江苏省年上半年房地产估价师《制度与政策》：组织有关部门论证试题培训讲学

1、江苏省 2017 年上半年房地产估价师 制度与政策：组织有关部门论 证试题本卷共分为 2大题 50小题，作答时间为 180分钟，总分 100分， 60分 及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题 意）1、经济学所讲的外部经济，房地产利用中主要体现为房地产的。A :相互影响性B:寿命长久性C:数量有限性D:保值增值性E:工业用地的监测点评估价格2、修建性详细规划应当符合 _规划。A .控制性详细区域近期建设分区3、 下列哪一个指标并不属于反映和描述房地产市场状况的需求指标之一。_A .可供租售量房屋空间使用数量城镇登记失业率国内生产总值4、 下列关

2、于农地征收费用的表述中，不正确的是 _。A .青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定5、 组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于_万元。 TOC o 1-5 h z 30501001506、_实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同， 是房地产价格形成的替代原理。A .路线价法基准地价修正法临街深度法四三二一法则7、某宗面积为5000卅的房地产开发用地，市场价格（按面地价）为800元/叭容 积率为 2，受让人需按照

3、受让价格的 3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为 _ 万元。A824B864C882D9048、某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元/ k m20假设开发周期为 2 年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60和 40。银行贷款年利息为8%,该土地的投资利息为元/m。A：55.20B：103.22C：109.63D：114.82E:工业用地的监测点评估价格9、在实际估价中，设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的临街深 度的。A:中位数B:简单算术平均数C:众数D:加权算术平均数E:工业用地的监测点评估价格10、 下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环

4、境的因素是_。A .城市或区域产业结构与布局人口数量与结构土地资源状况建筑技术进步11 、违章建筑是指。A :在城市规划区内，已取得建设工程规划许可证而建设的建筑物和构筑物B:在城市规划区内，未取得房屋所有权证或者违反城市房地产管理法律、 法规而建设的建筑物和构筑物C:在城市规划区内，未取得土地使用权证或者违反土地管理法律、法规 而建设的建筑物和构筑物D:在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可 证的规定而建设的建筑物和构筑物E:房地产估价机构必须加盖公章12、一宗估价对象房地产的估价结果，它的期望用途是指 _。A .估价原则估价依据估价目的估价方法13、某单位拥有的一

5、出租物业的原值为 5000万元，年租金收入为 600万元，则 该单位应缴纳的年房产税数额为 _。A42.0 万元B50.4 万元C60.0 万元D72.0 万元14、房地产转让的分类中， 根据将房地产转让分为有偿方式的房地产转让和无偿 方式的房地产转让。A :土地使用权的获得方式B:转让的对象C:转让的方式D:转让的时间E:执行层的组织协调15、某出租的房地产的年租金收入为 10 万元，年出租总费用为 1 万元。建筑物 重置价格为 100 万元，成新率为 80%。已知土地资本化率为 6%，建筑物资本化 率为 8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（） 。A43 万元B1

6、12.5 万元C123.3 万元D150 万元16、某宗房地产的总价值为 5 000 万元，其总地价为 2 000万元，总建筑面积为10 000卅，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为 90万元，该部分的 建筑面积为200卅.按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为.【2004年考题】A: 1B: 1. 5C: 2D: 2. 5E:工业用地的监测点评估价格17、某宗房地产的总建筑面积为6000m2,房地产总价值为2400万元，其中土地 价值为800万元。某人购买了其中300m2,该部分的房地产价值为126万元。假 如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为 _。5.00%5.25%5.

7、42%5.75%18、 多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分 析须进一步假定同时变动的几个因素都是（） ，且各因素发生变化的概率相同。相互影响的相互独立的相互作用的相互无关的19、在影响房地产价格的各因素中， “城市化”属于 _。A .社会因素环境因素人口因素行政因素20、某商业大楼建造期 2年，建成 8年后补办了土地使用权出让手续。 土地使用 年限为 40 年，建筑物的经济寿命为 35 年，评估时该建筑物的折旧年限应取 _ 年。A35B45C48D5021、房地产投资资本金不能低于总投资的 _。A10%B20%C30%D35%22、购买某类房地产，通常抵押贷款占

8、七成，抵押贷款年利率为9%，若该类房地产的资本化率为 10.8%，则自有资本要求的年收益率为 _%。A.15.0B.15.7C.12.6D.11.623、如果同一地区的某一类型物业的售价持续以较大幅度上涨， 那么该类型物业 的出租需求就会 _。A 减少B 增加不变同步递减24、房地产估价师因工作单位变更等原因， 间断在原注册时所在的房地产估价机 构执业后，如被其他房地产估价机构聘用，需办理 _。续期注册初始注册撤销注册变更注册25、超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的， 可以征收相当于土 地使用权出让金 _以下的土地闲置费。10%15%20%25%二、多项选择题（共 25 题，每题

9、 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2个以上符 合题意，至少有 1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）1、土地管理法将土地分为 _。A .生产用地非生产用地农用地建设用地未利用地2、银行以开发商的信用向保险人投保，由保险人为银行提供开发商还款保证的 保险是。A :信用保险B:无担保保险C:保证保险D:财产保险E:执行层的组织协调3、房地产市场是由参与房地产交换的等要素构成的。A:当事者B :房地产商品C:房地产交易需求D:交易组织机构E:房地产交易制度4、房地产投资项目经济指标体系中以下属于清偿能力指标的是 _。 AFNPVBFIRRC.资产负债率D 动态投资回收

10、期5、对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于 _。A1.3B1.5C1.2D2.06、2006 年甲公司依法取得一宗城镇商住综合用地，土地使用权年限为该类用地 的法定最高年限，出让年限从 2006 年 4 月起计。甲公司用该宗地上的在建工程 进行抵押贷款。 2007年 5 月 6 日，经评估，在建工程的市场价值为 8000万元， 其中在建工程拖欠工程款 2000万元。 2009年 10 月，人民法院查封其土地及其 地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为 6800 万元。 如果拍卖最终应价为 6500 万元，则该应价为。A :无效应价B:有效应价C:可以成交的价

11、格D:不确定E:个人住房抵押贷款证券化是一项金融创新业务，其住房抵押权转让具有特 殊性。房地产管理部门办理批量个人住房抵押权变更登记时， 只对抵押权人作变 更处理，其他登记事项不作变更7、缴存住房公积金的工资基数包括等。A:计时工资和计件工资B:奖金、津贴和补贴C:加班加点工资D:住房公积金月缴存额E :单位管理经费8、需求量与价格负相关的关系称为需求规律。下列选项中，此规律的例外有。A :炫耀性物品B: “吉芬”物品C:低档商品D:高档商品E:急需商品9、补偿标准以“物” （房屋 ）为主，更能充分体现 _这一民事法律关系最一般的 原则。A 入股补偿B 等价有偿C 等价补偿D实物补偿10、目前

12、，住房公积金管理中心对住房公积金收支业务一般采用原则进行核算。A :双项财政制B:单项财政制C:权责发生制D:权责利用制E:执行层的组织协调11、在房地产市场的分类中，二级市场是指。A: 土地使用权转让市场B :存量房地产交易市场C: 土地使用权出让市场D:新建商品房预售市场E:新建商品房租售市场12、_实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系， 并且可以对所 建立的关系式的可信程度进行统计检验， 同时可以判断哪些变量对预测值的影响 最为显著。A 因子推演法B 趋势平滑法C 加权平均法D 回归分析法13、房地产开发程序中的前期工作包括 _等。A 可行性研究B 获取土地使用权规划设计与

13、建设方案的制订安排短期和长期信贷E 开发项目保险事宜洽谈14、资产负债表中应在资产方反映的项目是 _。A 预收账款B 应付账款C 应收票据D 预提费用15、制作深度价格修正率的要领是。A:选取标准宗地B:设定标准深度C:将标准深度分为若干等份D:制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计或平均深 度价格修正率 E:按深度价格修正率求取路线价16、消费信用有两种类型。A:类似商业信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者B:属于民间信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者C:类似国家信用，由政府以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者D:属于商业信用，由企业以

14、赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者E:属于银行信用，由银行等金融机构以抵押贷款方式向消费者提供资金17、下列关于房屋登记的时限，表述不正确的是。A :自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于 30个工作日内，将申请集体 土地范围内房屋所有权登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定B:抵押权、地役权登记，10个工作日C:预告登记、更正登记，10个工作日D:公告时间不计入房屋登记办法规定时限E:因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长， 但最长不得超过原时限的二倍18、发证机关在收到建设单位报送的 建筑工程施工许可证申请表 和所附证明 文件后，对于符合条件的，应当自

15、收到申请之日起 _日内颁发施工许可证。A10B15C20D3019、在估价中，测算开发利润时应注意 _。A 开发利润是所得税后的B 开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润C 直接成本利润率的计算基数为土地取得成本 +开发成本D 成本利润率的计算基数为土地取得成本 +开发成本+管理费用+投资利息E销售利润率的计算基数为房地产开发完成后的价值20、下列关于承担民事责任的方式，说法正确的是。A :承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用B:承担民事责任的方式，只能单独适用C:承担民事责任的方式，不可以单独适用，但可以合并适用D:承担民事责任的方式，可以单独适用，但不可以合并适用E:执行层的组织协调21、某房地产开发项目的开发周期为 4 年，其中前期工作为 0.5年，建设期为 2.5 年，销售期为 1 年，建造成本估算为 10000万元（不含利息 ），在建设期内均匀投 入。全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为 6%，按季计息。则该项目建 造成本的利息是 _万元。A755.54B772.84C1400.88D1433.9022、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和， 价值的高低主要取决于A 未来净收益的大小获得净收益的可靠性C 获得净收益期限的长短D 获得净收益预期E 估价对象的现值23、 从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是。（2005年试