浙江湖州项目[2号地块]定位策划与投资分析 (2)ppt课件

1、湖州工程2号地块定位谋划与投资分析行政记要根据2007年10月23日、11月1日以及2021年1月22日三次专题会议精神，结合上实地产各指点根本认可投资顾问前期关于2号地块的定位，但同时提出以下要求与建议：对酒店市场深化研讨，包括精品酒店及其户型、容量、供需、价钱等，预估酒店的建安本钱约9000-10000元/。从经济性思索，酒店定位应是有特征的精品酒店，市场部指出华盛国际根据当地市场推导出的酒店未来平均房价为500元/间，各部门以为本工程不可按照常规方法进展比较，估计未来平均房价可达1000元/间。对酒店客房数、套房比、配套设备等提出目的建议。加强对商业方式的研讨，实现年初对湖州政府的承诺，

2、酒店要尽快引入管理公司，推进酒店的谋划与设计。古谷城章方案公寓部分可改为高档住宅花园洋房，以2000-3000元/的规范进展精装修，业主可享用酒店设备，未来售价可达20000元/；会所部分未来售价可达25000元/；会所与叠加别墅区的设计必需与“竹意相吻合。工程概略市场分析定位分析酒店定位分析企业会所定位分析花园洋房定位分析 投资效益分析 内容纲要工程概略工程分析功能组合双核启动一、工程概略42号地块东临未来的区政府大楼和中央商务区，北面为1号地块，南面为塔荡漾，西连西山，总占地面积116,484M。西山漾3号地2号地1号地塔荡漾区政府大楼中央商务区 规划条件： 容积率：不大于0.8； 建筑密

3、度：不大于30%； 建筑高度：不大于12米； 绿地率：不低于30%； 塔荡漾岸沿线占用率：不大于15%。 区政府要求率先建立的工程。1、工程概略未来城市“东拓后的中心区域 ；西山和西山漾将建立为区域标志性景观节点，外部自然环境优越；工程区域临近未来区政府及中央商务区；闹中取静，有利于营造高质量物业的幽雅环境。中心优势政府导向+景观+区位区域未正式启动开发，根底设备及各商业配套几乎空白。2、工程分析优势优势湖州经济的强势开展；战略位置面临晋级的历史性机遇，人口将会强势导入 ；城市未来开展空间必定东移；区域目前没有大型商业与酒店等设备，同时区域内将规划建立大量住宅。市场竞争将加剧 ；十一五湖州将建

4、立5家五星级酒店；南太湖的开发将极大地分流旅游类型的客户、资源和商机。 时机要挟2、工程分析3、功能组合建议打呵斥国际生态高档住宅，与南部商业联络闹中取静，直面西山漾1西山漾高档生态住宅高档生态住宅高档酒店企业会馆商务+文化大型购物中心主题风情街高档酒店为，兼顾企业会所等休闲式商务功能，树立城市标竿临未来区府/中央商务区2将商务与文化进展结合吴兴大道与经四路交叉口35与03 号结合，将购物、商业步行街区结合商务、文化、休闲文娱等功能。紧贴吴兴大道 ，交通便利根据市场导向原那么、动态定位原那么、政府约束原那么、集成开发原那么、效益最大原那么，并结合上次意见，工程整体功能定位如图。4、互动关系：双

5、核启动生态居住核文化休闲核12354双核启动：文化休闲核 2+3+5生态居住核1+4打造一座时髦生活地标一个文化休闲地产典范五个地块参差定位，功能划定区隔清楚，集居住、度假、文化、休闲、购物、文娱于一体。12354私密群众小众静动2号地块高定位入市，打造新城市地标，确立整个工程标竿笼统；3号地块提升风格；5号地块，提升人气；1、4号地块的高尚生态社区导入人口，为工程发明最高价值。4、互动关系：双核启动、动静分别商务市场建议酒店市场建议比较案例分析总结二、市场分析111、商务度假市场建议商务度假开发时机模型城市以私有化企业为主 企业管理引入人性化管理机制，注重人力资源 城市GDP到达人均3000

6、美圆以上 商务文化观念的转变 拥有大跨国公司分支机构城市商务中心区构成集中的高租金写字楼为主湖州现状针对“企业会所市场，根据市场惯例，我们将其定位于“商务型度假市场，根据商务度假市场分析模型，湖州除了“写字楼租金要素，其他要素与开发时机根本吻合。2、酒店市场建议 四星级以下酒店的房价比2005年呈下降趋势。2、酒店市场建议 四星级以上高档酒店房价呈逐年上升趋势湖州国际大酒店浙北大酒店湖州太湖阳光(雷迪森)度假酒店来源：华盛国际研讨部2、酒店市场建议 客房以标房为主，缺乏奢华套房湖州国际大酒店浙北大酒店湖州太湖阳光(雷迪森)度假酒店来源：华盛国际研讨部2、酒店市场建议 餐饮运营在酒店市场占据非常

7、重要位置湖州国际大酒店浙北大酒店湖州太湖阳光(雷迪森)度假酒店来源：华盛国际研讨部2、酒店市场建议 酒店功能与配套设备传统，缺乏亮点湖州国际大酒店浙北大酒店湖州太湖阳光(雷迪森)度假酒店2、酒店市场建议 错位运营各有特征据调查预测，在确定的市场区域中，短期住宿需求主要来自于以下四个细分市场。高端休闲精品酒店作为细分市场，其市场竞争较小，根本可以到达较高的市场占有率。会议散客/休闲商务政府2、酒店市场建议40%20%25%15%长兴湖州安吉南浔德清1家五星级酒店一家五星级酒店3家五星级酒店安吉1家1家“一心四片定位一心湖州中心城区新建五星级酒店3家，三星级、四星级宾馆5-6家；四片南浔、递铺、雉

8、城、武康为各县区接待中心的接待片区。 其中南浔、安吉的递铺将各建五星级酒店1家。3家2、酒店市场建议根据未来未来几年的酒店开发规划，湖州未来的市场竞争将加剧 ,南太湖的开发将极大地分流旅游类型的客户、资源和商机。但我们依然可以看到，高端精品酒店的市场竞争在本区域根本是空白。3、参考案例分析湖州太湖阳光雷迪森度假酒店 今年8月开业，湖州首家国际水准的五星级度假酒店；占地面积120余亩，建筑面积近4万平方米；坐拥600米湖景，主体客房由一座5层高船形建筑构成；酒店拥有各类客房226套，其中65的客房面向太湖；同时酒店还拥有湖州面积最大和空间最高的宴会厅；60的绿地和水面，一栋总统别墅及两幢外交别墅

9、。高级标间高级行政房奢华商务套房门市价网上预订价01880288053083014803、参考案例分析湖州太湖阳光雷迪森度假酒店 4、总结湖州酒店市场总结如下：1、低星级酒店市场前景看淡，房价呈逐年下降趋势；2、高星级酒店市场前景看好，房价呈逐年上升趋势；3、高星级酒店客户定位多以商务、旅游客为主，产品定位有同 质化倾向；4、太湖阳光雷迪森度假酒店的良好市场反响印证，湖州缺 的不是市场，而是没有相对应的产品来满足市场的需求；5、精品级别的休闲度假型酒店的细分市场竞争较小，市场空间和时机较大。叁、 定位分析 1、定位前提2、定位原那么3、问题与妨碍4、定位方向5、定位根据6、产品组合想象7、产品

10、概念8、产品匹配关系9、工程总体规划目的1、定位前提1市场根底：区域处于开发先导期，人气与配套根本空白，市场根底相对不成熟；2区位条件：须充分发扬工程的景观与生态条件，但也须兼顾该地块的昭示性与到达性较差等限制要素；3土地性质：地块性质对纯住宅类产品有一定限制，在思索开发高端居住类产品时，可以导入“高端会所等概念；4政府导向：政府要求先行启动该地块的开发，并要求向高星级宾馆方向开展；5企业期望：上实期望从区域集成开发的高度，打造区域品牌与质量，同时要求获得效益与资金平衡。2、定位原那么1按根本市场规律及地块条件分析，地块的定位应优先思索针对目的性强的客群，并能充分利用地块综合资源，同时兼顾区域

11、功能的组合要求；2地块不适于开发综合商业类产品，主要缘由为：地块不邻街，通达性与人流组织无法满足；同时与区域内大量商业冲撞；3公寓式酒店定位那么由于同属于酒店类产品，在目前市场与区域条件下，存在与星级酒店的冲突，产生因超体量出现的运营困难；4综合分析的建议为：星级酒店与居住类产品加企业会馆的组合。3、问题与妨碍 1本地块存在12米限高的建立妨碍，突破12米限高，须与相关部门进展协商； 2由于2号地块规划属商业用地，原那么上不能用于建造公寓或住宅，即使建了，40年的运用期限将成为销售阻力。而且政策执行力度越来越紧，根本上防止打察边球的能够性。市场根底：区域处于开发先导期，人气与配套根本空白，市场

12、根底短缺；区位条件：景观与生态条件富余，但昭示性与通达性缺乏；土地性质：属商业用地，运用功能遭到限制，无法开发对区位要求相对较低的住宅产品；政府导向：政府要求先行启动该地块的开发，并要求向高星级宾馆方向开展；企业期望：上实期望从区域集成开发的高度，打造区域品牌与质量，同时要求获得效益与资金平衡。中心方向： 高档酒店组合方向： 综合商业 公寓式酒店 酒店式公寓 商务办公 度假别墅 企业会馆4、定位方向5、产品定位根据政府的期望Expectation of the local government以高星级酒店带动区域人气突破区域市场局面,提升整个吴兴区在湖州的位置提升吴兴城区笼统,满足市场需求开展

13、商的期望Expectation of the land developer打造湖州乃至长三角的典型案例工程提升产品商业价值和区域竞争力经过整个上实系的产品线建构成良好区域运营商的概念5、产品定位根据工程本身开展因子Development Factor of Project 毗邻吴兴区政府未来所在地湖州新城重点规划湖光山色，风光宜人湖州未来最高档的星级酒店5、产品定位根据我们的想象Assumption of us营造协作和交流的办公主题企业会馆发明一个新城市地标五星精品酒店将生态和人文有效结合联排别墅5、产品定位根据6、产品概念竹意贯穿水巷企业会所联排别墅五星级酒店禅意竹林7、产品的组合想象满足

14、容积率总体不高于0.8的前提下，可实现多种产品的组合，根据与上实地产各部门多次论证讨论，并达成共识，我们选择0.5以下和0.7以下作为除酒店外其他产品类型的容积率开展方向容积率类型产品组合安排 0.5以下独栋别墅0.45容积率的顶级高端别墅 0.7以下联体别墅0.7容积率多联体别墅0.8 1.0左右叠加/花园洋房组合一：0.8左右的叠加别墅 组合二：0.9-1.0左右的花园洋房 2.0五星级酒店1.5容积率的3层的竹主题精品酒店企业会所Club联排别墅TOWNHOUSE酒店Hotel8、三种产品的相互匹配关系建议方式2号地块备注低密度产品联排别墅以12套顶级企业会所高端入市以推高联排别墅销售价

15、格和档次，可使用酒店设施企业会所酒店五星级酒店日本设计大师倾力打造五星级竹主题酒店提升整个区域档次酒店办公居住高端产品9、工程总体规划目的项目总体规划指标项目指标占地面积容积率备注占地面积116,458总建面积（地上） 93,000地下车库酒店企业会所联排别墅产品构成联体别墅32,00044,9580.73层，单体面积250-300 ，约114套企业会馆20,00044,1670.45单体面积1000-2000 ，约12套酒店41,00027,3331.5258个客房总的容积率0.810、景观建议途径的表现水景的表现用水环绕,并建立高低层次的水系景观.给人以活水行行的动人感受.倾听水流潺潺的愉

16、快声音,觉得.静谧的生活环境10、景观建议定位建议总体风格设计原那么客房建议配套设备价钱建议肆、酒店定位分析 39理由如下：1、高星级酒店有助于树立上真实湖州的高端笼统；2、有助于提升整个工程后期地块价值；3、有客观市场需求和市场时机，利于切入市场空白；4、高星级酒店具有前瞻性，其投资报答比低星级的更高；5、符合政府对上实、对地块的期望。1、定位建议1、符合湖州酒店市场的动态需求，具有特有主题与亮点；2、酒店定位应该兼具休闲、度假或会议和商务功能；3、其风格应该兼具地方风情和国际风格，符合上实一向的艺 术和文化追求如竹艺；4、其规范应该到达国内5星以上要求。工程的酒店定位建议如下： 竹酒店在风

17、格上不是纯粹的竹元素堆砌，是将现代元素和传统元素结合，以现代审美需求塑造一种禅韵。2、总体风格竹主题酒店。禅意文化表如今内部设计及气氛营造。 温馨、精致的设计，不一定华美堂皇，但富有创意。3、设计原那么整体建筑风格简约灵动。伴水而建，因势利导。注重餐饮。 民以食为天，餐饮是衡量高档酒店的规范之一。4、客房建议 根据市场容量分析和5星竹主题的酒店定位，建议客房总量为258间，规范房、行政房及奢华套房三种户型建议16：3：1客房户型单元面积 （平方米）单元数量（个）总面积创意标准房451406,30070704,900行政房100353,500豪华套房A型14081,120B型20051,000主

18、题规范套房特征：配微波炉、厨具等， 360度旋转电视，吸引客人入住；面积规范：45-70平米。行政套房特征：行政客房装饰奢华，添加会客功能，方便旅游度假；适宜高级客人；面积建议：100平米。奢华套房特征：为旅客提供更宽阔的空间及华美的装饰；适宜顶级客人；面积建议：140-200平米左右。配套建议如下:设施类型单元面积 （平方米）单元数量 （个）总面积高档餐厅1,00011,000精品餐厅3501350健身房6001600KTV（46个包厢）8001800咖吧2501250酒吧5001500书吧2501250SPA、水疗、桑拿、按摩1,50011,5005、配套设备 建议增设多种规格会议厅，满足

19、不同客人的商务要求：设施类型单元面积 （平方米）单元数量 （个）总面积大型会议室4501450中型会议室圆桌式1501150中型会议室U型式1501150中型会议室方桌式1501150中型会议室方桌式1501150VIP室1202240宴会厅8001800宴会等候厅3001300管家式效力宾客人入住时可将本人在酒店入住的要求列出，与酒店签定协议以便提供效力；会员效力 根据宾客入住时间及入住次数等情况，为客人优先办理登记入住手续、优惠享用餐饮、入住时未能分配到预订的客房类型,可获晋级至高一级之客房、延迟退房时间等会员效力；餐饮效力思索到体量及作为五星宾馆的分支，本工程不设独立的餐饮空间；独立调控

20、的中央空调，国际直拨长途，卫星电视，宽频互联网接口等。 6、价钱建议由于本工程2号地块开发较早，我们预测本工程精品酒店的价钱应可到达1000元左右，主要测算根据如下表所示。别墅产品对比定位目的定价阐明产品用途伍、企业会所定位分析 541、别墅产品对比根据工程及市场情况，为便于研讨，我们将企业会所与升华余家漾的别墅工程进展对比分析。升华余家漾别墅上实企业会馆市场上有一定的供应量，包括日月城、城市中心二期、天盛花园等项目都有。市场上独幢别墅的供应十分稀少。目前市场上别墅的供应主要集中在老城区的周边地区。东部新城是未来湖州的中心城区，汇集高档住宅、商业、工业为一体的综合开发区，发展前景广阔。在高档物

21、业中，档次一般。属于高档顶级物业，档次最高，价格最高。老城区周边地区，环境一般。位于西山景区一侧，环境良好，地理位置属于稀缺资源，价值上升空间很大。老城区相对比较成熟。新城区的开发需要一定的时间积累，中远期市场更为看好。2、定位目的企业会馆的优势：可度身订制，产品性质可外延，灵敏多变： 作为企业总部，满足研发与商务需求，可出卖； 作为企业会所，满足度假与接待需求，可出卖； 作为商务酒店，用于投资或运营，可出卖； 无需更改地性，也能到达资金快速回笼的目的。3、产品用途1 宴会PARTY2 私家SPA会所3可自住或做企业高管宿舍4、企业会所的高附加值赠送的国际品牌的中央空调、中央吸尘、中央新风、中

22、央锅炉系统；利用振动电缆实行小区外围防护；实现全数字化智能化管理平台，可以经过数字双向可视对讲系统可实现灯光、空调、窗帘、监控等集中智能化控制，挪动式PDA，随时随地控制；无停车门禁系统，从工程入口到别墅院落门再到别墅车库门均无须下车开门或刷卡等，完全实现无线感应进入，自动开启。 在顶级的硬件配置之后，是顶级的物业管理，建议物业管理有酒店效力管理公司代为管理，真正到达五星级的酒店管理质量和效力程度。5、定价阐明 可以运用酒店设备；质量到达当地最正确，设计主题与主题酒店的“竹意相吻合；水电煤到位，满足居住要求，并力争按民用规范收取费用。由于企业会馆共12套，而且由巨匠精心设计打造，无论景观和环境

23、都是独一无二的，有很强的稀缺性，所以我们以为单价应不低于25，000元平方米左右以下将从市场角度来验证别墅销售价钱的合理性。6、企业会所的市场定价参照项目升华余家漾金色地中海金冶香格里评分指标评分(X1)评分(X2)评分(X3)区域因素道路条件10%999交通设施接近条件5%887生活配套设施条件15%887区域环境条件10%887区域传统形象8%998产品因素宗地条件3%897规划布局15%776产品附加值12%786房型设计12%887品牌影响5%787物业服务5%776总评分7.017.216.26各项目房价P1(a)13000P2(a)15000P3(a)10000参照权重(%)Y14

24、0%Y250%Y310%目标加权房价18544.94 20804.44 15974.44 加权后房价P1(b)7417.97 P2(b)10402.22 P3(b)1597.44 本项目加权平均价格P19417.64 表5区域别墅价格年涨幅估计案名开盘均价目前均价涨幅升华余家漾110001300018%金色地中海125001500020%金冶香格里85001000018%湖州年平均增长价格18.66%一年后该地块拟建工程别墅销售价钱预估19417.64 * (1 + 0.1866) = 23041元/平方米6、企业会所的市场定价最终价钱修正表6 拟建项目最终价格修整修正因素修正结果未来政策性利

25、好因素2%环境设施改善2%交通条件改善2%别墅产品均价类比高2%开发商区域品牌效应增长1%修正后均价25115经过测算，我们得出未来该地块拟建工程别墅平均售价应为25000元/平方米。6、企业会所的市场定价产品建议整体规划 市场客户分析销售周期分析 价钱定位 陆、联排别墅定位分析641、产品建议设置建议层高地下室为2.2M；一层高度3.2M左右；二层高度2.8 M左右；三层高度2.8M左右楼层考虑到别墅居住的方便和舒适性，建议楼层控制在不超过三层，可以附加半地下室面宽、进深根据别墅产品的要求和市场上客户的接受程度看，不同的面积，面宽设计一般为5.58M，进深控制在13M内花园前后进深相加在81

26、2M左右，占地面积在200左右（含一层占地） 客厅2545，根据房型面积可以增设家庭活动室、或者茶室餐厅、厨房尽量将二者设计在同一空间，保证功能的完整性不被破坏主卧3045左右（包括卧室、主卫、衣帽间及书房），设置在三楼，以保证私密性需要客卧根据房型面积大小设置23个，考虑到三代居住需要，应设置老人房次卫一楼1个，二楼12个；并且设有洗衣房的功能窗户增加窗户数量或者增大窗户，如外飘窗设计，开阔空间和采光面阳台、露台阳台建议朝南，以满足晾晒衣物的需要；露台在二、三层均设，主要是联体别墅对于采光需要较多，三楼设置大露台，并且进行分割，一部分为主卧露台，一部分为公共大花园露台，2、市场客户分析时间

27、本地客户比例 外来客户比例2007年以前90%以上10%以内2008年80%20%2009年60%40%数据来源：根据工程组2007年8月在湖州的市场调研预估3、销售周期分析 项目规模周期生活广场70，350平方米 1年阳光水岸41，000平方米 1年半升华余家漾400，000平方米（体量巨大）3年华海园27，000平方米 1年半城市之心180，000平方米 1年零3个月本项目花园洋房32，000平方米预测1年半左右数据来源：根据工程组2007年8月在湖州的市场调研预估4、价钱定位 联排别墅价钱价钱增长预估时间年增长率情况说明200514.0%当年的高档住宅增长幅度明显高于普通住宅增长幅度。2

28、0063%以上受当时的宏观调控政策影响，高档住宅的增长幅度明显低于普通住宅的增长幅度。200714%以上我们预计高档住宅今年应该有恢复性的增长，其增幅应该高于普通住宅。200816%以上随着高速公路的开通，高档住宅作为稀缺资源，其价值将会得到进一步的发掘，我们仍然乐观的预计其将会保持高速增长。200920%以上随着湖州迎来一个新的经济增长高峰时段，我们认为高档住宅的需求将会呈现出几何级数的增长，尤其是外来投资者的大量涌入，将大幅度的拉升其销售价值。数据来源：根据工程组2007年8月在湖州的市场调研以及预估由此我们推算：时间年增长率价格趋势2006年3%以上10，000元平方米2007年14%以

29、上11，500元平方米2008年16%以上13，500元平方米2009年20%以上16，000元平方米据此以为，二号地块的花园洋房工程定位于高端住宅市场，在2021年进入正式销售期后的市场价钱应不低于当地联排别墅的2021年预期平均价钱程度，即单价16，000元平方米左右。4、价钱定位 5、关于居住科技资料运用的建议一类别建议建筑结构建议使用钢筋混凝土框架减力墙结构，基础采用桩基础，抗震力度至少为7度宅院围墙砖混结构围墙，涂刷高级外墙涂料，顶级石材压顶外墙外贴挤塑保温板，涂刷高级外墙涂料，局部石材贴面装饰玻璃幕墙（如果有）断热冷桥铝合金，双层中空LOW-E玻璃，部分铝合金管材或碳化木遮阳装饰外

30、门窗双层中空LOW-E玻璃，高级铝合金门窗车库门采用电机传动整体翻板遥控自动车库门进户门实木防盗门庭院门木栅栏门5、关于居住科技资料运用的建议二类别建议屋顶挤塑板保温，设高分子卷材和防水涂膜两道防水层，细石混凝土内墙墙面水泥砂浆粉刷，刷白室内地坪水泥沙浆找平室内天花白水泥批灰卫生间/厨房地面设防水涂层，墙面水泥砂浆粉刷拉毛，天花白水泥批灰，预留冷热水进水管、地漏及插座庭院绿化以苏州园林为原形，精心打造，除了附送基础庭院绿化以外，还包含三棵以上骨干乔木，其中一棵应为名贵树种室内水池配置全套恒温控制及水循环过滤系统5、关于居住科技资料运用的建议三类别建议配套设置电话：每户预留六门电话外线，在主要房

31、间预留终端宽带：光纤到户，在主要房间预留终端，支持百兆到桌面卫星电视/有线电视：每户设卫星电视及有限电视两根进户线路，在主要房间预留终端水/电/天然气：每户设立水、电、燃气表，其中燃气采用两个燃气表箱，让动力燃气和生活燃气单独计量安保系统第一重：环别墅社区周界红外线报警系统，电视监控系统跟踪第二重：电子巡更系统几区内电视监控系统第三重：每户庭院围墙周界报警设德国TCS黑白可视对讲系统，每户配至少4个室内可视对讲分机第四重：家庭安防报警系统，包括主动红外线移动感应探测、燃气泄露感应探测等第五重：紧急报警按钮，每户设置多个紧急报警按钮设备空调主机：配置日本大金DAKIN高级室外主机燃气锅炉及换热水

32、箱：配置德国菲斯曼中央吸尘系统：五、投资效益比较与分析1、投资估算 2、开发本钱分析 3、投资分配分析 4、开发周期 5、资金筹措与平衡 6、工程收益测算 7、工程经济效益分析 8、工程投资与平衡才干分析 9、敏感性分析 731、投资估算 序号项 目总额(万元)单位造价(元/M2)1土地费用9,2709012前期费用12,3461,2003工程费用69,0416,7104不可预见费4,0693955财务费用1,2821256物业基金186187总投资96,1949,348本工程的投资本钱主要包括土地费用、前期与间接费用、工程费用及财务费用等，相关的估算根据如下：2、开发本钱分析 本工程的产品主

33、要包括：五星酒店、花园洋房、企业会所，我们根据估算情况，分别总投资、单位造价与综合造价分析如下：产品总投资单位造价建安工程费五星酒店：56,817万元11,862元/9,200元/花园洋房：24,698万元7,057元/4,900元/企业会所：13,397万元6,699元/4,200元/3、投资分配分析 为了更明晰地分析工程对资金的占用情况，我们就工程所需的资金按半年度分配进展了分析，并构成如下工程投资分析表：时间08年上08年下09年上09年下10年上10年下合计投资额13,3828,66016,38828,50427,9711,28996,194从上表可以看出，工程投资的顶峰期是发生在08

34、年的上半年以及09年的下半年至10年的上半年，其中08年上半年是由于工程发生的土地费用所致，且该费用的实践发生时间因投资分析的需求作了相应调整以前年度的资金本钱作为沉没本钱不予思索。4、开发周期 2021年第三季度启动酒店地块建立，2021年下半年启动花园洋房和企业会所的建立，2021年上半年完工。内容2008200920101季2季3季4季1季2季3季4季1季2季3季五星酒店花园洋房企业会所4、开发周期 工程的资金来源主要依托自有资金、银行贷款和营销资金回笼。经过测算，建立期总投入为96,194万元，在设定工程公司资本金10,000万元的情况下，建立期融资贷款需求估计为30,035万元，营销

35、回笼款为56,159万元，详细如下表所示：项 目2008 2009 2010 合计资本金10,00010,000各类贷款12,04217,99330,035租金回笼42,67113,48856,1596、工程收益测算 (1) 销售收益测算序号物业类型09年下10年上10年下11年上合计1花园洋房17,49818,39215,8706,53558,2942企业会馆12,22523,29315,4976,38157,3973合计29,72341,68531,36712,916115,691从上表可以看出，工程可以实现的销售收益总额估计可以到达11.56亿元。运营内容：包括258个客房及其它餐饮、文

36、娱等配套与附属设备，其西餐饮与其它收益分别按客房收益的50与12进展测算；基准房价：1000元/间.天，房价上升按正年年后每年5为增幅；客房率：10年下半年开业，客房率按62计，至14年开场平均客房率到达74；物业变现：按最后一年酒店纯收益与10的资本化率计算。(2) 运营收益测算经过测算，估计酒店在15年的运营期内可实现的运营总收益为8.45亿元，详细的测算结果见附表。7、工程经济效益分析 (1) 静态经济效益根据工程花园洋房与企业会馆的投入与产出关系，我们构成如下损益表：a) 销售部分的损益预测：序号项 目金 额一销售收入115,691减营销税金6,363营销费用3,471项目投资38,095财务费用2,089土地增值税26,288二税前利润39,384减所得税9,846三税后利润29,538四年投资利润率（平均）25.85%五销售利润率25.53%从表可以看出，本工程估计可实现的销售部分税后利润为29,538万元，相应的投资利润率为25.85%，销售利润率为25.53%。b) 酒店运营部分的损益预测根据工程酒店的投入与产出关系，我们构成如下损益表：从表可以看出，酒店运营部分估计可实现的税后总利润为84,511万元，年均税后利润为5,634万元，相应的年投资利润为9.92，运营利润率为26.86。2动态经济效益A) 工