金地-深圳104项目前期策划与概念探讨方案（共86页）

1、前言关于报告篇幅2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789这是一个小规模项目，但项目组投入不亚于一个100万规模的大盘，我们一直本着“科学研判，真实有效”的原则对待每一个结论的判断，哪怕是一个推广概念，我们也是在科学研究，结合市场和项目情况认真推论的基础上得出的，没有丝毫马虎，因此，报告篇幅较长，汇报时间较长，敬请各位谅解！2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789关于本项目对金地品牌的意义2008房地产营销策划

2、大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789借鉴:国际最著名酒店品牌万豪酒店的旗下品牌定位MARRIOTT六大国际品牌万怡Courtyard 丽思-卡尔顿Ritz-CarltonJW万豪万豪万豪行政公寓万丽Renaissance豪华私人俱乐部奢华而无忧度假酒店繁华商业区的豪华居住融行政公寓、办公、商业、餐饮等多功能为一体的综合体休闲酒店中端品质酒店每个品牌都有清晰定位,适合不同客户,金地深圳代表项目1994-1996年时间/属性1999年2003-2004年2005年金地花园金地海景花园金海湾花园金地香蜜山金地翠堤湾金地梅陇镇

3、品质居家高端住宅潮流住宅金地深圳未来项目2006年时间/属性2007年2008年金地.名津金地104栋金地岗厦项目口岸国际化住宅?CBD城市综合体(商务)共同点:时尚尖端高端独特个性金地梅龙镇二期2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789金地深圳未来项目不是单一产品发展路线2006年时间/属性2007年2008年金地.名津金地104栋金地岗厦项目口岸国际化住宅CBD城市综合体(商务)香港客户综合类客户，尖端行政商务客户为主品质白领客户工业区拔地而起的精品 高端产品的缩小版居家/休闲/商务/私人俱乐部兼有

4、类似宝马的minicooper金地深圳未来项目不是单一产品发展路线2006年时间/属性2007年2008年金地.名津金地104栋金地岗厦项目口岸国际化住宅CBD城市综合体(商务)国际潮流代表商务精英工业区拔地而起的精品更有思想和内涵思想内涵？金地104栋项目前期策划 (二)推广概念方向初步探讨一、原则与思路 与产品形象吻合刚性、硬朗的外立面，实用的小户型产品概念提炼原则与金地品牌形象吻合严谨，科技，专业，内敛个性、尖端与追寻的目标客户 产生共鸣符合注意力经济效应出位和容易很快传播，并且格调优雅概念运用延展思路思路A泛概念运用XX概念硬件软件For example: 蒙太奇公寓营销包装园林:蒙太

5、奇式园林外立面:蒙太奇电影立面大堂:前卫幻彩豪华大堂户型:自由组合户型其他细节:蒙太奇感觉样板房:蒙太奇样板间售楼处:电影胶片广告:电影感觉营销:电影主题服务管理概念无处不在为概念而制造的楼盘思路A是否合适104栋项目?项目发展目标小制作,小成本大品牌影响力四两拨千斤概念运用延展思路思路A泛概念运用XX概念硬件软件营销包装园林外立面大堂户型其他细节样板房售楼处广告命名营销服务管理项目实际情况规模小,成本不宜过高营销时间不宜太长成本太高适用部分我们建议运用思路B概念运用延展思路思路B概念精髓表达运用XX概念硬件软件营销包装园林外立面大堂户型其他细节样板房售楼处广告命名营销服务管理项目实际情况规模

6、小,成本不宜过高营销时间不宜太长部分元素表现着重运用出位的表现体现新意小制作大品牌二、四个概念方向建议及运用延伸示意概念 A 与产品形象吻合刚性、硬朗的外立面，实用的小户型产品概念提炼原则与金地品牌形象吻合严谨，科技，专业，内敛个性、尖端与追寻的目标客户 产生共鸣符合注意力经济效应出位和容易很快传播，并且格调优雅回顾原则着重研究8月16日汇报之金地104栋项目前期策划之客户研判共识结论什么与目标客户产生共鸣？本项目营销核心目标客户群研判结论项目实际情况规模小，营销时间短小制作、小成本大品牌影响力核心客户群福田区内工作高级白领（包括单身和白领家庭）周边生意人，原居民，港人，保值投资客 区域内商务

7、投资人士易于品牌的建立，宣传调性应针对此圈层为主易于销售速度的保证，前期客户积累锁定此圈层客户可节省成本易于品牌的建立，精品商务公寓品质感较高，市场影响力大核心客户群福田区内工作高级白领周边生意人，原居民，港人.保值投资客户 区域内商务投资人士有品味追求高品质生活,忙于工作,对家庭照顾机会少财富自由,看中物业前景,追求生活舒适实用体面,物业管理高品质追求高品质物业管理舒适度核心客户群福田区内工作高级单身白领和白领家庭需求与其他概念提炼原则的交叉点 与产品形象吻合刚性、硬朗的外立面，实用的小户型产品与金地品牌形象吻合严谨，科技，专业，内敛个性、尖端符合注意力经济效应出位和容易很快传播，并且格调优

8、雅与追寻的目标客户 产生共鸣品质/品味/思想共鸣模拟想象：有品质，有品味，有思想内涵的成熟男性白领形象角色模拟有品质，有品味，有思想内涵的成熟男性白领是什么样？什么与之共鸣？对此类白领的一些描述30岁白领 挣扎着年轻 三十岁的白领们，正处于事业的上升或转型期，尽管已经褪去了二十岁时的年少张狂，多了一些经过社会历练的成熟与稳定。但是，面对日渐紧张的工作压力、日益强大的竞争对手以及镜子里那日趋黯淡的容颜，三十岁的他们，也还要上紧发条，时刻处于备战状态，让自己挣扎着再保持年轻时的斗志和活力。关键问题：压力，成熟30岁白领品味不凡，自命不凡三十岁的白领们，面临社会使命感和责任感的双重感受，他们有很好的

9、教育背景品味不凡，打拼多年，虽然大多没有实现身家千万的梦想，但仍然没有放弃努力，没有放弃CEO的梦想他们更多关注社会问题，喜欢接受社会咨询，喜欢思考人生各种课题，喜欢规划长远的未来关键问题：现在不是CEO，品味已经达到CEO标准即使只能负担41的空间，也期望有141 的豪华生活享受男性品质白领深层次共鸣需求关注社会问题关注人生问题我不是CEO，我有CEO一样的品质观和思想高度我们可以找到一些他们思想本源的需求与之产生共鸣并用最深入浅出的表现方式让我们的概念深入人心他们真的非常喜欢思考举例模拟说明房子卖给完全没有文化的农民卖给品质男性白领沟通重点房子怎么样，卖多少钱？房子怎么样，卖多少钱？买房的

10、更深入的思考（价值观/人生观）30岁左右男性品质白领思想本源的需求他们可能会想“买房的根源是什么？” 30岁的男人一定要有个房子吗？ 家是用来干什么的？是一种炫耀还是其他？什么与他们的思想高度吻合？我们可能不仅是卖一个房子，还是卖一个房子的思考男性品质白领深层次共鸣需求关注社会问题关注人生问题我不是CEO，我有CEO一样的品质观和思想高度对哲学问题的思考我们可能不仅是卖一个房子，还是卖一个房子的思考对咨询的关注我们建议用比较智慧的学科来试着阐述他们的共鸣买房的根源是什么？30岁的男人一定要有个房子吗？家是用来干什么的？是一种炫耀还是其他？我不是CEO，但我有CEO一样的思想高度和品质观智慧学科

11、涵盖一切如：“哲学”哲学,人类最智慧的学科它解释万事万物为何存在哲学的观点认为万事万物都有其发生核心根源男性品质白领深层次共鸣需求哲学概念我们可以提供的思考物业与人的关系房子与居住的关系空间与居住的关系对生活的重新思考包罗万象的智慧思考哲学概念的表现举例概念表现一寻找一个概念的综合载体建议具像到一个西方哲学家名称我们建议： “亚里斯多德”关于亚里斯多德ARISTOTOLE，古希腊著名的科学家和哲学家 ，亚里斯多德研究的学问，包括了现在学科的哲学、物理学、生物学、天文学、大气科学、心理学、逻辑学、伦理学、政治学、艺术美学，几乎是涵盖了所有的领域，亚里斯多德的著作超过170种 正面评价较多，智慧之

12、师，具有人人皆知的影响力，容易产生共鸣只是我们对哲学概念运用的一个综合陈述载体，对客户沟通的一个载体我们可以直接将楼盘命名为：金地.亚里斯多德金地.透明的思考概念表现二样板房出位打造，直接命名为：佛洛伊德的梦/亚里斯多德的梦提供对居住空间的重新哲理思考创新设计样板房居住空间，打破传统样板房佛洛伊德的梦/亚里斯多德的梦的设想1）小户型里的自由空间的组合2）以卧室为核心的空间可以转变为以浴室或者SPA为核心3）小户型外延空间的思考4）镜子对四维空间的重新定义5）针对商务人群、SOHO人群，公共空间（如厨房、洗衣房）功能外包，室内空间 重新定义概念表现三处处运用哲学家命名，如命名园林商业普瓦德万之旅

13、 伽利略的天空概念表现四随楼书附送思索刊物思维旅行刊物中探索 1）时间和空间的重新理解 2）房子与人的关系 3）卖房的家庭责任思考 4）反思奢华居住的意义与态度 5）完全式服务的意义新的生活概念的思索概念表现五现场包装体现哲理智慧1）智慧售楼处 A、一对一沟通的智慧洽谈桌椅 B、提供思考咖啡 咖啡标明每种调味搭配的哲学思考2）命题文化墙 设想命题：你认为办公室恋情真的是五颜六色的吗？3）哲学家名言比比皆是 处处可见哲学家的一些励志名言或者哲学故事苏格拉底;认识你自己柏拉图:群众永远生活在无知的洞穴之中托马斯.阿奎那;人生在世,不过是过路的旅客伏尔泰;我不同意你所说的每一个字,但我誓死捍卫你说话

14、的权力亚当斯密;人的本性就是追求个人利益卢梭;人人生而自由平等叔本华;幸福不过是欲望的暂时停止克尔凯戈尔;人最容易忘记的是自己泰勒斯:只有那些从不仰望星空的人,才不会跌入坑中赫拉克利特;人不能两次踏入同一条河流马基雅伟利;政治无道德笛卡尔;我思故我在培根:知识就是力量黑格尔;存在就是合理,合理的也都要存在概念表现六广告缮稿主题处处体现哲意1）当亚里斯多德遇上现代建筑美学2）飘散在伽利略天空园林里的咖啡哲学3）无为而治的户型空间组合4）时光倒流70年佛罗依德观家庭责任与蜗居5）我不是CEO，但我CEOLIVING6）和笛卡尔一起发现城市之美贩卖产品和人文精神概念表现七广告调性充满思考的哲意感概念

15、表现八四本性格哲学楼书，不同性格各取所需，体现不同人生价值观人的性格分成四种颜色黄色性格权利，执着绿色性格温婉，随和蓝色性格逻辑、严谨、追求细节完美红色性格热情，活跃2005年开始最流行最有意思的性格分析，流传于全国各地，深得白领认同黄色性格楼书权利，执着人生居住观的思考绿色性格楼书温婉，随和人生观楼书蓝色性格楼书逻辑、严谨、追求细节完美的思想楼书红色性格楼书热情，活跃的性格居住观楼书哲学色彩密码楼书概念 B找一个文学名著或者流行著作,将其精神内涵表现在项目上我们寻找的名著是发条橙发条橙，库布里克1971年作品。 发条橙是一部伟大的作品。一个生活在英国未来社会的问题少年，由于青春斯躁动走上犯罪

16、道路，破坏社会，五毒俱全，后受到社会制裁，被剥夺自由意志，经过思考与改造，他重新融入社会，意识到自己不过是上帝手中的一只发条橙充斥着非凡的想象力，然而它又是极精准的，没有任何任意随意的痕迹。它是一个寓言。A Clockwork Orange 金地104发条橙蜕变变革叛逆/创新工业区的变革产品创新,生活方式创新超理想主义思考哲学项目直接命名为：金地.发条橙金地.发条桔子主题广告语为：有一条发条橙的味道1)样板房命名为:发条橙历险记2)楼书命名为:上帝手中的发条橙(阐述人的深层次居住关系,模仿小说描述手法写楼书文案)3)制做发条橙玩具4)售楼出体现原著细节5)举办发条橙派队编辑手机彩信发送概念 C

17、关于LOMO的重新理解LOMO的背景 LOMO简单诠释：Lomo本身指苏联20世纪50年代的一款相机，对红、蓝、黄感光特别敏锐，色泽异常鲜艳。现在Lomo是指拍摄时的一种态度，随意捕捉，想拍就拍。 LOMO，四个字母排列组合成一种相机的牌子，不尖端，却制造惊喜；一种生活方式，不高档，却风光无限；一种“Dont think，just shot”的拍摄态度，不高傲，却随心所欲。仿佛又一次从简单到复杂的轮回，LOMO滋生了这个城市时尚的触角，一群活跃而感性的年轻人为之疯狂。他们说：“LOMO就是Let Our life be Magic and Open。” 关键词：随心所欲2008房地产营销策划大

18、全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789一切为了LOMO / 因为爱所以LOMO / I LOMO YOU 但是，从表面意义上理解，LOMO显得过于年轻，与我们所挖掘的目标客户的品味和思想不在同一高度，我们试图挖掘LOMO深层次的精神内涵LOMO的深层次精神内涵随心所欲想拍就拍失真的模糊色彩表象质朴、没有复杂条理内涵本质还原简单方式其实，生活就是如此！还原“简单生活”的LOMO概念生活不用太复杂，不用太刻意色彩模糊一点又如何，生活中有多少事情是完全真实的糊涂一点又如何只要喜欢就可以LOMO还原最简单的生活方式还原“简单生活”的LOMO概念表现直接命名为LOMO公寓品质很高的物业管理素质相当的高品味邻居便捷的生活配套随心所欲地生活理念2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789命名金地 . 乐摸公寓金地 . 本色生活金地.本色200