关于某楼盘市场调研报告范本

1、 . . PAGE- 20 - / NUMPAGES21 . . 关于某楼盘市场调研报告 日期： HYPERLINK :/ 行医院：市第一人民医院、宋庆龄妇女儿童医院、巴伐利亚国际医院其它：新益州城市公园、体育公园、高尔夫主题公园、海洋乐园、世纪城会展中心项目基本信息（含案名含义分析）案名含义分析中海城南1号是中海地产最顶级产品系列之一，中海1号系作品，作为中海地产最顶级的产品系列，在全国仅6席。香蜜湖1号、中海湖滨1号、中海北滨1号、中湖1号、中海银海1号，均以占据城市最核心地段、最优化景观资源，而成为每一座城市的地标性住宅项目。项目调查表项目名称中海城南1号楼盘位置锦华大道199号开发商中

2、海兴业发展营销代理商无设计单位梁黄顾建筑设计承建单位大兴业、海宏景观设计JDS物管单位中海深南物管占地面积（亩）227亩建筑面积33物业形态高层公摊率14%19%容积率2.85绿地率25楼层24层建筑结构框架剪力墙结构联系85316888预定时间2008年11月开盘时间2008年11月交房时间2010年10月30日总套数2000户车位数2500个以上联系85316888车位比1:1.5户型特点户型结构三房四房层高3.1m户型面积围160240通风采光性板式结果，南北通透主力户型四房主力户型面积185其他物业概述游泳池网球场装修标准外墙与公共区域面砖+石材室清水房标准价格均价1600022000

3、元总价围250万500万车位价格待定商业物业单价无付款方式付款方式优惠方法按揭 0.5% 一次性1.5% 最高按揭比例与年限二十年物管费物管费3元工程进度开发期数与规模二期工程进度一期主体已封顶，二期还在修建环境与配套周边环境与生活配套市政配套建筑风格与小区环境皇家园林，外立面Art-deco极具线条感和装饰感，工艺精细电梯品牌/一梯户数/电梯数三菱电梯两梯两户水/电/气/通讯 网络基础配套五通，为交房标准小区公关配套无会所项目SWOT分析（优劣势与周边竞争楼盘）优势1，系出名门，品质更有保证。中海地产属国资委旗下，是中国海外集团控股的属下企业。中国海外发展1992年即在上市（联合交易所代码:

4、 0688），曾被国际知名的财富杂志评为中国上市公司（和中国大陆）百强中的房地产主要企业。是跨地域、具有国家一级房地产开发资质的全国性地产品牌。至今已在全国22个主流城市成功运营30年，开发项目超过200个，其中开发城市豪宅超过50个，成为名副其实的“豪宅专家”。2，中海城南1号地处新中心金融总部商务核心圈，城市中轴之上，承袭经典皇家礼仪规划，围绕地段、城市资源、园林景观、建筑风格、户型设计、物业管理和服务等关键部分悉心打造了14项核心价值之最，定义了高端市场标准。3，中海城南1号以卓越的规划理念、产品设计、开发以与市场表现理应荣膺“2010中国十大城市豪宅”。中海城南1号在全国的平台下获得该

5、奖项，这充分肯定了中海城南1号在中国房地产市场的领先代表形象。这是中国西部城市豪宅项目领先获得的权威奖项。4，中海城南1号同时占据稀缺土地资源、城市资源体系、城市景观体系、产品价值体系和专属服务体系，是最优化的资源集聚体，代言城市新中心高端物业。2.85容积率天府新城37平方公里版图上罕见低容积率项目住宅地块容积率仅2.85，天府新城的住宅容积率多在4以上，甚至部分在6以上。放眼整个天府新城，2.85有望成为绝版。8万平米皇家园林别墅级园林偶现城市新中心项目约8万平方米私属中央园林，接近天府广场8.8万平米的面积。超大规模公园式园林，与周边项目相比，即便同为城市中心，仅此一点，早已分出高下。4

6、00米永阔楼间距唯此尺度彰显气度“锦里”民俗一条街长约350米，项目的楼间距比这条每日接待无数游客的街道还要长。400米的楼间距，在没有项目能出其右。最大化正南北朝向板式结构可能多层都无法达到项目建筑80%左右正南正北朝向，两梯两户板式结构，最大化保证房间自然采光、通风与观景。这样的形态，无论是花园洋房还是电梯公寓，几乎都无法做到。弱势1，大部分临路由于地理位置的原因，为了实现利润的最大化，保证小区部中庭景观的完整和楼间距够大，导致很大部分房屋都临路。2，只能算公寓24层的电梯，对于豪宅来说，虽然是两梯两户，但也不能满足追求快捷和高品质生活的城市精英群体，而且对于电梯公寓来说，户型面积又相对偏

7、大，不是公寓客户群能承受的价位。3，无会所整个小区无会所配套，现在的售楼部将在销售介绍后拆掉，也就是说整个小区除园林景观外，没有可供业主休息的地方。机会随着政府南迁，城市中心的南移，地铁的通达，人们对南延线CBD的认识会更加深刻，大量的商场、超市、酒店、医院等生活配套的齐备，会吸引更多的人来南延线买房、投资、居住，对于中海城南1号这个在新城区占据核心位置，并且属于品牌开发商鼎力打造的高端楼盘，一定会有巨大的市场竞争力，和广阔的升值空间。威胁大量品牌开发商的入驻，区域多和豪宅别墅类项目即将开盘。项目产品分析（包括户型）建筑设计单位:梁黄顾设计顾问百年传承Art-deco建筑风骨城市中心地标性建筑

8、仪态工科出身的中海，其对深谙建筑的深厚专业积淀一向享誉盛名。以Art-deco建筑风骨彰显建筑物的高耸、挺拔，犹如纽约帝国大厦、金茂大厦，项目殿堂级建筑将无限昭示经典传承的地标性意义。还在项目外的路边上，就已经能感受到中海城南1号强大的气场售楼部几乎是一个透明的建筑，旁边是经典的欧式皇家园林景观，非常大气，精致。进入售楼部，先是一个会客区，必须在这里等候销售出来，再迎入大堂，进行详细的讲解。适度奢侈的户型空间设计上百个CEO家庭模拟后的优越生活系统。适度的、对位的奢华享受，是空间设计的极致法则；单纯的大，并非是真正的奢侈。采用皇家礼仪设计的双餐厨系统、阔尺双主卧套房系统、绅士名媛私属生活系统、

9、家庭休闲生活系统这样的设计，即使对于中海，也是一个全新的高度。样板区照样精致，中海一贯的作风。看房还要领一个通行证，非常有仪式感。中海城南1号 C1型尊贵府邸 4室2厅2卫1厨185建筑面积约185平方米。双入户设计，人流分区、出入间领略皇家仪式；超大入户花园，可与相邻客厅连通，创意家族聚会空间；生活阳台、储藏间，各自独立，动静分区；270度观景休闲厅纳入主卧套房，品茗、对弈，不与悠闲绝缘。中海城南1号 D2型殿堂官邸 4室2厅4卫2厨253建筑面积约253平方米。双入户设计，人流分区，出入间领略皇家仪式；双套房设计，男、女主人各具私属空间，面向皇家园林景观，高处领略自然仪仗；主卧套房玄关入室

10、，卧室、270度观景休闲厅、书房、衣帽间、卫生间联动一体，大平层奢享别墅级套房；中、西双厨，早餐厅、正餐厅，双餐厨饮食涵养上流生活习惯；保姆房、生活阳台独立，主仆分区，畅享24小时领袖生活价格分析中海城南1号的价格一直是整个城市电梯豪宅的标杆，在房产市场最最低迷的时候，价格也一直保持在10000/平米。优惠方式：中海会0.5% 一次性付款1%停车位:1：1以上物管费：3元/平米去化（销售状况）分析自08年11月开盘，到目前为止，一期开出来的前几批次房源已基本售完，累计销售400余套，面积为160240平米，由于面积偏大，加上开盘的时候正值房地产市场的冬天，所以销售周期偏长，但整体来说，销售得还

11、是比较理想，特别09年的下半年，竞争对手誉峰以22000/平米以上的精装户型价格高调开盘后，更加凸显了城南一号的价格优势，销售情况比较火爆。预计今年4月初会开出一期剩余部分房源，大概100套，面积为250300平米为主。客源（目标客户群）分析据中海销售人员介绍，作为2009城市豪宅销售冠军的中海城南1号，已有逾400位财智精英入主，更有20%以上是来自、等一线城市和港澳地区与国外的专业买家。年龄层大部分都在30岁以上。中国豪宅客户群的“泛”特点处于财富金字塔顶层。对外封闭排斥，部社会形态较为稳定，他们希望别人知道自己，又不希望别人了解自己；与财富地位相当的人交往，孤立于社会的其他阶层，以享受“

12、那种安全感与自在”，同时摆脱“不安与烦恼”。极度的追求生活品质，关注奢华、绚烂、舒适， 他们没有心理价位，只有价格排序，购买主要诱因是拥有一个在THE BEST签名的权力，他们全球消费，只为寻找合适自己的商品，选择奢侈品，更是选择一种生活方式。豪宅客户消费心理：炫耀消费：在既定的围，以常人无法企与的物品在一个特点的圈子里相互攀比炫耀，显示财富与地位。 享受消费：对居住的舒适度要求高，特别是软环境，多有海外旅居经历，或认同海外生活方式与标准，希望通过高端房产来获取一种全新的居住体验。企划（推广）分析以中海1号作品为基调，宣扬国际级城市高端生活样板。出于中海一惯的高调作风，中海城南1号也很少以报广

13、的形式宣传，软文比较多。由于中海在地30年的开发沉淀，全国各大城市都已经有很大一部分中海忠实的业主，他们跟随中海多年，有很多人已经养成中海在当地城市开哪个盘买哪个盘的习惯，加上中海一直对老客户以与老带新都有较优惠的政策，使得更多的人愿意选择中海的产品。业务分析从售楼现场整个装璜来看，属于欧式殿堂级的装修风格，宽敞的大厅显得富丽堂皇，天花板很高，置身其中，有种非常开阔的感觉。一进售楼部，首先映入眼帘的是两边都站满了接待人员正向你问好，正前方是个较高的接待台，里面坐着的前台接待小姐会要求你签到，并询问是否有预约哪位置业经理，整个气氛会让你顿时有一种距离而又不是热情的仪式感。在置业经理把你请进销售大厅的同时，你会发现大厅的氛围非常幽静，就算看房的人较多，也不会觉得嘈杂。在沙盘和户型讲解到一定时候，置业经理会把你请进他们的放映厅，穿过幽静的走道来到一个以你为中心的放映厅，让你的视觉得到强烈的冲击，对整个项目有更加震撼的了解。通过一系列的接待流程下来，很多客户会被整个项目所吸引。整体来说，整个流程还是还能被购买豪宅的高端客户群所认同的。当然这