河南开封市商业市场分析报告

1、41/41市商业市场调研报告第一部分市经济环境概况经济发展状况汴一体化政策对商业地产影响第二部分主要商业街道和主要商业设施调研一、市商业格局二、商圈动态预计三、重点商圈、街道概况四、市现有商业设施五、大型综合商业体概况六、商业现状分析七、专业卖场概况、分析第三部分市写字楼调研分析写字楼概况分析第四部分市三星级以上酒店调研分析星级酒店概况分析第五部分总结结合本项目得到的启示第一部分 市经济环境概况简介：古称东京（亦有汴梁、汴京之称），简称汴，位于省东部，在中国版图上处于豫东大平原的中心位置。是我国七大古都之一，是中国优秀旅游城市、全国双拥模城、全国创建文明城市工作先进城市，也是省中原城市群和沿黄

2、“三点一线”黄金旅游线路三大中心城市之一。其中耕地面积363.4千公顷，市区面积359平方公里，市区人口100万，辖尉氏县、杞县、通许县、县、县五县和鼓楼区、龙亭区、禹王台区、顺河回族区、金明区五区。 是中原地区黄河沿线重要的旅游城市，2001年被国家旅游局命名为中国优秀旅游城市。悠久的历史，深厚的文化积淀，使享有七朝都会、文化名城、大宋故都、菊城之盛名。遍布市县的名胜古迹，依稀可寻的古城风貌，特色浓郁的民俗文化，绚丽多姿的秋菊，显示了古都的风韵和魅力。拥有众多旅游景点创造和打破了中国世界纪录协会多项世界纪录、中国纪录，获得多项世界之最、中国之最。一、经济发展状况1、经济总量与产业结构全市生产

3、总值完成930.2亿元，增长12.6%，其中第一产业增加值219.3亿元，增长4.6%；第二产业增加值400.7亿元，增长14.9%；第三产业增加值310.2亿元，增长14.5%。财政一般预算收入37亿元，增长25.3%；其中市本级16亿元，增长27.7%。全部工业增加值368.3亿元，增长15.9%。城镇以上固定资产投资394.7亿元，增长25.1%。社会消费品零售总额364.6亿元，增长20.2%。2、招商引资2010年全市新签亿元以上项目123个，总投资649.2亿元；新开工亿元以上项目108个，总投资566.7亿元；实际利用外资12882万美元，增长71%；外贸出口18801万美元，增

4、长16%；引进省外资金177.6亿元，增长26.2%。3、固定资产投资持续较快增长按照“四集一转”发展思路，大力实施“产业集聚区建设工程”，全市8个产业集聚区累计完成投资209亿元，其中基础设施投资28亿元；新开工项目54个，施工项目281个，产业支撑能力和集聚效应进一步显现。新区被评为省创新型产业集聚区，空分特色产业园被批准为国家级特色产业基地。努力增加固定资产投资。强力实施转型升级“3135”工程，实施了300个重大建设项目，完成投资318.5亿元，带动项目总投资1078亿元。2010年，全社会固定资产投资完成506.6亿元，增长24.7%。4、市民生活水平城镇居民人均可支配收入13695

5、元，增长11.2%；农民人均纯收入5390元，增长14.8%。经济发展速度连续三年超过全省平均水平，主要经济指标增幅继续位居全省前列，其中城镇以上固定资产投资、社会消费品零售总额和第三产业增加值增幅均居全省第1位，财政一般预算收入、市本级一般预算收入增幅均居全省第4位，规模以上工业增加值增幅居全省第5位。5、商业经济发展2010年，市实现社会消费品零售总额341.7亿元。其中，城市零售额198.2亿元；县与县以下零售额151.3亿元。 批发零售业零售额257.1亿元；住宿餐饮业零售额77.9亿元；其他经济零售额9.1亿元。（以上数据由市2010年政府工作报告提供）处于省商业“洼地”，受“”商业

6、影响较大，商业经济虽然在经济总量中的比例较大，但与省其他城市相比，还比较薄弱，需要的带动才能实现总量扩和升级换代。根据上述数字表明，市商业经济发展迅速，这为商业地产的长期稳定发展提供了良好的环境。二、汴一体化政策对商业地产影响汴一体化工程已经进入快速推进阶段，将对商业地产产生深远影响：1、汴一体化首先是拉近了两个城市的空间距离，开大道畅通无阻，城市中心至老城区中心的车行时间为60分钟左右（60分钟对人而言，就是从北环到南环的时间），交通方便，人流、物流的流动量，为注入强大的发展动力。本项目所处位置即为开大道进入市区的第一站，人流、物流不可小觑。2、规划中的汴轻轨与开大道平行，开行之后能够更近的

7、缩短两个城市的距离，轻轨对城市发展的带动作用非常强大。本项目所处位置就是规划中的城际轻轨入市区的第一站，交通优势突出，升值潜力巨大。3、一体化的过程就是两个城市之间的联系不断增强的过程，的重要变化会影响，反之亦然。商业对城市一体化的影响最为敏感，商业发生明显变动，势必影响到房地产市场。4、商业尤其是餐饮业将吸引大量顾客，目前已表现出这样的势头，这将极促进商业的升级换代，并扩大商业的总规模。本项目具有优越的区位优势，在商业方面具备迎接顾客消费的极大便利。5、汴产业带规划已经获批，产业带正在快速推进，向西发展的速度将会进一步加快。本项目地处西区，向西发展的大势将使本项目成为市的中心，物业增值潜力巨

8、大。第二部分主要商业街道和主要商业设施调研一、市商业格局根据市商业网点规划（19952010），市着力打造一个市级商业中心：鼓楼商业中心；五个区级商业中心：东区区级商业中心；西区区级商业中心；边村区级商业中心，南关区级商业中心，杏花区级商业中心。如下图:杏花区级商业服务中心西区区级商业服务中心边村区级商业服务中心东区区级商业服务中心“鼓楼”商业中心商务服务中心目前，商业主要呈“113”分布，即：一个市级商业中心：鼓楼商圈一条商业街：路商业街3个区级商业中心：南关商业中心；东城商业中心；西城商业中心。如下图商业层次较低，业态不够丰富，处于起步阶段，形成如此状况有以下几点原因：（1）整体经济地位低

9、，城市竞争力弱；（2）人均GDP水平相对落后，但处于经济的高速发展期，对商业的发展有较大促进作用；（3）存款总量低，但保持稳步增长。二、商圈动态预计：大商新玛特的入驻将使整体商业圈向西移动，大商千盛店属于中低端的消费，原有的路商业街，航天铜锣湾、新都汇老的商业街区由于在经营和品牌更新率严重不足已处于发展的瓶颈。大商新玛特的到来对这些老的商圈带来较大的冲击，中高档的品牌阵容，完善的卖场管理，良好的经营理念，将拉动市中高档消费使其与原有的商圈形成鲜明的对比。对市的中高档消费起到拉动的作用，使其以大商新玛特为中心方圆2公里形成一个新的商圈；三、重点商圈、街道概况基本概况特征规模铺位面积铺位数量空铺率

10、转让费租金主要经营业种主要业态主要消费群主要品牌人流量大型购物广场路高档服装走廊商业部分街长约1000米，（全长约2000米），人行道宽2米，经营面积约45000（计算方法：1000（长）15（进深）2（边）1.5（楼层系数） 45000）；单铺面积在20300320间商铺0，有四间商铺正在装修平均每间商铺在5000-8000千/200350元/品牌女装专卖、品牌男装专卖、品牌男女鞋专卖、皮鞋商场、钟表眼镜、高档美容美发、婚纱摄影、当地服饰类专卖店、专业店中高收入人士（老板、公务员等）、游客较少；利郎、步森劲霸、九牧王、杉杉、金利来、柒牌、GXG、哥弟、玖姿、巧帛、敦奴江南布衣平日：6080人

11、/分钟；假日：100110人/分钟；三毛购物广场（超市）；铜锣湾商场（百货）；彩步行街；马道街低端的时尚步行街；长约430米、宽10米，经营面积约16000（计算方法：430（长）16（进深）2（边）1.2（楼层系数）16589）；单铺面积在20300130间商铺0平均每间商铺在6000-10000/200300元/以潮流服装、鞋类为主，兼有电器、家具，但餐饮较少；专卖店、专业店工薪族、年轻族、学生、游客；圣迪奥、阿依莲、伊韵儿、月牙儿、达芙妮、真维斯、森马、依思Q、佐丹奴、以纯、波司登平日：5万/日；假日910万/日；振河商业广场（综合商场）。书店街书籍、文具的专业街；长约613米、宽18米

12、，经营面积约14000（计算方法：600（长）8（进深）2（边）1.5（楼层系数）14400）；单铺面积在10150220间商铺0平均每间商铺在6000-10000/150350元/以书籍音像、财会用品、文体用品为主；兼有精品、饰品、餐饮等以专业店为主本地人为主，兼有满足游客观光购物需求；新华书店平日：1015人/分钟；假日：3045人/分钟新华书店寺后街新商业物业不断涌现，商业格局和档次正在不断提升；长约400米、人行道宽27米，经营面积约7300（临街部分）（计算方法：400（长）8（进深）2（边）1.5（楼层系数） 7300）；3040；110间商铺0平均每间商铺在2000-5000/6

13、090元/；餐饮、服饰、电脑、电讯；专业店、专业市场、专卖店；本地人为主；第一楼、肯德基、全家来、百富烤霸平日：1020人/分钟；假日：3050人/分钟；振河商业城（专业市场）；万宝电脑数码广场（电脑城）；鼓楼新天地；恺撒财富广场鼓楼街缺乏灵魂的商业旺地；长约400米、人行道宽67米；经营面积约9792（临街部分，计算方法：400（长）8（进深）2（边）1.5（楼层系数）5800）；3020083家商铺0平均每间商铺在5000-8000/120180元/；业种较杂乱，以餐饮（西餐）、服饰、音像、茶叶为主；本地人为主；全家来、麦当劳；平日：3040人/分钟；假日：6070人/分钟；三毛书城自由路

14、西段批发、零售旺地；长约480米、人行道宽约2米，经营面积约9792（临街部分，计算方法：480（长）6（进深）2（边）1.2（楼层系数）6200）；20100140家商铺0平均每间商铺在3000-6000/110160元/；以服饰、电器，小商品（批发、零售）为主，兼有小食、餐饮、旅业、照相冲印、副食品等；批发市场、专业店、专卖店；本地人为主（中低档），周边市镇的个体经营者；雅戈尔、上岛咖啡、天力面包房平日：6070人/分钟；假日：80100人/分钟；相国寺大市场（小商品批发市场）；光彩商业街服装、饰品、餐饮建筑面积1万多平方米，8100190家商铺10-15%精品服饰、羽绒服大卖场、永乐电器

15、、横店电影院购物中心本地人为主；以年轻时尚人群为主金伯利钻石、波斯登羽绒服平日：25人/分钟；假日：1020人/分钟；永乐电器、横店电影院四、市现有商业设施商业业态名称经营情况面积合计（）客流量面积与业态品牌百货商场航天铜锣湾百货1F:4000化妆品、名表、女鞋化妆品：羽西、玉兰油、自然堂、欧莱雅、美宝莲；名表：梅花、天梭；女鞋：富贵鸟、索菲娅、星期六、达芙妮、scs；12000270人次/小时2F:4000少女女装贝拉维拉、迪士尼、维尼、史努比、艾格、梦祥银饰、佳佰丽、3F:4000女装家纺家纺：梦兰家纺、啄木鸟家纺、堂皇家纺；衣：欧迪芬、安莉芳、伊维斯4F:4000男装男鞋男装：雅戈尔、花

16、花公子、铁狮东尼、英迪龙、富贵鸟大商千盛购物广场1F：8000大商超市好当家、堂、宾奴、威豹、九阳、泊尔、美的、过家家、七彩、漂亮宝贝、艾妮美甲24000超市：822人次/小时；百货：366人次/小时。1F:4000时尚精品珠宝：周大福、戴梦得、老银匠、老凤祥、周大生、金大福、金伯利、上吉银饰、汉宫玉珑；香水：CK香水、思哲、浪凡；化妆品：玉兰油、自然堂、佰草集、欧莱雅、美宝莲、梦妆；女鞋：白丽、星期六、金利来、达芙妮、康莉、Tata、天美意、森达、百思图；名表：梅花、天梭、西铁城、劳力士、江诗丹顿、欧米茄、浪琴、斯沃琪2F:4000名媛绅士大淑：玖姿、敦奴、歌蒂诗、声雨竹、红人、纤、妃萱；男

17、装男鞋：金利来男鞋、花花公子皮具、利郎、波司登、雅戈尔、木林森、培蒙、铁狮东尼、英迪龙、乔顿、鄂尔多斯3F:4000青春生活少淑女装：VERO MODA、ONLY、欧时力、艾格、江南布衣、米珂芭娜、歌莉娅、A02、播、古木夕阳、必然、欧尚尼、木果果木、尤西子；儿童服饰：耐克童装、巴布豆、丽婴房、海威尔、迪士尼、好孩子、可可鸭；家纺：水星家纺、多喜爱、露斐家饰、罗莱家纺、馨亭4F:4000运动生活运动：安踏、宁、马克华菲、卡帕、耐克生活、左岸、骆驼、艾迪耐斯、新百伦、阿迪达斯、佐丹奴、七匹狼运动、天坡伦；大商电器超市三毛美美特惠店1F:4500外围：乐途、宁、石头记、德克士、阿利、协亨、鸿星尔克

18、、公牛巨人、BQ、麦多馅饼、菲尔莫尔、安踏儿童、梅娘、尤西子、秋水伊人、骆驼、雨贝尔、佐伊18000超市：1272人次/小时2F:4500三毛超市3F:45004F:4500三毛时代1F:4000金伯利、亨利名表、保健品、鞋业、服饰10000超市：564人次/小时2F:3000三毛超市3F:3000三毛未来1F:6000秋水伊人、德克士、富尔佳、三彩；丸美、蓝秀、天翼、王朝家纺、流行美、梦特娇、金盾、迪士尼、小猪班纳、老布鞋、国城、雅鹿、朵以、恒源祥、艾莱依24000超市：1380人次/小时2F:6000贝蒂、饰品、好男人、皮具、干果、手表钟表、三毛美食坊、美甲；三毛超市3F:6000三毛超市

19、4F:6000五、大型综合商业体概况项目名称在建/已建总体量（）主力店主力店体量（）次主力店已入驻知名品牌新都汇商业广场已建60000大商千盛购物广场24000无肯德基、屈臣氏、豪享来、氏牛肉面振河商业城已建迪臣世纪广场在建80000大商新玛特购物广场50000无浦发银行开元商业广场在建80000大商千盛购物广场20000时代院线暂无案名龙亭新都汇物业公司招商顾问公司：天瑜旺地商业顾问运营商市新都汇商业经营管理开发商瑞信房地产开发（二级资质）地理位置新街口东北角总建筑面积105000营业面积94000（其中商业部分为 70000）开业时间2007年收款方式独立收银是否销售，各楼层均价一期：30

20、%出售，70%自营、出租；对出售部分实行 5 年包租，8%返租；统一招商、统一经营、统一管理；二期：100%出售，出租；对出售部分实行 3 年包租，8%返租；统一招商、统一经营、统一管理；业态规划与面积配比1F少淑、大淑、运动休闲、餐饮面积与主要品牌玖姿、宝姿、拉夏贝尔、江南布衣、匹克2F童装、儿童玩具；休闲女装；休闲男装；成年女装；饰品；美容院面积与主要品牌传统、拼搏、恋尚绣坊3F酒吧、证劵公司面积与主要品牌爱派酒吧、e动力网吧、国都证券售价与租金1F售价：12000 元/平米左右租金：60-90 元/平米/月出租率95%租金收取方式： 租金，每 1 季度交租一次2F售价：40006000

21、元/平米租金：30-50 元/平米出租率50%租金收取方式： 租金，每 1 季度交租一次，其它优惠政策：承诺在芒果时代开业之前不向租户收取任何费用3F、4F售价：租金：10元/平米/月出租率100%付款方式与优惠政策购物广场这一商业物业采用的是 70%自营、出租，30%出售的销售策略，并承诺对出售部分实行 5 年包租 ，每年向业主返租 8% 物业管理费与税费物业管理费 10 元/月；合同保证金 2 个月租金；客源经营者本地经营情况良好的品牌经销者消费者本地市民配套设施龙亭新都汇购物广场设有 6 部露天自动扶梯通往二层，二层东西两侧的商业空间有连廊、过街天桥相连。购物广场有景观小品、自动电梯、中

22、央空调、休息座椅、亭、花坛等基础设施和景观元素，6000 平米的地下停车位综合分析 优势：新都汇购物广场从规划之初就采用先进的定制化商业，通过对商业发展状况的详细调研与与各大商业巨头的积极接洽，在新都汇购物广场三号馆设置了体量为24000平方米的综合性商业体。 1、购物配套设施完善，；2、地理位置优越，距离核心商圈较近。 劣势：新都汇购物广场所处于新商业中心位置，但目前现在整个商圈的商业氛围不很浓厚。同时由于鼓楼马道街商圈已经有近20年的历史，很大一部分消费者去路和鼓楼购物已经形成了消费习惯，在短时间转变消费者的购物习惯，还需要很多的工作去做。 1、由于步行街的先天不足，受到天气的影响较大，太

23、冷太热客流都会少 2、大量品牌商户的撤出，导致目前步行街的经营越来越困难。 3、局部建筑尚未完工，导致步行街的人流动线不成循环。综合商业体分析1.空间分布不合理，主要集中老城区；在建和已经开业的商业地产项目大多集中在旧城商业区，而汴新区、东部城区没有在建和已开业大型商业地产项目。（西区 2 个、老城区 5个）2. 综合性和专业性商业地产项目开始出现；随着经济发展，综合性的如迪臣世纪广场、龙亭新都汇、开元名都商业广场等商业地产项目开始出现，专业性的主题商业亿龙儿童生活广场、义乌商贸城、嘉斯茂数码城也已经投放市场。3.商业地产项目依然以销售为主，主要推广策略为销售返租；受到开发商经济实力以与经营销

24、售策略影响，目前的商业地产项目依然以销售为主，而其促销策略主要依然是售后返祖，返祖期限一般为 3-8 年，返祖比例 78。4.社区商业尤其底商商铺供给强劲；在西区荣勋花园，老城区锦绣皇城等项目都有大规模的社区临街底商体量 ，已投放市场，预计总体量超过 50000 。六、商业现状分析1、商圈分析 在2008年之前只有一个“鼓楼商圈”，以鼓楼广场为中心，广场以东的鼓楼街、以西的寺后街、以南的马道街、以北的书店街，是老城区最繁华的地段，商圈涵盖振河商业城、三毛美美特惠店、万宝电器连锁、宁电器连锁、行宫科技城等综合性和专业性卖场。但是随着2008年龙亭新都汇步行街开业，特别是当年12月大商千盛购物广场

25、的开业，使商业在档次和品牌上得到了极大的提升。龙亭新都汇以西迪臣世纪广场，大商集团新玛特购物广场即将于2011年年底开业，这就逐渐形成了以新街口为中心的“新街口商圈”，以西为西门大街，以东为西大街，以南为中上路北段，以北为宋都御街，形成了一个以中高档次为主的集休闲、购物、餐饮、娱乐的新商圈。2、商业街道分析 目前，市已经形成了书店街、寺后街、马道街、路、宋都御街、大梁路、晋安路、宋城路为主的 36 条商业街道，遍布城市各个区位。 从商业街道的空间分布来看，鼓楼区有 14 条，顺河区有 8 条，南关区有 6 条，龙亭区有 8 条 ，鼓楼区的商业街道分布最为密集，商业门店数目最多。从各条商业街的辐

26、射围来看，基本上都是在城区部，西区以东西四条街道为主，而对周边各县以与城市的影响较弱。 每条街道基本上都涉与关系居民必需品的销售，例如：超市、餐饮等。说明这些商业街道都承担着本辖区提供基础商品消费的功能。 其中行业集中的街道主要有以下几条： 晋安路东段中高档餐饮集中区域 路中高档服装品牌专卖店集中区 宋都御街中低档旅游商品集中区 大梁路电动自行车专卖店集中区 西门大街建材家具集中区由此可看出市老城区以“鼓楼商圈”和“新街口商圈”为中心区域商业较为集中；汴西新区则集中了近年来的许多新建小区，逐渐形成了大规模的生活区、行政办公区，交通方便 ，但商业设施较为缺乏，高端消费人群多流失至。目前市商业街仍

27、处于初级状态，其硬件不能满足高档休闲购物需求；并且临近城市主干道，车流量大、穿越危险，存在废气灰尘；人行道仅2米，宽度不足；商业延伸较长，购物不集中；缺乏停车场，停车较困难。3、品牌分析 随着大商千盛购物广场的入驻，一些国际一线品牌首次进入，如ONLY、VERO MODA、欧时力、马克华菲等，较之以前如利郎、七匹狼、金利来等2,3线品牌有了极大的提高，同时，大商中高档百货卖场新玛特将于2011年底开业，一些国际奢侈品品牌将会入驻，对商业档次是一个极大的提升。4、租金分析.商业租金受位置影响较大，核心商圈租金水平较高；.商业租金受业态影响不显著；.商业租金受面积因素影响较大；.调研中发现，商业租

28、金除市场原因外，受人际关系影响较大。5、经营分析.核心商圈换手率最低，经营状况最好；.距离核心商圈越远，其经营状况随之递减的情况越明显；.晋安路作为餐饮集中街，中档和中高档餐饮存在非常严重的竞争，造成该街换手率较高；.市场存在一种能够维持营生即可的特殊经营心态，对拓展和再发展有着很消极的心态。6、目前商业存在的问题.商业街道以与商业设施，空间分布不合理 首先表现在商业街道分布的不合理，鼓楼区在全市占有 50以上的商业街道和 80以上主要商业设施，南关区只有商业街道 6 条，并缺乏大型商业设施；.整体消费水平低，商业业态的提升乏力 2010年生产总值仅为的23.54 %（777亿元、3300亿元

29、），的37.44%（2075亿元），经济总量偏低，在省18个省辖市中排名13位。目前商业业态的提升乏力，缺乏标准的高端百货以与大型综合购物中心，与全省其他地市，特别是周边的“中原城市群”城市相比存在较大差距。.商业设施的基础设施建设严重滞后市主要商业设施主要集中老城区，和西区东西四条主干道，受城市规划限制，目前主要商业设施均缺乏便捷的交通动线、停车场、休闲广场等相关配套设施。七、专业卖场概况、分析概况：家具市场整个家具市场空间、市场容量都非常大。市有近100万人口，大众市场比重极大。现有专业家具场场馆总数近11万平米，其中5万平米以上的有1家，1万平米以上的有3家，1万平米以下的1家。进入家具

30、市场的家具品牌商家约有500个，其中国外和港台地区的品牌有近50个，占市市场品牌的5%左右。美誉度和知名度较高的中外名牌家具在市场中比例为6%左右。本地家具市场发展商一般是采取出租场地仅一种经营模式。经销商手法主要有经销、代理销售、连锁专卖、特许经营。针对消费者则是提供家装方案。并协助消费者就地选择家装材料和家具。家具家居市场概况楼层位置面积租金标准商家数量入驻品牌入驻率日客流量评效总面积圆梦家居广场1F市大梁路与黄河路交汇处(建章)30753家具类：50元/月，建材类36元/月；公摊18%126家(家具类占16.3%；建材卫浴类占16.1%；灯饰橱柜木门窗帘类占19.1%)家具类：CBD奢爱

31、、左右、CCK、帝梵尼、顾家工艺、爱依瑞斯、爱丽奴、蓝邦、斯帝罗兰、色彩人生；建材卫浴类：箭牌、法恩莎、益高、中宇、意利宝、马可波罗、蒙娜丽莎、新中源、诺贝尔；橱柜灯饰门窗类:TATA、源氏家居、美心、月兔、诗瑞、蓝谷、欧普、钜豪； 100.0%周一至周五56人/小时；周末：500/月 597042F28951家具类：40元/月，公摊18%91家（家具类占47.2%；家饰类占0.3%；办公类占1.0%）家具类：曲美、皇朝、华日、雅宝、联邦、金虎、年年红、迪美斯； 办公类：富琦莱、伟特；99.3%286/月华美之星1F市大梁路26号（超）400050元/月，公摊10%26（家具占32.5%；家饰

32、占0.9%）家具类：芝华士、红苹果、皇朝、百强、大自然、耐特利尔、科美、美亚、七彩人生100.0%周一至周五36人/小时；周末：417/月120002F400040元/月，公摊10%18（家具占33.3%）家具类：双叶家具、华丰、风格传送、蓝鸟、百盛、浪度、迪诺雅、大班100.0%250/月3F400030元/月，公摊10%11（家具占33.3%）家具类：喜梦宝、九品工作室、欧瑞93.4%125/月华美家具城1F市路和五福路交叉口（靖0）473340元/月，公摊10%42（家具占33.3%）家具类：兰香阁、富利华、仕典、美雅居、杏田、凯博、松海、童一首歌；100.0%周一至周五36人/小时；周

33、末：357/月142002F473330元/月，公摊10%27（家具占33.3%）家具类：天韵、博客、帝罗邦、蓝狐、大风车、世纪明珠、俪人岛、香丽榭、德意豪；100.0%214/月3F473320元/月，公摊10%6（办公占33.3%）办公类：、三江、森傲、中泰、广泰、华盛93.7%67/月恒昌家具城1F市公园路与路交叉口东北角（薇、）487622元/月（无物业）36家（占37.2%）家具类：名仕居、帝纳、名扬世家、家得宝、舒美、蒙友100.0%周一至周五36人/小时； 周末：263元/月130922F521615元/月（无物业）21家（办公6家占4.6%、家具15家占35.3%）家具类：水晶

34、之恋、家百利、优景、新居点、飞越、葵园世家、朗晴；办公类：富豪办公、恒盛办公、万事达办公、恒泰办公100.0%175元/月3F300000（占22.9%）未出租0.0%0元华博家具城1F市路与化工路交叉口向西300米路北（清云）8813前厅13元/月（无物业）；后厅10元/月（无物业）22家（家具20家占90.9%办公2家占9.1%）家具类：金邦、澳泰、红星家具、青叶； 办公类：威想、长兴100.0%周一至周五24人/小时；周末：183元/月8813分析：市目前专业家居卖场共有5家，主要分布在东郊、西郊和南关，其中中档2家，低档3家，主要分布在东建材、南关火车站和西区大梁路，中端市场也基本被圆

35、梦和华美所占领，低端市场有华博、恒昌家具广场和华美家具南关店，老的家居卖场基础设施旧，管理水平和服务意识均比较淡薄，缺乏强大的企业做支撑。本地区尚未有一家为综合型一站式卖场，缺乏高端品牌的进驻，使高端购买力都被放弃到周边市场消费，近年来，由于西开发区的有力发展，汴一体化的推进，使得多个房地产项目在西区拔地而起，升值潜力巨大，是大型综合型专业一站式卖场进驻的好时机。第三部分市写字楼调研分析一、写字楼概况1、位置分布由于交通的原因，市写字楼、公寓主要分布在核心商圈与西区商圈交界处，以大梁路、路周边为主。2、租金价格租金价格的高低，主要取决于写字楼公寓建成的年份，最低以汇金大厦为例16元/月/，最高

36、以三毛未来为例40元/月/。3、租户分析租户主要以本地商家为主，外来商家比重日益增加，达到20%。4、租户行业分析租赁商户主要以地产公司、保险公司、投资担保公司、金融公司、网络公司、培训机构、出国代理机构、快消品住分公司等第三产业行业构成。5、配套设施市原有与新增的写字楼公寓均缺乏停车场，停车位较少，设施上只提供水、电，配套相对旧，网络、安防等设施相对落后。市主要写字楼分布示意图：项目名称项目位置项目体量楼层单间数量（套）单间面积（）租金物业费配套设施水电费售价入住率停车位入住公司银地商务大梁路西环路交叉口96002F6F8636-9220元/月1.3元/月水、电3.35元/吨，0.85元/度

37、20002800元/（开盘价）98%30投资担保、证券、家电、网络、保险等公司亚通商务楼大梁路西环路交叉口50002F5F748012018元/月无水、电3.35元/吨，0.85元/度1500元/（开盘价）97%15保险、饮料、快消品、化妆品、投资担保等公司汇金大厦朱雀园建行对面40002F5F58308016元/月1元/月水、电3.35元/吨，0.85元/度不售90%10全家来、投资担保、股票配资、保险、婚纱摄影等公司润达大厦大梁路西环路交叉口32002F6F668012018元/月1元/月水、电3.35元/吨，0.85元/度不售96%10饮料、方面便、投资担保、保险、炒黄金、网络、化妆品、

38、保健品等中州银座金明广场向北200M50003F12F1602010030元/月1.5元/月水、电3.35元/吨，0.85元/度4500元/（开盘价）92%50地产公司、化妆品、保健品、广告等公司三毛未来公寓汉兴路中段35006F12F705040元/月1.5元/月水、电3.35元/吨，0.85元/度不售28%60保险公司铜锣湾路行宫商厦向北200M120005F16F1069015015元/月0.8元/月水、电3.35元/吨，0.85元/度1500元/（开盘价）95%20网络、快消品、电子商务等公司二、分析由于一线城市资源饱和，二三线城市发展潜力突显，写字楼市场也是如此。随着市经济的迅猛发展

39、，以与作为汴一体化地位的确定，各地商家纷纷落户，写字楼需求量迅速增加。但由于目前写字楼市场刚刚形成，写字楼需求与供给之间的矛盾日益激化，越来越多的问题迎面而来。目前写字楼基本上满足了办公需求，但是缺少人性化关怀。最突出表现为停车场或是物业的不完备。通过对本市近10家写字楼进行考察，我们发现目前只有银地商务和三毛未来相对来说配套设施较完善，其他写字楼周边配套设施均不成熟，很少配齐餐饮，商场等，不能满足入住者们基本生活需求。物业管理方面，基本是采用专人固定时间负责开锁门模式，缺乏灵活性。第四部分三星级以上酒店概括分析一、三星级以上酒店概况市中高端酒店均具有餐饮、住宿、接待、商务洽谈、会议、会展、休

40、闲服务等功能。酒店市场近几年在的发展速度很快，老式的酒店如宾馆等目前只是作为市政府对外接待的一个标志性窗口存在，其商业价值在逐步下降。新兴的大型酒店如中州国际金明酒店、开元名都大酒店等已成为各市政单位、党政机关、企事业单位、外来公司、本地企业、国外旅客等举办商务、会议、住宿等项目的首选定点酒店。星级酒店分布示意图：酒店名称星级位置总体量开业时间客房量（间）标间价（元）标间面积（）停车位（个）折扣中州国际金明酒店市大梁路9号530002007年10月14日358558-61836140不打折，持龙卡活动享受减80元的活动开元名都大酒店开大道540002007年355498-53032240团体折扣7.7折 会员8折 散客无折扣金源大酒店路2号120002009年84368-5883020团体折扣7折航天大酒店市金明区大梁路99号