基准地价系数修正法应用举例

1、2022年 第25讲基准地价系数修正法应用举例（三）应用举例评估对象概况（1）土地登记状况评估对象的权属性质：国有划拨土地使用权。襄阳市人民政府于2022年11月29日向权利人核发了国有土地使用证，该证记载编号：襄樊国用（2022）第XXXXXX号土地使用权人：XXX公司坐落：樊城区XXX路地号：101481图号：F527528地类（用途）：住宅用地使用权类型：划拨取得价格：未记载终止日期：未记载土地面积：12979.40平方米（本次评估面积为2278.60平方米）记事内容：无登记机关：襄阳市国土资源局填发日期：2022年11月29日土地等级：根据襄阳市土地级别图，评估对象所在土地等级为襄阳市

2、住宅用地二级（见表）。土地登记状况要点表宗地名称土地证编号土地使用者位置用途土地面积（平方米）使用权类型土地等级清河口家属院用地襄樊国用(2022)第321014008-1号中国石化集团资产经营管理有限公司湖北石油分公司樊城区大庆东路住宅用地12979.40划拨襄阳市住宅用地1级（2）土地权利状况评估对象的土地所有权属于国家评估对象的土地使用权属于XXX公司，该宗地以划拨方式取得。评估基准日本次评估对象未设定抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利，本次评估对象未设定相邻关系权利。（3）土地利用状况。评估对象对应国有土地使用证襄樊国用（2022）第XXXX号证载土地使用权面积为12

3、979.40平方米，评估对象为该土地证的一部分。参照襄阳市土地利用勘测规划院出具的补偿图，确定本次评估对象土地面积为2278.60平方米根据评估专业人员的现场勘查及土地使用人提供的资料，宗地内建有房屋7间，总建筑面积为338.34平方米，宗地实际容积率约为0.15。地上房产情况表略。评估对象的利用条性：规划利用是住宅用地；遵循合法原则条件下最佳利用是住宅用地；无利用限制；作为住宅用地未发现明显利用缺陷。基准地价成果介绍及内涵根据襄阳市人民政府关于公布实施2022年襄阳市及所辖县（市、区）城区土地级别与基准地价更新成果的通知（襄政发（2022）34号，2022年12月6日）及襄阳市区土地级别与基

4、准地价更新技术报告（2022年6月），襄阳市基准地价分商业、居住、工业三种用途。其基准地价内涵如表所示：襄阳市城区基准地价内涵表内容/用途估价期日平均容积率开发程度年限使用权类型商业2022年6月30日2.5六通一平40出让国有土地使用权住宅2022年6月30日2.2六通一平70出让国有土地使用权工业2022年6月30日1五通一平50出让国有土地使用权注：“六通一平”指红线外“通路、供电、通信、通上水、通下水、通气”及红线内“场地平整”五通一平”指红线外“通路、供电、通信、通上水、通下水”及红线内“场地平整”。襄阳市城区各类用地基准地价结果表用地类型/级别I级II级III级IV级V级VI级商业

5、用地45153403242717481132710住宅用地3544284320411416950615工业用地1203910615380336195基准地价系数修正法计算公式根据城镇土地估价规程与襄阳市区土地级别与基准地价更新技术报告（2022年8月），首先分析待估宗地地价的评估基准日与本次土地估价期日间地价变化情况，对基准地价进行期日修正；然后分析待估宗地因素条件与所在区段因素条件平均状况的差异，进行区段综合因素修正；最后根据待估宗地地价内涵与所在区域基准地价内涵的差异，对测算的地价进行土地开发水平修正和年期修正得到待估宗地地价。宗地地价=适用的基准地价XK,（1+K）XKXKXKXKX容积

6、率修正系数士开发水平差异修正式中：K一期日修正系数；K一影响地价各种因素修正系数之和；K2一土地使用年期修正系数；K3一面积修正系数；K4一形状修正系数；K5一建筑物朝向修正系数。345确定待估宗地土地用途、级别及基准地价水平评估对象设定土地用途为住宅用地，根据襄阳市城区土地级别图，确定待估宗地对应土地级别为住宅一级，对应的基准地价为3544元/平方米。确定期日修正系数（K,）襄阳市基准地价基准日期为2022年6月30日，本次评估基准日为2022年9月30日，评估基准日与基准地价基准日期相差3.25年，应进行期日修正。根据中国城市地价动态监测网（ww.landale）的数据整理，襄阳市地价指数

7、和地价增长率情况如表所示。日期地价增长率（）综合商业居住工业2022年6月30日1.361.222.160.152022年9月30日0.80.911.180.022022年12月31日1.662.172.170.182022年3月31日1.912.452.580.072022年6月30日1.982.282.50.652022年9月30日2.563.273.390.112022年12月31日2.062.472.790.122022年3月31日1.611.842.230.042022年6月30日1.611.772.250.082022年9月30日1.92.12.650.012022年12月31日0

8、.020.040.0102022年3月31日1.261.011.3202022年6月30日0.040.070.0302022年9月30日1.10.821.190.26本次评估参照上述中国城市地价动态监测网的数据，确定期日修正系数K1=1.2713O确定土地使用权年期修正系数（K鸟）本次先测算评估对象70年使用年期的出让地价，襄阳市基准地价中住宅用地的设定使用年限为法定最高使用年限70年，不需要进行年期修正。确定待估宗地地价影响因素修正系数（XK）根据襄阳市城区土地级别与基准地价更新技术报告，1级住宅用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表和I级住宅用地宗地地价区域因素修正系数表所示。按照待估宗地

9、的因素条件，可建立待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数（EK）OI级住宅用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表因素名称优较优一般较劣劣距市级商服中心距离（米）1000距区级商服中心距离（米）900距小区商服中心距离（米）700商服网点密度状况（个/平方千米）三4540，45)35，40)25，35)25临街道路类型混合型主千道生活型主千道生活型次干道或交通型主千道交通型次千道支路临公交站点状况（条）三1715，1712，159，129因素名称优较优一般较劣劣距火车站距离（米）500，10001000，2000，4000距长途汽车站距离（米）500,10001000,2000,4000供

10、电状况（%）三9998,9997,9896,9795,96供水状况（）三9998,9997,9896,9795,96排水状况（）三9892,9890,9285,9080,85供气状况（）三9890,9885,9080,8580.距中学距离（米）150,300300,500或1000距小学距离（米）150,300300,500或1000距幼儿园距离（米）150,300300,500或1000距医院距离（米）150,300300,500500,800800,10001000距公园广场距离（米）1200距邮局距离（米）1000距农贸市场距离（米）150,300300,500或1000距金融网点距离（

11、米）1000距超级市场距离（米）1000大气状况200水状况II类水域III类水域IV类水域V类劣V类水域噪声状况70临江距离（米）3000绿地覆盖度（%）三4535,4525,3515,2515客流人口密度（人/平方千米）三2800025000,2800019000,2500012000,190001000劣0.0058距区级商服中心距离（米）900劣0.0058距小区商服中心距离（米）(500,700一般0商服网点密度状况（个/平方千米）35，40)一般0临街道路类型生活型次千道或交通型主干道一般0临公交站点状况（条）9，12)较劣0.0130距火车站距离（米）(1000,2000,W50

12、0较优0.0037距长途汽车站距离（米）(1000,2000,W500较优0.0034供电状况（%）(98,99较优0.0064供水状况（）(98,99较优0.0064排水状况（）(92,98较优0.0050供气状况（）(90,98较优0.0042距中学距离（米）(500,800一般0距小学距离（米）(300,500或W150较优0.0023距幼儿园距离（米）(300,500或W150较优0.0022距医院距离（米）(800,1000较劣0.0024距公园广场距离（米）1200劣0.0045距邮局距离（米）(300,600较优0.0010距农贸市场距离（米）(500,800一般0距金融网点距离

13、（米）(300,600较优0.0021距超级市场距离（米）(800,1000较劣0.0021大气状况(50,100较优0.0025水状况III类水域较优0.0024噪声状况(55,65一般0临江距离（米）W1500优0.0155绿地覆盖度（%）25,35)一般0客流人口密度（人/平方千米）25000,28000)较优0.0036居住人口密度（人/平方千米）10000,12000)一般0综合交通规划生活型次干道或交通型主千道一般0建设重点区规划近期重点规划功能区优0.0183合计0.0454&确定面积修正系数K、形状修正系数K、建筑物朝向修正系数K345根据襄阳市区土地级别与基准地价更新技术报告

14、（2022年6月），住宅用地的面积修正系数、形状修正系数、建筑物朝向修正系数如表所示。住宅用地宗地面积修正系数表优较优一般较劣面积适中，对土地利用极为有利面积对土地利用较为有利面积对土地利用无不良影响面积较小，对土地利用有一定影响1.061.0310.97住宅用地宗地形状修正系数表指标标准优较优一般较劣劣指标标准说明正方形、长方形梯形较规整较不规整畸零地修正系数1.061.0310.970.94住宅用地建筑物朝向修正系数表指标标准说明南东南、西南东东北、西北北、西修正系数1.061.0310.980.96根据评估对象的实际情况确定上述各项因素修正系数如表所示。指标标准估价对象因素描述优劣程度修

15、正系数面积修正系数每面积较小，对土地利用有定影响较劣0.97形状修正系数每较规整一般1建筑物朝向修正系数朝向东1确定待估宗地土地开发程度修正本次所使用的基准地价设定的开发程度为“六通一平”（宗地外通路、通电、通信通上水、通下水、供气及宗地内土地平整）。本次评估设定待估宗地的开发程度为“六通一平”（宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、供气及宗地内土地平整），与基准地价设定开发程度一致，因此不需进行开发程度的修正。确定待估宗地容积率修正系数评估对象设定容积率为2.2,当地基准地价住宅用地设定平均容积率为2.2,本次不需进行容积率修正，确定容积率修正系数为1.0。确定评估结果经以上分析过程，可得

16、到待估宗地的土地价格：X宗地地价【综合题2022】某企业拟转让一项工业房地产，委托资产评估机构讲行评估,评估基准日为2022年6月30日，资产评估机构现场调查后，拟对建筑物拟采用重置成本法，对土地使用权采用基准地价系数修正法进行评估。该工业房地产情况如下:建筑面值4650平方米，2022年6月30日建成并投入使用,经济寿命年限为仗年，截止目前正常使用，经评估，重置单价为3500元/平方米，用打分法确定的建筑物成新率为78%。请务必加yingzipu666更新有保障！纸质教材+练习册+精准押题加!房地产用地于2022年6月30日通过出让方式取得，位于某地区三类地价区，土地面积2500平方米,出让

17、年限50年，用地性质为工业用途，土地开发稈度达到六通一平。该地区三类地价区的工业用地基准地价为650元/平方米，基准地价内涵为六通一平,50年期出让土地使用权，平均容积率为2.0,基准地价的基准日期为2022年6月30日。根据基准地价资料，容积率修正系数见下表：表容积率1.71.81.922.12.22.3修正系数1.0751.0421.01810.9820.9510.923该地区地价指数以1990年为基期的定基指数,2022-2022年地价指数见下表。表二：2022-2022年地价指数表2022.062022.062022.062022.062022.062022.062022.061.31

18、.72.32.352.462.852.9影响地价的其他因素修正系数为1.0500，土地资本化率为6%，不考虑交易环节税费要求简述采用基准地价系数修正法的前提条件。计算土地使用权评估单价(元/平方米)，保留4位小数。若打分法和年限法权重比为6：4,计算建筑物综合成新率()。计算建筑物评估值，委估资产评估值。【正确答案】釆用基准地价修正法的前提条件是：当地政府已公布基准地价；可以取得基准地价修正体系；在评估基准日所取得的基准地价及其修正体系是有效的，即满足基准地价的评估基准日距估价对象评估基准日应在3年以内。【土地】本次测算评估对象50年使用年期的出让地价，基准地价中设定出让年限为50年，不需要进行年期修正，年限修正系数为1。评估对象容积率=4650/2500=1.86根据内插法计算，容积率修正系数=(1.86-1.9)/(1.8-1.9)X(1.042-1.018)+1.018=1.0276详细计算思路补充：容积率调整系数1.81.0421.86未知X1.91.018二适用的基准地价容积率修正系数土幵发水平差异修正=3544X1.2713X(1+4.0X0.97X1.0X1.0X1.0+0=i568.7元/平方米)