天津中新生态城考察报告

1、天津中新生态城考察报告沧州建投广润房地产开发有限公司2012年7月23日根据公司项目的绿色建筑和生态社区的建设要求，我司设计部、销售部、工程部于2012年7月19日，赴天津中新生态城进行了现场考察和学习，参观了天津中新生态城管委会的展示中心、天津世茂湿地公元、北京嘉铭红树湾项目。此行得到了北京C&P（喜邦）国际建筑设计公司中国和北京事务部、天津中新生态城绿色建筑研究院业内专家的鼎力支持，全程陪同进行了实地考察，以PPT形式对生态社区和绿色建筑的建设为专题进行讲解并提出建议和意见。为应对全球气候变化应运而生的中新天津生态城，创新性地提出了“三和”、“三能”发展目标，即人与人、人与社会、人与经济和

2、谐共存；做到能实施、能复制、能推广。基于这一理念，创造了中国乃至世界上第一套生态城市的指标体系，用于生态城市的规划、建设和管理，并将以人为本，生态优先和环境保护作为首要原则。、天津中新生态城管委会的展示中心的体会上午我们通过展示中心的学习考察，重点对中新天津生态城指标体系进行了了解。它包括22条控制性指标、4条引导性指标，在世界上首次完整地量化诠释了生态城市。生态城将各项指标分解到主体、阶段、空间、环节，构建了由51项核心要素、129项关键环节、275项控制目标、723项具体控制措施以及100项统计方法的指标分解实施方案。体会一：国家级乃至世界级的生态城建设有大政策、科学持续的发展观和管理体系

3、，与我们地方的生态社区的要求相差甚远。但是，我们的项目可以成为生态社区级的范围和尺度，有值得借鉴的地方。我们的一个地块（400X400M）相当于其的一个生态细胞，4个生态细胞相当于其的一个生态社区，4-5个生态社区构成一个生态片区。流津时代项目的12个地块（含现规划的洋房地块，但是用地指标不能满足绿色建筑标准）可考虑几个生态细胞，以流津河的生态治理为源头，集合为相应的生态社区的二级生态城市级别的居住模式。体会二：鉴于以上情况，要有生态自然、设施完善的文教卫体系，绿色交通慢行系统，建立适应流津河生态产业特点的就业体系。我司面对的沧州市规划局的生态住区的建设试点的任务，务必要有地方政府的统筹规划和

4、生态发展的地方政策、财政、土地、建设等诸多方面的支持；单凭地产开发企业的努力是很困难的，还要市民具备较高的生态意识和素质。体会三：站在这样的角度和视点，我们能做的是绿色建筑的二星级标准，达到生态细胞的尺度；以流津河的生态治理为纽带，市政府、开发商和社会市民的通力协作，方可达到生态社区的要求。没有地方政府的城市配套支持，绿色生态社区的试点就会流于形式和概念炒作。二、天津世茂湿地公元项目的考察体会中午，我们通过北京C&P（喜邦）国际建筑设计公司北京事务部的李梦瑶博士、丁晓波副总引荐，对天津世茂湿地公元项目的生态展览馆、精装样板间进行了考察。知名国际化房企集群-世茂集团开发的天津世茂湿地公元作为世茂

5、绿色产品系的首个低碳豪宅，除严格执行中新生态城26条限定性指标（22条控制性指标、4条引导性指标）外，还独立研发了22条专属于建筑本身的绿色指标，从空气质量、水环境、垃圾处理、节能节水节电、室内环境、运营管理以及建筑精装一体化等无所不包，成为了中新生态城的示范标杆。项目全部采用节能、创能的科技，诸如，室内全部采用负压式新风系统、地下车库全部采用自然采光通风、100%住户设置太阳能热水系统、高性能保温的外围护结构、气力垃圾收集系统让垃圾全部走入地下所有的这些低碳举措，从城市的生态发展的角度出发，旨在为中国和全世界提供一个低污染、低排放、高效能为特征的低碳城市的样板示范。同时，世茂将建筑装修一体化

6、的设计全方位应用于项目，建筑材料全部采用环保无污染材料，室内装修品牌采用国际一线的尖端品牌，不仅体现了居住者尊贵时尚的品味，也让低碳科技更加生活化。值得一提与众不同的是，它紧邻天津80万平米永定洲湿地公园，这是无法复制的资源，也将使世茂湿地公元成为天津乃至全国首例湿地系统生态社区。体会一：天津世茂除严格执行中新生态城26条限定性指标外，还独立研发了22条专属于建筑本身的绿色指标。此项是在天津中新生态城大环境下，享受土地等优惠政策，依据国家、地方、生态城管委的绿色建筑评价标准，针对性地制定了绿建指标（三星级）。相比较而言，我司的流津时代项目没有较好的政府绿色生态低碳大政策、大环境，我司作为引领地

7、方区域绿色生态房产的责任开发商，加大投入，能够按照国家、河北省绿色建筑评价标准，全过程地完成二星级绿色建筑；但是，有关生态社区的通用指标在沧州当地尚无评级标准，我司面临资金投入和生态项目运行的各种风险。体会二：天津世茂运用了各个方面的被动生态技术和措施，是世茂绿色产品系的项目，以生态城的土地、财政等政策优惠对冲绿建和生态社区建设的成本投入，将成为中新生态城的示范标杆。而我们若在各方面采用众多被动生态、低碳技术措施，必将增加项目成本和运营费用，在沧州当地的销售现状下，达到预期的销售利润困难较大；当地市民的绿色生态意识和素质对我们的运营管理提出严峻的考验。因而，我们可以以绿色建筑达到二星级绿建为载

8、体、基础，借鉴此项目的主要亮点绿建指标，同时，深入地与政府沟通确定几项符合沧州实际的生态大指标，完成当地绿色社区的建设任务。体会三：80万平米永定洲湿地公园是其天然的资源，为其生态指标的满足创造有利条件。而我们要面临流津河的生态治理的艰巨任务，流津河即是我们项目的灵魂主线，又是影响绿色建筑、生态社区的限定性大指标。这必将成为我们生态社区建设的重头戏，务必要有全局的统筹规划和政府相关部门（规划、城管、水务等）的大力支持，决不能孤立地割裂，要使之成为我们生态社区的灵动水脉。体会四：通过世茂生态展示和精装样板间的实地考察，发现其有以生态示范掩盖其通常技术使用之嫌。诸如，采暖仍采用钢制散热器而非当地适

9、合的地板采暖、外窗的断桥合金型材降低为塑钢型材、新风独立系统在精装样板间未能让消费者真实感受其环保的优势等。由此，我们在项目实施中，一定要注重实用、适宜。三、嘉铭红树湾项目的考察体会下午，我们经李博士、丁副总引荐，对嘉铭红树湾项目与开发商刘宇副总进行了面对面的沟通并进行了项目实地考察。嘉铭红树湾项目是北京嘉铭地产在天津中新生态城的首个开盘销售的项目，共计13万平米，分两期建设。作为首个交房入住社区，红树湾项目除了全部精装修外，在很多方面体现出生态、环保的健康理念。在阳台的设备间内，不仅有已经配备好的空调，还有太阳能热水器。通过屋顶的太阳能板，每户居民家中都用上太阳能热水，这一设备可以保证家庭至

10、少60%的热水需求；居民还将使用地下气力垃圾输送系统，看不到裸露在外的垃圾；除了智能电网可一键遥控家居用电，每户居民家中还通上了直饮水。此外，整个小区内将看不到一辆私家车，所有车辆将停放在双层机械地下车库；地下车库日间照明采用太阳光导管照明系统；南侧紧邻生态谷的绿化带。体会一：通过与嘉铭刘总沟通，此项目是天津中新生态城首个开盘交房入住的住区，虽然其公司没有主动申报绿色建筑的星级，但是，在生态城的建设中运用了很多适合项目特点的绿色建筑技术，因此增加成本300元/川。他们成为区域的销售价格的风向标。我们梳理了一下，针对流津时代项目的绿建、生态社区的建设也要实事求是地制定方案和标准，达到地方的绿色建

11、筑和生态社区的引领。体会二：根据上午在天津中新生态城绿色建筑研究院与李晓明博士交流，他正在研讨制定中新生态城绿色建筑的评价标准，其高于国标和天津地标。对已完工的项目经评估、监测，视情况要补充绿建配套，保证生态城的100%绿建（2020年）。鉴于此情况，生态城起步区阶段的绿建也要动态管理，要全过程执行绿建的标准。所以，我们的工作也要标准适度，要有前瞻性，要动态地监测、评估。四、生态社区和绿色建筑的建设PPT演示讲解和与天津中新生态城绿色建筑研究院的专家沟通下午，我们在天津中新生态城绿色建筑研究院听取了北京C&P（喜邦）国际建筑设计公司北京事务部李梦瑶博士的“生态社区和绿色建筑的建设”PPT演示讲

12、解。从技术层面我们了解到:1、做生态社区要因地制宜建立数据库和模型，通过分析归纳形成生态社区的指标体系，取得地方政府的确认方可实施，并进行动态监测。2、对开发商提出10条建议，要开发商、政府、设计、施工、物业及市民共同完成绿色生态社区的建设和运营。3、不能照搬照抄其他项目的绿色生态的建设模式。天津中新生态城绿色建筑研究院李小明博士透露信息，城市绿色生态社区的建设评价，要达到2年内开工在建200万平方米且3星级绿建要达到30%，政府奖励五千万等。这是绿建与生态社区的发展趋势。北京C&P（喜邦）设计公司、中新生态城绿色建筑研究院不便提供相关资料和成果，不排除其与我司下一步合作的伏笔。中新生态城的口

13、号是“三和、三能”，即人与人、人与经济活动、人与环境和谐共存；能实行、能复制、能推广。因此，我们面对现实要通过本次初步对生态城的考察，梳理我们的思路和策略，找出我们自己的绿色建筑和生态社区建设之路。五、几点思路1、生态低碳绿色开发：一方面从每个家庭的居所绿色建筑入手；另一方面还必须从城市整体的层次来寻求应对之道，即打造生态社区。制定绿色、生态社区标准，应该是：政府主导，开发商参与，整合社会资源，强调：规划、设计、建造、监理、物业、社区居民共同参与建设与动态管理的模式，建立利益相关方参与的合作机制。2、以实用技术为技术主体；以绿色建筑为建筑主体；以服务业或新兴产业为产业主体；以步行、自行车、公交等绿色交通为交通主体；以TO