AC0441-税法-房产税

1、房产税法 第八章房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。其税额计入管理费用开支，可以在应纳税所得额中扣除历史上，世界各国均征收过房产税。在西方，英国、法国、荷兰等国家，以房产为单一征税对象征收房产税；加拿大、意大利等国家，将房产和土地合并征收不动产财产税。 在中国，房产税是一个具有悠久历史的税种，周朝的“廛(chn)布”，唐朝的间架税，清朝初期的“市廛输钞”，清末和民国时期的房捐等，都属于对房产征税。我国现行房产税是在城市房地产税的基础上通过房产与地产分别课税而独立出来的一个税种。现行房产税的法律依据，是国务院于1986年9月15日颁布的房产税暂行

2、条例。本节重点难点考点一：房产税纳税人、征税对象、征税范围考点二：房产税的税率与计税依据考点三：房产税的的应纳税额计算考点四：房产税的税收优惠考点五：房产税的纳税义务发生时间及地点考点一：房产税纳税人、征税对象、征税范围（一）、纳税人房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋的产权所有人，包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人。自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照中华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税。具体规定：产权属于国家所有的，由经营管理的单位缴纳；产权属于集 体和个人的，由集体和个人缴纳。 产权出典的，由承典人（以押金形式并付出一

3、定费用，在一 定的期限内享有房产的使用、收益权利的人）纳税 产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及 租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。 无租使用其他单位房产的应税单位和个人，由使用人代为缴 纳房产税。（二）征税对象 房产税的征税对象是房产，它是有房屋和围护结构，能遮风挡雨，可供人们生产、学习、工作、生活的场所。与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房产；但独立与房屋之外的建筑物（如水塔、围墙、游泳池等）不属于房屋，不征房产税。 房产是以房屋形态表现的财产。房屋是有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居

4、住或储藏物资的场所。 独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产，不征收房产税。 房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税。在售出前已使用或出租、出借的商品房，应按规定征收房产税。 农村的房屋不属于征税范围，不征收房产税。（三）、征税范围城市县城、建制镇、工矿区。房产税的征税范围不包括农村，这主要是为了减轻农民负担。因为农村的房屋，除了农副业生产用房外，大部分是农民居住用房。例题：以下关于房产税的表述中正确的有（ ） A、外籍个人不缴纳房产税 B、房屋产权出典的，承典人为纳税人

5、C、房产权属于集体所有的，集体单位为纳税人 D、房屋产权未确定及租典纠纷未解决的，代管人或使用人为纳税人 根据房产税暂行条例规定，下列房产或建筑物属于房产税征税对象的 有（ ） A、工厂围墙 B、宾馆的室外游泳池 C、企业办公室 D、房地产公司出租的写字楼 下列关于房产投资的房产税的说法中不正确的是（ ） A、以房产投资成立有限公司，投资方按房地产余值为计税依据计征房产税 B、房产投资联营，不承担经营风险，只收取固定收入，投资方以固定收入 为租金收入，以租金收入为计税依据计征房产税 C、以房产投资联营，共担风险的，被投资方按房产余值为计税依据计征房 产税 D、以房产投资联营，共担风险的，投资方

6、不在计征房产税考点二：房产税的税率与计税依据 税基1.纳税人自用的房产，采用从价计征方式征收房产税，税基为房产余值。2.纳税人出租的房产，采取从租计征方式征收房产税，税基为房产的租金收入。 房产余值是房产原值一次减除10%至30%的扣除比例后的余值。扣除比例由当地省级人民政府确定。 房产余值=房产原值（1-扣除比例） 在确定房产原值时，应注意下列问题：房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按照国家会计制度核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿“固定资产”科目中，均应按照规定计算缴纳房产税。房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属

7、设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等应从最近的探视井或三通管算起，计算原值；电灯网、照明线从进线盒联接管算起，计算原值。 为维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减

8、原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。 纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。（5）自2010年12月1日起，对按照房产余值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、可开发土地发生的成本费用等，宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 宗地容积率=项目用地范围内总建筑面积总用地面积 税率房产税采用比例税率。纳税人自用的房产，税率为1.2%。纳税人出租的房产，税率为12%。 自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，

9、均按4的税率征收房产税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4的税率征收房产税。在确定计征方式时，应注意的几个问题。房产租金收入是房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入、实物收入和其他经济利益。对以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额，并以此作为房产的租金收入。注意：1以房产投资，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值计算房产税；以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，按出租方取得的租金收入计算房产税。2纳税人无租使用的其他单位房产，依照房产余值代为缴纳房产税；产权出典的房产，由承

10、典人依照房产余值计算房产税；融资租赁的房产，由承租人依照房产余值计算房产税。3居民住宅区内业主共有的经营性房产，对实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人征收房产税。自营的，以房产原值减除10%30%后的余值，按1.2%计算房产税。没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由主管税务机关参照同类房产核定房产原值。出租的，按租金收入的12%计算房产税。例题：下列各项中，应作为融资租赁房屋房产税计税依据的是（ ） A、房产售价 B、房产余值 C、房产原值 D、房产租金2013年4月，某企业将其与办公楼相连的的地下停车场与另一出独立的地下建筑物改为地下 生产车间，停车场原值10

11、0万元，地下建筑物原价200万元，该企业所在省财政和地方税务部门确定地下建筑物的房产原值的折算比例为50%，房产原值减除比例为30%。该企业以上两处地下建筑物2013年4月至12月应缴纳房产税（ ） A、0.95万元 B、1.15万元 C、1.26万元 D、1.89万元甲公司2013年支付4000万元取得20万平方米的土地使用权，新建厂房建筑面积8万平方米，工程造价1800万元，2013年12月完工并通过验收。该公司计算2014年房产税时的正确处理有（ ）。（注：当地房产原值一次扣除30%以后的余值计税） A、宗地容积率0.4 B、宗地容积率0.45 C、房产税42万元 D、房产税48.72万

12、元考点三：房产税的的应纳税额计算计税方法计税依据税率税额计算式从价计税房产余值1.2%全年应纳税额=应纳房产原值（1-扣除比例）1.2%从租计税房屋租金12%（个人出租住房为4%）全年应纳税额=年租金收入12%（或4%）自用地下建筑物应纳税额计算： 工业用途房产： 应纳房产税税额=房屋原价（50%60%）1-（10%30%）1.2% 商业和其它用途房产： 应纳房产税税额=房屋原价（70%80%）1-（10%30%）1.2%考点四：房产税的税收优惠（一）国家机关、人民团体、军队自用房产免征房产税，上述免税单位出租出借房产及生产、营业用房、不属于免税范围。（二）由财政部门拨付事业经费的单位（学校、

13、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院等实行差额或全额预算单位）的自用房产免征房产税。（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹的自用房产免征房产税。但其附设的营业单位（如影视院、饮食部、茶社、照相馆等）使用的房产及出租的房产，应照章纳税。 （四）个人所拥有的非营业用的房产免征房产税。个人拥有的营业用房或出租房产，照章征税。 （五）对中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分机构的自用房免征房产税（六）财政部批准免税的其它房产 损坏不堪使用的房屋和危房，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房 产税 纳税人因房屋大修停用半年以上，大修期间免征房产税。 非营利性医疗机构、疾控中心和妇幼保健机构等卫生机构自用房产

14、，免征 房产税。 向居民供热并向居民收取暖费的供热企业暂免征收房产税。 自2013年1月1日至2015年12月31日，对商品储备管理公司及其直属库承 担商品储备业务自用的房产、土地免征房产税。 自2013年1月1日至2015年12月31日，对高校公寓实行免征房产税政策 自2013年1月1日至2015年12月31日，对专门经营农产品批发市场、农贸市场使用的房产，暂免征收房产税。 例题：某供热企业2013年拥有的生产用房原值5000万元，全年取得供热总收入2500万元，其中直接向居民供热的收入800万元。企业所在省规定计算房产余值的扣除比例为30%,该企业2013年应缴纳房产税（ ） A、13.4

15、4万元 B、28.56万元 C、42万元 D、60万元 某企业2013年1月1日的房产原值为3000万元，4月1日将其中原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店，月租金5万元。当地政府规定允许按房产原值检出20%后的余值计税，该企业当年应缴纳房产税（ ） A、4.8万元 B、24万元 C、27万元 D、28.8万元 考点五：房产税的纳税义务发生时间及地点 房产用途 纳税义务发生时间融资租赁的房屋纳税人将原有房产用于生产经营的纳税人自行新建房屋用于生产经营的委托施工企业建设的房屋纳税人购置新建商品房购置存量房纳税人出租出借房屋自融资租赁合同约定开始日的次月起，合同未约定开始日的，自合同签订的次

16、月起从生产经营之月起从建成之次月起从办理验收手续之次月起自房屋交付使用之次月起自办理房屋权属转移，变更登记手续房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起自交付出租、出借房屋之次月起（二）纳税地点 房产税在房产所在地纳税。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。例题：甲企业3013年固定资产原值共计8500万元，其中自有房屋6栋，原值6000万元，具体使用情况如下：（1）3栋属于厂房车间，原值共计3000万元（2）1栋属于办公楼，原值1000万元（3）2栋原值2000万元的行政楼用于出租，每栋按月收取固定收入10万元，由于特殊情况，2013年1月收回1栋用于大修理，大修理时间为7个月。大修理后该房产原值由800万元上升为1200万元，11月1日作为培训中心投