业环境业态组合（单主力店、多主力店）定位（一般超市、精品超市）1F超市位于好地段的-1F1F超市位于好地段的-1F背街处在Mall中的位置及与动线的关系较差地段或者一般地段的Mall，需要主力店来拉动人流、提升人气，此时超市成为很好的主力店，可布置在首层，或者地上几层（一般两层）。这种情况进出超市的人流会大大提升经过店铺的价值。为了最大化这种提升作用，超市可以竖向跨越多层从而将周围空间留出来布置店铺。常见的较好的做法有两种，1.首层小部分给超市用作入口，吸引人流。大面积在二层。出口设在二层，这种做法的优点是，首层可以布置较多店铺，使首层价值最大化。

9、出口处结合中庭精心设计，可以将人流导入上层，从而提升Mall上部的价值。2.超市位于二三层，首层全部留给店铺。同时将屋面做成屋顶停车。这种情况人流从上下两个方向进入超市，人流可以贯通整个Mall，将主力店对人流的拉动价值发挥到最大。此种做法常见于以单主力店为主的小体量Mall，例如乐购、大润发1F超市位于1F拉动人流1F超市位于1F2F拉动人流1F超市位于2F3F拉动人流在Mall中的位置及与动线的关系人流永远是关键。首先看场地形状。长条形远离人气好的一端。大块场地人气差位置，用超市来消化大进深空间。然后结合动线及竖向交通的设计来考虑进出超市的人流如何组织，提升周围店铺价值，结合中庭向上引导。

10、决定了超市在平面中的位置动线形式（哑铃型、回形、T字形）人流的方向场地形状（长条形、厚重形）入口拉动人流提升内街的价值消化大进深空间拉动人流提升内街的价值在Mall中的位置及与动线的关系常见的位置一字动线的尽端哑铃动线的一端或端部一侧T型动线的交叉部位决定了超市在平面中的位置动线形式（哑铃型、回形、T字形）人流的方向场地形状（长条形、厚重形）一字动线的尽端一字动线的尽端哑铃动线的一侧哑铃动线的端部T型动线的交叉部在Mall中的位置及与动线的关系超市是招商招来的，有时候他会不愿意去你给的位置。超市会根据自己的需求提出各种要求：面积形状要求、层高要求、合同时间要求、停车位要求、卸货区的位置，超外(

11、出租)店铺的面积，对出入口位置的要求、店招要求、租金要求此时须综合考虑超市所提要求对Mall价值的影响，市场行情谁处于主动的位置，谈判永远是个磨合的过程。了解这些细节有助于让设计处于主动的位置，避免反复修改。招商因素也决定超市在平面中的位置在Mall中的位置及与动线的关系各行业商户承租水平及承租面积基本规律零售商铺化妆品、服装、珠宝、皮具、鞋、钟表、眼镜、通信大型主力店美食广场、百货公司、超市、大型中式酒楼、娱乐中心、电影院特色主力店电器、音像、美容中心、家居用品、运动用品、健身中心租金面积大小高低社区超市物业名称承租商户实用面积（平方米）租金（元/平方米/月）鸿洲购物中心1-2F沃尔玛6,0

12、0035-40中港城2-4F百佳18,00045-55东方雅苑1-4F万佳20,00045-50商业中心超市嘉里中心负1F沃尔玛3,00060-701太阳广场负1F百佳6,00065-75（包管理费）新大好百货1-3F新一佳12,00080-100(包管理费）租金内不含空调及管理费，其收取标准为32元/平方米（建筑面积计）在Mall中的位置及与动线的关系大型主力店租金水平及承租面积规律-大型超市（带动人气）楼层购物中心的负一层(以带动人气，将人流往高楼层引导)或承租社区商住楼的整个裙楼承租面积一般至少在5,000平方米以上,甚至万余平方米单位租金承租能力较低。地段好的店铺单位租金可达90元左右

13、,地段差的店铺单位租金在35元左右*注：- 签约年期一般为10-15年，从第三年起开始递增，幅度不超过5%； - 一般采取纯租金形式，较少采用抽成的形式。在Mall中的位置及与动线的关系大型主力店租金水平及承租面积规律-百货公司（体现项目档次和特色）外地百货物业名称承租商户实用面积（平方米）租金（元/平方米/月）上海巴黎春天负1-6F新世界百货15,000保底100-130抽成6%-8%上海梅陇镇1-6F伊势丹15,000保底145-165抽成7%-9%本地百货南山保利城裙楼1-3F友谊城百货7,60050-60日豪名苑裙楼1-6F岁宝百货10,00040-50东门迎宾商业大厦1-6F天虹商场

14、28,00050-70楼层一般贯通商场首层4、5层承租面积大型综合性百货(New World,Sogo)要求面积一般超过10,000平方米，精品百货(如“连卡佛”、“西武” 等)面积要求较灵活，一般在3,000平方米或以上单位租金大型综合性百货通常在60-140元之间，精品百货略高，主要视乎承租面积而定,可达200元在Mall中的位置及与动线的关系大型主力店租金水平及承租面积规律-中式酒楼中式酒楼物业名称承租商户实用面积（平方米）租金（元/平方米/月）中信广场5F逸和轩4,00065-70金威大厦裙楼2F迎海渔港2,00040-50深港豪苑裙楼3F食神3,00060-65鼎盛时代裙楼2F-3F

15、海港3,800120-130地王大厦4F金城太子2,08165-70圣廷苑东区2-3F凤凰楼4,00085-90(包管理费)楼层通常设置在商场最高楼层或设在商住楼的裙楼部分承租面积承租面积大，一般在3000平方米以上单位租金承受租金范围通常在50-70元*注:酒楼签约年期一般为9年(3+3+3);递增幅度通常不超过10%。在Mall中的位置及与动线的关系大型主力店租金水平及承租面积规律-娱乐中心、美食广场、电影院娱乐美食电影院物业名称承租商户实用面积（平方米）租金（元/平方米/月）太阳广场5FNAMCO1,200营业额抽成28%-32%太阳广场5F美食广场1,500业主提供硬件设备,商户按营业

16、额抽成20%-22%金世界友谊城百货负1F法拉利娱乐中心800150-160楼层购物中心最高层或贯通商场的较高楼层承租面积一般至少在1,000平方米以上单位租金娱乐中心和美食广场经营模式以营业额抽成为主;电影院行业在国内发展尚未成熟,发展商设立电影院主要是配合商场提供消费者多一种娱乐,经营模式以合资及自营为主在Mall中的位置及与动线的关系大型主力店特征总结承租面积大型超市百货公司承租水平大型中式酒楼娱乐、美食、电影院在Mall中的位置及与动线的关系百货公司：承租面积最大，承租水平最高，放在商场最佳位置；大型超市：承租面积大，承租水平低，放至地下既可满足面积需求，又可聚集人流，向上辐射；娱乐、

17、美食、电影院：承租能力最低，但能聚集人流，设置在商场高楼层，既能满足面积需求，又可将人流引导上来，同时提升周边商铺价值；大型中式酒楼：承租水平低，要求面积大，但可提供消费者休憩、餐饮场所，是购物中心必要因素，一般放至最高楼层。大型主力店特征总结在Mall中的位置及与动线的关系大型主力店特征总结-1F大型中式酒楼1F2F3F4F5F承租面积较大，通常在3000平方米以上；一般设置在商场顶层，提供休憩、餐饮场所；承受租金多在50-70元。娱乐、美食、电影院承租能力最低，通常为营业额抽成形式或自营形式，放至较高楼层；提供娱乐、休闲功能，能聚人气，将人引导至高楼层；承租面积相对较小，但至少在千余平方米

18、以上。百货公司占据最佳位置，体现项目档次和特色；承租面积最大，通常在万平方米以上，可贯穿于商场首层4、5F ；租金承受水平相对较低，大型综合性百货单位租金在60-140左右。放至底层以汇聚人流，使人流辐射至其它楼层承租面积大，通常在5000平方米以上，仅次于百货公司；租金承受水平较低，单位租金通常在35-90元。大型超市连锁超市租金：50-70元/M2深圳华润中心万象城：-1F设置超市在Mall中的位置及与动线的关系大型主力店案例深圳华润中心万象城：百货公司设置在1F-3F在Mall中的位置及与动线的关系大型主力店案例精品百货共2F。如：Rainbow、 Lane Crawford租金(1-2

19、F)：200-250元/M2综合性百货共3F如：Sogo、 Pacific 租金(1-3F)：100-150元/M2溜冰场深圳华润中心万象城：美食广场设置在4F在Mall中的位置及与动线的关系大型主力店案例美食广场 租金:50-80元/M2深圳华润中心万象城：大型中式酒楼设置在第5F在Mall中的位置及与动线的关系大型主力店案例大型中式酒楼(如逸和轩酒家、海港、金龙船、凤凰楼 等)租金:50-70元/M2在Mall中的位置及与动线的关系特色主力店租金水平及承租面积规律-电器连锁电器城物业名称承租商户实用面积（平方米）租金（元/平方米/月）光彩新天地永乐电器400060-70振华大厦1-4F顺电

20、4,00070-80南山海洋之心裙楼1-2F国美电器3,00045-55楼层该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，因此通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个裙楼承租面积一般在3,000平方米上单位租金地段好的店铺单位租金可达70元左右,地段差的店铺单位租金在50元左右在Mall中的位置及与动线的关系特色主力店租金水平及承租面积规律-大型家居家居物业名称承租商户实用面积（平方米）租金（元/平方米/月）振业大厦裙楼1-4F达芬奇4,00065-75楼层该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，因此通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个裙楼承租面积承租面积大，可达万余平方米单位租金承租水平较低，地段好的

21、店铺单位租金可达70元左右,地段差的店铺单位租金在40元左右在Mall中的位置及与动线的关系健身中心物业名称承租商户实用面积（平方米）租金（元/平方米/月）地王-1F中航1,100170-175(含管理费)和平广场2F金朝阳3,50040-45上海香港广场3-4FPhysical6,00085-90(含管理费)楼层该行业是商场的配套项目,设置楼层相对灵活,主要视店铺的外观、位置是否适合健身中心要求承租面积承租面积较大，至少在千余平方米以上单位租金承租水平较低，3000平方米以上大型店铺单位租金通常在90元以下,1000平方米左右店铺租金可达到170元左右特色主力店租金水平及承租面积规律-健身中

22、心在Mall中的位置及与动线的关系特色主力店租金水平及承租面积规律-体育用品专门店体育运动用品物业名称承租商户实用面积（平方米）租金（元/平方米/月）上海港汇广场地下1F名店运动城2,50080-100抽成6%-8%上海中信泰富广场4FMarathon sports200300-400楼层设置楼层要根据商场整体商户组合布局而定，即该行业需与所在商场楼层的其它业态组合相契合承租面积承租面积较为灵活,大的千余平方米,小的几百平方米单位租金租金承受水平与承租面积直接相关,单位租金范围从80-400元不等在Mall中的位置及与动线的关系特色主力店租金水平及承租面积规律-美容美发中心美容院及发廊物业名称

23、承租商户实用面积（平方米）租金（元/平方米/月）嘉汇百货3F完美550190-200地王3F完美223380-390和平茂业2F金宝典发廊20095-100高科利大厦2F玛莎纤体美容38048-52群星广场7F梦圆皇宫美容美体2,70065-75楼层该行业是商场、写字楼的配套项目，通常设置在二层或以上承租面积承租面积灵活，通常小到二百平方米，大到三千平方米均可单位租金承租水平相对较低，地段好的店铺单位租金可达360元左右,地段差的店铺单位租金在60元左右在Mall中的位置及与动线的关系特色主力店特征总结承租面积健身中心电器城承租水平体育用品、美容院大型家居用品（元/平方米/月）80-12090

24、6050在Mall中的位置及与动线的关系特色主力店特征总结-1F1F2F3F4F5F承租能力高、承租面积小的放至较低楼层，反之放至高楼层电器城大型家居用品店健身中心体育运动用品专门店、美容院总体承租能力较低，一般放在商场中层以上，如3F以上深圳华润中心万象城：体育用品专门店、美容院设置在第3F在Mall中的位置及与动线的关系特色主力店案例美容院或客户服务中心(如中国移动通信、中国联通等) 租金:150元/M2大型体育用品专卖店 (如Marathon Sports、 Royal Sporting House等) 租金:80-120元/M2深圳华润中心万象城：家电家居、健身中心设置在第4F电器连锁

25、 (如顺电等） 租金:65-80元/M2健身中心 (如Physical等） 租金:65-80元/M2在Mall中的位置及与动线的关系特色主力店案例在Mall中的位置及与动线的关系零售店铺承租特征总结元/8%32%27%5%各楼层递增（减）差幅元/各楼层递增（减）差幅63%20%26%58%同一商场不同楼层的平均租金以首层为原点，往上层和下层租金均递减深圳华润中心万象城：配合主力店档次和类型安排服务配套型商铺在-1F服务配套类行业：便利店、银行、药店、冲印店、个人护理、面包房、雪糕、糖果、书报亭等 租金：平均租金600元/M2，可按店铺位置上浮或下调10-20% 在Mall中的位置及与动线的关系

26、零售店铺案例深圳华润中心万象城：首层，面对高档消费群，以各类国际一、二线品牌连锁店为主，力求树立和提升项目档次形象 国际一线及二线品牌专卖店(服装珠宝钟表皮具化妆品鞋内衣精品等承受租金水平最高的行业。平均租金：700元/M2可按品牌知名度上浮或下调10% 在Mall中的位置及与动线的关系零售店铺案例深圳华润中心万象城：2F商户品牌档次稍逊于首层香港及东南亚知名品牌连锁店 (服装珠宝钟表皮具化妆品鞋内衣精品等) 平均租金：600元/M2可按品牌知名度上浮或下调10% -20%大型品牌旗舰店(如ARMANI服装、皮具、精品、家私等) 在Mall中的位置及与动线的关系零售店铺案例深圳华润中心万象城：

27、3F商户品牌档次稍逊于二层国内及香港知名品牌连锁店 (服装皮具鞋等)平均租金：400元/M2可按品牌知名度上浮或下调10% -20%在Mall中的位置及与动线的关系零售店铺案例深圳华润中心万象城： 4F配合娱乐中心、健身中心主力店特点，突出年轻消费者需求特色在Mall中的位置及与动线的关系零售店铺案例书店、礼品、琴行、音像 平均租金：300元/M2可按品牌知名度上浮或下调15% -25%深圳华润中心万象城：5F经营行业独立性高工艺品、家居摆设、布艺、床上用品、灯饰 平均租金：120元/M2可按品牌知名度上浮或下调10%在Mall中的位置及与动线的关系零售店铺案例在Mall中的位置及与动线的关系

28、特色餐饮店租金水平及承租面积规律-酒吧、西餐厅、咖啡厅、快餐厅等承租均价(元/平方米/月)地王商场中信广场无第5F65（逸和轩）70(金城太子,2081m2)180(豫园上海饭庄,530m2)230(意大利咖啡,33m2)/250（必胜客)100（Friday,866m2)450（星巴克,230m2)350（肯德基）/4F5F3F2F1F-1F深圳华润中心万象城：-1F靠近地铁站口设置大众化、便利性餐饮类型在Mall中的位置及与动线的关系特色餐饮案例餐饮（中西快餐厅）如KFC、面点王等租金：200-250元/M2提供休憩、服务场所深圳华润中心万象城：首层配合首层国际高档品牌定位，设置西式餐厅类

29、型西式餐厅(如哈根达斯、Grappas、Dan Ryans) 平均租金：200-300元/M2在Mall中的位置及与动线的关系特色餐饮案例深圳华润中心万象城： 2F集中体现档次的同时显示特色，设置特色餐饮连锁店特色餐饮品牌连锁店 2、西餐厅(如Delifrance)3、日本料理、东南亚、韩国菜 平均租金：150-250元/M2特色餐饮品牌连锁店 1、咖啡：Starbucks、 Illy、Pacific coffee 平均租金：300-400元/M2在Mall中的位置及与动线的关系特色餐饮案例深圳华润中心万象城：3F相对第1、2F，更突出特色化、个性化特色餐饮品牌连锁店2、各省美食：豫园 3、日

30、本料理、东南亚、韩国菜 平均租金：100-150元/M2特色餐饮品牌连锁店1、露天茶座 平均租金：100-150元/M2在Mall中的位置及与动线的关系特色餐饮案例深圳华润中心万象城：4F配合娱乐中心、健身中心主力店特点，突出年轻化、休闲化、随意性餐饮特色在Mall中的位置及与动线的关系特色餐饮案例餐饮品牌连锁店如仙踪林等平均租金：100-120元/M2深圳华润中心万象城： 5F特色酒楼特色美食如昭帕耶等 平均租金：50-70元/M2在Mall中的位置及与动线的关系特色餐饮案例在Mall中的位置及与动线的关系商户承租水平和承租规律的研究在招商实战的基础；业态规划除了要依据商户的特性和关联性外，

31、重点还要进行商户承租能力研究；商户有序排布帮助实现最大租金收益。关于租金水平与业态规划的结论地下二层一字动线尽端华润杭州钱江3000平方米优点：导入地铁人流提升地下商业价值地下层租金便宜层高易满足要求可达性好且不占用首层面积货运流线短，效率高靠近停车库导入人流便于消费者使用地下二层平面超市卸货区商业卸货区商业卸货区货运流线连通地铁在Mall中的位置及与动线的关系地下一层平面在Mall中的位置及与动线的关系一层平面在Mall中的位置及与动线的关系出租车下客地下一二层哑铃动线一端中山公园龙之梦14000平米优点：地下层租金便宜层高易满足要求吸引出租车站的人流可达性好且不占用首层面积没有将超市放在地

32、面层：Mall位于较好地段Mall面积不大，相对超市的人流拉动效应而言，地面层留给出租商铺收益更大。地铁在Mall中的位置及与动线的关系地下二层卸货区域地下一二层哑铃动线一端中山公园龙之梦14000平米优点：货运流线短在Mall中的位置及与动线的关系地下一层公交车站通往地下超市地下一二层哑铃动线一端中山公园龙之梦14000平米优点：吸引公交站人群便于消费者使用在Mall中的位置及与动线的关系地上一层相邻商业地下一二层哑铃动线一端中山公园龙之梦14000平米轻轨方向在Mall中的位置及与动线的关系地上二层地下一二层哑铃动线一端中山公园龙之梦14000平米在Mall中的位置及与动线的关系地下一层回

33、形动线尽端浦东嘉里中心3800平方优点：地下一层租金便宜层高易满足要求吸引地铁方向的人流可达性好且不占用首层面积货运流线短，效率高缺点：没有充分发挥出拉动人流的效应卸货区货运流线地铁在Mall中的位置及与动线的关系在Mall中的位置及与动线的关系地下一层体量小忽略动线沈阳乐购北海店10500平米优点：地下层租金便宜层高易满足要求距离车库近，方便目的性消费可达性好且不占用首层面积扶梯通向首层及车库地下一层在Mall中的位置及与动线的关系地下一层体量小忽略动线卸货区扶梯通向超市沈阳乐购北海店10500平米优点：卸货区位于地面层节省了停车位节省卸货区造价地上一层在Mall中的位置及与动线的关系地上二

34、层在Mall中的位置及与动线的关系地上三层在Mall中的位置及与动线的关系地上四层在Mall中的位置及与动线的关系地上五层深圳华润中心万象城地下一层地下一层 一字动线尽端深圳华润中心万象城 18000平米优点： 导入地铁人流地铁方向超市卸货区在Mall中的位置及与动线的关系地下二层地下一层 一字动线尽端深圳华润中心万象城 18000平米优点： 导入地库人流、便于消费者使用通向超市前场在Mall中的位置及与动线的关系地上一层出租下客区通向超市扶梯地下一层 一字动线尽端深圳华润中心万象城 18000平米优点： 导入出租车下客区人流在Mall中的位置及与动线的关系地上二层深圳华润中心万象城在Mall

35、中的位置及与动线的关系地上三层深圳华润中心万象城在Mall中的位置及与动线的关系地上四层在Mall中的位置深圳华润中心万象城地上五层在Mall中的位置深圳华润中心万象城在Mall中的位置及与动线的关系地下一层哑铃动线一端莘庄仲盛14000平米优点：消化大进深空间地下层租金便宜层高易满足要求距离车库近，方便目的性消费可达性好且不占用首层面积扶梯通向首层室外及车库地下一层扶梯通向首层及车库百安居百安居位于家乐福旁边，因其销售产品所需空间较大，层高占用了两层。大件商品的进出货需要仔细考虑。在Mall中的位置及与动线的关系扶梯通向首层及车库地上一层在Mall中的位置及与动线的关系扶梯通向首层及车库地上

36、二层在Mall中的位置及与动线的关系扶梯通向首层及车库地上三层在Mall中的位置及与动线的关系扶梯通向首层及车库地上四层在Mall中的位置及与动线的关系扶梯通向首层及车库地上五层地下一层和首层回形动线中间明发商业广场22000平米位于地下一层和首层中间部位优点：中心处设置超市，两端设置停车场，使一个面积庞大的地下商业层，具有人流双向流动的动线，促使人流从两侧向中心进行分散和汇聚。-1层超市卸货区停车场在Mall中的位置及与动线的关系地下一层和首层回形动线中间明发商业广场位于地下一层和首层中间部位优点：超市和百货及建材家居三家主力店吸引人流进入纵深，使一个空间具有“活”的商业内涵。1层在Mall

37、中的位置及与动线的关系地面一二层一字动线中间蚌埠宝龙16000平米优点：拉动人流可达性好提升环绕店铺的价值缺点：卸货区位于地下货运流线较长平面中5个均布的主力店保证超长内街的人流量，在Mall中的位置及与动线的关系1F超市电器零售宝龙14000平米优点：拉动人流提升中间店铺的价值节约首层面积缺点：货运流线较长地面一二层T字动线交叉口在Mall中的位置及与动线的关系2F超市零售零售宝龙14000平米优点：拉动人流提升中间店铺的价值节约首层面积缺点：货运流线较长地面一二层T字动线交叉口在Mall中的位置及与动线的关系上海西郊百联优点：位于入口处，吸引人流纵向跨越二三层拉动人流，提升上层店铺商业价值

38、便于利于平面中明确的向心性来组织中庭空间缺点：对防火疏散有较高要求。地上二三层一字动线端部在Mall中的位置及与动线的关系迪卡侬位于首层，因其对租金承受能力相对较好，所以可以位于较好位置。地上二三层一字动线端部福州宝龙18000平米优点：拉动人流提升中间店铺的价值缺点：货运流线较长在Mall中的位置及与动线的关系在Mall中的位置及与动线的关系地上二三层体量小忽略动线北京燕莎望京购物中心16000平米优点：地下层租金便宜层高易满足要求距离车库近，方便目的性消费可达性好且不占用首层面积扶梯通向首层及车库地上二层在Mall中的位置及与动线的关系地上二三层体量小忽略动线北京燕莎望京购物中心16000

39、平米优点：地下层租金便宜层高易满足要求距离车库近，方便目的性消费可达性好且不占用首层面积扶梯通向首层及车库地上三层在Mall中的位置及与动线的关系地上二三层体量小忽略动线北京燕莎望京购物中心16000平米优点：地下层租金便宜层高易满足要求距离车库近，方便目的性消费可达性好且不占用首层面积地上一层卸货区在Mall中的位置及与动线的关系地上二三层体量小忽略动线北京燕莎望京购物中心16000平米优点：地下层租金便宜层高易满足要求距离车库近，方便目的性消费可达性好且不占用首层面积地上四层在Mall中的位置及与动线的关系地上二三层体量小忽略动线北京燕莎望京购物中心16000平米优点：地下层租金便宜层高易

40、满足要求距离车库近，方便目的性消费可达性好且不占用首层面积地下一层迪卡侬位于-1F，其卸货区位于首层，-1F相对可达性好，且不占用首层面积。在Mall中的位置及与动线的关系地上二三层体量小忽略动线北京燕莎望京购物中心16000平米优点：地下层租金便宜层高易满足要求距离车库近，方便目的性消费可达性好且不占用首层面积地下二层在Mall中的位置及与动线的关系地上二三层体量小忽略动线北京燕莎望京购物中心16000平米优点：地下层租金便宜层高易满足要求距离车库近，方便目的性消费可达性好且不占用首层面积剖面超市迪卡侬1F停车深圳益田假日广场入口在Mall中的位置及与动线的关系结论：影响超市在mall中位置

41、的几个因素地段、周边商业环境场地形状（长条形、厚重形）业态组合（单主力店、多主力店）定位（一般超市、精品超市）决定了超市在哪一层动线形式（哑铃型、回形、8字形）人流的方向决定了超市在平面中的位置在Mall中的位置及与动线的关系与周围空间的关系与周围空间的关系超市周围重要的空间：车库：人流来源临近超市或通过扶梯与超市前场或中庭连接前场：超市人流集散地或是中庭或是宽度较大的通道中庭（竖向交通）：吸引人流向上的重要公共空间在超市进出口处或通过通道与超市前场连接店铺：超外店铺（超市租金的重要来源）、Mall店铺在超市进出口通道两侧或环绕超市布置店铺业态可为餐饮或零售商铺，须根据空间大小，所处楼层及商业

42、定位决定华润杭州钱江3000平方米靠近车库吸引人流靠近地铁吸引人流中庭吸引人流向上人流提升店铺价值地下二层平面商铺庭院及竖向交通与周围空间的关系车库出租车下客中山公园龙之梦14000平米地铁中庭出租车下客店铺通向上层百货的扶梯地铁地下二层与周围空间的关系中庭店铺扶梯通向百货卸货区域中山公园龙之梦14000平米中庭店铺地下一层与周围空间的关系中庭店铺扶梯通向百货浦东嘉里中心3800平方地铁店铺分散的小型中庭店铺地铁与周围空间的关系分散的小型中庭通向车库的扶梯沈阳乐购北海店10500平米通向首层及车库的扶梯店铺无中庭：小体量，定位不高，每点面积都很珍贵扶梯通向首层及车库地下一层与周围空间的关系店铺

43、卸货区扶梯通向超市沈阳乐购北海店10500平米因超市消费目的性较强，扶梯出入口在首层也安排在商业价值较低的部位，不影响人流对店铺价值的提升。人流向上拉动靠上部的其他主力店。地上一层与周围空间的关系深圳华润中心万象城地下一层深圳华润中心万象城 18000平米地铁、中庭、店铺、通向车库的扶梯地铁和车库人流均汇聚于此，有大量人流，所以布置了较多竖向交通。地铁方向超市与周围空间的关系通向车库的扶梯通向首层的扶梯地下二层深圳华润中心万象城 18000平米通向超市前场与周围空间的关系地上一层出租下客区通向超市扶梯深圳华润中心万象城 18000平米与周围空间的关系地下一层哑铃动线一端莘庄仲盛14000平米店

44、铺、扶梯、中庭家乐福面积较大，首层定位较高端，所以靠近超市的扶梯考虑单独通向室外，也靠近地面停车。入口处做了尺度较大的广场，来提高人气。充分考虑了建筑功能需要及中国国情的做法。扶梯通向首层室外及车库地下一层扶梯通向首层及车库百安居与周围空间的关系扶梯通向家乐福前场地上一层与周围空间的关系室外停车场大型室外广场入口室内中庭明发商业广场22000平米店铺、室外中庭、车库低端商业做法优先考虑面积利用最大化，“商业价值”最大化，随着消费能力的提高，此种做法相信会被淘汰。-1层店铺停车场与周围空间的关系室外中庭1层与周围空间的关系明发商业广场22000平米店铺室外中庭蚌埠宝龙16000平米店铺、中庭宝龙

45、的典型做法与周围空间的关系1F超市电器零售与周围空间的关系宝龙14000平米店铺、中庭嗯，宝龙的典型做法！2F超市零售零售与周围空间的关系宝龙14000平米店铺、中庭嗯，宝龙的典型做法！赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：/ 添加Q群140908613，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送青岛宝龙与周围空间的关系青岛宝龙与周围空间的关系福州宝龙18000平米店铺、中庭又是宝龙，简单粗暴！标准化最擅长干这种事情！与周围空间的关系上海西郊百联店铺、室外中庭要点是通过端部的大主力店带活环绕在周围的店铺。同样是简单粗暴，跟宝龙对比下！与周围空间的关

46、系北京燕莎望京购物中心16000平米扶梯通向首层及车库地上二层与周围空间的关系三层通高中庭北京燕莎望京购物中心16000平米扶梯通向首层及车库地上三层与周围空间的关系餐饮三层通高中庭北京燕莎望京购物中心16000平米动线组织非常清晰，利用非常充分。入口中庭（上）、首层环形动线、次中庭（下）、主力店专用入口地上一层卸货区与周围空间的关系三层通高中庭次中庭通向-1F通向迪卡侬北京燕莎望京购物中心16000平米地上四层与周围空间的关系通向三层超市外街北京燕莎望京购物中心16000平米地下一层与周围空间的关系迪卡侬通向首层扶梯餐饮通向地下车库扶梯北京燕莎望京购物中心16000平米优点：地下层租金便宜层

47、高易满足要求距离车库近，方便目的性消费可达性好且不占用首层面积地下二层与周围空间的关系北京华贸中心业态是亮点！好地段商业，没有中庭，此综合体有办公、地铁，大量人流汇聚于此，不需考虑导引人流，所有面积商业价值最大化！与周围空间的关系与周围空间的关系国外某商业几何式的布局国外商业讲求目的性，各个功能相对独立。注重消费体验。试想，谁会从超市出来抱一大堆东西再去逛百货精品店呢？都是商人一厢情愿。室外停车超市内部功能布局超市内部功能布局超市内部区域划分：入口区出口区陈列区服务区超市内部功能布局超市内部各区域的设计要点：出入口出入口布置：同层进出、低进高出、高进低出出入口处的价值出入口处空间处理陈列区陈列

48、区的交通布置陈列区商品的布置陈列区的空间尺度服务区办公区的布置滞货区的布置卸货区的布置生鲜加工区的布置出入口出入口布置超市内部功能布局主出入口的设置1）超市在确定主出入口时，一般是根据停车场的位置及行人的流动路线，选择行人经过最多、最近的方向与位置。若建筑物一楼是SHOPPING-MALL，超市在地下或二楼以上，或者超市出入口与SHOPPING-MALL在同层但须穿过SHOPPING-MALL，方可进入超市的，应给超市留出不少于6米的客流通道。客流通道如需转弯，转弯处不应多于一处。入口处要有醒目的指示标志，以方便顾客进入超市购物。2）通常情况下主出入口门洞宽为4.56m，高为44.5m较适宜。

49、3）当具有两个以上出入口时，应尽可能使各出入口在收银台外相互连通。 4）对于卖场过于狭长、且交通条件允许的情况下，可将出入口设在商店两侧的短展面上，使客流双向流动，相应的收银区也设在卖场两端。5）应结合正立面的总体设计效果，根据出入口的朝向，设计门斗或带冷、热源的空气幕，以减少店内的冷/热量散失。6）商店主出入口设立残疾人无障碍配套设施。7）主出入口坡道的坡度不大于1：15。出入口出入口布置超市内部功能布局1F同层进出出入口设置的几种方式出入口的布置涉及mall中人流的引导，同层进出、低进高出、高进低出，需要根据超市面积大小，人流动线组织等因素综合考虑。1F低进高出1F高进低出出入口入口的价值

50、超市内部功能布局树立品牌形象、影响购物心情入口是超市留给顾客的第一感受点，好的入口能够给顾客轻松的购物心情，激发顾客的购买欲望良好的空间感受：宽敞、明亮轻松的色调氛围：明快、温暖、放松渲染节日氛围出入口入口的价值超市内部功能布局商业价值高入口处的商品能够最先进入消费者视线，所以入口处的区域也是商业价值较高的地方。要点：1. 视野开阔 2.正对通道或音像图书区，通道一般摆放促销商品音像图书出入口出口的价值超市内部功能布局出口处的商业价值在于利用顾客等待结帐的时间，尽可能的销售商品给顾客。（糖果、口香糖、巧克力etc.）银台端架 800 x1000 x1200通道出口促销台出入口出入口的空间处理

51、关注顾客是否方便、动线是否合理超市内部功能布局开票处 开票处应设置在临近出口的位置或收银区外下扶梯处附近，特别应注意的是要避免出现顾客的逆向流动。同时应在开票处悬挂关于普通论*和增值税论*的原则和相关规定。团购接待处 团购接待处宜设在主入口旁的较明显处，并应配备简单的桌、椅、饮用水等，如有条件，可单设一小型接待室，该处应悬挂相应的服务原则。退换货处 退换货处行使接待顾客投诉，退换货等因质量、故障所形成的售后服务和送货职能，靠近出口设置，并在明显处悬挂退换货须知等关于售后服务的规定。赠品发放处 赠品发放应设在收银区外侧靠近出口处。顾客投诉站 在客服台附近设一顾客投诉站。 上述的开论开票处、团购接

52、待处、退换货处、赠品发放处等最好合并设置在一个区域内，以减少人力成本。存包处的设置1）存包处应置于卖场主出入口之间，收银区外侧以便于顾客存取。如采用电子自动寄存柜，一般应在顾客服务部附设一小型人工存包处，以帮助顾客存放不便存在电子存包柜内的大件物品，并监管电子存包柜使用中出现的问题。2）电子存包柜区域应设置摄像头一个。出入口出入口的空间处理超市内部功能布局收银区的设置1）收银区的设置应充分结合出入口的位置，银台外如无出租区域，远端距出口距离不宜过大。如银台摆放在建筑一层，网线可采用桥架铺设的方式连接各收银台，如摆放在建筑二层以上的楼层，可沿楼板下部架设网线，再返到楼板上银台位置，这样既节省费用

53、，又使收银区整齐、通透性好。2）条件具备的可与当地银行联系，在收银区外安装两部ATM自动取款机。精品区的设置1）烟、酒精品区的位置应注意与相关商品的合理过渡，在位置上可设在靠外墙或靠防火墙处，现场制作柜台和背柜。2）珠宝、首饰等精品区宜设在商店的入口处或与白电的结合部位购物车存放处开论*功能布局出入口设计：1.超市入口一般设在顾客流量大、交通方便的一边。通常入口较宽 ，出口相对较窄一些，入口比出口大约宽1/3。应根据出入口的位置 来设计卖场通道及顾客流向。在入口处位顾客购物配置提篮和手推车 ，一般按1辆（个）/10人- 3辆（个）/10人的标准配置。2.超市的出口必须与入口分开，出口通道应大于

54、1.5米。出口处实际收款台，按每小时通过500-600人为标准来设置1台收款台。出口附近可以设置一些单位价格不高的商品，如口香糖、图书报刊、饼干、饮料等，供排队付款的顾客选购。 1.4主出入口的设置1）超市在确定主出入口时，一般是根据停车场的位置及行人的流动路线，选择行人经过最多、最近的方向与位置。若建筑物一楼是SHOPPING-MALL，超市在地下或二楼以上，或者超市出入口与SHOPPING-MALL在同层但须穿过SHOPPING-MALL，方可进入超市的，应给超市留出不少于6米的客流通道。客流通道如需转弯，转弯处不应多于一处。入口处要有醒目的指示标志，以方便顾客进入超市购物。2）通常情况下

55、主出入口门洞宽为4.56m，高为44.5m较适宜。3）当具有两个以上出入口时，应尽可能使各出入口在收银台外相互连通。 4）对于卖场过于狭长、且交通条件允许的情况下，可将出入口设在商店两侧的短展面上，使客流双向流动，相应的收银区也设在卖场两端。5）应结合正立面的总体设计效果，根据出入口的朝向，设计门斗或带冷、热源的空气幕，以减少店内的冷/热量散失。6）商店主出入口设立残疾人无障碍配套设施。7）主出入口坡道的坡度不大于1：15。超市的通道划分为主通道与副通道。主通道是诱导顾客行动的主线，而副通道是指顾客在店内移动的支流。超市内主副通道的设置不是根据顾客的随意走动来设计的，而是根据超市内商品的配置位

56、置与陈列来设计的。良好的通道设置，就是引导顾客按设计的自然走向，走向卖场的每一个角落，接触所有商品，使卖场空间得到最有效的利用。以下各项是设置超市内通道时所要遵循的原则。(1)足够的宽所谓足够的宽，即要保证顾客提着购物筐或推着购物车，能与同样的顾客并肩而行或顺利地擦肩而过。不同规模超市通道宽度基本设定值如表:而对大型综合超市和仓储式商场来说，为了方便更大顾客容量的流动；其主通道和副通道的宽度可以基本保持一致。同时，也应适当放宽收银台周围通道的宽度，以保证最易形成顾客捧队的收银处的通畅性。超市内部功能布局陈列区交通布置通道布置原则(2)笔直通道要尽可能避免迷宫式通道，要尽可能地进行笔直的单向通道

57、设计。在顾客购物过程中尽可能依货架排列方式，将商品以不重复、顾客不回头走的设计方式布局。(3)平坦通道地面应保持平坦。处于同一层面上，有些门店由两个建筑物改造连接起采，通道途中要上或下几个楼梯，有“中二层”、“加三层”之类的情况，令顾客眼花缭乱，不知何去何从，显然不利于门店的商品销售。(4)少拐角事实上一侧直线进入，沿同一直线从另一侧出来的店铺并不多见。这里的少拐角处是指拐角尽可能少，即通道途中可拐弯的地方和拐的方向要少。有时需要借助于连续展开不间断的商品陈列线来调节。如美国连锁超市经营中20世纪80年代形成了标准长度为18米-24米的商品陈列线，日本超市的商品陈列线相对较短，一般为12米一1

58、3米。这种陈列线长短的差异，反映了不同规模面积的超市在布局上的要求(5)通道上的照度比卖场明亮通常通道上的照度起码要达到1 000勒克斯；尤其是主通道，相对空间比较大，是客流量最大、利用率最高的地方。要充分考虑到顾客走动的舒适性和非拥挤感。(6)没有障碍物通道是用来诱导顾客多走、多看、多买商品的。通道应避免死角。在通道内不能陈设、摆放一些与陈列商品或特别促销无关的器具或设备，以免阻断卖场的通道，损害购物环境的形象。 超市内部功能布局陈列区交通布置通道布置原则陈列区交通布置超市内部功能布局通道布置方式陈列区交通布置超市内部功能布局布局模型标准：根据卖场不同层数、形状、主通道、商品分布等特征将卖场

59、归纳为以下各类模型标准：陈列区交通布置超市内部功能布局单层店各处面积占比说明：食品类占50%，非食品类占50%；陈列区交通布置超市内部功能布局横长方型：标准横长方型店的主通道呈L 形，有一条并行辅通道，银台在入口一侧，商品部衔接如图；分析陈列区交通布置超市内部功能布局窄条横长方型窄条横长方型店的主通道呈L 形，无辅通道，银台在入口一侧，商品部衔接如图；陈列区交通布置超市内部功能布局正方型：正方型店主通道呈“口”字型，银台在入口一侧；商品部衔接如图；陈列区交通布置超市内部功能布局纵长方型：纵长方型店仅有一条往返、回流的主通道，成“I”字形；商品部衔接如图；陈列区交通布置超市内部功能布局双层店：双

60、层店为两层卖场，分别为食品层和非食品层。非食品层包括纺织处、家百处、家电处和杂货处的洗化部和家庭日用品部；食品层包括杂货处（不含洗化部和家庭日用品部）和生鲜处。各处面积占比为：双层店顾客动线组织为：由非食品层进入卖场，经过店内循环梯到达食品层，主收银线设在食品层，结帐出店。陈列区交通布置超市内部功能布局非食品层：L 形主通道，部门衔接如图：陈列区交通布置超市内部功能布局U 形主通道，部门衔接如图：陈列区交通布置超市内部功能布局Z 字形主通道，部门衔接如图：陈列区交通布置超市内部功能布局食品层：主通道两侧区分生鲜和杂货，整个收银线接杂货货架；陈列区交通布置超市内部功能布局主通道前后区分杂货和生鲜